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不動産投資知識のキホンのキ|これだけは押さえておきたい9つの知識

不動産投資を始めるためには、様々な知識が必要になるでしょう。

知識があればあるほど成功の可能性は高くなります。

不動産という高価な対象への投資なので失敗したでは済みません。何としても成功したいものです。

 

何の知識も学ばずにいきなり不動産投資を始めるのは危険です。

不動産投資で成功した投資家は、投資を始める前にあらかじめ入念な準備をしています。

メリットばかりに注目するのではなく、デメリットも含めて知識を学びましょう。

今回は、不動産投資知識のキホンのキといえる、これだけは押さえておきたい9つの知識を紹介します。

「これを知らなければ投資にならない」という最低限度の知識なので、ぜひ参考にしてください。

1. これだけは押さえておきたい不動産投資の基礎知識

不動産投資をするためには、最低限押さえておきたい基礎知識があります。

そこで、知っていなければならない9つの知識を紹介しましょう。

①不動産投資とは|仕組み

不動産投資とは、マンションやアパートなどの物件を購入し、「インカムゲイン」や「キャピタルゲイン」の収益をあげる投資方法です。

【用語】インカムゲイン・キャピタルゲイン

アパートなどの賃貸物件を所有して得る家賃収入を「インカムゲイン」といいます。

インカムゲインは、投資物件を賃貸し運用することで得られる継続的な収入です

そして、購入した物件を相場が上昇した時に売却して得る売却益を「キャピタルゲイン」といいます。

②不動産投資の特徴

不動産投資の特徴として、「リスク」と「リターン」のバランスを検討することがポイントになります。

簡単にいうと、リスクが多いと損をして、リターンが多いと得をするのです。

【用語】リスク・リターン

投資した資本で稼ぐことのできる利益を「リターン」といいます。

しかし不動産投資では必ず稼げるとは限らず、たとえば空室になると家賃を得ることができません。

つまり、投資したお金が還ってこなくて損をする原因を「リスク」というのです。

③不動産投資の主な種類

ひと口に不動産投資といっても様々な種類があります。

現物不動産投資

実際にマンションやアパートを購入して、購入物件のオーナーとして家賃収入を得たり、物件の売買により売却益を得たりする方法です。
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一般的に不動産投資というと、現物不動産投資を指します。

