不動産投資で2棟目を購入するタイミングはいつ？｜メリットやデメリット知って収益UPを目指そう

不動産の2棟目への投資に興味はありませんか？

複数の物件の運用が成功すれば収益が増えるでしょう。

しかし、今以上の返済リスクや修繕リスクなどを負うことにもなります。

したがって、実行しにくいという人も少なくないようです。

 

そこで、今回は不動産投資物件の2棟目を購入する場合のタイミングやメリットやデメリットについて解説します。

2棟目の物件に投資を始めるタイミングは非常に大切。

さらに、どんな準備が必要になってくるのかもご紹介します。

 

不動産投資物件を複数所有するリスクについて、あらかじめ理解しておくことが大切でしょう。

リスクを知ったうえで複数の投資物件を運用することができれば、メリットも多く収益UPが目指せる投資方法なのです。

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1. 不動産投資で2棟目を購入するタイミングはいつ？

不動産投資の1棟目の経営状況が軌道に乗ってきて、余裕が出てきたので、2棟目の購入を考える人もいるでしょう。

2棟目を購入するタイミングとしてはいつが良いのでしょうか？

 

ポイントは、「新たに融資が受けられるようになるタイミング」。

なぜなら、不動産投資をするにあたっては融資が必要不可欠と言っても過言ではないからです。

具体的にどのようなタイミングかみていきましょう。

まずは1棟目の収支が安定した時

2棟目の購入の前提として、1棟目の不動産投資におけるキャッシュフローがプラスでなければなりません。

赤字経営をしているような人に、新たに融資する金融機関はないでしょう。

したがって、黒字をキープすることがポイントになります。

融資が得られやすい経営実績ができた時

1棟目の融資が滞らないのはもちろんのこと、返済実績を積まなければなりません。

融資が得られやすい経営実績ができた時とは、ローン返済の目途が立ったときです。

キャッシュフローをプラスで数年

融資のポイントは、金融機関の信用を得ることです。

したがって、キャッシュフローをプラスの状態で数年間は継続してください。

繰り上げ返済なども金融機関の信用を高めるポイントになります。

頭金作りも重要

2棟目の頭金作りも忘れてはいけません。

1棟目の収益が安定すれば、2棟目の頭金を少しずつ積み立てることも重要です。

2. 不動産投資で2棟目を購入するメリットやデメリット

不動産投資で複数の物件に投資するとメリットがある一方で、注意しなければならないデメリットもあるのです。

2つを比較して、2棟目の購入は慎重に決定する必要があります。

不動産投資における2棟目購入のメリット

相続税の対策になる

相続税は、現金や更地で所有しているよりも居住用の建物で持っているほうが評価額を下げることができます。

したがって、現金などで所有しているのであれば、複数の賃貸物件に代えるほうがお得です。

また、相続時の分配相続もしやすくなります。

経験を活かすことができる

最初の不動産投資では、分からないことだらけで不安があったでしょう。

しかし、2棟目以降であれば、1件目で不動産投資をしてきた経験が活きるのです。

投資を分散させることでリスクヘッジさせる

物件を複数所有することで、分散投資によるリスク回避が可能になります。

たとえば、地震により物件が倒壊したときや、入居者を当てにしていた大学のキャンパスが移転したような場合でも、他の地域に物件を持っていれば家賃収入が0にはなりません。

ローンを既存のものとまとめることができる

借入をする時期や金融機関により金利は異なります。

投資用物件の場合、融資は収益性がポイントなので、運用している物件の収益率が高ければ金融機関の評価が上がります。

したがって金利の低い今が、まとめて借り換えるチャンスなのです。

副収入の仕組みを作ることができる

物件を複数所有すると慣れにより効率的な運用ができるでしょう。

さらに、物件が増えれば管理会社を利用して労力を軽減するなどの経営のスタイルが確立していきます。

複数所有により副収入の仕組みを作ることができるのです。

家賃収入の増加が見込める

不動産投資の複利でご紹介したように家賃の増加が見込めます。

後ほど単利と複利のシミュレーションの収益を比較しますが、差は一目瞭然でしょう。

売却益の増加が見込める

不動産投資の出口戦略として「売却」を検討する時に、1棟しか所有していなければ「売る」か「売らない」かの選択しかできません。

しかし、2棟以上所有していれば「1棟だけ売る」という新たな選択肢ができます。

したがって、家賃収益と売却益の両方を得ることも可能。

不動産投資における2棟目購入のデメリット

不動産価値の変動

不動産は、立地や年数などで価値が変動します。

時の経過と共に不動産価値が下落することが少なくありません。

売却などの出口戦略を間違えると、収益も見込めず建て替えや取り壊しに大きな費用が必要になることがあります。

キャッシュフローに注意が必要

2棟目以降の物件を購入する場合、当然借入額が膨らみ毎月の返済額も増えます。

空室が続いてしまうと運用が難しくなるでしょう。

 

