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小口化不動産投資ってどんな投資法?|仕組みや種類、流れを分かりやすく解説!

「不動産投資は、なにより資金を必要とするし、現物不動産を所有したあとの運用が難しい…」

と考えている人は、いまだにたくさんいるかと思います。

そういう人にお勧めしたいのが「小口化不動産投資」です。これは、ひとつの物件を小口に分けて販売する方式ですから、まず資金面で敷居が低くなっています。

また、不動産の権利を所有したあとの運営は事業者に任せられるため、あまり知識がないとしても、手軽に投資ができるようになっています。

資産としての不動産が再び注目されつつある現在、この小口化不動産投資は見逃せない存在として脚光をあびています。

今回は、そんな小口化不動産投資の仕組みや種類、さらにはメリット・デメリットについて考えてみたいと思います。

Index

1. 小口化不動産投資って何?

「小口化不動産投資」は、ひとつの不動産を小口に分け、複数の出資者から資金を募り、その資金を元手に不動産投資を行うことで得られた利益が出資者を募り、参加したすべての投資家に支払われるシステムです。

これまで一人では到底手が出せなかったような、高額な不動産が小口に分けられて販売されることにより、少ない出資額で投資できることが魅力です。

小口化の不動産投資額は少額のモノも増えてきている

従来の不動産投資は、1,000万円や100万円を投資単位としていたのですが、最近では10万円、1万円と少額化が進んでおり、ますます身近なものになっています。

一昔前ならば不動産を購入するにあたっては、資金力に加えて、運営や管理などの様々な知識が要求されていましたが、状況は大きく変わっています。

小口化の不動産投資の仕組みとは?

小口化不動産投資は、まず不動産会社をはじめとした事業者が不動産投資をしたい投資家を募り、資金を調達します。

その資金を元手に不動産売買や経営を行い、収益が投資家に分配される仕組みになっています。

小口化不動産投資は、ひとつの不動産に対して、一人ひとりの投資家が分担してその“権利”を保有するため、リスクを分散できる意味でも注目されています。

小口化不動産投資の種類

小口化不動産投資には

  1. 匿名組合型
  2. 任意組合型
  3. 賃貸型

の3種類があります。順を追って見ていきましょう。

匿名組合型

匿名組合型」では、事業者が投資家と匿名契約を結び、出資額に応じて収益を分配するシステムです。

事業者は投資家の出資によって不動産を購入・管理・運営を行います。

任意組合型

任意組合型」は、出資額に応じてその物件の権利を持ち分として投資家が保有し、ともに出資者となる事業者が代表して経営を行い、収益を投資家に還元します。

賃貸型

賃貸型」では、投資家は出資額に応じた「共有持分権」を得ます。それを事業者に貸し出し、事業者は賃料として投資家にフィードバックするのです。

J-REITや不動産投資型クラウドファンディングとの違い

J-REITは不動産業を営む運営企業に投資する「投資信託」です。

不動産収入ではなく、あくまで投資信託の分配金を得るシステム。

不動産投資型クラウドファンディングは、特定の不動産プロジェクトや不動産物件に投資する形式で、それこそ1口1万円といった小口での投資もあったりします。

J-REITもクラウドファンディングも小口化不動産投資(任意組合型)と違い、不動産の所有権を持つことはできません。

REIT・クラウドファンディングなどその他「少額でできる不動産投資」については以下の記事を参考にしてください。

関連記事不動産投資を少額から始める方法5選|自己資金0円〜1万円でも儲けられる!

