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ワンルームマンション経営を成功させるには?|経営を始める前に知っておくべきメリット・デメリット

ワンルームマンション経営は近年多くの不動産投資家から注目されています。

その理由は様々ですが一言でいうのであれば初心者でも収益を上げやすいことが挙げられます。

しかし、必ず成功する不動産投資は存在しません。

ワンルームマンション経営にもメリットやデメリット、リスクが存在します。

 

今回はワンルームマンション経営をする上で意識したいポイントを抑えながら、リスク回避や失敗例を紹介します。

今後の経営に役立てるためにも、是非一読してください。

1. ワンルームマンション経営を成功させるために大切なこと

不動産経営をする上で必ず意識していただきたいのが収益を上げることです。

ワンルームマンションを経営するうえで大切なことは下記です。

  • 物件価格以外の支出の存在(税金や修繕費など)を知ること
  • ローンの返済は計画的かつ無理のない範囲で行うこと
  • 空室や災害リスクを想定すること
  • 物件の周りが良い環境(生活必需品の購入のしやすさ、病院の存在など)であるかどうか
  • ローンの金利は可能な限り低くすること
  • 収益をマンション経営のみにしないこと(副業として行うのが最善)

 

どの項目も重要ですが何よりも「あらゆる事態に対応できる」ように準備しておくことが最も大切です。

不動産経営は仕事同様にハプニングが起こることもあります。

予期せぬハプニングのせいで収益が上がらなくなり、泣く泣く売却する例もあります。

 

そんなことにならないためにも想定し得ることを列挙してそれぞれ対策を取るようにしてください。

こう書いてしまうと不動産投資って難しいのでは?と思うかもしれません。

しかし、不動産投資の中でもワンルームマンション投資が成功しやすいのも事実です。

なぜなのでしょうか?次の項目で説明します。

2. ワンルームマンション経営が他の経営物件よりも成功しやすい理由

ワンルームマンション経営が他の物件よりも成功しやすい理由は主に3つあります。

特に初心者の場合は成功しやすい方法でスタートするのが望ましいです。

失敗をしにくい土壌を作ることで安心して収益を上げられるようにしましょう。

長期的な経営に向いている

ワンルームマンションは基本的に一人暮らし用の物件です。

高校を卒業して大学に進学した時、社会人になり一人暮らしを始める時などワンルームマンションは需要が高いです。

最近は生涯独身で過ごす人も増えてきている背景から長期的な経営に向いていると言えるでしょう。

 

また、マンションは耐久性もあり鉄筋コンクリート造であれば耐用年数が47年もあります。

この観点からも長期投資に向いていると言えます。

逆に長期の経営に向いていないのがデザイナーズマンションです。デザイナーズマンションはその時の流行りで入居者が一時的に増えるかもしれません。

しかし、デザインが流行遅れになり廃れてしまえば入居者が来ずに空室が目立つ可能性もあります。

一時の流行で自身の収益が左右されるのは経営の視点においては避けるほうが無難です。

リスクを抑えながら利益を上げることが出来る

ワンルームマンションは他の物件よりも価格が安いため、融資してもらう、もしくは自身の資金で購入するどちらの場合でもリスクを抑えることが可能です。

融資の場合はファミリーマンションなどと比べても月々の返済額が安く済みます。

当然、物件価格が高いほうが利益は大きくなりますが、相応のリスクを負うことになります。

ワンルームマンションは低い金額で利益を上げることが可能であるため、初めての不動産経営に向いています。

ワンルームマンションの需要が高い

よく日本の人口は今後減っていくから不動産投資は不利だという話があります。

確かに、地方などは慎重に立地を選ばなければ空室が埋まらなくなる可能性が高いでしょう。

しかし、東京都に関しては近年人口が上昇傾向にあります。

これは大学進学・新社会人になる際に地方から東京に引っ越してくる人が多いのが要因です。

 

地方は空洞化してしまいがちですが都内もしくは都内近辺(埼玉や神奈川など)は根強い人気があるのです。

このことからも立地さえ選べばワンルームマンションの需要は高いので狙い目でもあります。

3. ワンルームマンション経営をするメリット・デメリット

タワーマンションのメリット・デメリットまとめ|それぞれ分かりやすく徹底解説!

