不動産がもっと楽しくなるメディアMIRAIMO

中古マンション投資で失敗しないために抑えておきたい13のポイント

年金問題など将来的な不安を軽くするために副業を始めたいと思っている人が少なくないでしょう。

そこで、安定した収入源として不動産投資が注目されています。

なかでも中古マンションを対象にした投資が新築マンションを上回る人気です。

 

中古マンション投資には、様々なメリットがありますが、注意が必要なポイントもたくさんあるのです。

マンションに投資するには、メリット・デメリット・リスクを明確にして運用しなければなりません。

今回は、中古マンション投資で失敗しないために押さえておきたいポイントを紹介します。

不動産投資を始めるために必要な基礎知識ともいえるので、しっかり確認してください。中古マンション投資で利益を得るためにははずせない内容です。

Index

1. 中古マンション投資とは?

中古マンションに投資するとは、そもそもどのようなことなのでしょうか?

中古マンション投資はどうすれば利益が出せるのか?

中古マンション投資とはマンション(一室のみ・丸々一棟)を購入し、賃貸に出したり売却することで利益を得ること。

そこで以下の2つは不動産投資をする上でよく出てくるので覚えておきましょう。

不動産を賃貸して得る家賃収入が「インカムゲイン」。

所有している不動産が値上がりした時に売却して得る売却益の「キャピタルゲイン」があります。

では、実際利益を出すためにどのようにマンションを選べばよいのかを解説します。

価格が低下もしくは市場が暴落した時に購入する

不動産投資の目的は、「家賃収入」ともう一つ「購入価格よりも高く売り利益を上げること」も含まれます。

少しでも市場価格が低下している時を狙って購入することをオススメします。

競合相手が少ない場所で勝負する

他の人に目をつけられていないような好条件の物件や、将来性がある地域の物件を見つけることも利益を出す方法に繋がります。

物件を購入したものの、その地域の人口が減少してしまったり、競合の物件が多いエリアの物件は年々空室リスクが高くなってしまう傾向にあるので注意が必要です。

価格にゆがみが生まれている時に購入する

不動産の相場は、大きな政策転換や金融政策などの世の中の大きな流れによって上下に変動します。

しっかりとマンションの相場を把握して不動産の価格が変動するタイミングを狙って購入するのがベストですね。

「低い時に買って、高い時に売る」というのが相場の儲け方です。その逆にならないよう慎重に物件を検討しましょう。

2. 中古マンション投資で失敗しないために押さえておきたい13のポイント

中古マンション投資をするには欠かせないポイントを紹介します。

あくまで「投資」なので失敗するリスクがありますが、以下のポイントを押さえておくことで失敗する可能性はほぼなくなるでしょう。

①投資物件を探す場合は、複数の不動産会社で探す

中古マンション投資では、購入物件の情報収集は複数の不動産会社を利用してください。

大手ポータルサイトを利用するのも効率的な方法でしょう。

②不動産賃貸に需要の無いエリアは避ける

賃貸需要のないエリアは物件選択の対象からはずしてください。

なぜなら、不動産投資では需要の有無が生命線になるからです。

③投資エリアの家賃水準を確認する

投資エリアによって家賃の水準は異なります。

地方など家賃の低いエリアの物件だと収支が悪くなるのです。

少なくとも月額6万円くらいのエリアを選択してください。

④投資物件はワンルームタイプがおすすめ

立地にもよりますが賃貸需要はファミリーよりも単身者のほうが多いので、最初はワンルームを選択したほうが空室リスクを避けられるでしょう。

さらに、購入額も軽減できるので初心者向けの物件です。

⑤購入物件の築年数に注意が必要

1981年に新耐震基準(より大きな地震に耐えられる建物構造の基準)が施行されたので、それ以前の建物であれば注意が必要です。

最近は、自然災害に対する意識も高まり、古い耐震基準では入居したいという人も少なくなってきています。

⑥入居者のことを考えて物件を購入する

たとえば、ワンルームマンションに投資するのであれば、周辺環境などが単身者の生活に便利かどうかをチェックしてください。

入居者目線で物件を選択するのがポイントです。

⑦前オーナーの売却理由を明確にしておく

前オーナーが売却する理由は必ず確認しましょう。

売却の理由が立地の悪さや建物の老朽化などマイナスの理由だった場合、自分ならクリアできるかどうかを見極める必要があります。

⑧物件の瑕疵状態を確認した上で購入する

物件の瑕疵(かし:見えない欠陥)には注意しましょう。

特に中古マンションの場合、特約で瑕疵担保責任(物件に瑕疵があった場合、売主が修繕の義務を負うこと)の追及期間が短く設定されていることが多いので瑕疵のチェックは欠かせません。

