区分所有オフィスは投資に向く？メリットデメリットと物件の選び方を解説

みなさんは区分所有オフィスの不動産投資を考えたことはありますか？

多くの方は、不動産投資というと、個人を対象にした居住用物件や駐車場経営などを思い浮かべるかもしれません。

しかし、区分所有オフィス投資という投資も最近人気があり、高い収益性と安定収入が魅力と注目を集めているんですよ。

不動産投資の初心者の方は、ちょっと不安に思われる方も多いかもしれませんが、決して手が届かないものではないんです。

今回は初心者の方にもわかりやすいように、区分所有オフィスについて調べてみました。

もちろんリスクはありますが、それに代わる大きなメリットもたくさんあるので、今回の記事をぜひ参考にして下さい。

1. 区分所有オフィスとは何か｜オフィスビルの区分所有

【はじめに】区分所有・一棟所有とは

区分所有とは

区分所有とは、一棟の建物を区分して所有する形態で、住居用だけでなく、商業施設やオフィスなど、様々な用途に利用できるようになっています。

その区分された区画の所有権を区分所有権といいます。

基本的に区分所有権は、専有部分のみに有効で、エントランスや廊下などの共有部分は除きます。

一棟所有とは

一棟所有とはその名の通り、建物を丸ごと所有すること。よくアパートなどでは丸ごと一棟所有して不動産経営をされる方が多いです。

もちろん、マンションなどでも一棟所有という形態で賃貸経営をされている方もいらっしゃいます。

区分所有マンションや区分所有オフィスを貸し出し、うまく経営することも可能ではありますが、大規模のマンションではなかなか一棟所有というのは難しいのが現状です。

その理由は空室リスクへの懸念が背景にあります。

区分所有オフィスとは｜売買はフロアや部屋単位

区分所有オフィスとは、区分所有オフィス投資のパイオニアとして初めて事業化に成功した株式会社ボルテックスが登録商標を持つ投資手法です。

区分所有オフィスをもつということは、一部屋単位、あるいはワンフロア全部を所有することになると思います。

もちろんワンフロア全部でなくても、同じフロアのいくつかの部屋を購入するなど、自由に選ぶことは可能です。

区分所有マンションとの違いは？

区分所有マンションとの違いは、ワンフロアを借り上げるかどうかというところに違いがあります。

通常区分所有オフィスとして購入する場合は、そのフロアはオフィスだけで占められます。

よって、区分所有オフィスをワンフロア全部買い上げない場合は、他のオフィス購入希望の法人と、相談して決めるということになりそうです。

2. 区分所有オフィスは投資に向く？｜メリット・デメリット

区分所有オフィスのメリット8つ

①少ない投資でグレードの高い物件を購入できる

好立地でハイグレードなオフィスビルは、通常高額な家賃が設定されています。

しかし区分所有オフィスなら、部分的な所有となるため、賃料に比べると、比較的安く手に入れることが可能。

借りるよりも買う方がお得ということですね。

そのため、区分所有オフィスの人気はどんどん高まっているところです。つまり購入して貸し出せば、儲かる仕組みが見えてきます。

②安定した収入が見込める

区分所有オフィスを購入すると、高い家賃で貸し出せるので家賃収入が安定します。

また貸し出す相手が個人ではなく法人なので、安易な夜逃げといったリスクも低いでしょう。優良企業へ貸し出すことができれば、なおさら安泰です。

またテナントの賃料というのは、たとえ不動産価格の下落が起こっても、すぐさま下落するといったことはありません。

そのため、不景気にも強いのが区分所有オフィスの賃貸経営です。

③物件価格が下がりにくい

とくに東京や大阪といった大都市エリアであれば、企業の数も多く需要が多いので、区分所有オフィスの物件価格の下落が起こりにくくなっています。

つまり万が一売却をしようとした場合でも、購入した価格以上の値段で売却できる可能性も。

もちろん所在地によっても変わってはきますが、購入して急激に価格が下がっていくといった現象は起こりにくいと言えるでしょう。

④現金化しやすい

先ほど説明した通り、区分所有オフィスの価格下落が起きにくいということは、出口戦略が立てやすいということに。つまり売却して現金化する場合、とてもメリット大きいことになりますね。