ワンルームマンションは初心者にもやさしく、収益を上げやすいということがわかりました。

しかし、ワンルームマンションを経営するのであればメリットとデメリットを知っておくべきです。

不動産経営のポイントはあらゆる想定をし、準備・即行動できるようにすることです。

そのためにもメリットとデメリットをきちんと把握しましょう。

ワンルームマンション経営をするメリット

まずはワンルームマンション投資の2つのメリットを見ていきましょう。

低資金で投資を始めることが出来る

ワンルームマンションは他の物件よりも低価格です。

価格帯はピンキリですが安ければ500万円ほどで購入が可能です。

安ければ何でもいいというわけではなく、安くても収益を上げられるワンルームマンションを選ぶようにしてください。

マンション管理を任せることが出来る

自身でマンションの管理をする場合、大きな手間がかかってしまいます。

入居者の対応や清掃など管理を自身ですると多大な時間を使ってしまうことになるからです。

会社員として不動産投資をした場合、このようなことに時間を取られると本業に差支えが出てくる可能性があります。

 

しかし、ワンルームマンションであればマンションの一区画を持っているだけなので、マンション全体の管理は管理会社に任せることができるのであまり時間をとられることなく経営することができます。

ワンルームマンション経営をするデメリット

ワンルームマンションのメリットがありましたがデメリットも存在します。

家賃収入が少ない

ワンルームマンションは家賃相場が他の物件よりも低いです。

大きな収益を求めるのであればワンルームマンションは向きません。

ファミリータイプのマンションやアパート経営などを視野に入れたほうがいいでしょう。

将来的な資産価値が少ない

不動産物件は年月が経つごとに資産価値は緩やかに下落していきます。

ワンルームマンションも例外ではありません。

特にワンルームマンションの場合は最初の価格自体が他の不動産物件よりも低いため、将来的な資産価値が少ないデメリットが存在することになります。

4. ワンルームマンション経営で失敗してしまうパターン

不動産投資で失敗しない無敵大家さんに!|リスクと失敗例5選から学ぶ成功の秘訣

ワンルームマンション経営を行えば絶対に成功する!というわけではありません。

実際には成功する人と失敗する人が存在します。

ワンルームマンション経営で失敗してしまうパターンは下記です。

需要がない土地のワンルームマンションを購入してしまった

地方のワンルームマンションも基本的には手を出さないほうがいいでしょう。

理由としては家賃収入の少なさ、需要の低さが挙げられます。

地方にもよりますが基本的に都内と比べると家賃収入も需要も低いです。

長期的な経営を試みるのであれば安定的に計算できる都内で経営するのが賢い選択です。

想定外の支出や家賃収入減が起きてしまった

最後の想定外の支出についてはさまざまなパターンがあります。

購入してから数年後に大規模修繕による修繕費が必要になったり、空室が多くリフォームを余儀なくされたりなどがあります。

経営をする上で最初からあらゆるリスクを想定していれば避けられたものもあるため、入念な準備の大事さがわかります。

5. ワンルームマンション経営で発生しやすいリスク

ワンルームマンションは低資金で投資できるため初心者にもやさしいです。

しかし、リスクもあることは理解しておくべきです。

長期的に安定した経営をする上でもどのようなリスクがあるのか知っておきましょう。

家賃滞納リスク

ワンルームマンションは一人暮らしが多いので、住んでいる人に何かしらの金銭トラブルが発生した場合の家賃滞納リスクは高いと言えるでしょう。

ファミリーマンションなどの複数人が住んでいる場合は別の入居者が対応してくれるかもしれません。

このことから単純に考えて2倍以上の家賃滞納リスクがあることになります。

 

家賃を滞納された場合は早急に対応するようにしましょう。

滞納者は何も言わなければ、そのままにしてしまう可能性が高いからです。

こまめな連絡や注意をしてください。

 

