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不動産投資の2棟目はいつ選ぶ?|複数所有のメリットデメリットを詳しく説明します

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不動産投資を始めたあなたが、より利益を生み出したいと考えたときの選択肢として気になってくるのが不動産の2棟目への投資ではないでしょうか?

2棟目を成功することができれば、収益が増える可能性は十分にありますね。

しかし、それを頭で理解していても、いざ2棟目を購入しようと動き始めるタイミングや、どんな準備が必要になってくるのかが分からなければ、2棟目の購入に踏み出すのはなかなか難しいものですよね。

更には、どんなリスクがあるのか不安という人も多いのではないでしょうか。リスク面はしっかりと理解した上で事前の準備をしておきたいものです。

今回は、2棟目の不動産投資について詳しく考察していきます。長所と短所を理解して、不動産投資の収益を加速させましょう。

1. 複数所有の最大のメリット「複利効果」について

複利を簡潔に説明すると、利息や運用益などで増えたお金を元本に組み込み再投資することです。具体的な例を出すと、現在運用している不動産の収益を借入金の繰り上げ返済に回したりするのではなく、2棟目の投資物件の頭金にすることなどを指します。

もちろん、借入金の返済にあてることは全く悪いことではありません。返済により毎月の運用率の上昇が見込めますが、結局は2棟目の運用に行き着くはずです。

と言うのも物件の家賃や管理費用はだいたい一定であり、利回りもおおよそ決まってきます。収益に上限がある1つの物件に対して家賃の引き上げや、管理費の削減といった手を打つよりも物件数を増やす方が収益の増加に繋がりやすいというわけです。

不動産投資の複利とは

複利とは、先ほど述べた通り「収益の再投資によるさらなる収益」です。最大のメリットは、大きなリターンが見込める点。不動産のローンは毎月分割払いですので、物件Aの収益を物件Bの借入金返済や物件Cの頭金に充てることが可能です。

高度経済成長期の日本経済に「投資が投資を呼ぶ」なんて言葉があります。

企業は収益を設備投資に充て事業を拡大、生まれた収益でさらに事業を拡大し日本経済は急成長を遂げたのです。

不動産投資に当てはめるならば、1棟目の収益を2棟目に、1、2棟目の収益を3、4棟目に充てることで早く複数所有を可能にし、収益を大きく伸ばすことができるのです。

単利との違い|複利効果

投資でいう単利とは、単純に元本にのみ利子が付くことを意味します。不動産投資では、毎月得られる家賃収入などの収入源が1つである状態を指します。

単利と複利|シミュレーション比較

では、実際に単利運用と複利運用ではどれだけ収益に差が出てくるのか、簡単なシミュレーションで比較していきます。

物件の価格は2,000万円、家賃収入は年間200万円、利回りは年率5%と設定(維持費や税金は考えない)します。

単利運用の場合

この条件で1件のみ保有の場合、1年間の利益は200万円×5%=10万円です。

累計収益は年数×10万円になり、15年後の累計収益は15×10万円=150万円となります。

複利運用の場合

5年ごとに1件、物件が増えるとします。

2棟目以降の物件も1棟目と同じ価格、家賃収入、利回りで計算します。

【結果】15年で200万円以上の差

図を見ると、複利運用がいかに収益を出すのに適しているか一目瞭然化と思います。このように、複利運用は長く続けるほど、また物件の保有数を増やすほど収益が加速し爆発的に収益を伸ばすことができるのです。

単利と複利の違いについては以下の記事を参考にしてみてください。

関連記事単利と複利の違いは何?|不動産投資ローンをうまく利用するコツ2つ

2018.07.24

2. 不動産投資で複数所有するメリット・デメリット

収益については、不動産を複数所有する方がお得であると述べましたが、不動産を複数所有することは他にもメリットがあります。

その反面デメリットもあるので、双方を理解しておくことが非常に大切です。

まずはメリットから見ていきましょう。

メリット5つ

収益効果以外にも不動産の複数所有にはメリットが多いと言えます。主な5つを見ていきましょう。

①節税|相続税対策

現金や更地で所有しているよりも物件を持っている方が相続税評価額を下げることができるため、大きな節税効果を得ることができます。

これも保有数が多いほど現金に対して相続税評価額を圧縮することができるので、不動産1件と現金より不動産2件のほうが節税効果が大きいと言えます。

また、複数の不動産は分配相続をしやすく、近年揉めることの多い相続をスムーズに行うことができます。

②効率化|経験を活かせる

1件目の不動産投資では、物件の選び方から契約方法、また借入は初めてのことで時間がかかったりと、不安な部分も多かったのではないでしょうか。そういった経験を踏まえて、2件目以降はより自身が運営しやすいように事を運ぶことができ、効率的に運用できるようになっているはずです。

③リスク|分散投資でリスクヘッジ

分散投資は、不動産のみならず、どの投資においてもリスクを減らす基本です。

不動産投資も同様、1件のみの所有より2件、3件と分散して所有することでリスクを下げることができます。

複数所有の最大のメリットは、収益とこのリスクヘッジにあると考えます。

まず、建物には修繕費用が必要になりますが、築年数や程度の違う物件を持っていると出費時期をずらすことができ、物件ごとに修繕の費用を積み立てる余裕を持つことができます。

また、エリアの異なる物件を選ぶことで自然災害などのリスクを分散することも可能です。災害の中でも火災は人の努力や工夫である程度対策などをとれますが、地震や大雨などの自然災害には打つ手がありません。

