不動産投資は利回りが低いと赤字になる?|運用シミュレーションと収益を出す3つの方法

不動産投資をするためには、まず投資する物件を購入する必要があります。日々、インターネットなどで物件情報を確認している人も多いでしょう。

ところで、物件のどの情報を優先的にチェックしていますか?

予算があるので、まずは購入代金からというのが一般的でしょう。

 

次に、利回りもチェックするのではないでしょうか?

利回りを確認することで、年間収益の概算が把握できるので大切な作業です。

ついつい利回りの高い物件に注目してしまいますが、はたして利回りが高いとお得な買い物といえるのでしょうか?

確かに物件購入代金が同じであれば、利回りが高いと計算上の年間収益は多くなります。

そこで、今回は物件の利回りが高くなる原因を説明し、利回りが低いと赤字になるのかどうかを運用シミュレーションにより確認してみましょう。

さらに、利回りが低くても、収益を確保するためのポイントとなる3つの方法についてご紹介します。

1. 【おさらい】不動産投資における利回りの考え方

不動産投資の利回りの高さや低さによるメリットやデメリットを説明する前に、おさらいとして利回りの考え方を復習しておきましょう。

利回りとは、投資した金額で1年間にどれくらいの利益を生み出すかの計算をするときに利用する率です。

表面利回り

表面利回りとは、不動産情報として物件の広告などに記載されている利回りです。

購入代金に利回りとして記載されている率をかけると1年間に受け取ることのできる家賃が計算できます。

表面利回りは、次の計算式で求めることができます。

表面利回りの計算式
表面利回り = 年間家賃収入÷購入代金×100

たとえば、1,000万円で購入したワンルームマンションの想定家賃が8万円だとしましょう。

計算式は次のようになります。

表面利回りの計算式
8万円×12カ月÷1,000万円×100=9.6

したがって、広告などで購入代金1,000万円、利回り9.6%と記載されていれば、「1,000万円×9.6%=96万円」となるので、年間96万円の家賃を受け取ることができるとわかります。

実質利回り

表面利回りは、家賃と購入代金のみで計算しています。しかし、実際には家賃がすべて利益にはなりません。

税金や保険料などを差し引く必要があり、管理会社に委託していれば管理手数料も支払わなければならないからです。

そのため、実質利回りの計算式は次のようになります。

実質利回りの計算式
実質利回り=(年間家賃収入-諸費用)÷購入代金×100

たとえば、1,000万円で購入したワンルームマンションの想定家賃が8万円で、必要な税金などの諸費用が30万円あれば、計算式は次のようになります。

実質利回りの計算式
(8万円×12カ月-30万円)÷1,000万円×100=6.6%

不動産投資の利回りについて詳しくは以下の記事を参照してください。

関連記事不動産投資では利回り何%あれば儲かるの?|ホントのこと教えます

2018.09.14

2. 高利回り物件は絶対にお得?

利回りの計算を確認すると、購入代金が同じ物件であれば利回りが高いほうがお得なような気がします。そこで、実際に利回りの高い物件にメリットがあるのかどうかを調べてみましょう。

高利回りの目安はどれくらい?

利回りが高いことによるメリットの有無を調べる前に、具体的に高利回りといえる目安を確認しておきましょう。

実は「高利回りとは、○%以上のことである」と数字が決まっているわけではないのです。

平均的な表面利回りは、6%を少し超えるくらいだといわれています。したがって、平均を超えていれば利回りとしては悪くないでしょう。さらに、利回りが10%に近づけば高利回りといわれているようです。

物件が高利回りになる理由とは

利回りの計算は「年間家賃収入÷購入代金」です。したがって、収入である家賃の額が同じだとすると購入代金が安いほど利回りは高くなります。

実は、高利回りの物件とは購入代金が安くなる原因を持っている物件でもあるのです。

利回り以外にリスクがひそむことも

購入代金が安くなる理由は、何らかのマイナスポイントがあるからです。たとえば、建物が古い・立地が悪い・設備が充実していない・環境が悪いなどの理由があるから安くなると考えてください。

