不動産がもっと楽しくなるメディアMIRAIMO

不動産投資で2棟目を購入するタイミングはいつ?|メリットやデメリット知って収益UPを目指そう

不動産の2棟目への投資に興味はありませんか?

複数の物件の運用が成功すれば収益が増えるでしょう。

しかし、今以上の返済リスクや修繕リスクなどを負うことにもなります。したがって、実行しにくいという人も少なくないようです。

そこで、今回は2棟目に投資する場合のメリットやデメリットについて解説します。

また、2棟目の物件に投資を始めるタイミングも大切です。さらに、どんな準備が必要になってくるのかもご紹介します。

複数所有のリスクについて、あらかじめ理解しておくことが大切でしょう。

リスクを知ったうえで複数の投資物件を運用することができれば、メリットも多く収益UPが目指せる投資方法なのです。
 

今ならMIRAIMOを友達追加いただいた方にもれなく、
オリジナルのe-book「中古マンション購入チェックリスト」をプレゼント!

MIRAIMO公式アカウント友だち登録

1. 不動産投資の2棟目、3棟目はリスクが大きい?

不動産を複数持つことは、ローンの返済やメンテナンス費用を考えるとリスクが多いと思う人が少なくないでしょう。

しかし、2棟目以降には、1棟目の経験を活かすことができます。

また、収益性やリスクヘッジ、既存のローンの借り換えなどのメリットもあるのです。

2. 不動産投資の複利とは?

不動産を複数所有することの収益面のメリットとして複利効果があげられます。

複利効果とは、利息や運用益などで増えたお金で再投資することです。

不動産投資でいうと最初の物件の収益を2棟目以降の物件の頭金などに利用することです。

単利との違いを比較

では、ここで複利と単利の違いをご紹介しましょう。簡単にいうと単利よりも複利のほうが大きく収益を得ることができるのです。

単利とは?

まず、単利とは元本だけに収益が発生することで、不動産投資でいうと収入が1棟の家賃からしか得られない状態です。

単利と複利をシミュレーションで比較

実際に単利と複利をシミュレーションして検証してみましょう。

○単利の場合

家賃収入が年間200万円、利回りが5%としてシミュレーションすると、単利であれば15年で累計収益が「10万円×15年=150万円」になります。

経過年数 1年 5年 10年 15年
単年収益 10万円 10万円 10万円 10万円
累計収益 10万円 50万円 100万円 150万円

○複利の場合

同じように家賃収入が年間200万円、利回りが5%としてシミュレーションすると、同じ利回りの物件を追加したとして、複利だと15年で累計収益が360万円にもなるのです。

経過年数 1年 5年 10年 15年
保有件数 1件 2件 3件 4件
単年収益 10万円 20万円 30万円 40万円
累計収益 10万円 60万円 170万円 360万円