2018.09.18

2. 小口化不動産投資のメリット

数億円、数千万円といった高価な不動産に対しても、部分的に権利を持つことのできる小口化不動産投資は、今後ますます注目されていくと思われます。

それだけ投資するメリットが多いのですが、具体的に小口化不動産投資にはどのような長所があるのでしょうか。

初心者でも簡単に不動産投資ができる

小口に分かれているため少額で誰でも簡単に投資できるようになっています。

様々な物件の中から、『これだ』と思う不動産に投資しましょう。

不動産の管理や経営をしなくても良い

物件の維持や管理は、運営する企業に任せることになるため、わずらわしい問題を抱えることなく投資できます。

小口化不動産投資の物件には良いものが多い

優良な物件が多いのも、この投資法の特徴です。

部分的にとはいえその権利を所有することが可能になる仕組みですから、自身に合った投資先が見つかりやすくなっています。

相続税対策として利用することができる

土地や不動産は現金での資産に比べて、およそ2~3割ほど評価額が下がります。そのため、相続税を抑えることができるのです。

投資を辞めたい時にすぐ辞めることができる

不動産を売却したいときには買い手を見つけなくてはなりません。

しかし、小口化された不動産はその“権利”だけを保有しているため、いつでも手放すことができます。

また、保有している権利の一部分だけを切り離すことも可能です。柔軟性に富んだ投資ができることは大きな魅力といえるでしょう。

リスクを分散することができる

不動産をまるごと購入するような方法は、そこの立地条件など様々な要因によって、得られる収益が大幅に異なってきます。

しかし、小口化された不動産を複数所有しておけば、収益の上がらない物件への投資をやめたりすることが自由にでき、リスクを分散できるのです。

3. 小口化不動産投資のデメリット

何事にも長所があれば、短所があるものです。

少額から始めることができ、柔軟な資産運用ができる小口化不動産投資にもデメリットはあります。

人に任せる投資法なので利回りが低下する

物件の運営などを事業者に任せることになるため、その費用をまかなうことになります。また、上がった収益から、事業者の取り分が発生します。

そのため、介在する人数の少ない現物不動産に比べて、小口化不動産投資は利回りが低下することを覚えておきましょう。

人気があり、募集案件が少ない

小口化不動産投資は優良な物件に対して権利を持つことができるため、非常に人気が高く、個人投資家が集中している状況があります。

また、登場してから日が浅いこともあり、物件の数が投資家の需要に対して足りていません。

『投資したくてもできない』というのは、やはりデメリットといえそうです。

金融機関から融資を受けることができない

現物不動産は、それを担保に金融機関から融資を受けることができますが、小口化不動産の場合は融資を得ることができません。

融資を受けられないことは、投資の効率を高めることができないことを意味します。そういった点はデメリットといえるでしょう。

4. 小口化不動産投資の流れ

それでは、実際に小口化不動産投資を始めるにはどうすれば良いのでしょうか。順を追って見ていきましょう。

不動産小口化商品の取り扱いがある業者を探す

まずは、取り扱いのある業者を見つけることです。

商品内容をチェックして、『ここなら任せられる』という業者を選定しましょう。

不動産小口化商品の取り扱いがある業者から資料請求し入会する

その業者のホームページには、問い合わせフォームや資料請求のボタンがあるはずなので、すみやかに資料を請求しましょう。

不動産小口化商品への投資は「組合」の形式で運営されますので、会員制になっています。同意事項をチェックして入会しましょう。

不動産小口化商品を探し、申し込みをする

不動産小口化商品の募集案件を探しましょう。

とても人気があるためすぐに売り切れますが、あせらずに中身を吟味してから申し込みましょう。

お金を入金して運用を開始する

申し込みが済めば、入金が求められます。

小口単位の金額を入金すれば、運用が開始されます。

5. 小口化不動産投資に向いている人・向かない人

小口化不動産投資のメリットとデメリットを挙げましたが、投資には人によって向き・不向きがあるものです。

その特徴から考えてみましょう。

小口化不動産投資に向いている人

まず、この投資に向いている人はどんな人なのか、考えてみましょう。

不動産投資はしたいが、面倒なことはしたくない人

不動産を手に入れた後に待っている管理・運営や経営をわずらわしいと考えている人は、この投資法が向いています。

なぜなら、それら面倒に思えることは事業者に任せておくことができるためです。

相続税対策で不動産投資を考えている人

最近では相続税の課税が強化されている状況があります。

それにより、自身も課税の対象になるという人にお勧めです。

現金の資産に比べて不動産は低く見積もられるため、ぜひ検討してください。

小口化不動産投資に向かない人

それでは、逆にこの投資に向いていない人は、どんな人なのか考えてみます。

不動産投資に高利回りを期待している人

事業者に運営を任せるということは、その事業者がマージンを取るということです。そのため利回りが低下します。

このことから、高利回りな投資を期待する人は不向きであるといえそうです。

6. おすすめの不動産小口化商品取り扱い業者TOP3を紹介

どの事業者なら安心して任せられるか、悩んでいる方もいると思います。

そこで、おすすめしたい不動産小口化商品の取り扱い業者トップ3を発表します。

TOP3:株式会社インテリックス

累計19,000戸以上のリノベーション(再生)マンションの販売実績があり、ノウハウが豊富です。

実物不動産を1口100万単位で所有できる「アセットシェアリング」というサービスを展開しています。

http://www.intellex.co.jp/as/

TOP2:株式会社FPG

リースアレンジメント・不動産事業・保険仲介人・M&Aなど様々な事業を手掛けている会社です。

小口の単位は1口1,000万円からと多少高くなっていますが、東京都心の不動産を厳選して取得しており、安定した配当が得られます。

https://www.fpg.jp/service/service02.html

TOP1:みんなで大家さん販売株式会社

匿名組合型の不動産小口化商品を扱っている会社です。

100万単位で投資でき、投資対象はかなり厳選していて、年5~7.5%という高利回りを見込んでいます。

年6回分配・申し込み手数料無料・3年という短期運用ができることは大きな魅力でしょう。

https://www.minnadeooyasan.com/

7. 小口化不動産投資は今後どうなるのか?

バブル期の小口化不動産投資は、小口とはいえ1口1億円などとても高額な物件が一般的でした。

しかし、バブルが崩壊し、大きく損をした人がたくさん生まれたため、その苦い経験から、「不動産特定共同事業法」が制定されました。

これにより、小口化不動産投資の最低出資額が撤廃され、リスクを分散できるようになり、不動産投資が身近なものになったのです。

不動産が再注目されつつある現在、不動産小口化商品は身の丈にあった投資ができるものとして、魅力ある存在になっていて、今後ますます成長していく分野といえるでしょう。

関連記事不動産特定共同事業法って何?|平成29年度改正内容も簡単に解説

2018.04.19

8. 小口化不動産投資はよりお手軽で手を出しやすい投資法!

以上、小口化不動産投資について見てきました。

ギャンブル的な要素が大きかったバブル期の不動産市況を教訓とし、現在の小口化不動産投資は“小口”という名称にふさわしく、誰でも手軽に参入できる投資法となっています。

確かな実績を持つ事業者も増えており、投資に対する不安感はどんどん低くなってきているのではないでしょうか。

安定した配当を受けることができる投資商品として、魅力ある存在になっています。

不動産投資を検討している方は、ぜひとも一度MIRAIMO無料オンラインへ相談してみてください。
 

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