不動産投資を1,000万の自己資金で始めるには|3つの運用方法と収益シミュレーション

利益を得ることを目的として不動産に投資をすることを不動産投資と言います。

不動産投資の手法としてアパートやマンションなど家賃収入を得たり、購入した物件の価値が上がった時に売却して差額分で利益を出す方法などがあげられます。

比較的低リスクで長期的な収入が見込めますし、節税効果も期待出来るおススメの資産運用方法なのです。

用意できる自己資金や投資の目的などをしっかりと念頭におき、投資のスタイルを選ぶことが大切になってきます。

例えば1,000万円を元手に不動産投資をする場合はどんな運用になるのでしょうか。

今回、この1,000万円を元手に不動産を購入する場合をいくつかの投資方法でご紹介していきたいと思います。

まずは目標額を設定しよう!

自己資金となる1,000万円をいくらまで増やしたいか、という目標をまずは設定しましょう。

せっかく貯めた1,000万円を無駄には出来ません。

有効にかつ、安全でリスクの少ない方法で増やしていきたいものです。

どのような目的で投資を行っていくのか、不動産経営によって発生する家賃収入で年間いくら収益を上げたいのか、また、節税対策など細かな情報の収集と目的を設定することが大切です。

1,000万円で不動産投資をする方法とは

不動産投資にはさまざまな種類が存在しています。

]そのたくさんある投資の中から、自己資金や投資の目的に合った投資方法をまずは見つけることから始めます。

買う物件が新築なのか?中古なのか?によっても収益が変わってくるので、自分の目的に合う投資スタイルを選ぶことが大切です。

ここでは3つの投資方法をご紹介します。

ワンルームマンション一括購入

1,000万円でワンルームマンションを購入→入居者からの家賃収入を収集する(=インカムゲイン)という投資方法です。

少子高齢化の日本では、1~2人世帯は増加しており、特に1人世帯は一般世帯のうち、32.4%を占めるほどで、今後も1人世帯の増加が見込まれていることをふまえると、ワンルームマンション投資はとても安定する投資と思われます。

戸建てやマンションの一棟をローンで購入

戸建ての場合は十分な経験や知識を持っていなければ、なかなかハードルは高くなりますが、戸建てをローンで購入する場合と、大きなマンション一棟などの大きな物件をローンを組んで購入し、入居者からの家賃収入を収集するという投資方法です。

REIT

REITとは、不動産投資信託のことで、たくさんの投資家から資金を集めて、大きな不動産に投資、プロに運用してもらうという投資法です。

たくさんの投資家から資金を集めることで、ビルやテーマパークなど大きな物件を分散して投資することが可能な投資方法です。

①現物不動産を購入する

 

各投資方法で不動産を購入した場合を見ていきましょう。

ワンルームを一括で購入した場合

築30年の中古物件を500万円という破格値で購入するとします。

一括での購入なので、金利などはありません。ですが、管理費と修繕積立金は毎月支払う必要があります。そして固定資産税もかかってきます。

例えばマンション価格の1%が固定資産税とすると、この物件の場合は年間で5万円になります。

都心であれば人口が多いので、その分需要も多く空室リスクは減りますが、価格は高くなってしまいます。

そうなると利回りは下がるので多くのキャッシュフローは見込めません。

この投資を成功に導くためには、長期間に渡って運用していき利益を重ねていくことでしょうか。

ワンルーム投資のメリット・デメリット

一番のメリットは、やはりローンの返済がないということではないでしょうか。

一括での購入なので、家賃収入をそのまま収受することが出来るので、後々に発生してくる修繕費用や設備等の交換などのランニングコストをふまえたとしてもプラスになることが多いです。

