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住宅ローン借り換えシミュレーション|押さえておきたい得する条件と注意点を解説します!

現在は低金利時代なので、住宅ローンの借り換えを検討している人も多いでしょう。

住宅ローンは大きな支出になるので、借り換えることで支出が減れば家計も助かります。

しかし、実は住宅ローンは金利が低くなるからといって、必ずしもお得になるとは限りません。

そのため、現在のローンと新たなローンの条件を精査し、きちんとシミュレーションする必要があるのです。

 

そこで今回は、住宅ローンの借り換えシミュレーションについて詳しく解説していきます。

この記事を読めば、そもそも借り換えで得するケースはどのようなケースか?が分かるでしょう。

また、実際にシミュレーションできるサイトも紹介するので、試しにシミュレーションしてみましょう。

その結果を受けて、借り換えするかどうかの判断をするという流れです。

1. 住宅ローン借り換えをする前に①|おトクになる条件を確認しよう

住宅ローンを借り換えする前には、まずお得なる条件である以下3点を確認しましょう。

  • ローン残高が1,000万円以上ある
  • 新しい借入先との金利差が1%以上ある
  • 返済期間がまだ10年以上ある

おトクになる条件①|ローン残高が1,000万円以上ある

大前提として、住宅ローンの借り換えはある程度借入額を返済していないと効果が薄いです。

なぜなら、借り換え時にも諸費用がかかるので、残高が高額であれば「借り換えによって減る返済金額<借り換えの諸費用」という状態になりかねないからです。

実際はシミュレーションする必要がありますが、目安として残債1,000万円と思っておきましょう。

おトクになる条件②|新しい借入先との金利差が1%以上ある

これも、前項と同じく「借り換えによって減る返済金額<借り換えの諸費用」という状況にならないためです。

というのも、借り換えする目的は金利を下げることで「返済金額が減る」ことなので、金利差が小さいと返済金額の減額率は小さくなります。

そのため、こちらも目安ですが金利差は1%以上は欲しいところです。

おトクになる条件③|返済期間がまだ10年以上ある

金利が低くなり返済額が減っても、仮に返済期間が後1年であれば返済額が減るメリットは小さいです。

そのため、目安として返済期間が10年以上残っていることが挙げられます。

返済期間が長ければ返済額が減るメリットが大きいので、借り換えによってお得になる可能性も高まります。

2. 住宅ローン借り換えをする前に②|押さえておきたい注意点4つ

次に、住宅ローンを借り換える前に注意しておくべき、以下4点を解説します。

  • 借り換えには諸経費が掛かる
  • 借り換え時には審査がある
  • 同じ借入先で借り換えはできない
  • 借入額には限度がある

①借り換えには諸経費が掛かる

借り換え時には以下の諸経費がかかります。

  • 印紙税
  • 保証料
  • 融資事務手数料
  • 登記関係費用

印紙税は銀行と結ぶ金銭消費貸借契約(ローンの本契約)で、借入1,000万円以上は2万円、5,000万円以上は6万円です。

保証料は銀行によって違いますが、最大で「借入額×2%」の金額が発生します。

融資事務手数料も銀行によりますが、3~5万円ほどの場合が多いです。

ただし、保証料が安い場合は手数料が「借入額×1%~2%」と高額になるケースが多いので気を付けましょう。

 

登記関係費用とは、現在のローンで設定されている抵当権を抹消する費用と、新しい銀行で設定する抵当権にかかる費用になります。

抵当設定費用は「借入額×0.1~0.4%」ほどで、抹消費用は1物件につき1,000円です。

また、別途司法書士報酬料として、それぞれ数万円が加算されます。

②借り換え時には審査がある

また、現在のローンを借りたときと同様、借り換え時にも審査があります。

年収や年齢、勤務先や信用情報など、現在のローンを組んだときの審査と項目自体は一緒です。

特に、借入したときから転職したり、年収が下がったりと、状況がネガティブに変わっている場合は審査は厳しくなります。

また、健康状態が変わって団信に加入できないケースもあるので気を付けましょう。団信に加入できなければローンの審査はおりません。

③同じ借入先で借り換えはできない

原則として同じ借入先での借り換えはできません。

そのため、いくら魅力的な商品があっても、既に住宅ローンを組んでいたら借り換え不可能ということです。

④借入額には限度がある

借入額には限度があります。この基準は銀行によって異なりますが、以下のようなケースが多いです。

  • 借入金額は50万円以上1億円以内
  • 返済比率(年間ローン返済÷借入額)が35%以内
  • 担保評価の最高300%の金額か最高2,500万円を加えた金額のいずれか低い方

特に返済比率は注意です。というのも、返済比率の計算は審査金利といわれる、実質金利よりも高い金利が適用されるからです。

たとえば、実質金利が0.7%でも審査金利は3%ほどのこともあります。

 

住宅ローン借り換えのメリットやデメリットについては以下の記事を参考にしてください。

関連記事住宅ローン借り換えのメリットやデメリットとは?|損しないための条件確認をしよう!