小口化不動産投資

不動産会社などが複数の投資家から資金を集めて物件を購入し、得られた家賃収入などを投資家に分配する方法です。

本来、多額な購入資金が必要になるところを小額の資金で投資することができます。

証券化不動産投資|REITなど

J-REITなどに代表される、不動産投資の投資信託版です。

不動産投資法人が不動産を証券化して投資家から資金を集め、購入した物件の家賃などを投資家に分配します。

クラウドファンディング

インターネットで様々な人から資金を調達し、不動産投資の資金にする方法です。

クラウドとは「群集」を意味しファンディングとは「資金調達」を意味します。

小額の資金で始められるのがポイントです。

④不動産投資の基本的な流れ

不動産投資では、大きく分けて「購入」「運用」「売却」という基本的な流れがあります。

購入や運用だけではなく、売却という「出口戦略」までを通して運用計画を立てなければなりません。

【用語】出口戦略

不動産投資では、一般的に購入した物件を売却することを「出口戦略」といいます。

たとえば価格相場を読んで、景気衰退により価格が下がる前に売却してしまうなどの対策を講じることです。

⑤不動産投資の対象になる主なもの

不動産投資の対象は、家賃収入を得るための賃貸マンションやアパートなどが一般的でしょう。

そしてマンション投資であれば、必ずしも1棟すべてを購入する必要はありません。

区分された1戸を購入して投資物件とすることもできるのです。

【用語】一棟・区分

一棟とは1つの建物すべてのことであり、区分とは区分けされた各戸のことです。

区分所有建物であるマンションなどは、必ずしも一棟を購入する必要はなく一戸を購入し投資することもできます。

⑥不動産投資でメリットとされている主なもの

不動産投資に人気がある理由は、様々なメリットがあるからです。

定期的な収入が得られる

不動産投資であれば、家賃収入という安定した収入を継続して得ることができます。

定期的な収入源としてのメリットがあるのです。

老後の資産を増やせる

公的年金の受給だけでは、老後に余裕のある暮らしをすることは難しいといわれています。

しかし、投資物件を購入するので老後の資産が増え、かつ家賃収入を得ることも可能です。

生命保険代わりになる

投資物件をローンで購入すれば、「団体信用生命保険」により契約者の死亡や高度障害時にローンの残債を支払わなくてもかまいません。

生命保険代わりに遺族に賃貸物件を残すことができます。

節税効果がある

様々な節税効果があります。

たとえば相続税の計算の基準になる相続税評価額が、不動産の購入により現金の3分の1程度になるので相続税を節税することができるのです。

インフレに強い

投資物件の資産価値は一般的にインフレが影響します。

既に購入した物件の価値がインフレにより上昇するのですが、ローンの返済額は増えないのでお得だといえるでしょう。

⑦不動産投資でデメリット・リスクとされている主なもの

不動産投資では、リスク管理が大切だといわれます。

あらかじめ、どのようなデメリットがあるのかを押えておくことが肝心です。

空室・家賃滞納リスク

空室リスクは家賃収入が0になるので厳しいリスクだといえます。

さらに、家賃滞納リスクでは新しい入居所を募集することができません。

しかし滞納者を追い出すことも難しいので、空室リスクを上回るリスクの重みがあるといえるでしょう。

老朽化・資産価値下落リスク

建物は時の経過に応じて老朽化するので資産価値も低下します。

資産価値が下落すると家賃や売却価格にマイナスの影響を及ぼすでしょう。

金利上昇リスク

現在は低金利時代だといわれています。

しかし低金利であれば、今後上昇する可能性は高いといえるでしょう。

ローンは長期にわたって支払うので、わずかな金利の上昇でも支払い総額にすると大きなリスクになるのです。

地震などの災害リスク

日本は災害列島ともいわれるような自然災害の多い国です。

地震や津波などの災害により建物が損壊すればメンテナンス費用が必要になり、倒壊してしまえば家賃収入が途絶えます。

管理会社の倒産リスク

委託している管理会社が倒産してしまうこともあります。

家賃や敷金の管理を委託していれば、回収できないケースもあるのです。

⑧不動産投資で利用できるローン

不動産投資では、一般的に「アパートローン」といわれる投資物件購入用のローンを利用して「レバレッジ」効果を期待します。

住宅ローンとは、融資目的や対象などが異なるのです。

一般的な住宅ローンとの違い

アパーとローンは投資物件購入を目的として投資家が利用するローンですが、住宅ローンは自分で居住することを目的に利用するローンです。

住宅ローンは、生活に必要な家を購入するために利用するので金利は低く設定されています。

【用語】レバレッジ

「レバレッジ」とは、自己資金のみで投資するのではなく、融資を受けて投資額を多くすることで得る利益も増やすという意味です。

⑨不動産投資の確定申告

不動産投資の収益は、確定申告により申請することになります。

利益ができれば所得税や住民税の対象になるのです。

申請方法としては「青色申告」と「白色申告」があります。

青色申告・白色申告

「青色申告」は簿記の知識を使った複雑な帳簿付けが必要ですが、控除などのメリットを受けることができます。

「白色申告」は簡単な帳簿付けで済むのですが、青色申告のような控除を受けることができません。

2. 知識を身につけるためにおすすめの勉強法3つ

不動産投資では、最低限必要な基礎知識を身に付けなければなりません。

そこで、おすすめの勉強方法を3つ紹介しましょう。

①不動産投資に関する本を読む

不動産投資に関する本は多くの種類があるので、どれを読めばいいのか分からない人もいるでしょう。

ですが、それは自分のレベルがどれくらいなのか分からず、適当な本を読んでいるからです。

初心者向けの本から上級者向けのものまで多く販売されている為、これから不動産投資を始めるというのであればまずは初心者向けの本を読むのがおすすめです。

ただし、本を購入する時は必ず新しい本にしましょう。

昔と今では不動産投資の事情が違っているので、昔の本の情報を鵜呑みにすると失敗する可能性があります。

関連記事不動産投資初心者が読むべきおすすめ本5冊を紹介!|選んではいけない書籍のポイントとは?

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②ネットで実践者のブログなどを読む

インターネットを利用すれば、様々な情報を得ることができます。

初心者が不動産投資を始めるノウハウなども無料で学ぶことが可能です。

しかし、なかには信頼性に欠ける情報もあるので注意しなければならないでしょう。

関連記事ためになる不動産投資ブログ30選を初心者と業種別に紹介!|役立つおすすめの情報が満載

2018.11.15

③無料セミナーなどに足を運ぶ

積極的に無料セミナーに足を運ぶことをおすすめします。

専門知識のある講師が、初心者にも分りやすく説明してくれるので身に付きやすい勉強法です。

最新の不動産情報を得ることもできるでしょう。

また、不動産投資では人との出会いも大切です。

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3. 不動産投資で成功するには知識が不可欠!

不動産投資で成功の確率を高めるためには、あらかじめ専門知識を得ておくことが欠かせません。

投資の実践前には、プロのアドバイスを受けることをおすすめします。

疑問や不安があれば、MIRAIMOの無料オンライン相談へお問い合わせください。
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