中古マンション投資で利益を出すことが出来るワケ|購入するメリットと投資の前に確認すべきことを紹介

昨今、不動産投資がとても注目されています。

中でも中古マンションの売買市場が新築マンション売買市場を上回る人気となっています。

それだけ中古マンション投資にはメリットも多く利益も出しやすいのです。

ところが、同時に気を付けなければならない点も出てきます。

 

マンション投資のメリットやデメリットなどのリスクをハッキリとさせ、理解して運用していくことでマンション投資が成功につながります。

この記事では中古マンション投資で利益を出す方法や、メリット、確認するべき大切な事をご紹介していきます。

1. 不動産投資における中古マンション投資とは

中古マンション投資で利益を出すことが出来るワケ|購入するメリットと投資の前に確認すべきことを紹介

マンション投資とは、マンションの一室もしくは一棟を購入して賃貸し、家賃収入を得ていく投資方法です。

いくつかある不動産投資の中でも、中古マンション投資は年々需要が増えています。

マンション投資にも色々なタイプがありますが、特に中古マンションは新築マンションよりもメリットが多く、少ない初期費用から始めることが出来て利益も出しやすいこともあり、不動産投資初心者にはおススメだとよく言われています。

「投資する」ということは物件を購入したら終わりではなく、購入するところから始まります。

そしてメリットと同時にデメリットも存在します。

そのデメリットをしっかりと把握することでメリットを生かし収益に繋げることで投資が成功に向かうのです。

2. 中古マンションで利益を出すことが出来る理由

需要があるのには理由があります。

もちろん利益を出すことが目的の中古マンション投資。成功するための理由から見ていきましょう。

インカムゲイン

不動産を賃貸することで家賃収入として得る収益のことをインカムゲインと言います。

特徴としては、得られる収入は少額ではあるものの、資産を保有しているだけで定期的に収益を上げられるという点があり、安全性の高い投資と言えます。

インカムゲインを得られる代表的な投資先として、

  • 不動産投資
  • 投資信託
  • ETF(上場投資信託)
  • 株式投資
  • FX(スワップポイント)
  • 個人向け国債
  • 定期預金

などが挙げられます。

キャピタルゲイン

所有している不動産が値上がりした時にその不動産を売却することで得る収益(売却益)のことをキャピタルゲインと言います。

特徴としては、常に売却益を狙えるというわけではなく、ハイリスク・ハイリターンなところもあり、税の負担も大きいという点が挙げられます。

キャピタルゲインを狙える代表的なものは、

  • 土地や建物
  • 有価証券
  • 絵画
  • 貴金属
  • ゴルフ会員権

などが挙げられます。

インカムゲインの転用

インカムゲイン(家賃収入)で収益を得て、さらに同物件のキャピタルゲイン(売却益)を狙うという、インカムゲインの転用パターンがしばしば見受けられます。

ですが、不動産の価値というものは土地によっては下がる場合もあり、このパターンの転用で失敗する方も多いのが現実です。

そこで投資用マンションを購入する際には「20年後も安定した利益を生むような物件」を探すことが重要です。

価値の下がらない物件であれば、インカムゲインで儲けて、キャピタルゲインを狙うことも可能になるでしょう。

3. 中古マンション投資で利益を出す方法3つ

それでは利益を出す方法を見ていきましょう。

①価格が低下もしくは市場が暴落した時に購入する

「東京オリンピック開催の前年である2019年から東京都心部を中心に不動産の売り傾向が強まり、その結果不動産価格が下落する可能性がある」という意見がインターネットでも色々と見かけます。

また反対に、「東京市場は上がり続ける」という意見もあります。

実際、東京オリンピック後になってみなければわからないことなのですが、不動産投資の目的は、「家賃収入」ともう一つ「購入価格よりも高く売り利益を上げること」も含まれます。

少しでも市場が低下している時に購入することをオススメします。

②競合相手が少ない場所で勝負する

他の人に目をつけられていないような好条件の物件や、将来性がある地域の物件を見つけることも利益を出す方法に繋がります。

物件を購入したものの、その地域の人口が減少してしまったり、競合の物件が多いエリアの物件は年々空室リスクが高くなってしまう傾向にあるので注意が必要です。

③価格にゆがみが生まれている時に購入する

不動産の相場は、大きな政策転換や金融政策などの世の中の大きな流れによって上下に変動します。

しっかりとマンションの相場を把握して不動産の価格が変動するタイミングを狙って購入するのがベストですね。

「低い時に買って、高い時に売る」というのが相場の儲け方です。その逆にならないよう慎重に物件を検討しましょう。

4. 中古マンションで購入することで得られるメリット

中古マンション購入にはメリットが多くあります。いくつか見ていきましょう。

低価格で購入出来る

中古マンションは新築マンションに比べて購入価格が安くなっています。

新築マンションを購入する予算であれば、複数の中古マンションで複数の不動産を所有することも可能になってくるので、投資初心者の方は中古マンションから始めるのがおススメです。

