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賃貸の善管注意義務って何?|善管注意義務の違反内容の線引きは難しい!

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善管注意義務という言葉は日常生活の中ではあまり聞かない言葉だと思います。

善管注意義務とは民法第400条に由来する義務のことを指し、不動産の賃貸契約においても重要な義務の1つです。

正しく理解しないとトラブルを招いたり、損をしてしまう可能性のある義務にです。

賃貸契約の中でもトラブルになりやすい退去時のクリーニングの費用に大きく関係する義務ですので、物件を貸すことへのリスク対策として善管注意義務を正しく知っておくことが大切です。

実際に善管注意義務を理解しておくことで防げたトラブルも多いと言われており、その逆も非常に多いです。

ここでは善管注意義務がどのような義務なのか、さらに具体的な例を使って注意点を分かりやすく説明していこうと思います。

1. 善管注意義務って何?

善管注意義務とは、民法第400条の「債権の目的が特定物の引渡しのときは、債務者は、その引渡しをするまで、善良な管理者の注意をもって、その物を保存しないといけない」という条文に由来する義務となっています。

この善管注意義務の善管とは善良なる管理者という意味があります。

管理者が善良なるというのは難しく考える必要はなく、単純に取引における管理者のことを言っています。

また注意というのは、大切に扱うという意味です。

つまり、取引を行う際には管理者は取引する物に対して注意して大切にする義務がありますよ、と言うのが善管注意義務なのです。

不動産の賃貸の場合で説明していきます。

入居者は、善良なる管理者として物件を大切に扱わないといけないのです。

これが善管注意義務というものです。

借主が負担しないといけない善管注意義務の違反内容について

善管注意義務は不動産の賃貸において、入居者は善良なる管理者として物件を大切に扱わないといけないということですが、物件を大切に扱うというのはどういうことを指しているでしょうか?

大切に扱うという範囲は個人によって異なるものですよね。

一般的にはその物件を貸主と同様に大切にするということが求められます。

まるで自分の持ち家かのように大切に扱う必要があることです。

実はこの大切に扱う範囲というのは、貸主と借主の間で意見が相違し、トラブルになりやすい部分になっています。

賃貸の場合に善管注意義務の違反になるものは、借主の過失によって起こる物件の劣化や破損です。

具体的な例を挙げれば、窓の結露により窓枠が腐敗しているときや、水漏れで起きたフローリングのシミなどは善管注意義務違反です。

窓の結露の場合は結露を清掃することにより窓枠が腐敗するのを防げた判断されるので、借主が大切に扱わず、つまり注意を怠ったと考えられるためです。

そして水漏れで生じたフローリングのシミでは、水漏れの報告の義務を守らなかったなど入居者に不注意があるためです。

わざと物件を壊したつもりがなくても、不注意によって物件の劣化や破損がある場合には善管注意義務の違反になってしまいます。

善管注意義務違反になってしまうと借主は貸主に原状回復費用を支払う必要があります。

善管注意義務違反になる場合とならない場合の線引きについて

善管注意義務の注意内容は民法第40条内で明確な基準はありませんが、基本的に入居者の管理不足で起こった物件の劣化と破損は善管注意義務違反です。

仮に退去する時までにそれらの壊れてた部分の存在に気が付いていない場合も、それが経年劣化によるものや普段の生活で使用して起きた劣化や破損ではなく、不注意から起きた劣化や破損に関しては、善管注意義務違反です。

この線引きは借主側と貸主側でもめてしまうケースも少なくはありません。

それが不注意によるものであるのか経年劣化なのか普段の生活で使ったことで起きた劣化なのか、また入居してから破損していたのかどうか判断が困難になってくるからです。

善管注意義務違反なのかどうかは、それが管理不足から起きた劣化と破損であるのかどうか判断する必要があります。

不注意と言えるかどうかが善管注意義務違反になる時とならない時が線引きになってきます。

善管注意義務違反をした場合はどうなるのか?

