ワンルームマンション経営の収支とは？｜経営を成功させるためのノウハウを大公開

「余っているお金を有効に活用したい」、「年金の代わりにしたい」などの理由で不動産投資を始めようとする人も多いのではないでしょうか。

ワンルームマンションの経営は一部屋だけなので、ほかに仕事を持っている人でも比較的簡単に始められる投資法。

しかしそうはいっても、ワンルームマンションの経営も投資なので必ずリスクはあります。

この記事ではワンルームマンションの経営を考えている人を対象に、経営の基礎や成功するための秘訣・注意すべき点などについて解説しましょう。

1. ワンルームマンションの経営の収支について

ワンルームマンションから得られる収益は、家賃収入から経費を引いたものです。

まずどんな収入があり支出があるのかという点から押えていきましょう。

ワンルームマンションの収入

ワンルームマンションの収入部分には、次のようなものがあります。

家賃	毎月入居者から入金
管理費や共益費	共有部分を維持管理するための費用
礼金	契約時に受領
更新料	契約の更新時に受領（通常は2年に一度）

ワンルームマンションの支出

不動産所得は家賃などの収入から経費を引いたもので、これに対して所得税がかかります。

したがって経費を多く計上することで、所得を減らすことが可能。

主なワンルームマンションの支出としては、以下のようなものがあります。

税金	物件の購入時にかかる不動産取得税・登録免許税および毎年かかる固定資産税
ローン	不動産投資ローン代金およびそれにかかる利息
管理委託費	集金や入居者募集・クレーム処理など物件管理のために管理会社に支払う費用
火災保険や地震保険	もしもの場合に備えて必要な保険
修繕費	設備が故障した際の修繕費および退去者が出た時の原状回復費
広告費	入居者募集などの費用
減価償却費	支出を伴わない経費で、数年に分けて経費計上

2. ワンルームマンションの経営で重要になる2つの利回り

ワンルームマンションの経営では、利回りが重視されます。

利回りとは、投資金額に対しする利子を含めた収益がどれほどとれるかという指標。

不動産投資では、「表面利回り」と「実質利回り」の2つがあり、これについて説明しましょう。

表面利回り

表面利回りは、年間の家賃収入額を物件価格で割った単純なもの。

すなわち、

主にいくつかの投資物件を絞りこむ際に、比較する指標として利用されます。

一例をあげて説明すると、

ワンルームマンションの購入価格を2,000万円で家賃収入を9万円とします。

この場合の計算式は（9万円×12ヵ月）÷2,000万円なので利回りは5.4％です。

実質利回り

実質利回りは、年間の家賃収入から必要な経費を差し引いたものを、物件価格で割ったもの。

すなわち、

実質利回りは、不動産投資で必要なさまざまな経費を差し引いて計算するので、より正確な利益を予想することが可能。

 