仮に複数所有しているうちの1件を自然災害で失ったとしても他方の収益で借入金を返済することが可能ですが、もし1件のみの所有だった場合には返済の当てがないまま大きな借金を抱えることとなります。

その他にも、エリアの違う物件を選ぶメリットがあります。

そのエリアのニーズに合った物件を購入しても、大規模な状況の変化によって収益が見込めなくなる場合もあります。例えば、大学のキャンパスがあり、学生の入居が見込めたが購入後にキャンパスが移動となってしまったり、大規模な会社や工場があったが事業の縮小や工場の移転で入居が見込めなくなってしまうなどが考えられます。

そういったときにも、やはり複数所有で他に安定して収益の見込める物件を持っていることは非常に大きな強みとなります。

④ローン|既存のものとまとめられる

不動産投資は、一般的に物件ごとにローンを組むこととなります。しかし、借入をする時期や金融機関によって金利などの条件は違ってきます。

特に最近では低金利が続いているため、少し前にローンを組んだ時よりも今組み直したほうが金利が低くなることがあります。

近年の投資用物件に対する融資は収益性を重んじられているため、所有するうちのいくつかが収益率が高ければ当然金融機関の評価が上がり低い金利での借り入れが可能となります。その際に、安い金利のほうに複数のローンをまとめて借り換えることでさらに利益率を上げることができるようになります。

⑤キャッシュフロー|副収入の仕組みを作れる

複利効果の際に書いたように、1つの物件へ投資するだけでは収益に上限がありますが、安定感があります。1つも物件を持ってなかった人が物件を保有する労力よりも、1つないしは2つ物件を持っている人が3つ4つと物件を持つ労力のほうが明らかに楽です。また、物件数が増えたら管理運営業者などを活用することで、最大限労力をかけずに収益を安定させることが可能となり、副収入の仕組みを確立することができます。

デメリット4つ

不動産の複数所有は圧倒的にメリットの方が多いですがデメリットがないわけではありません。代表的なデメリットを見ていきましょう。

①相続|価値の変動

不動産は、立地や年数などにより価値が決まってきます。時間が経てば経つほどその価値が変動してもおかしくはありません。

そのため価値が下がり、収益も見込めず建て替えや取り壊しに大きな費用が必要となり、結果負の遺産となってしまうこともあります。

➁借入|キャッシュフローに注意

複数所有の最大のメリットは複利効果とお伝えしましたが、新しい物件に次々手を出すと借入額が膨らみ月々の返済額も大きく、運用のハードルが非常に高くなります。

収益をすべて新たな投資先に向けるのには注意が必要となります。

③管理|手間と維持費の増加

単純に物件数が増えるということは手間が増えます。また、修繕は必須となるため物件数に応じてその費用も大きくなります。

メリットの部分で修繕時期をずらすせば余裕ができると書きましたが、修繕の時期が重なると一時的に大きな額が必要になる点に注意です。

④元本|保証がない

多くの銀行は、普通の預金であれば預金1000万円まで保証がありますが不動産投資においては元本の保証はありません。そのため何か万が一のことが起きた際に保護をしてくれるものがないのです。

3. まずは2棟目!|購入のタイミングはいつ?

それでは、実際に2棟目を購入するタイミングはいつなのでしょうか。

まずは1棟目の収支が安定した時

では、実際に2棟目の購入にあたってそのタイミングはいつがベストか説明していきます。まず、大前提として1棟目のキャッシュフローがプラスであること。キャッシュフローとは家賃収入から必要経費と返済、金利を引いたものになります。

2棟目の購入の際には、もちろん借入をする必要があるため、金融機関からの信用が大切になります。1棟目が赤字の者に進んで融資をすることは当然ないので、既存の物件を黒字化させる必要があります。

融資が得られやすい経営実績ができた時

そもそも融資が得られやすい経営実績とは何が必要でしょうか。先に書いたように1棟目の黒字化ではダメなの?と思った人もいることと思います。

そこで、銀行側の視点に立つとわかりやすいのですが、1棟目が黒字化してもまだまだ全額の返済は遠いし、最低限の額しか払ってない人に次の融資は正直微妙なところですよね。

つまり、融資を得られやすい実績とは、ローンの返済に目処が立ったということです。

キャッシュフローをプラスで数年

継続してローンの返済はもちろんのことキャッシュフローがプラスで数年続いている実績があれば、それは大きな信用になります。また繰り上げ返済や、ローンの返済満了が見えてきたなど、銀行側を安心させることが必要です。

これをクリアしたタイミングであれば銀行などの金融機関もお金を回収し損ねることはないだろうと融資に踏み切ってくれるのです。

頭金作りも重要

1棟目を黒字化させることや返済で頭がいっぱいになりがちですが、忘れてはいけないのが2棟目の頭金です。

1棟目の収益が安定したら、そこから少しずつ積み立てていくことで、頭金が足りずに2棟目に手を出せない。というもどかしい状態は避けられるはずです。

4. まずは2棟目から|複数所有のメリットは計り知れない

不動産の複数所有について必要な情報は得られたでしょうか。今回説明した「複利効果」をはじめ不動産の複数所有には、様々なメリットがあることが分かったと思います。また、記事の中のデメリットもしっかり頭に入れれば怖くはないはずです。

複数所有の第1歩である2棟目に着手、成功しどんどん収益を加速させましょう。

2棟目の不動産投資に興味がある方は弊社主催の無料セミナーに是非足を運んでみてください。個別相談も随時受け付けております。

 

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