借主である入所者が賃貸物件を善管注意義務違反により劣化または壊したときには、入居者は損害賠償義務によって劣化した部分や壊してしまった部分に対し、その修理に掛かる費用を自分で支払わないといけないのです。

善管注意義務違反を防ぐにはどうしたらいいのか?

善管注意義務違反は不動産の賃貸の中でもトラブル件数の多い部分になっています。

入居者側がこの善管注意義務を知らないというのが問題なのです。

また、個人の感覚により日常的な生活の範囲、大切に扱うことの範囲が異なることがあります。

そのため原状回復の際の費用割合や善管理注意義務違反となる例など、契約書にて詳しく書いくことが善管注意義務違反を防ぐためには非常に重要な部分になってきます。

故意過失による劣化や破損の場合の費用負担割合をパーセンテージで表示するなど、入居前に説明することにより、借主側に物件の管理を徹底してもらう必要があります。

借主側は物件を清潔に保つことを意識し、掃除をしっかり行うよう努める必要があります。

2. 善管注意義務違反による退去時の原状回復の負担割合について

賃貸物件の原状回復費義務は、一般的に大家である貸主にあります。

物件を貸してあげているのだから、退去時には入居前の状態に戻すのが借主の義務であると誤解している貸主の方も多いですが、物件は当然経年劣化するものです。

持ち家の場合でも、家が古くなってきたから大工さんに古くなった家を新しくする義務があるとは思いませんよね。

大家である貸主は、経年劣化や通常の使用に伴う傷などに関しては、家賃収入から修繕積立金を設けるなど費用を負担しなければなりません。

そのため原状回復を行う際には貸主と借主の負担割合が生じます。

この負担割合は法によって明確に決定されているものではありません。

 

しかし国土交通省が出しているガイドラインによれば、「賃借人の住居、使用により発生した建物価値減少のうち、賃借人の故意、過失、善管注意義務違反、その他通常の使用が増えてまい損耗、きそん(壊してしまった部分)を復旧すること」と記されています。

つまり借主が汚してしまったり壊してしまった分に関しては借主側に直す義務があるのです。

そのため基本的にはきれいな状態まで回復させる費用は貸主が負い、借主によって汚れや壊れた場所がある所は、借主が負います。

しかし長年住んでいれば、経年劣化による汚れと破損が混同した場所が出てきます。

 

例えば10年入居していた住宅の壁紙に傷がある場合、経年劣化による壁紙がすり減ってしまった場合と善管注意義務違反による傷が混同していますね。

その場合には残存価値割合と言って壁紙を減価償却し残存価値割合から貸主と借主の双方に負担割合を導き出さなければいけません。

この残存価値割合についてもガイドラインで定められているもので、法的な拘束力があるわけではありませんが、一般的に計算式に当てはめて割合が決められることが多いです。

 

貸主側は契約書にて負担割合について詳しく書いておく義務があるとともに、借主側は契約書を入念に確認しなければいけないのです。

また退去時のクリーニング費用に関しては、契約書に特約として明記されている場合には借主側が負います。

この特約が有効か否かの裁判でも借主側の負担が見とれられる処罰が出ていますが、2017年4月に契約や金銭の支払いに関するルールを定めた民法の規定(債権法)を見直す改正法案が可決されたことを受けて、今後はさらに費用の明記などが求められるようになると考えられます。

そのためクリーニング費用がどの程度の費用になるのか、部屋の面積などから計算する必要があり、大幅は費用変更がないようにすることが必要です。

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2018.06.10

3. 善管注意義務違反をした借主は契約更新しない事はできるのか?