⑨物件の管理状態を確認する

マンションの資産価値は適正な管理により維持されます。

管理会社や管理組合が機能しているかなど、管理面をチェックすることも必要です。

⑩購入する物件を価格交渉する

売出し価格とは、売主の売却希望価格だと考えてください。

一般的には、希望価格と最低価格を設定して売り出すケースが多いので、仲介業者に価格交渉を依頼しましょう。

⑪ローンの返済計画をしっかり立てる

家賃収入よりもローンの返済額のほうが少なければ問題ないのではありません。

諸費用も含めて計画する必要があります。また、空室になることも考えられるのです。

⑫家賃保証の妥当か判断する

家賃保証が安心できるとは限りません。

更新時に保証額を下げられることもあるのです。

契約内容を確認して妥当かどうかを判断することになります。

⑬融資をうける条件を良く確認する

銀行ローンは長期にわたって返済していくので、金利などの条件に注意してください。

不動産投資では有利な条件の融資を受けることが成功の秘訣です。

3. 中古マンション投資のメリットとは?

中古マンション投資を始めるメリットをご紹介します。

低価格で購入出来る

中古マンションは新築マンションに比べて購入価格が安くなっています。

新築マンションを購入する予算であれば、複数の中古マンションで複数の不動産を所有することも可能になってくるので、投資初心者の方は中古マンションから始めるのがおススメです。

内装を自由に変えることが出来る

中古マンションだと価格が安く、リフォームやリノベーションにより個性的な部屋にして空室リスクを減らすことも可能です。

さらに売却時には購入価格よりも高く売ることができるかもしれません。

金融商品の中でもコントロールが比較しやすい

金融商品は安全性・流動性・収益性の3つの基準によって評価されます。

中でも中古マンション投資は他の金融商品に比べて色々な角度から比較をしやすく、老後資金や節税対策にもなり、団体信用生命保険も付くなどのメリットが多数存在します。

資産価値がはっきりしている

マンションは物価変動に強く、景気によるマイナスの影響をほとんど受けません。

デフレの場合でもマンションの価値は下がらず家賃もそのまま継続していくことが可能です。

逆にインフレの場合はマンションの資産価値は上昇し家賃の引き上げも可能となり収益も拡大出来ます。

安定収入を得ることが出来る

不動産投資は運用が順調になれば、安定した家賃収入を得ることができます。

特に中古マンション投資は、少額から始めることができるので効率的な資産運用です。

購入物件の状態を実際に確認した上で購入できる

新築マンションだと現物を見学することが難しいのですが、中古マンションであれば内覧により実際に室内の様子を確認してから購入することができます。

購入エリアの状況を確認した上で購入できる

中古マンションの場合、購入する部屋の周囲の入居者をチェックしてから購入することができるのでトラブルを未然に防ぐことができます。

契約してから実際に家賃収入を得られるまでに時間が短くてすむ

新築マンションだと購入後に建築を始めるのが一般的なので入居までに期間を要します。

しかし、中古マンションであれば入居まで1カ月程度と期間が短いのです。

購入物件の値引き交渉がしやすい

新築マンションの場合、値引き交渉ができるのは売れ残った物件であることが多いでしょう。

一方、中古マンションであれば値引き交渉することが一般的です。

中古マンション投資は利回りが高め

中古マンションは新築マンションに比べると価格が安いため、利回りの計算の分母になる購入価格が低くなるので利回りが高くなります。

関連記事中古マンション投資をするメリットとは?|オススメする理由と成功させる方法を紹介

2019.01.12

4. 中古マンション投資のデメリットやリスクとは?

