不動産投資における家賃保証サービスの種類と仕組み｜メリットとデメリット・リスクを解説

不動産投資をする際、空室リスクなどを軽減するために利用する「家賃保証」。

不動産会社などで提案されたり、話を聞いたりしたことがある方も多いかもしれません。

 

不動産投資における家賃保証のサービスには主に3種類があり、それぞれに特徴やメリット・デメリット・リスクがあります。

サービスを利用する際はコストもかかるので、しっかりと自分に合ったものを選んで上手に利用したいですよね。

当記事では家賃保証サービスの主な3種類について、

それぞれの仕組みからメリット・デメリット、利用時の注意点などについて紹介していきます。

1. 不動産投資の家賃保証サービスは主に3種類

不動産投資をする際に使われる主な家賃保証サービスには、

1. 家賃債務保証
2. サブリース
3. 空室保証

の3種類があります。

①家賃債務保証

家賃債務保証は、入居者が家賃保証会社に手数料を払って連帯保証人になってもらうことで、「家賃を滞納した際に家賃保証会社が家賃を立て替えてくれる」というサービスです。

入居者に家賃滞納が発生し、家賃保証会社が立て替えるような事案があった場合、立て替えた金銭の請求は保証会社が直接入居者に行うことに。

また、明け渡し訴訟が発生した場合にも訴訟費用を保証会社が負担してくれます。

明け渡しの際などに発生した残留物の処分や原状回復費用などについても、家賃保証会社が負担してくれるのです。

家賃保証会社

家賃保証会社は入居者から手数料をもらうことで、賃貸借契約の際に求められる親族などの連帯保証人に代わって、連帯保証人になるサービスを行う会社のことを指します。

「賃貸保証会社」や、「家賃債務保証会社」などとも呼ばれます。

 

身寄りのないお年寄りや、核家族化の進行で連帯保証人を親族に頼みにくい人が増えたことを背景に、急速に増えてきているサービス形態。

「連帯保証人不要」と書かれた賃貸物件では、家賃保証会社を利用しているケースも多くあります。

②サブリース

サブリースは、サブリース事業を行っている不動産会社などが、物件を一括して借り上げるというサービスです。

物件の所有者は不動産会社とサブリース契約を、物件の入居者は不動産会社と賃貸借契約を結ぶことに。

そのため、入居者から支払われた家賃は不動産会社が受け取ります。

そして物件の所有者は、不動産会社からあらかじめ決められたサブリース料を受け取るという仕組みです。

③空室保証

空室保証は保険のような仕組みです。

保証会社に保証料を払っておくと、空室が発生したり家賃滞納があった場合に、保証会社が家賃を代わりに支払ってくれるというサービス。

空室保証の場合、家賃滞納のような債務は発生しません。

2. 家賃保証サービスのメリットとデメリットやリスクを解説

不動産投資で使える家賃保証サービスの概要について見てきました。

次に、それぞれの家賃保証サービスのメリットやデメリット・リスクを理解し、あなたが家賃保証サービスを利用する際に役立ててください。

①家賃債務保証のメリットとデメリットやリスク

家賃債務保証の主なメリットやデメリットは以下の通りです。

家賃債務保証のメリット

オーナーにとっては、家賃の滞納リスクを軽減できるというところが、家賃債務保証の最大のメリットです。

訴訟費用の負担や原状回復工事の費用負担などの保証もついています。

本来であればかなりの負担になるので、保証されるのもうれしいポイントですね。

入居者にとっても連帯保証人を立てる必要がないため、不動産を借りやすくなります。

家賃債務保証のデメリット・リスク

オーナーにとってのデメリットは、保証会社が倒産したときです。

もともと保証会社を利用して入居している入居者は、保証会社が倒産したからといって新しい連帯保証人を用意するのがかなり難しいので、リスクが大きくなります。

 

また、入居者にとってのデメリットは、契約時に保証料を支払うので、負担が大きいことがあります。

もし家賃を滞納してしまった場合に、取り立てが難しいというのもデメリットです。

家賃債務保証を利用する場合の注意点

家賃保証会社には現在監視する官庁が存在せず、取り締まる法律などもありません。

そのため、強引な家賃の催促など、行き過ぎた行為が問題になることがあります。

賃貸保証業協会などでは自主的に業務規制を設けて業務適正化を図っていますが、

協会に属さず、問題を起こし続けている保証会社がいまだ存在しているため、入念なリサーチが必要でしょう。

②サブリースのメリットとデメリットやリスク

サブリースでは以下のようなところがポイントになっています。

サブリースのメリット

サブリースは、不動産会社が物件を一括借り上げし、アパート経営を代わりに行ってくれるサービスです。

最大のメリットとしては、たとえ空室がある状態であっても、あらかじめ決められたサブリース料を不動産会社から受け取ることができるところ。

空室リスクを抑えるにはうってつけの方法です。

サブリースのデメリット・リスク

サブリース料は通常、満室時の家賃収入の〇％（平均15～20%）という形で決められ、その金額がサブリース料として支払われます。

決められたサブリース料は、たとえ空室がゼロだったとしても一定です。

そのため空室リスクを抑えられる一方で、空室がない場合にはサブリースを利用しない場合と比べて手取りが減ってしまいます。

サブリースを利用する場合の注意点

サブリースを利用するオーナーは、不動産投資初心者という人も少なくないため、

サブリース契約時の契約書が不動産会社にかなり有利に書かれている場合があります。

契約期間が長すぎないか、免責期間は妥当な期間か、家賃決定についての条項はどうなっているかなど、詳しく確認したうえで契約を結ぶようにしましょう。

③空室保証のメリットとデメリットやリスク

空室保証のメリット・デメリットは次のようなところがあります。

空室保証のメリット

空室保証では、物件の購入後早い段階から満室状態に近い家賃収入を得ることが出来ることがメリットです。

また、入居率を高く見せることができるので、金融機関からの融資を引き出しやすくなるというのもポイントのひとつ。

空室保証のデメリット・リスク

空室保証には期間が設けられていることがほとんどです。

保証で賄っている家賃収入が多い場合、保証期間が切れた途端に収入が大きく減ってしまう可能性があります。

また、保証金額も、全額ではなく一部を保証するというものが多いので、契約条件にも注意しましょう。

空室保証を利用する場合の注意点

空室保証を付けると、金融機関の融資が受けやすくなるため、本来では受けられないような金額の融資を受けてしまう場合があります。

自分の条件に見合わないローンは、返済計画に支障が出たり、不動産投資の失敗も招きかねません。

自分の条件に合った金額のローンを組むようにしましょう。

3. 不動産投資で家賃保証を利用するなら、サービスをよく理解してから！

一言に家賃保証と言ってもいろいろな種類があり、それぞれ様々な特徴があります。

不動産投資では物件選びや賃貸経営の他にも、コストカットや空室リスクなどを抑える工夫が重要に。

家賃保証の利用を考えたら、どのサービスが自分に合っているのか時にはプロに相談しながらしっかりと吟味したうえで活用することが大切です。

 

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