物件の賃貸方法には普通借家契約と定期借家契約の2種類がありますが、基本的に契約の更新が必要になる定期借家契約が結ばれています。

2年ごとの契約更新などはこの定期借家契約によるものです。

そのとき、善管注意義務違反をした借主と契約を更新せず切ることは可能です。

契約期間満了日の1年前から6か月前までの間に更新拒絶通知として、契約を更新しない旨を伝える文書を送付するのです。

通知書により借主と合意が得られればそのまま契約が終了になってしまいますが、借主が合意しない場合があります。

その際には契約を更新せずに切ることについての正当な理由が必要になってきます。

正当な理由なく借主と一方的に契約を打ち切ることはできず、貸主が立ち退き料を支払うかまたは退去費用を負担する場合があります。

善管注意義務違反は正当な理由として当てはまりますが、なんとなく部屋が汚い気がする、またなんとなく騒音があるというような具体性に欠いた内容では善管注意義務違反であり正当な理由として判断されにくいと言えます。

そのため物件の利用状況や物件の今の状態などを具体的に説明し善管義務違反であることを通知しなければりません。

汚れや破損の場合はその状態を具体的に記し、騒音の場合は騒音を数値化するなど善管義務違反であることの根拠を示さなくてはいけないのです。

4. 善管注意義務による契約と契約書について

2017年4月に契約や金銭の支払いに関するルールを定めた民法の規定(債権法)を見直す改正法案が可決されたことを受けて、善管注意義務に関する契約はそれ以前より契約書にて適切に明文化する必要が出てきました。

賃貸における善管注意義務は分かりやすく言えば、自分の家であるかのように物件を大切に管理するということですので、非常に抽象的な義務になっています。

そのため善管注意義務が具体的にどのような事柄を指しているのかは、契約によって多少の差異が生まれます。

借主と貸主の間でその認識の差異を埋めるためには契約書が重要な役割を果たします。

そのため借主は善管注意義務を負うというような一文ではなく、より具体的な内容を契約書によって取りまとめる必要があるのです。

ただし善管注意義務を独自に解釈し、貸主側が一方的に不利になるような契約書は法的に認められないケースもあります。

例えば本来であれば貸主が負担するべき経年劣化や通常損耗にまで善管注意義務によって修繕の義務を負わせることや、掃除の回数を1日10回にする等極端な管理を求めたり、善管注意義務は騒音も含まれますが、夜間の歩行を制限するようなことは基本的には契約書に明記したとしても、善管注意義務違反としては認められないでしょう。

一般的な常識的な範囲で善管注意義務に関する契約書を細かく作成する必要があります。

5. 賃貸の善管注意義務の線引きは難しいので契約書で注意喚起をしておくなどの対策が必要!

賃貸の善管注意義務の線引きは難しいものになります。

これは善管注意義務という義務の概念が非常に抽象的なものであるためです。

物件を大切にすることに対する価値観が人ぞれぞれ少しずつ異なるために起こるものです。

そのため善管注意義務に関しては、契約書にてしっかりと詳細に明記しておく必要があります。

善管注意義務に関する賃貸トラブルは増加傾向にありますが、その多くは双方の認識の差異によって生まれたものになります。

契約書にて具体的数値や計算式を取り入れるなど、より借主側にとって分かりやすいものにしておく必要があります。

2017年4月に行われた契約や金銭の支払いに関するルールを定めた民法の規定(債権法)を見直す改正法案が可決されたことで民法が改正し、より善管注意義務に対し厳しい明確なルールが求められるようになったと考えて間違いありません。

これは賃貸トラブルを防ぐ目的で改正されたものですので、厳しい明確なルールと言えど、120年ぶりに改正され、貸主にとっても借主にとってもトラブルを防ぐことの出来るようになる非常に大きなものになっています。

善管注意義務は契約書にて詳細に、また明確に明記しておくことが1番大切なことになりますので、しっかりと契約書を作成するようにしましょう。

契約書は契約内容をはっきりとさせ、責任がどこにあるのか判断する際に重要になります。

トラブルを防ぐ役割もありますし、トラブルを解決する手助けにもなりますので、善管注意義務では特に注意しておく必要があります。

 

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