セットバック要物件を購入するときの注意点｜不動産投資には向いていない？

不動産を買う場合、宅地建物取引士という不動産業者の専門家から重要事項説明を受けます。

物件がどのような状態なのかを説明してくれるのです。その際、重要事項説明書に「セットバック要」という記載がある場合、どのように対応すればよいのでしょうか？

不動産投資物件として買う場合、運用計画があります。運用の目的を達成できない物件は買うわけにはいきません。

しかし、セットバック要の条件付き物件は値段がお得になっています。値段が安いのは投資用としては、ありがたいのですが…。

実は、セットバック要物件はデメリットには違いないのですが、状況や程度によって不動産投資にはそれほど影響がないこともあります。

しかし、その状況や程度を確かめるためには、一定の知識が必要です。知識といっても、それほど難しい内容ではありません。

今回は、セットバックの内容をご紹介します。さらに、買うときの注意点や不動産投資に向いているかどうかもご説明します。

投資するしないにかかわらず大切な内容なので、興味のある方は参考にしてください。

1. セットバックとはどんなもの？

セットバックの意味や、どのような状況で必要になるのかを説明します。

まずは内容を確かめてからスタートしましょう。具体的に数字を入れて分かりやすく解説します。

建築基準法第42条2項で定められた道路の幅について

建築基準法第42条では、道幅は4メートル以上とされています。しかし、2項では4メートル未満でも道路とみなしています。

道路は、日照や風通しの確保や安全面から消防車が通れる幅を確保しなければなりません。

しかし、実際のところ国道など主要な道幅は4メートル以上ですが、裏道に入ると4メートル未満の道がたくさんあるのが現実です。そこで、今は道幅が4メートル未満でも、いずれ4メートル以上にする対策を講じていくというのが行政の考え方です。

道路の幅が足りない場合はセットバックが必要となる

建物の前面の道幅が4メートル未満であれば、建てなおすときに敷地の境界線を後退させます。つまり、敷地を削って道幅を拡げるのです。道に面した両サイドの建物がそれぞれ後退すれば4メートルになります。

道の両サイドの建物に適用されるので、それぞれ道の中心から2メートル後退します。両サイドの建物が、中心から2メートル後退すれば、いずれは合わせて4メートルの道幅になるのです。

いつかは建替えることになるので、最終的には4メートルの道幅になります。

もっとも、敷地の所有者にとっては敷地を失うという何の得もない規定のような気がしますが、法律の定めなので仕方ありません。自分の安全や地域の利益のためだと考えてください。

具体的なセットバックの事例

具体的には道幅が3メートルであれば道の中心から境界線までの距離が1.5メートルなので、境界線を0.5メートル後退させると距離が2メートルになります。

両サイドの建物がそれぞれ2メートル後退すると合わせて4メートルの道幅ができあがるのです。

道の両サイドに必ず建物があるとは限りません。両サイドのうち片側が川などで後退できないときは、建物が建っているほうだけを後退させることになります。

具体的には、道幅が3メートルであれば1メートル後退しなければなりません。

2. セットバックによるデメリット

セットバックにはデメリットがあるとされます。当然面積が少なくなるでしょう。それ以外にデメリットがあるのでしょうか？

セットバック部分には建築物を新たに建てる事ができない

後退した部分は、将来的に道になる予定です。したがって、建築物などを建てることができません。擁壁や門扉さえも建てることはできないのです。つまり、道として提供することになります。

たとえば、購入時に建物が建っていてそのまま使うのであれば境界線を後退する必要はありません。建替えるときに後退しなければならないのです。建替えをせずにそのまま使用するのかどうかも検討対象になります。

セットバックがある事で建物を建て直す際に、建築できるスペースが狭くなる

建築物を建てるときには、「建ぺい率」や「容積率」が適用されます。建ぺい率とは、建築面積の敷地面積に対する割合で、容積率とは、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合です。

建ぺい率や容積率を計算すると、敷地面積が大きいほど大きな建築物を建てられることが分かります。ところが、後退した部分は除かれるので、面積が小さくなり、建てられる建築物も小さくなるのです。

建ぺい率や容積率の計算方法については以下の記事を参照してください。

3. 「セットバック要」と記載されている不動産を購入する際の注意点

「セットバック要」と記載されている場合は注意が必要です。敷地との関係を確認しておかないと、買ってから「こんなはずではなかった」と思わぬ不利益を受けるかもしれません。

敷地と道路の関係について知ろう

道幅を確認すれば、後退しなければならない面積を確かめることができます。

さらに、セットバック後の面積を確認すれば、建ぺい率や容積率から建てることのできる建築物の大きさを確かめることができるのです。

建替えるのであれば、建替え後の建築物の大きさをイメージすることは大切です。建てたいと思っていた大きさの建築物が建てられないようでは、買う意味がないからです。特に不動産投資では、運用計画の目的の達成が大切です。

私道負担となる事項を良く確認しておこう

私道負担とは、袋小路の敷地などに建築するときに建物の前面道路として私道を利用することです。私道の場合、接道している敷地の所有者が道路の持分を負担したり、税金を支払ったりするのが一般的です。自分の土地ですが、道路として提供しなければなりません。

セットバックした部分を行政などに寄付しないで自分の名義にしていても、道路の管理は行政に移り個人的に利用することはできません。売却には登録免許税が必要になるなど、私道負担と同じように考えてください。

4. 投資をする上でセットバック要の物件は避けた方が良いのか？

不動産投資で、物件を買うときに「セットバック要」と記載されている物件は避けたほうがよいのでしょうか？必ずしもそうとは限りません。不動産投資のポイントは、しっかり内容を確認することです。

セットバック要の物件で不動産投資をする場合

セットバック要の物件にも、さまざまな内容があります。そもそも面積が狭ければ、目的の建築物を建てるのに支障がでる場合があります。セットバック要の条件がついていることで、運用計画の変更が必要であれば避けたほうがよいと言えます。

たとえば、不動産投資の運用計画では、部屋数5室のアパートを予定していたのが、4室になったとすれば家賃収入が5分の４になってしまいます。思わぬ返済リスクを負うことになるのです。不動産投資で不要なリスクを負う必要はありません。

しかし、十分な広さを備えていれば、少しくらい面積が狭くなっても問題ないでしょう。セットバック要の物件は価格が割安になっている場合が多いので、投資に利用するにはお得な物件といえるかもしれません。

自主的にセットバックをする必要が出てくる場合もある

建築基準法では、道幅だけではなく、道路斜線という道幅に対する高さを制限しています。前面道路の向こう側の境界線から一定の勾配の斜線を引いて、その斜線内に高さを制限しなければなりません。

つまり、敷地境界線から後退するほど高い建物が建てられるのです。一般的に2階建て程度であれば斜線内に収まるのですが3階建て・4階建てだと注意しなければ斜線内におさまらない場合があります。

5. セットバック有りでも不動産投資に向いていないとは限らない！

不動産投資において、セットバック要物件のような割安な物件は投資効率が高く優良だといえます。しかし、運用計画の目的が達成できない物件であれば、買う必要はないと言えます。

不動産投資に向いているかどうかは、しっかり内容を確かめて判断しなければなりません。

セットバック要と記載されているからといって、不動産投資に向いていないと決め付けることはできません。

不動産投資についての最低限の知識さえ持っていれば、セットバック要物件がいかに投資対象として有利であるか見極めることができるでしょう。

 

どんな物件が良くて、どんな物件は収益が得にくいのか、あまり慣れていない人は見極めることは難しいでしょう。そんな時は、不動産投資に詳しいプロに話を聞くことをおすすめします。

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