ただしワンルームマンション経営の場合は管理会社に任せることになるのが多いです。

この場合も管理会社だけに任せるのではなく、どのように対処するのかだけでも聞いておくようにしましょう。

空室リスク

ファミリーマンションの場合は家族で住むため、短期間で引っ越しなどを検討することはあまりありません。

しかしワンルームマンションは一人暮らし用の物件のため、大学卒業・転職・転勤などの理由で簡単に離れていきます。

空室が出たとしてもすぐに埋まるよう、入居者募集に強い管理会社・募集会社を選ぶなど工夫をしましょう。

自然災害によるリスク

日本の自然災害は地震や台風が主です。

これらの自然災害は入居者側に過失がない場合、オーナーが修繕費用を補填することになります。

例えば台風の影響で窓ガラスが割れてしまった場合、借りている人の過失と認められなければオーナーが修理費を出すことになるのです。

 

また、火災は自身が貸している部屋からの発生でなくても他の部屋で起こることもありえます。

その場合は想定外の支出を強いられる可能性があるため、どのような層が入居しているかの確認もするようにしましょう。

6. ワンルームマンション経営のリスクを抑える方法

ワンルームマンション経営は初心者にも優しいですが、一方でリスクもあることが理解できたと思います。

リスクを認知していれば抑える努力をすればいいだけの話です。

主に3つの方法を行うことでリスクを抑えることができますのでトライしてみましょう。

投資する物件選びを慎重に行う

不動産投資において物件選びは最重要です。

特に入居者が集まるか、収益が発生するか、管理会社の質を重点的にみるようにしましょう。

物件候補の周りに生活するうえで便利な店や施設があれば入居者は集まりやすく、家賃も相応の設定が可能です。

 

また、入居者を募集する際に管理会社によって結果が大きく違う場合もあります。

管理会社は募集も行ってくれるので宣伝の仕方や入居してもらうための相談なども対応してくれます。

どんな管理会社であるかも確認すると成功率が上がりますのでポイントにしてください。

関連記事不動産管理会社への依頼方法や仕事内容について解説!|良い管理会社選びのポイント

2019.06.07

家賃保証サービスに加入する

家賃保証サービスとは仮に空室が発生したとしても家賃収入を補填してくれるサービス。

ワンルームマンション経営は空室リスクが他の物件と比べると高いです。

そこで、家賃保証サービスを利用するのが最善といえるでしょう。

 

空室以外にも滞納のリスクがあることを考えると家賃保証サービスは重要であることがわかりますよね。

入居者自身がきちんとした人であっても、不意な病気・ケガ・リストラ・盗難などが原因で払えなくなることもあります。

経営において大事にしたいのは「長期的に安定した収入を得ること」です。

家賃保証サービスに加入することでリスクを回避することができるためおすすめです。

新耐震基準で建てられているマンションを選ぶ

日本で最も注意したい自然災害は地震です。

多くのワンルームマンションは新耐震基準で建てられたものですが、中には旧耐震基準のマンションも存在します。

 

新耐震基準は震度6強~7までの地震であれば耐えられる構造になっています。

しかし、新耐震基準ではない旧耐震基準は要注意です。

旧耐震基準は震度6で倒壊する恐れがあるためリスクが大きくなります。

日本はおよそ10年周期で大きい地震が発生することからも新耐震基準のマンションを必ず選ぶようにしましょう。

7. ワンルームマンション経営ではリスク回避が何よりも大切!

ワンルームマンションは初心者でも経営しやすいことが分かったと思います。

しかし、必ず成功するわけではないことも頭に入れておいてください。

特に意識してほしいのがリスク回避です。不動産経営にはさまざまなトラブルが発生することがあるからです。

今回紹介したリスクやトラブルの例はあくまでも一部です。

プロのコンサルタントであれば、多くのトラブルを経験し解決してきた能力と豊富な経験があるため、話を聞くだけでも勉強になることが多いでしょう。

 

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