そうなると、売却においても時間をかけずに買い手が見つかることにもつながるので、とても魅力的と言えるのではないでしょうか。

どうしても即座に現金を手元に欲しいといった場合でも、少し相場より安くすれば買い手がすぐ見つかることになるわけなので、売り手市場ですね。

これが居住用の区分所有とは大きく異なる点かもしれません。

⑤災害リスクが低い

区分所有オフィスは、ほとんどが中規模から大規模のコンクリート造の建物。比較的新しい建物であれば、耐震性能の高いものが多いので、災害リスクが低いと言えます。

地震や火災など、災害リスクの低さは大きなメリットとなるでしょう。

⑥人口減少の影響を受けにくい

日本の不動産業界は、人口減少問題にはセンシティブになっています。

当然空き家問題も深刻化し、さらに地方を中心に空室リスクの上昇も懸念されつつあります。

そんな中、区分所有オフィスは、比較都心部にあることと、賃貸の対象が法人であることから、人口減少問題の影響を直接受けることは無さそうです。

⑦管理を任せられる

賃貸経営を行う場合は、区分所有オフィスであれ区分所有マンションであれ、管理会社に依頼することが多いですが、管理会社選びというのは、実際はどこを選べばいいのか難しいところで、非常に頭を悩ませている大家も多いのが現状です。

しかし区分所有オフィスであれば、それ専門の管理会社があるので、管理全般を委託することができます。

⑧相続税対策にも有効

区分所有オフィスは相続税対策に有効と言われています。その理由は、オフィスビルの土地は相続税評価額が2割程度下がるからです。

また、建物部分についてもそれに合わせて安くなるため、あわせて相続税も圧縮される仕組みが出来上がっています。

区分所有オフィスのデメリット5つ

①流通量が少ない｜市場規模が小さい

区分所有オフィスは、不動産流通における物件数が多くありません。

ということは、販売価格が下がりにくかったり、売却しやすいというメリットがあるわけです。

しかしこれは、必ずしもメリットだけではありません。

小さな市場規模では、投資したい物件を見つけるのが難しいというデメリットにもなることもあります。

②建て替えが難しい

区分所有オフィスの建物が老朽化し、将来的に建て替えが必要となった場合、建物所有者からの全員の同意を得るのが難しいのが現状です。

建て替えは大規模修繕とは違い、一度別の場所に転居する必要があるため、かなり重大な決断となります。

そのため、オフィスのオーナー全員の賛成を得るのに、時間がかかるなど難航することが多いので、注意が必要でしょう。

③同じビルに複数のオーナーがいる

区分所有オフィスでは、同じ建物の中に複数のオーナーがいることになります。

すると、もしワンフロア全部を借り上げたいという申し出があり、そのフロアの所有が複数のオーナーにまたがる場合、複数のオーナーとそれぞれ契約を結ぶ必要があります。

こうなると契約手続きが厄介となり敬遠されることも。

もちろん、一部屋だけ借りたいという企業もあるわけですが、ワンフロア借りたいという大口の法人を逃がしてしまうというのは、少しもったいないですね。

④融資が受けづらい可能性がある

区分所有オフィスを購入するとなると、区分所有マンションより値段が高額になるため、個人が銀行でお金を借りようとした場合、融資を受けにくいかもしれません。

そうなると、より多くの自己資金が必要になってしまうので、資金に余裕のない方は難しい可能性も。

銀行がこうした案件を敬遠しがちであることも、要因の一つといえるでしょう。

⑤空室率100％｜収益ゼロのリスクがある

賃貸経営はどんな形態であっても、空室率リスクはつきもの。

区分所有オフィスにおいても当然考慮すべき点ではありますが、居住用よりも高い賃料設定であるがゆえ、収益ゼロが長引くと、大家としては大きな負担になることは言うまでもありませんね。