内装を自由に変えることが出来る

マンションは間取りや床さえも自由に変えることができ、カスタムメイドのマンション造りが楽しめます。

新築マンションで同じことをするとコストが掛かり過ぎますが、中古マンションなら購入価格が低いため、バリアフリーにしたり個性的な部屋に変身可能。

オシャレにリノベーションして賃貸することで空室リスクも減らすことが出来ますし、売却時に購入価格よりも高くなることも考えられます。

金融商品の中でもコントロールが比較しやすい

金融商品は安全性・流動性・収益性の3つの基準によって評価されます。

中でも中古マンション投資は他の金融商品に比べて色々な角度から比較をしやすく、老後資金や節税対策にもなり、団体信用生命保険も付くなどのメリットは多数存在します。

資産価値がはっきりしている

マンションは物価変動に強く、景気によるマイナスの影響をほとんど受けません。

デフレの場合でもマンションの価値は下がらず家賃もそのまま継続していくことが可能です。

逆にインフレの場合はマンションの資産価値は上昇し家賃の引き上げも可能となり収益も拡大出来ます。

安定収入を得ることが出来る

マンション投資の運用が順調になると、家賃により安定した収入が確保出来ます。

中古マンション投資であれば、少額から始めることが出来てお金を増やしやすいといえます。

5. 中古マンションを購入する前に確認するべきポイント5つ

中古マンション投資を購入する前に確認しておくべきポイントを5つ解説します。

①マンションは誰向けに作られているのか

マンションはファミリータイプ、単身タイプに分けられます。

ファミリータイプの場合は単身に比べて入居年数が比較的長いと言われています。

ですが、間取りが広い分、引っ越した時の原状回復代が多めにかかることがあります。

ファミリータイプ・単身タイプ共にメリットデメリットがあるので、よく比較したうえで自分に合った投資法を選びましょう。

②マンションはいつ建設されたのか

建築された年が「1981年以前でないか」という点をチェックしましょう。

1981年前後の物件は新耐震基準で建てられていない可能性があるので、1981年以前の物件を選ぶ際には耐震工事がきちんと行われているかを確認する必要があります。

また、築年数が15年前後の物件はマンションの大規模修繕が行われるタイミングにあたります。

積立が計画通り行われていないと、大規模修繕の費用不足ということになりかねないのでしっかりと確認しましょう。

③複数のサイトでマンションの口コミを確認する

中古マンション投資で一番重要なのは、「複数の情報源を確保すること」です。

数ある中古物件の中から最良の物を選ぶためには、さまざまな角度からの情報を入手することが重要になります。

大手ポータルサイトの利用、また複数の不動産投資会社や仲介会社を利用することもおススメします。

④マンションの瑕疵部分についてしっかりと把握する

物件に瑕疵(不具合や欠陥など)がないかどうかをしっかりと確認することも大切です。

中古マンションの多くは「瑕疵担保責任が数ヶ月」と契約書で設定されています。

その期間を過ぎてから瑕疵が発覚すると、自腹で修復しなければならなくなる可能性があるので注意が必要です。

⑤居住者のニーズに合っているか

その物件が「ファミリータイプなのか、ワンルームタイプなのか」といった入居する方のニーズに合っているかということが大切です。

地域の施設や物件を調べてみれば、どんな物件のタイプが人気なのかがわかってきます。

(学校が近ければファミリータイプなど)

ニーズに合わない物件選びは空室リスクを生む恐れが出てきますので、しっかりと調査をしておきましょう。

6. 最適な中古マンションを見つける方法

3月から4月は中古マンション探しに最適な時期と言われています。

この時期は引っ越し需要が増えて売出物件数も増えるのです。

不動産業者・金融機関に紹介してもらう

良い物件を見つけるためには、まず優秀な不動産屋さんをまずは見つけましょう。

そして、そこから優秀な担当者を見つけるのです。

優秀な担当者と信頼関係を築くことで、優良な物件を提供してもらえる確率は上がるはずです。

様々な不動産会社に足を運び、知識が豊富な担当者、顧客目線になって物件を親身に探してくれるような担当者を見つけましょう。

インターネットサイトを使用して見つける

現代はインターネットを介してさまざまな情報を手に入れることができます。

中古マンションを探す場合にもおススメの情報サイトがあります。

不動産ジャパン

リアルタイムで最新の中古マンション情報を入手出来ます。

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住まいサーフィン

無料会員登録することで、物件の適正価格や人気ランキングなど、さまざまな情報が入手出来ます。

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健美家

収益物件からセミナー検索、不動産投資についてのコラムやニュース・ブログなどを閲覧出来て、不動産は全国各地のものが合計40,000件以上(2018年12月現在)も掲載されています。

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7. 中古マンション投資は知識と念密な下準備次第で大きな利益を出すことも可能に

中古マンション投資の運営を成功させるために大切なことは、デメリットをしっかりと理解した上で投資を始めることです。

多くの情報を入手し優秀な不動産業者と繋がり、優良物件を探す。綿密な下準備は重要ポイントです。

また不動産投資初心者の方は、安心・安定した不動産運用をするためにさまざまな知識を得ることから始めなければなりません。

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