例えば先程の例で

ワンルームマンションの購入価格を2,000万円で家賃収入を9万円・年間管理費を10万円・固定資産税を8万円とします。

この場合の計算式は（9万円×12ヵ月－（10万円＋8万円））÷2,000万円なので実質利回りは4.5％です。

3. 現在ワンルームマンション投資は増加傾向にある

ワンルームマンションに投資する人は、年金対策や節税対策・相続税対策などの目的で増えています。

特に都心では一極集中現象を防止するための条例が制定されているにもかかわらず、ワンルームマンションは増加傾向に。

今後も都心への人口集中は進むと予測され、安定した家賃収入も期待できるでしょう。

ワンルームマンションの増加推移

東京都の人口は2035年にピークなるとされていますが、働く女性の増加やシングル化・高齢化などにより単身世帯はその後も増加していくと予測されています。

東京都の全世帯に占める単身世帯の比率は2000年には40.9％でしたが、2035年には50.4％、2040年には51.2％になるとされています。

そのためワンルームマンションの需要は、今後も増え続けると考えられています。

【出典】東京都世帯数予測

4. ワンルームマンションで投資を行うメリットやデメリット

近年人気のワンルームマンション経営ですが、メリットもあればデメリットもあります。

メリット

ワンルームマンションへの投資メリットは、次のようなものがあります。

比較的少額で始められる

40㎡以下のワンルームマンションは郊外では1,000万円程度、都心でも2,000万円～3,000万円程度で購入可能。

自己資金を30％用意するとした場合、300万円～1,000万円程度あれば経営ができます。

また一流企業に勤めているなど個人の属性が良ければ、頭金なしでも融資を受けられる場合も。

入居者がい続ければ安定した収入が得られる

空室が出てもすぐ埋まるような優良物件を見つけられれば、安定した収入が期待できます。

ワンルームマンションのターゲットは単身のサラリーマンで、交通の便の良い物件であることが一番の条件。

不動産投資では、あまりに利回りを重視しすぎると、良い物件を購入することが難しくなるでしょう。

所得税対策になる

所得税は、所得から経費を差し引いて課税対象額を算出します。

したがってワンルームマンション投資でも、経費を多く計上できれば所得税の軽減が可能。

赤字が出たような場合には、給与所得などから不動産の赤字を差し引くことができるので（損益通算）、課税対象額を減らせます。

 

なお不動産取得税・登録免許税は、初年度だけ経費計上が可能。

また減価償却費は耐用年数が決まっており、鉄筋コンクリート造りであれば47年。

耐用年数を過ぎると経費計上できず所得が増えることになるので、注意しなければなりません。

年金の代わりになる

これからの時代は年金をあてにできない時代となると言われており、不足分は自分で手当てしなければなりません。

ワンルームマンション投資では、ローンの支払いが終わればすべて収入に組み込むことが可能に。

そのためワンルームマンション投資は、老後の資産形成や年金代わりとして有効です。

生命保険の代わりになる

ワンルームマンションの経営を始めるときには、通常金融機関から融資を受けますが、その際団体信用生命保険へ加入することを義務付けられます。

融資を受けた被保険者が亡くなった場合には、ローンの残債は保険から支払われることに。

そのため遺された家族は、ローンの返済をせずにワンルームマンションが手に入るので、毎月の家賃収入により生活に困ることはないでしょう。

したがってワンルームマンションの投資は、生命保険代わりになると言えます。

相続税の対策になる

相続が発生する場合には、現金や預金・金融商品などは時価で評価され課税されます。

しかし不動産で相続するケースでは、土地は路線価または倍率方式によって評価されるので実勢価格の70～80％程度。

また建物は固定資産税評価額になるので、建築価格の50～70％程度。

 

加えて200㎡以下のマンションは小規模宅地の特例があり、その要件に合致すればさらなる減額も可能です。

また投資用の不動産は30％程度減額して評価されるので、最終的に現金の1/3程度の評価になることもあります。

デメリット・リスク

ワンルームマンションへの投資は、メリットだけでなく次のようなデメリットやリスクがありますので注意しましょう。

収支のバランスを考えて投資しないと失敗する

既に述べたように不動産所得は、家賃収入から必要経費を引いて計算します。

したがって物件を購入する際には、家賃収入と経費を予測してきちんと収支計画を立てなければなりません。

予定した家賃でローンの返済や諸経費を吸収しなければならないので、収支バランスを考えることは大事なことです。

空室や滞納によるリスクがある

不動産投資する場合に、避けて通れないのが空室や滞納リスクです。

ワンルームマンションの投資では、一室しかないので満室率は100％か0％。

退去者が出た場合には家賃収入はなくなるので、余裕資金を持っていないとローンの返済もできなくなることも。

したがって空室が出てもすぐ埋まるような優良物件を購入することが、成功する大きな要因です。

 

滞納も同様に、家賃が入らなくなるので、滞納が続くとローンの支払いができなくなります。

家賃滞納リスクに対応するためには、入居審査を厳しくすることと、管理会社の選定が大きなポイント！

家賃滞納が起きた時にすぐ行動を起こしてくれる、優良な管理会社を選ばなければなりません。

優良な管理会社かどうかを判断するためには、すでに管理している物件の状況を見ればある程度把握できるでしょう。

自然災害によるリスクがある

地震や台風・大雨などの災害は、どこに住んでいて起こります。

災害が発生すれば物件価値が下がったり、修繕ができないこともあるでしょう。

そうなれば退去者が出て家賃収入が途絶える恐れも。

 

