自宅マンション投資と普通のマンション投資のメリットデメリットを比較｜どちらがおすすめ？

どうせなら自宅マンションを投資に使いたい。

売却益が出るタイミングまで住んで、時期を見てマンションを売りたいという人もいるのでは？

果たして自宅マンションを使った投資法は、普通のマンション投資と比べておすすめといえるのでしょうか？

 

当記事では自宅マンションを使った投資法と、普通のマンション投資のメリットデメリットを解説しましょう。

1. 売却益が出るタイミングまで自分で住む「自宅マンション投資」

自宅マンション投資とは、マンションを購入して自分で住み、タイミングを見計らって売却し売却益を得る投資法を指します。

普通のマンション投資との違い

一般的なマンション投資とは、投資用のマンションを購入し、賃貸に出すことで毎月の家賃収入を得ることをメインに投資をするものです。

自宅マンション投資と同じく、最終的に売却して利益を確定したり、将来的に自分で住むなどさまざまな活用法があるのが特徴。

 

自宅マンション投資と、一般的なマンション投資には他にもさまざまな違いがあるので、一覧表でご紹介します。

項目	自宅マンション投資	一般的なマンション投資
ローンの種類	住宅ローンが使える（低金利） 金利平均：0.4～1％程度	不動産投資ローン（アパートローン） 金利平均：2～5％（金融機関によって大きな差がある） 住宅ローンは使えない。
用途	住居か売却のみ （賃貸は基本的にできない）	賃貸・民泊・売却・住居など自由度が高い
税金の控除制度	住宅ローン控除や譲渡所得控除など、控除が多い	ない
投資規模拡大	ほぼ不可能 （二重に住宅ローンを組むことは難しい）	可能

自宅マンション投資一般的なマンション投資は、同じ「マンション投資」にも関わらず、組むローンから用途まで大きく違います。

では、実際はどちらの方がおすすめなのでしょうか？

次の項からそれぞれのメリットデメリットをご紹介しますので、比較の参考にしてください。

2. 自宅マンション投資と普通のマンション投資のメリットを比較

自宅マンション投資と普通のマンション投資のメリットにクローズアップして比較していきましょう。

自宅マンション投資のメリット

自宅でマンション投資をするメリットは以下の3つ。

• 低金利の住宅ローンが使える
• 賃貸に伴うリスクやコストがかからない
• 税金の控除が多い

自宅マンション投資は「自分で住む」という目的のため、低金利の住宅ローンが使えます。

金利は1％でも違えば、返済総額が百万円単位の差になることもあるので、金利を低く抑えられる点は大きいでしょう。

 

また住宅購入をすると、税金の控除制度が多いのもメリット。住宅特有の控除制度を一覧表でご紹介します。

控除の種類	概要
住宅ローン控除	住宅ローンを利用した個人の所得税から、一定額控除が受けられる制度。 控除額は、期間中は年末時点での住宅ローン残高の1％が毎年所得税から控除。
贈与税の非課税措置	住宅を購入するための資金を家族に支援してもらった時は、限度額300万円までの贈与税が非課税になる。
すまい給付金	条件を満たした場合、所有者の収入や不動産登記上の持分割合によって給付。 詳細は国土交通省：すまい給付金のページ
3,000万円の特別控除の特例	マイホームの売却時に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる

他にも市区町村によって住宅関連の補助金が出たりする場合も。

 

もう1点、自宅マンション投資は、一般的なマンション投資と比べてランニングコストが少なく済むメリットがあります。

自分で居住していたら、専有部分を管理委託する必要がないので管理費も節約できますし、マンション投資につきものの空室リスクや入居者トラブルにも悩まされることはありません。

マンション投資のメリット

マンション投資特有のメリットには以下のようなものがあります。

• 毎月家賃収入が得られるため、資産をコツコツ増やしていける
• 家賃収入からローンの返済ができる
• 管理は会社に委託すればよいので、忙しくてもできる
• 用途が自由

マンション投資の最大のメリットといえば、やはり「継続して安定した収入が得られる」という点でしょう。

自分の購入したマンションに1度入居者が入れば、毎月一定額家賃収入を受け取ることができますし、礼金や、2年更新の場合は更新料を受け取ることもできます。

 

また、毎月収入から不動産投資ローンを返済していくことも可能で、自宅マンション投資と同様、最終的には売却して売却益を得ることも。

また、最終的に自分が住む・知人を住まわせる・民泊にするなど用途変更の融通が利くのも特徴です。

3. 自宅マンション投資と普通のマンション投資のリスクやデメリットを比較

メリットを比較したところで、次は自宅マンション投資と一般的なマンション投資のリスク・デメリットを比較していきましょう。

自宅マンション投資のデメリット

自宅マンションで投資をするデメリットは以下の通り。

• 現在の不動産市場では売却益を出すのは難しく、損をしてしまう可能性が大きい
• 投資の計画が立てづらい
• 売却するにも費用がかかる

 

「売却益を得る」という目的で自宅マンションを購入するのはおすすめしません。

2008年のリーマンショック以降から現在までの不動産価格は高値で推移しており、売却益を狙った投資法はおすすめできません。

いつ頃どのぐらい値上がりするのかという予測は、プロでも立てることが難しく、投資という側面で見るとリスクが高いです。

 

また、不動産売却にも仲介手数料・印紙税・抵当権抹消費用・司法書士に支払う報酬・引っ越し費用などさまざまな費用が必要になってくる点も忘れてはいけません。

売却益から不動産取得にかかった金額や購入時と売却時の諸費用を引いてもプラスになった場合は、自宅マンション投資は大成功といえますが、1980年代に起きたバブル景気のような、異常な好景気が来ない限りは難しいでしょう。

自宅マンション投資のデメリット

マンション投資特有のデメリットやリスクには主に以下のものがあります。

• 金利が高い
• 空室や家賃滞納などで収入がなくなるリスクがある
• 経費がかかる

まずは、先に述べた通り、住宅ローンに比べると不動産投資ローンは金利が高いというデメリットがあります。

 

また、ローンの返済原資である家賃収入が、空室や入居者の家賃滞納などで途絶えてしまうリスクもあり、しっかりとリスク対策をしなければ、収入を得るどころかマイナスになってしまうことも。

4. 「資産形成」なら自宅マンション投資より普通のマンション投資がおすすめ

上記のメリットとデメリットを比較した上で、結論を申し上げますと、「資産形成」「投資」という面で見えると自宅マンション投資ではなく、一般的なマンション投資をおすすめします。

 

投資には計画と目標が必要ですが、やはり売却益を狙った投資法というのは、目標が立てづらく、そもそも現在の不動産市場で言うと、売却益を出すことも難しいからです。

資産形成をしたいなら、綿密に計画を立てた上で、マンションを購入して賃貸に出すスタイルの方が安牌。

 

自宅購入とマンション投資は別で考えた方が良いでしょう。

5. 自宅マンション投資はおすすめしない！収益性は一般的なマンション投資に軍配

投資目的で自宅マンションを購入するのはおすすめしません。

現在の不動産価格は高値で推移しているため、売却益を狙った投資は主流ではなく、初心者にはレベルが高いからです。

 

資産形成を目的とするなら、一般的なマンション投資をするのがおすすめです。

でも、最初はリスクが怖い、一歩が踏み出せない..という人も多いのではないでしょうか。

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