これらのマイナスポイントとは、空室リスクにつながりやすいのです。

利回りの計算は、あくまで空室がないという前提での計算です。

したがって、利回りが高いという理由だけで購入した場合には、空室リスクに陥る可能性があります。結果として入居する人がいなければ収入は0になるのです。

したがって、高利回りだからといって飛びつくのは危険です。

高利回りには、必ずリスクがあるという前提で対応するほうが無難でしょう。

3. 低い利回りの物件は収益が得られない?|運用シミュレーション

新築であれば購入代金が高くなるので、利回りは低くなります。しかし、空室リスクは少なく、修繕などの諸経費もそれほど必要ではありません。

次の低利回り物件の購入データにより、入居している前提でシミュレーションしてみましょう。

購入データ(ワンルームマンション)
購入代金:1,000万円

想定家賃:66万円

諸経費率:10%

自己資金:200万円

借入金額:800万円

借入期間:20年

借入金利:3%

シミュレーションによる収支結果
家賃収入(年額):660,000円

返済額(年額):532,416円

諸経費(年額):66,000円

年間収益:61,584円

シミュレーションの結果、年間の「家賃収入」である660,000円から支出である「返済額」532,416円と「諸経費」66,000円を差し引いた「年間収益」が61,584円になりました。

なお、表面金利は6.6%で実質金利は6.0%です。

4. 低利回り物件でも収益を出す3つの方法

利回りが低い物件だからといって、収益が得られないわけではありません。そこで、低利回りの物件で収益を出す方法をご紹介しましょう。

①資産価値の高い物件を選ぶ

利回りが悪ければ、短期間では多くの収益を得ることはできません。

したがって、長期間に渡って収益を得る手段を考えることがポイントになります。

そこで、長持ちする資産価値の高い物件を探してください。

具体的には、建物の構造や設備などにこだわるのです。

たとえば、鉄筋コンクリート造であれば耐用年数が長くなり長期間収益を得ることができます。また、地震や台風などの災害リスクにも強いのです。

②空室リスク対策はしっかりと

不動産投資では、空室リスクを避けるための対策を講じることが安心して運用するためのポイントになります。

立地や周辺施設に注意して物件を探すことが選択のコツです。住宅としての需要の有無が投資を成功させるかどうかを決定するといえます。

利回りの悪い物件であれば、購入価格が高いので建物自体は比較的新しいでしょう。

しかし、どんなに美しい建物でも、最寄りの駅まで遠い、バスの本数が少ないなど交通の便が悪いところであれば入居する人は限られるのです。

③無理のないローンを組む

利回りが悪いと家賃による年間収益が少なくなります。

さらに、年間収益からローンの返済額や諸経費を支払わなければなりません。

したがって、ローンの返済額が多いと年間収益を上回り赤字になる可能性があります。

収支が赤字にならないよう、あらかじめ返済額や諸経費を計算しておきましょう。

頭金の額を増やして借入額を減らす、また借入期間を長くして月々の返済額を減らすことで年間収益とのバランスを取ってください。

調整により無理のないローンを組むことがポイントです。

5. 利回りはただ高ければいいものではなく、低くても対策をすれば収益は出せる

利回りが高い物件を購入することがベストだと考えている人がいます。

しかし、利回りだけで物件を選んではいけません。賃貸とは、入居者があって始めて収益が発生するのです。

地方に行けば利回りの高い物件は多いのですが需要は少ないのが一般的でしょう。

一方で、都心だと利回りは低くても需要があります。

立地が良く資産価値の高い物件を選んで無理のないローンを組むことができれば、低利回りの物件でも長期に渡り収益をあげることができるのです。

 

利回りについて疑問があれば、積極的にセミナーに参加しましょう。専門家の知恵を借りることが大切です。

MIRAIMOでは不動産投資初心者向けに無料セミナーを開催しています。興味のある人は以下のボタンからお気軽に参加してください。

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