災害リスクに対応するためには、火災保険や地震保険に加入し、修繕のための費用も用意しておかなければなりません。

また物件を購入の際には、新耐震基準を満たしているかなど構造についてもチェックしておくことが大事です。

家賃が下落するリスクがある

一般的にワンルームマンションは、建築年数が経ち古くなると家賃は下落していきます。

また周辺に競合するワンルームマンションが建設されたような場合には、家賃を下げて対応せざるを得ないこともあるでしょう。

しかし人気のあるエリアで優良な物件を購入できれば、家賃を長期間維持し続けられることも。

また退去者が出た場合にはリフォームしたり、場合によってはリノベーションを行い物件の魅力度を保つことも家賃維持には必要です。

金利上昇によるリスクがある

現在の金融市場は超低金利ですが、景気が良くなれば高金利移行することも。

高金利になれば支払利息が増大するので、返済総額が大きくなってしまいローンの返済ができなくなってしまう場合もあるでしょう。

金利上昇リスクに対応するためには極力固定金利を選択すること、またリスクに備えて余裕資金をある程度持って経営しなければなりません。

流動性によるリスクがある

ワンルームマンションはほかの投資物件と比べると、買い手はつきやすいので流動性は比較的あると言えます。

しかし建物が老朽化すると物件価格は下落し、売りたくても売れないという状況になることも。

そのようなケースでは、家賃収入では利益を得られても売却価格を下げざるを得ず、結局不動産投資トータルでは「赤字」ということもあるでしょう。

したがってワンルームマンションを購入する際には、あらかじめ「いつ・いくら位で売却するか」という出口戦略を考えておかねばなりません。

5. たったこれだけ？！ワンルームマンションで成功するためのコツ

ワンルームマンションで成功するためにはどうしたらよいのでしょうか、次に成功するためのポイントを解説します。

立地が良い物件をできるだけ安く購入する

不動産物件は一度購入すると、そう簡単には入れ替えはできないので、物件選びが大きなポイント！

ワンルームマンションのターゲットは独身サラリーマンなので、交通の便が良い人気のエリアが好立地です。

良い立地の物件を安く手に入れられたら、半分は成功したも同然。

安定した収入を得られ、出口戦略でも高く売却できることでしょう。

いくら利回りが良いからと言って需要のないワンルームマンションを購入すると大変なことに。

一度空室が出ると、なかなか埋まらずせっかく手に入れた物件を手放さざるを得ないことになるでしょう。

ローンの返済は、低金利で長期借入にする

ワンルームマンションが魅力的な物件であれば、ローン返済が滞ることはないでしょう。

したがって金融機関は、低金利で融資してくれる可能性があります。

 

ローンの種類は固定金利と変動金利がありますが、一般的に変動金利の方が低金利で借り入れが可能。

しかし現在は超低金利の時代であり、いつ高金利時代に移行するとも限りません。

したがって現在のような低金利時代には、できるだけ固定金利を選択したほうが無難。

 

また不動産投資ローンは、月々の家賃収入により返済していきます。

無理に短期間でローン返済しようとすれば、毎月の返済額を大きくせねばならず、空室が起きた場合には返済できなくなることも。

滞りなくローンの返済をするためには、給料などほかの収入を組み入れるのではなく、家賃収入だけでローン返済できるよう長期借り入れをするべきです。

6. ワンルームマンション経営の2つの注意ポイント

 ワンルームマンション経営を行う際、注意すべきポイントを2つ挙げて説明します。

物件の管理を管理会社任せきりにするのは危険

マンション投資においては、物件選びと同じくらい大事なのが管理会社の選定です。

管理会社の仕事は、物件の募集に始まり契約・集金・家賃督促・クレーム処理・修繕・清掃・解除の立会・原状回復など非常に多岐にわたります。

どの仕事ひとつとっても非常に重要であり、何か一つ失敗をしたら入居者の信頼を失い退去に繋がることも。

信頼できる管理会社が見つかれば、ある程度丸投げもしても良いかもしれません。

日ごろから管理会社とはコミュニケーションを良く取り、「うまく管理されているか」、「問題点はないか」絶えずチェックすることも大事です。

業者のいいなりになって投資物件を購入するのは危険

不動産会社は、物件を売買し仲介手数料を得ることを目的とします。

したがって売買が成立すること重要なので、必ずしも優良でない物件を勧める業者も。

 

例えば木造のワンルームアパートは、耐用年数も少なく家賃は年を追って下落するリスクが高いでしょう。

そのような物件を購入すると、家賃は下落しローンを完済できないことも。

不動産購入をする際には業者の言いなりにならず、物件を見る目を養わなければなりません。

7. ワンルームマンション経営の失敗事例と対策

ワンルームマンションの失敗および対策について事例を挙げて解説します。

購入したばかりのワンルームマンションの設備老朽化により多額の修繕費発生

都内の交通至便の地ある築30年にもなる中古マンションを購入した事例。

価格も安く立地条件も良いということで購入したものの、トイレの排水溝が詰まり悪臭を漂わせ、しばらくすると給水管が破裂し水浸しに！

入居者に家財の損害賠償を請求され、修繕費用が大きくかかり挙句の果てに入居者は退去。

 