中古マンション投資を始めるなら、デメリットやリスクも把握しておかなければいけません。

空室によるリスクがある

入居者が退去した後で、新しい入居者が決まるまでの期間が長引くことがあります。

また、周辺に条件の良い物件があれば転居することも考えられるでしょう。

家賃が下がるリスクがある

家賃は築年数に応じて下がる傾向にあります。

また、中古マンションだと周辺に新築の物件があれば家賃を下げることでライバルに対応しなければなりません。

物件を維持するための管理費や修繕費がかかる

中古マンションは、築年数が古ければメンテナンスは欠かせません。

物件を維持するための管理費や修繕費の負担が増えるのです。

不動産の価格が下がるリスクがある

建物は時の経過に応じて資産価値が減少します。

資産価値が下がれば家賃の低下につながるだけでなく、売却リスクも負うことになるでしょう。

災害によるリスクがある

現行の新耐震基準を満たしていない築年数の古い中古マンションの場合、地震のような自然災害に対して損壊などの可能性が高まります。

金利変動によるリスクがある

現在は低金利時代だといわれています。

しかし、これから先も低金利が続くとは限りません。

借入額が多ければ、わずかな金利の上昇でも支払い総額では重い負担になるのです。

流動性によるリスクがある

中古マンションの売却には、仲介を利用すると売れるまでに3~6カ月は必要でしょう。

したがって、現金化することが難しく流動性が悪いといえます。

家賃滞納によるリスクがある

家賃滞納は空室以上の厳しいリスクになります。

なぜなら、新しい入居者を募集することができないからです。

さらに、滞納者を追い出すことも難しいでしょう。

借金返済によるリスクがある

借金リスクを避けるためには現金で購入するしかありません。

しかし、不動産とういう高額な商品を現金で購入するのは現実的ではないといえます。

管理会社倒産によるリスクがある

委託している管理会社が倒産することも考えられるでしょう。

家賃や敷金は管理会社を経由してからオーナーに振り込まれるので、大きな損失を負うことになるのです。

中古マンション投資のリスクや対策については以下の記事で詳細に解説しているので参考にしてください。

関連記事中古マンション投資にありがちなリスクとは?|起こりやすいリスクと対応策について紹介

2019.01.13

5. 投資に最適な中古マンションを見つける方法

3月から4月は中古マンション探しに最適な時期と言われています。

この時期は引っ越し需要が増えて売出物件数も増えるのです。

不動産業者・金融機関に紹介してもらう

良い物件を見つけるためには、まず優秀な不動産屋さんをまずは見つけましょう。

そして、そこから優秀な担当者を見つけるのです。

優秀な担当者と信頼関係を築くことで、優良な物件を提供してもらえる確率は上がるはずです。

様々な不動産会社に足を運び、知識が豊富な担当者、顧客目線になって物件を親身に探してくれるような担当者を見つけましょう。

インターネットサイトを使用して見つける

現代はインターネットを介してさまざまな情報を手に入れることができます。

中古マンションを探す場合にもおススメの情報サイトがあります。

楽待

国内最大の不動産投資情報サイトで、セミナー紹介から収益物件を無料査定まで、不動産に関してのさまざまな情報を提供しています。

会員登録は無料です。
楽待

健美家

収益物件からセミナー検索、不動産投資についてのコラムやニュース・ブログなどを閲覧出来て、収益物件は全国各地のものが合計45,000件以上(2019年2月現在)も掲載されています。
健美家

不動産ジャパン

公益財団法人の不動産流通推進センターが運営しているポータルサイトです。

賃貸物件や不動産会社が検索できるだけでなく、物件選びのトラブルにも対応しています。
不動産ジャパン

住まいサーフィン

無料会員登録することで、物件の適正価格や人気ランキングなど、さまざまな情報が入手出来ます。
住まいサーフィン

6. 中古マンション投資で失敗しないためにも不動産投資の知識を身につけよう!

中古マンション投資の運営を成功させるために大切なことは、デメリットをしっかりと理解した上で投資を始めることです。

多くの情報を入手し優秀な不動産業者と繋がり、優良物件を探す。綿密な下準備は重要ポイント。

また不動産投資初心者の方は、安心・安定した不動産運用をするためにさまざまな知識を得ることから始めなければなりません。

MIRAIMOではオンライン無料相談で不動産投資に関する疑問や不安にお答えしています。お気軽にご質問くださいね。
LINE@友達登録

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

ミライモの記事を毎日チェック!

無料でE-BOOKをダウンロード

初めての不動産投資入門