不動産投資用の物件に自分で住むことはできる?|4つの注意点とオススメしない理由を解説

現在投資用物件を持っている人・・・もしくは、これから投資用物件を買おうとする人で「将来的に居住する」と思っている人はいるでしょうか?

結論からいうと、収益物件に自分で住むのは避けた方が良いです。

正確にいうと、自分で住むことを想定した上で投資用物件を選ぶと、デメリットが多いので避けた方が良いという言い方になります。

投資用物件と居住用物件は、ローンの種類も経費計上できる種類も違います。

また、内装や外観の造りの部分も異なるので、投資用と居住用は根本的に別物と考えた方が良いのです。

そこで今回は、「不動産投資用の物件に自分で住むことはできる?」をテーマに、4つの注意点とおすすめしない理由を詳しく解説していきます。

1. 収益物件には住める?|投資用・自宅用の区別はある?

結論からいうと、投資用に購入した物件に自分で住むことは可能です。

たとえば、投資用として1LDK40㎡の区分マンションを購入し、賃借人を住まわせて家賃収入を得ていたとします。

その際、賃借人が出ていくということで、今の家から出てその部屋に移り住むというようなイメージです。

そもそも、投資用と自宅用の物件に区別はありません。

確かに、投資用として売り出す物件は、ほとんどが賃貸目的の投資用で購入する人ですので、自分で住むつもりで買う人は少ないでしょう。

一方、いわゆる「分譲マンション」などはそこに居住する予定で購入する人がほとんどです。

そのため、この2つのマンションには設備・仕様の差などはありますが、「人が住む」という基本的な目的は変わらないのです。

このような背景もあり、投資用と居住用を不動産ごとに明確に区別しているわけではないというこです。

2. 収益物件に住む場合の注意点4つ

さて、投資用の収益物件と居住用物件には区別がないといいましたが、収益物件に住む場合には以下4点に注意しましょう。

  1. ローンの問題
  2. 入居者の問題
  3. 家賃収入がなくなる
  4. 減価償却費は計上できない

①ローンの問題|住宅ローンと投資ローン

1つ目はローンの問題です。自宅用に利用する住宅ローンと投資ローンは、根本的に異なるローンです。

特に、住宅ローンが金利0.5%前後の商品もある一方で、投資ローンは金利3%と大きな金利差があるのが違いになります。

そのため、金利の高い投資ローンで購入した物件に自分で住むのであれば、投資ローンから住宅ローンに切り替えたいところです。

そうすれば返済額も大きく減額するのでメリットがあります。しかし、ローンの切り替えは物件によっては難しく、特にワンルームの場合は注意が必要です。

ワンルームの場合は特に注意

ワンルームの場合注意が必要というのは、そもそもワンルームなどのコンパクトなマンションは住宅ローンが利用できない場合があるからです。

これは金融機関によって違いますが、たとえば「住宅ローンを利用できるのは30㎡以上(登記面積)」などの条件がある場合が多いです。

そのため、投資用から住宅用に乗り換えたくても面積的に不可能な場合があるのです。

また、登記面積という言葉にも気を付けましょう。登記面積とは、登記簿に記載する面積であり、図面集などに記載している面積ではありません。

図面集などに記載されている面積は「壁芯面積」といって、壁の一部も面積として捉えます。

一方、登記面積は「内法面積」といって、壁は含まれない面積です。

そのため、登記面積は図面集の面積よりも若干少なくなるので、その点には注意しましょう。

②入居者の問題|退去が必要

2つ目は入居者の問題です。

というのも、賃貸物件に住むということは、現在賃借人がいるのであれば空室にしなければいけません。

つまり、退去してもらわないと住むことができませんが、賃借人を退去させるのは非常に難しいのです。

貸主が退去させるのは難しい

賃借人とは賃貸借契約を結んでいますが、その賃貸借契約は賃借人に有利な法律である借地借家法が基になっています。

なぜ賃借人に有利かというと、オーナー有利であれば「いつでも退去命令が出せる」ということになり、賃借人は最悪の場合は住む家がなくなってしまうからです。

オーナー側から退去を依頼するときは「正当事由」が必要であり、「自分が住むから」というのは正当事由ではありません。