いくら立地が良く格安であると言っても、築30年も経てばさまざまな箇所で不具合が発生します。

老朽化したマンションは、投資対象から外した方が無難です。

営業マンと家賃保証を信用して高額なローンの借入による失敗

中古マンションは一般的に空室リスクが高いため、金融機関は金利を高く設定します。

マンション購入を考えていた人も金利が高いので二の足を踏んでいると、「家賃保証をするので高金利でもローン返済は可能」と無理やり販売する不動産会社もあります。

 

しかし中古マンションは、退去者が出ると家賃を下げないと部屋が埋まらない場合も多く、家賃保証額を下げられてしまうことも。

その結果家賃保証金額よりもローン返済額が高くなり、ローンの返済が不能になるケースも往々にしてあります。

節税対策の為だけにワンルームマンション経営を始めたが支出のほうが多くなる

既に述べたように不動産投資をすると、初年度は不動産所得税や登録免許税を経費にできます。

また減価償却費は、出費を伴わない経費なので大きな節税対策です。

ただ気を付けなければならないのは、節税ができるのはそれらを経費にできる時だけ！

 

また耐用年数は法律で決まっているので、中古マンションを購入した場合には減価償却できる期間は新築と比べ短くなります。

したがって「利益をしっかり出せているなら長期にわたっては節税されない！」ということを肝に銘じておくべきです。

新築のワンルームマンションを購入したから売却も安心だと思ったが・・・

一般的に新築のワンルームマンションは、流動性が高く売却しやすいと言われています。

しかし都心の人気のエリアにある優良物件は別として、売りに出してもすぐ売れるとは限りません。

建築後間もない物件であっても発売時の70～80％の価格に下落するケースが多く、資金に十分な余裕のない人は注意して投資する必要があります。

反社会的勢力団体の入居によるリスク

平成23年に反社会的勢力排除のための標準モデル条項が取りまとめられ、契約の際に反社会的勢力ではないことを確認するようになりました。

しかしいくら確認をとっても、反社会的な団体が入居していないとも限りません。

暴力団などが入居しているケースでは、入居者は安心して生活できないので空室が埋まらないことも。

したがってワンルームマンションを購入する場合には、反社会的勢力が存在するのか、あらかじめきちんと調査しなければなりません。

さもないとたとえ良い物件を購入しても、すぐ売却せざるを得ないということに！

利回りだけを見て購入したが入居者が入らず利回りが低下する

ワンルームマンションを購入する場合に、都心部の物件よりも郊外の物件の方が利回りは良くなります。

しかし利回りだけ考えて不動産を購入すると、入居者がいないということにもなりかねません！

したがってワンルームマンションを購入する場合には、多少利回りは低くても都心部の交通の良い物件を選ぶべきでしょう。

8. ワンルームマンション経営をする際に参考にしたい！おすすめブログ3選

最後にワンルームマンション経営を始めるときに参考にしたいブログを3つ選んでご紹介しましょう。

失敗したくない40代サラリーマン大家のブログ

ワンルームマンション投資歴10年になるオーナーのブログ。

不動産投資の初心者に対して、利回り・ローン・リスク・節税・確定申告などのカテゴリに分けて成功の秘訣を解説しています。

ワンルームマンションで資産形成をしたいと考える人はぜひ参考に！

40代サラリーマンのワンルームマンション投資

40代サラリーマン大家が、ワンルームマンションの堅実な投資法について解説。

成功するワンルームマンション・投資市場動向・経費と利回り・物件の評価方法・家賃と入居率予測・税金対策・用語集に分類して提案しています。

深く踏み込んだ解説は、きっとためになるでしょう。

ワンルームマンション投資を考える人が見るブログ

大手飲料メーカーに勤める29歳サラリーマンが、入社2年目でワンルームマンションを購入。

主にワンルームマンションの購入や業者の選び方・投資のメリット・体験談などについて解説をしています。

これから不動産経営をしようと考えている人向けのブログです。

9. ワンルームマンション経営で失敗しないためにも目的と計画性をもって投資をしよう

ワンルームマンションの経営は、比較的はじめやすい投資です。

しかし始めやすいと言っても、投資なので必ずリスクは伴います。

ワンルームマンション経営で失敗しないためには、目的と計画性をもって投資しましょう。

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