あとは、一括で購入のため後々の手間がかからないということや、仕組みがローンに比べてわかりやすいということがあげられます。

デメリットとしては、団体信用生命保険のメリットが亭受出来ません。

団体信用生命保険というのは、ローン返済中に万が一、自分が死亡または高度な障害を負った時に、ローンの残高が0になり不動産はしっかりと残るという保険です。

あとは、入居者が決まらない場合、収入を得ることが出来ないためローン返済だけをしなければならないという空室リスクがあげられます。

一棟マンションをローンで購入した場合

価格が10,000万円で利回りが7%の新築一棟マンションを借入8,000万円で自己資金は2,000万円、金利が2.3%の30年ローンで購入した場合の実例。

年間家賃収入が700万円、固定経費が70万円、ローン返済額(元利)が369万円で、年間収支は261万円の黒字になります。

所得税等を省けば、月額で約21.7万円のキャッシュフローが生まれることになります。

価格が10,000万円、利回り9%の中古一棟マンション(築15年)を借入8,000万円で自己資金2,000万円、金利2.5%の20年ローン購入した場合の実例。

年間家賃収入が900万円、固定経費が100万円、ローン返済額(元利)が508万円で、年間収支は292万円の黒字になります。

所得税等を省けば、月額で約24.3万円のキャッシュフローが生まれることになります。

一棟マンション投資のメリット・デメリット

メリットとしては、融資を利用することにより自己資金の3~5倍ほどの不動産を購入することが出来たり、投資の幅が広がります。

また、一棟投資の場合は一物件あたりの家賃収入の金額が大きい。そして例えば空室が出たとしても他の部屋分で賄えるので家賃収入が0になるというリスクが少なくなります。

デメリットとしては、高い金利を払わなければなりません。

住宅用の不動産と、投資用の不動産とでは金利が数倍高くなると言われています。

そして万が一、地震や火災などの被害に遭った場合や家賃水準は下落したりなど、失敗した時のリスクが大きくなることもあります。

あとは毎月の維持管理費に多額が必要だったりする負担が増えます。

②REITを利用する

REITというのは、不動産投資信託というもので、たくさんの投資家から少しずつ資金を集めて、大きな不動産に投資し運用をしていくシステムになります。

おもな投資対象の不動産は、オフィスビル・宿泊施設・商業施設や店舗・物流施設・産業用不動産・ヘルスケア施設などになります。

REITで資産運用した場合

REITは不動産賃料を分配金の原資とするので、毎期安定的に分配できる可能性が高く2018年11月19日時点の分配金利回りは最低2.92%、最高7.25%、平均4.10%です。

REIT市場の創設以来、全銘柄合計の予想分配金利回りが国債利回り(10年)を下回ったことは一度もなく、安定収益を確保できる商品と見込まれています。

REITのメリット・デメリット

メリットは、投資信託のスタイルなので、投資金が10万円程度の少額から始めることが出来るということ、運用は運用会社に委託しているため、手間がかかりません。

また、REITは上場しているのでリアルタイムな価格での売買が可能なのです。分配金の配当率が高いこともメリットにあげられます。

デメリットは、地震や火災などで被災した場合に、分配金などが変動する可能性が出てくるということ、金利の変動によって分配金などが変動する可能性もあります。また、運用の仕組みが複雑なためなかなか理解出来ない部分があります。

③クラウドファンディング

クラウドファンディングというのは、不特定多数の人々から資金を調達して商品を開発したり、事業などを行うシステムで、現在貸付型のクラウドファンディングというものが注目されています。

資金を集める方法としてはさまざまなものがありますが、寄付する場合や何かと交換する場合から融資する場合などがあげられます。

クラウドファンディングで運用した場合

平成29年に不動産特定共同事業法の改正が決定され、平成29年12月1日から改正法が施行されています。

この改正法により投資家1人あたり100万円の出資金上限、投資家から集める資金総額が1億円以内であれば、小規模不動産特定共同事業者として、不動産投資型クラウドファンディングへの参入が可能になりました。

クラウドファンディングのメリット・デメリット

メリットは、インターネット上で不特定多数の方から資金を調達するため、今までに出来なかったプロジェクトや企業などから資金を調達することが可能、融資や寄付をした先からのさまざまなお返しがあります。

融資型クラウドファンディングの場合は、金銭的リターン(利回り)なども期待されます。

デメリットは、資金を募集されたプロジェクトが必ずしも成立したり、成功する訳ではないということ。

支援や投資を実行した後に取り消しはできない場合が多く、集めた資金が全て正しく使われているかどうかを確認することが難しいことです。

不動産投資はおすすめの資産運用方法!

今回、自己資金が1,000万円の設定でお話ししてきました。

1,000万円というのは多額なので融資も引きやすく、毎月ローン返済をしたとしても手残りがある場合が多いのも含めると、中古一棟マンションがおススメという意見も聞きます。

土地を含めた一棟マンションという資産を手に入れることが出来るのですから魅力的な投資物件ですよね。

どんな投資でも100%リスクがゼロということはありませんが、一棟マンションはポイントさえ押さえればかなりの高確率で成功することができる投資といえます。

いかにリスクを減らして中年期にわたり、家賃収入を確実に収益するかが大切な不動産投資について、しっかりとした知識の習得が失敗を防ぐために重要なことの一つです。

不動産投資について、まずは勉強をしましょう!

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