賃借人が家賃を滞納しているときでさえ強制退去は難しいほど、賃貸借契約は賃借人に有利なのです。

そのため、基本的には賃借人が退去するのを待ちましょう。

どうしてもすぐに住みたい場合は、引越し費用や家賃数か月分の退去費用などを支払うことになるので、金銭的な負担が大きいです。

③家賃収入がなくなる

3つ目は家賃収入がなくなるという問題です。当然ながら、その物件から得ていた家賃収入がゼロになるので、副収入がなくなってしまいます。

そもそも収益物件を保有している目的は人それぞれですが、「年金代わり」「生命保険代わり」などを目的にしている人も多いはずです。

それを手放すことになる点は、収益物件に住むデメリットと言えるでしょう。

④減価償却費は計上できない

4つ目は減価償却費が計上できなくなる問題です。減価償却費とは、物件の取得価格を各年で計上できる費用になります。

この費用を計上することで「支出」扱いになり、実質支出はないのに不動産所得(家賃から得る収益)が下がり節税効果が高いのです。

しかし、居住用になれば減価償却費という概念はなくなるので、節税効果は期待できなくなります。

3. 住むことを前提に投資用物件を選んではいけない理由

収益物件に自ら住む時には前項のような注意点があり、さらに以下のように「住むのはおすすめしない理由」もあります。

  • 自宅と投資物件は違う
  • ライフスタイルが変化していることがある

自宅と投資用の違い|投資物件は投資目線で選ぶもの

上述したように、投資用マンションと居住用(分譲)マンションは設備・仕様が異なり、一般的には「投資用<居住用」という構図になります。

また、物件選びにおいても以下の要素に違いが出てくるでしょう。

  • 間取り
  • 陽当たりや眺望
  • 階数や共用部

間取り

間取りに関しては、自分が住むという前提に物件を選ぶのと、投資用に選ぶのとでは目線が違います。

自分はキッチンには興味がなくても、その物件の入居者は対面式で設備・仕様の優れているキッチンを求めるかもしれません。

また、その逆の現象もあるでしょう。このように、間取りに関しては自分で住むときと投資用では目線が異なるのです。

陽当たりや眺望

陽当たりや眺望も同じです。たとえば、自分が住むなら陽当たりや眺望が良いことを好むので、それを基準に物件選ぶとします。

そうなると、自ずと価格が高くなるので賃料も上がります。その結果、空室率が高くなり収益物件としては赤字経営になる可能性があるのです。

収益物件の居住者は、あくまで「賃貸」目線で選ぶため永住目的というわけではありません。そのため、このような目線の違いが生まれるのです。

階数や共用部

階数や共用部も前項と同じです。自分が住むなら階数が高くて共用部も充実しているマンションが良くても、そうなると家賃の高い収益物件になってしまいます。

その結果、赤字経営になるリスクが高い収益物件を取得するということになってしまいます。

将来住む|ライフスタイルが変化していることも

将来住むといっても、ライフスタイルが変化していることもあるでしょう。

たとえば、結婚した・・・子供が生まれた・・・というときには、現在より広い家が必要になります。

かといって、結婚や出産を見越して広い家を投資用として購入すると、収益性が悪くなるというデメリットがあります。

また、自分自身が転勤することもあるでしょうし、妻の転勤や子供の学校の場所などによって、住みたいエリアというのは変わっていきます。

そのため、結局のところ収益物件に移り住むか分からない上に、前項のようなデメリットがあるので、居住を見越して投資用物件を選ぶのは避けた方が良いのです。

4. 投資用物件に自分が住むのは最終手段|投資には投資用物件を選ぼう!

このように、投資用物件に自分で住むことはできます。

しかし、住宅ローンの問題があったり、減価償却費の取り扱いが投資用と居住用とでは違ったりと注意点もあるのです。

また、投資用と居住用とでは仕様・設備に求める価値観も違い、居住するにもその時点では良くても将来的には自分自身のライフスタイルも変わります。

そのため、投資用は投資用の目線で選びましょう。あくまでも自宅にするのは最終手段にするのがよいでしょう。

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