2019.03.06

3. 借り換えでどれくらいお得になる?|比較シミュレーションで確認

あくまで一例ではありますが、実際に借り換えでどのくらい違いが出るのかをシミュレーションしてみましょう。

現在の住宅ローン 借り換え後の住宅ローン
固定金利 2.3% 1.5%
残りの元金 2,180万円
借入期間 残り18年
利息 約1,030万円 約590万円
返済総額 26,643,547円 24,888,723
手数料など 約80万円
諸費用の合計

上記のように、借り換えすることで総返済額は1,754,824円減額されます。諸費用の80万円を加味しても、約95万得しているということです。

借り換えで得するかどうかは、上記のように借入前と後で変わる総返済額、および借換時の諸費用を算出するという方法になります。

4. 実際にシミュレーションしてみよう|Webでできる借り換えシミュレーション

不動産投資は利回りが低いと赤字になる?|運用シミュレーションと収益を出す3つの方法

では、実際にシミュレーションする方法を紹介します。

以下の各金融機関のサイトでシミュレーションできるので、借り換えを検討している方はぜひ検討してみてください。

住宅ローン借り換えにおすすめな銀行の金利等は以下の記事で解説しています。

関連記事【2018年】金利別!住宅ローン借り換えにおすすめの金融機関ランキングTOP5【変動・全固定・10年固定】

2018.12.06

全国銀行協会|ローン借り換えシミュレーション

このサイトでは、現在のローン残高、残りの返済期間、そして今の金利と借り換え後の金利を入力します。

そうすると、借り換え前と後の毎月返済額、総返済額を比較することが可能です。

参考:全国銀行協会|ローン借り換えシミュレーション

りそな銀行|住宅ローン シミュレーション (お借りかえ)

りそな銀のシミュレーションも前項の全国銀行協会とほぼ一緒です。

違う点は、「WEB申込限定プランから選ぶ」「借りかえ金利プランから選ぶ」など、より現実的なシミュレーションをしてくれます。

また、りそな銀行で借り換えた際の諸費用も分かります。

参考:りそな銀行|住宅ローン シミュレーション (お借りかえ)

イオン銀行|お借換えシミュレーション

イオン銀行のシミュレーションはりそな銀行のシミュレーションとほぼ同じです。諸費用と合わせたシミュレーションができます。

参考:イオン銀行|お借換えシミュレーション

住信SBIネット銀行|住宅ローン – お借換試算

住信SBIネット銀行もりそな銀行のシミュレーションとほぼ同じです。

参考:住信SBIネット銀行|住宅ローン – お借換試算

ソニー銀行|住宅ローンシミュレーション(借り換えをお考えのかた)

ソニー銀行のシミュレーションもりそな銀行とほぼ一緒ですが、ソニー銀行では以下のように団信種類が選べます。

  • がん団信50、一般団信(上乗せなし)
  • がん団信100(+0.1%)
  • 3大疾病、生活習慣病(+0.2%)

手厚い団信を選ぶと金利が上乗せされるので、その分を加味したシミュレーションになるということです。

参考:ソニー銀行|住宅ローンシミュレーション(借り換えをお考えのかた)

みずほ銀行|住宅ローン借り換えシミュレーション

みずほ銀行のシミュレーションもりそな銀行とほぼ一緒ですが、金利タイプを実際に選べます。

ほかのシミュレーションでは金利は手入力ですが、みずほ銀行は「変動」や「固定5年」などを選べば、その時点でみずほが提供している金利が適用されるという仕組みです。

参考:みずほ銀行|住宅ローン借り換えシミュレーション

楽天銀行|借り換えのメリットを試算

楽天銀行はりそな銀行のシミュレーションとほぼ同じです。

参考:楽天銀行|借り換えのメリットを試算

三菱UFJ銀行|住宅ローン お借り替えをお考えのお客さま

三菱UFJ銀行もりそな銀行のシミュレーションとほぼ同じです。

参考:三菱UFJ銀行|住宅ローン お借り替えをお考えのお客さま

5. 借り換えはメリットを見極めてから|まずはシミュレーションしてみよう!

このように、金利が低いからといっても、諸費用や返済額、返済期間によって得するかどうかは違います。

そのため、借り換えを検討しているなら、現在のローン条件と借り換え後のローン条件によるシミュレーションを必ず行いましょう。

そのシミュレーションをした上で、実際に得する金額を試算する必要があります。
 

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