3. 不動産投資で収益物件を複数所有するメリットやデメリット

不動産投資で複数の物件に投資するとメリットがあります。しかし、注意しなければならないデメリットもあるのです。

メリット

相続税の対策になる

相続税では、現金や更地で所有しているよりも居住用の建物で持っているほうが評価額を下げることができます。

したがって、現金などで所有しているのであれば、複数の賃貸物件に代えるほうがお得です。

また、相続時の分配相続もしやすくなります。

経験を活かすことができる

最初の不動産投資では、分らないことだらけで不安があったでしょう。しかし、2件目以降であれば、1件目の経験が活きるのです。

投資を分散させることでリスクヘッジさせる

物件を複数所有することで、分散投資によるリスク回避が可能になります。

たとえば、地震により物件が倒壊したときや入居者を当てにしていた学校が移転したような場合でも、他の地域に物件を持っていれば家賃収入が0にはなりません。

ローンを既存のものとまとめることができる

借入をする時期や金融機関により金利は異なります。

投資用物件の場合、融資は収益性がポイントなので、運用している物件の収益率が高ければ金融機関の評価が上がります。

したがって、金利の低い今が、まとめて借り換えるチャンスなのです。

副収入の仕組みを作ることができる

物件を複数所有すると慣れにより効率的な運用ができるでしょう。

さらに、物件が増えれば管理会社を利用して労力を軽減するなどの経営のスタイルが確立していきます。

複数所有により副収入の仕組みを作ることができるのです。

家賃収入の増加が見込める

不動産投資の複利でご紹介したように家賃の増加が見込めます。

単利と複利のシミュレーションの収益を比べると一目瞭然でしょう。

売却益の増加が見込める

出口戦略としての「売却」を検討する時に、1棟しか所有していなければ「売る」か「売らない」かの選択しかできません。

しかし、2棟以上所有していれば「1棟だけ売る」という新たな選択肢ができます。

したがって、家賃収益と売却益の両方を得ることも可能です。

デメリット

不動産価値の変動

不動産は、立地や年数などで価値が変動します。時の経過と共にその価値が下落することが少なくありません。

売却などの出口戦略を間違えると、収益も見込めず建替えや取壊しに大きな費用が必要になることがあります。

キャッシュフローに注意が必要

複数の物件を購入する場合、当然借入額が膨らみ毎月の返済額も増えます。

運用が難しくなるでしょう。

家賃から経費や返済分を差し引いた「キャッシュフロー」に注意する必要があります。

すべての収益を新たな物件に投資するのは注意してください。

手間と維持費が増える

所有する物件が増えれば手間や維持費が増えます。

メンテナンスも物件数が多ければ多いほど多額の費用が必要です。

元本の保証がない

銀行であれば預金1,000万円までは保証してくれますが、不動産投資では元本保証はありません。

自分で何とかするしかないのです。

4. 2棟目を購入するタイミングはいつ?

2棟目を購入するのは、いつが良いのでしょうか? 2棟目を購入するタイミングをご紹介します。

まずは1棟目の収支が安定した時

2棟目の購入の前提として、1棟目のキャッシュフローがプラスでなければなりません。

赤字の人に融資する金融機関は無いでしょう。

したがって、黒字をキープすることがポイントになります。

融資が得られやすい経営実績ができた時

1棟目の融資が滞らないのはもちろんのこと、返済実績を積まなければなりません。

融資が得られやすい経営実績ができた時とは、ローン返済の目途が立ったときです。

キャッシュフローをプラスで数年

融資のポイントは、金融機関の信用を得ることです。

したがって、キャッシュフローをプラスの状態で数年間は継続してください。

繰上げ返済なども金融機関の信用を高めるポイントになります。

頭金作りも重要

2棟目の頭金作りも忘れてはいけません。1棟目の収益が安定すれば、2棟目の頭金を少しずつ積み立てることも重要です。

5. 2棟目を購入する時に注意したいポイント

2棟目を購入する時のポイントは「管理」です。棟数が増加すれば管理の手間も増えます。

管理会社の外注部分を増やすなどの調整が必要でしょう。

規模が大きくなればなるほど、トラブルも起こります。

信頼できるパートナーに頼れるようにしておいてください。

6. 不動産を複数所有する際に抑えておきたいポイント

不動産を複数所有するときのチェックポイントをご紹介しましょう。

エリアが違う物件を選ぶ

複数の不動産に投資する時のリスク管理として大切なのは分散投資を心がけることです。

たとえば、各々の物件のエリアを分散することで災害リスクや入居リスクを軽減することができるでしょう。

築年数が違う物件を選ぶ

建物は時の経過につれて老朽化するので、大規模な修繕が必要になります。

築年数が異なれば修繕の時期が異なるため、一度に複数の棟の修繕費を用意しなければならないというリスクを回避できるのです。

複数の不動産投資をする上で、会社選びは重要になる

複数の不動産投資をするには、会社選びが大切です。

信頼できる不動産会社を探すには、セミナーなどで不動産投資のノウハウを知り、自分の目的に合った提案をしてくれる会社を選ぶことがポイントになります。

7. 不動産投資で2棟目購入に迷ったら相談してみよう

不動産の複数所有について必要な情報は得られたでしょうか。

今回説明した「複利効果」をはじめ不動産の複数所有には、様々なメリットがあることが分かったと思います。

また、記事の中のデメリットもしっかり頭に入れれば怖くはないはずです。

複数所有の第1歩である2棟目に着手、成功しどんどん収益を加速させましょう。

なお、不動産投資で2棟目の購入に迷った時には、弊社が主催する無料セミナーに足を運んでください。ご希望により個別相談も受け付けております。

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

ミライモの記事を毎日チェック!

現在、表示する投稿はありません