銀行で融資を受けている場合は、ローンの返済に影響してくるので、余裕のある資金計画が求められます。

3. 区分所有オフィスの探し方2つ

①ネットで探す｜店舗や事務所を「区分所有」で検索

区分所有オフィスを探す場合は、まずネットで探してみましょう。

居住用でなく事務所や店舗などという表記があるはずなので、検索してみて下さい。

実際に売り出されている物件を見てみると、イメージしやすいでしょう。

②区分所有オフィスに強い不動産業者を探す

株式会社ボルテックス｜「区分所有オフィス」の商標登録元

東京都千代田区にある株式会社ボルテックスは、区分所有オフィスを専門に行っている会社です。

1999年に設立され、実績も十分。都内を中心に、区分所有オフィスの多くの成功事例をもつ会社として、注目されています。

株式会社ボルテックスホームページへ

株式会社ACN不動産｜オフィスの区分販売に参入

株式会社ACN不動産は大阪に本社を置く会社で、区分所有オフィスを専門的に行っています。

購入から売却までトータルサポートが可能。

オフィスに関するさまざまな問題にも対応しています。大阪本社の会社ではありますが、全国展開しています。

株式会社ACN不動産

①エリア｜ニーズに合った立地

区分所有オフィスが成功するか否かは、やはり立地がポイント。オフィスに限らず居住用でも同じですが、不動産は立地が命。

建物はリフォームなどで手を加えられますが、場所は変えようがありません。

特にオフィスであれば、利便性はとても重要なので、ニーズに合った立地の区分所有を購入したいものですね。

どういった企業に借りて欲しいかをイメージしておきましょう。

②設備と外観｜非常用設備と第一印象

区分所有オフィスは居住用とは違い、室内設備の充実はあまり注目されません。

しかしその代わりに、セキュリティーや警備員の配置、または停電が起こった時の非常用電源の設備などが注目されます。

特にIT化が進んでいる昨今の状況からすると、通信インフラの充実も、加えて重要なポイントの一つとなっています。

築年数はそれほど重要視しなくてもいい

区分所有オフィスの建物は、築年数はあまり気にしなくていいでしょう。

居住用は生活の場ということで、新しく居心地の良い場所が好まれますが、オフィスの場合は少し違います。

仕事を行う上で便利で快適な場所という側面から選ばれるので、築年数の浅さや、施設設備のキレイさは、それほど大きく注目されないでしょう。

③規模｜おすすめは中規模ビル

区分所有オフィスにも、いろんな規模のものがありますが、その中でも中規模の建物がおすすめです。

大規模建物のオフィスをおすすめしない理由は、大手企業がたくさん集まっていることから、販売価格も高額になるからです。

というわけで10階建てくらいの、中規模ビルをおすすめします。

④相続税対策｜相続税評価額を確かめておく

まず区分所有オフィスの相続税評価額は事前に確認しておきましょう。

実際は物件によって固定資産税額も大きく変わってくるので、どれ位相続税対策が有効かどうかは、要チェック！

4. 区分所有オフィスは投資メリット多し！

オフィス物件といえば、ひと昔前までは一棟丸ごとというイメージが強かったので、なかなか個人では手が出しにくいものでした。

しかし、最近は区分所有オフィスの台頭で、個人投資家でも手の届くものとなり、ますます不動産投資の可能性が広がることに繋がってきています。

今回ご紹介したように、区分所有オフィス投資は高い賃料と安定した賃貸収入が大きな魅力で、さらにその他にもさまざまなメリットがあることを考えると、居住用だけでなくオフィス用にも目を向けてみる価値はあるのでは？

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