家賃から経費や返済分を差し引いた「キャッシュフロー」に注意する必要があります。

すべての収益を新たな物件に投資するのは注意してください。

手間と維持費が増える

所有する物件が増えれば手間や維持費が増えます。

メンテナンスも物件数が多ければ多いほど多額の費用が必要です。

元本の保証がない

銀行であれば預金1,000万円までは保証してくれますが、不動産投資では元本保証はありません。

自分で何とかするしかないのです。

3. 不動産投資の2棟目以降に使える「複利」とは？

不動産を複数所有することの収益面のメリットとして「複利効果」があげられます。

複利効果とは、利息や運用益などで増えたお金で再投資すること。

不動産投資でいうと最初の物件の収益を2棟目以降の物件の頭金などに利用することです。

単利との違いを比較

では、複利と単利の違いをご紹介しましょう。

簡単にいうと単利よりも複利のほうが大きく収益を得ることができるのです。

単利とは？

まず、単利とは元本だけに収益が発生することで、不動産投資でいうと収入が1棟の家賃からしか得られない状態です。

単利と複利をシミュレーションで比較

実際に単利と複利をシミュレーションして検証してみましょう。

○単利の場合

家賃収入が年間200万円、利回りが5％としてシミュレーションすると、単利であれば15年で累計収益が「10万円×15年＝150万円」になります。

経過年数	1年	5年	10年	15年
単年収益	10万円	10万円	10万円	10万円
累計収益	10万円	50万円	100万円	150万円

○複利の場合

同じように家賃収入が年間200万円、利回りが5％としてシミュレーションすると、同じ利回りの物件を追加したとして、複利だと15年で累計収益が360万円にもなるのです。

経過年数	1年	5年	10年	15年
保有件数	1件	2件	3件	4件
単年収益	10万円	20万円	30万円	40万円
累計収益	10万円	60万円	170万円	360万円

4. 不動産投資で2棟目を購入する時に押さえておきたいポイント

2棟目を購入する時のポイントは、不動産投資で初めての物件を購入する時と同じく、「物件選び」、そして「会社選び」です。

エリアが違う物件を選ぶ

複数の不動産に投資する時のリスク管理として大切なのは分散投資を心がけることです。

たとえば、1棟目とは別のエリアを購入することで災害リスクや空室リスクを軽減することができるでしょう。

 

ただ、分散するだけでなく、

• アクセスが便利な駅の近く
• 商業施設が豊富
• 教育施設や医療機関も万全

など、入居者に選ばれやすいエリアを探すことは忘れないでください。

築年数が違う物件を選ぶ

建物は時の経過につれて老朽化するので、大規模な修繕が必要になります。

そのため、築年数がバラバラの物件を選んだ方が良いでしょう。

 

築年数が異なれば修繕の時期が異なるため、一度に複数の棟の修繕費を用意しなければならないというリスクを回避できます。

大規模修繕の目安としては15年に1回のため、修繕時期が被らないように選ぶのがポイント。

例えば、現在築25年の物件を持っているなら、2棟目は築2～3年の築浅物件にするといった具合です。

複数の不動産投資をする上で、会社選びは重要になる

複数の不動産投資をするには、会社選びが大切です。

信頼できる不動産会社を探すには、セミナーなどで不動産投資のノウハウを知り、自分の目的に合った提案をしてくれる会社を選ぶことがポイントになります。

信頼できるパートナーに頼れるようにしておいてください。

5. 不動産投資の2棟目購入に迷ったら相談してみよう

不動産投資の2棟目購入について必要な情報は得られたでしょうか。

今回説明した「複利効果」をはじめ不動産の複数所有には、さまざまなメリットがあることが分かったと思います。

 

また、記事の中のデメリットもしっかり頭に入れれば怖くはないはずです。

複数所有の第1歩である2棟目に着手、成功しどんどん収益を加速させましょう。

なお、不動産投資で2棟目の購入に迷った時には、MIRAIMOが主催する無料個別相談会に足を運んでください。

ご希望によりSkypeやLINE相談も可能です。