相続した土地のセットバック有無の調べ方と評価方法について簡単解説!

セットバックとは、前面道路が4メートル未満の場合、4メートルのの道幅を確保するために、建物を新築したり中古物件を建替えたりするときに敷地境界線を下げることです。

セットバックは建築基準法で定められている条件に該当すれば必ず適用されます。

「利用できる面積が少なくなるからやめておく」は通用しません。

たとえば、道幅が狭いと日当たりや風通しが悪くなりますね。火災が起これば延焼しやすく、消防車が通れないような道路だと大変なことになります。

そこで、行政がこのセットバックを適用することで、将来的に道幅を法定の4メートル以上に拡げることができるのです。

建物を建てる予定がある場合、前面道路が狭ければ、境界線を下げる必要があるかどうかを早急に調べる必要があります。

また仮にセットバックしたとして、境界線を下げた部分について税金を支払う必要があるかどうかも気になりますね。

今回は、このセットバックの適用の有無を調べる方法や相続税を徴収するための評価額を算出する方法をご紹介します。

決して難しい内容ではなく、知っているか知らないかがポイントなので参考にしてください。

1. 相続した土地がセットバック有かどうか調べるには?

たとえば、古家付きの土地を相続したとしましょう。

前面道路が狭かったりすると、建替えを検討していればセットバックが必要かどうかを確かめなければなりません。

セットバック要かどうかを調べる方法はあるのでしょうか?

役所で確認を行う

セットバックしなければならないかどうかは、役所で調べることができます。建築課や建築指導課に問い合わせて確かめるのです。

セットバックの条件がついている物件の前面道路は、建築基準法42条2項に定められた2項道路」に該当します。

この「2項道路」とは、本来建築基準法では道幅が4メートル以上なければ道路とはみなされないところ、4メートル未満の道幅であっても例外として行政に道路として指定を受けた道を指します。

したがって、まずは物件の前面道路がこの「2項道路」に該当するかどうかを調べてください。

「2項道路」に該当するのであれば、境界線の下げ方は状況により二通りあります。

一つ目に道路の反対側が宅地の場合、道路の中心線から2メートル境界線を下げることが定められています。

二つ目に道路の反対側が海や川、路線などの場合には、道路の反対側の境界線から4メートル境界線を下げる規定があるので確かめておきましょう。

対象となる場所の周辺に既にセットバック済物件があるか確認する

ご近所の敷地を確かめてください。周辺の建物により、セットバックしなければならないかどうかをある程度判断することができます。

建替えしている物件を参考にして、建替え後に境界線を下げている建物があれば適用されるということです。

ただし、この確認方法は境界線を下げなければならないかどうかを、ある程度判断できるという目安に過ぎません。自分で決め付けるのではなく、最終的な判断は役所に問い合わせるのが間違いないでしょう。

前の道路の幅員を測る

前述のとおり、建築基準法で道路は4メートル以上となりますが、「2項道路」であれば4メートル未満でも道路とみなされます。

前面道路がこの「2項道路」の指定を受けていた場合、セットバックの条件が付きます。

したがって、まずは実際に道路の幅を計ってみましょう。

また、4メートル未満であっても、「2項外」など、建築基準法上の道路とされていない場合もあります。実測により確認することは大切なのですが、4メートル未満であれば必ず2項道路とは限らないので役所で確かめてください。

2. セットバックの条件について

セットバックするときには、どの程度境界線を下げなければならないのでしょうか?

境界線を下げなければならない距離の算出方法を数字により具体的にご紹介します。ポイントは、道を挟んだ向こう側に何があるかです。

向かいに建物がある場合のセットバックの条件

前面道路の向こう側に建物が建っている場合は、その建物と自分の建物の両方で、トータルして4メートルの道幅を確保します。

つまり、道路の両サイドの建物が、ともに2メートル下がればトータルで4メートルになりますね。

したがって、道路の中心線から2メートル下がったところまで境界線を下げなければなりません。

たとえば、道幅が3メートルであれば、中心線から境界線までの距離が1.5メートルです。したがって、境界線を0.5メートル下げることになります。

ただし、道幅を測るときに反対側の建物がセットバックしているかどうかも確かめる必要があります。

なぜなら、既に境界線を下げているかどうかで、道路の中心線の位置が異なるからです。

向かいが海・川・路線等の場合のセットバックの条件

道路を挟んだ向かい側が、海・川・路線等の場合は、セットバックの条件が異なります。

道路の中心線から2メートルではすみません。海・川・路線等であれば、境界線を下げることができないからです。道路の向かい側の境界線は動かすことができません。

したがって、片方の建物だけで4メートルの道幅を確保しなければなりません。道路の向かい側の境界線から4メートルのところまで境界線を下げることになります。

たとえば、道幅が3メートルであれば、境界線を1メートル下げなければなりません。

3. セットバック有りの土地を相続した場合の評価方法

不動産を相続したときには、税金が気になりますね。セットバック有りの土地を相続したときには、相続税の評価方法をどのように計算するのでしょうか?自由に使えないのであれば、税金を支払う気にはならないというのが本音だと思います。

セットバックが対象となる場所が私道として利用されている場合の土地の評価方法

私道とは、たとえば袋小路の敷地に複数の建物を建てるときに、敷地の一部をそれぞれの建物の前面道路として利用することです。

したがって、私道を所有しているのは、それぞれの建物の所有者になるので、私道について相続税を支払わなければなりません。

私道を利用するのが特定の人であれば、メリットを独り占めしていることになるので自由に使える自分の敷地として計算した評価額の30%になります。

しかし、不特定多数の人が利用していれば、メリットを共有しているので0%になるのです。

セットバックが必要となる土地の評価方法

セットバック完了前と完了後で、評価方法が異なります。完了前であれば、境界線を下げる部分の評価額は、自由に使える自分の敷地として計算した額から70%を差し引くので30%です。

しかし、完了後であれば、私道として利用されている場合の評価方法が適用されます。

したがって、原則として30%を評価額とするのですが、実際に公道として不特定多数の人が利用しているのであれば公衆用道路になるので0%です。

4. セットバック有りによる土地を評価する為の注意ポイント

セットバック有りの不動産を評価する場合、状況により評価の仕方が異なります。つまり、公道になっているかどうか、私道として利用しているかどうかで異なるのです。

では、土地を評価するときの注意ポイントをご紹介しましょう。

セットバックが済んでいる場合があるので確認が必要

セットバック有りの不動産でも、既に工事が完了して公道になっている場合があります。このようなケースでは、境界線を下げた部分は評価の対象外です。

既に公衆用道路として0評価になっているので、これ以上下がることはありません。

したがって、自分の敷地として自由に使える部分についての評価額のみになるので、一般的な相続税の計算方法で算出した額になります。つまり、普通に計算するという意味です。

セットバック部分を駐車場として使用していたり、植木鉢を置いている場合について

セットバックしていても、たとえば駐車場として利用していたり、植木鉢を置いていたりすると公衆用道路とは認められません。

境界線を下げて、既に完了していると思っていても一般的な評価額の30%になるので注意が必要です。

5. セットバック有の土地を相続する場合、セットバック済みかどうかで相続税が変わるので要確認!

セットバック有りの土地を相続するときのポイントは、まず工事完了前か工事完了後かを確かめることです。

完了していれば、既に公衆用道路として相続税評価額が0%になっている可能性が高いといえます。

また、完了後でも自分の敷地のように車や植木鉢を置いていると、境界線を下げているとは認められません。

したがって、個人のために利用している限り後退が完了していることにはならないので注意が必要です。

 

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