仲介手数料の相場とは？｜賃貸・売買契約での上限と仕組みについて解説

仲介手数料は、「賃貸契約が完了した時」もしくは「売買契約が完了した時」に発生します。

この仲介手数料は上限が定められており、ケースによっては金額が下がる場合もあります。

では、定められている金額とはいくらで、金額が下がる場合はどのような事が関係するのでしょうか？

賃貸も売買も契約の金額によっては仲介手数料が異なります。

計算方法を覚えておくことで、あなたが用意する初期費用が変動することを把握しておきましょう。

それではみていきましょう。仲介手数料の相場を知る事であなたがお得になる話を。

1．仲介手数料とは何か｜意味と上限

賃貸契約や売買契約が成立すると、お部屋や不動産を紹介してくれた仲介会社へお金を支払います。これを「仲介手数料」と言います。

手数料の額は、家賃や不動産の購入価格によって異なります。

仲介手数料とは｜業者への成功報酬

賃貸契約は、基本的にはオーナーと部屋を借りる人との間で交わされる契約です。

このとき、空き室期間を少しでも短くするため、入居者募集などの一連の手続きを仲介業者に依頼することがあります。売買契約も同様です。

仲介業者を挟むメリットは色々ありますが、その反面「仲介手数料」がかかることも覚えておきましょう。契約の当事者にしてみれば面倒な出費ではありますが、これは仲介してくれる業者への成功報酬という性質を持ちます。

安心して契約取引を交わす代わりに、成功報酬として仲介手数料を払うというわけですね。

仲介手数料の上限｜宅地建物取引業法

冒頭でもご紹介しましたが、仲介手数料には上限があります。

これは宅地建物取引業法の中で定められたもので、賃貸契約の場合・売買契約の場合とそれぞれに上限が決められています。

賃貸契約の上限｜家賃1ヶ月分＋税

賃貸契約の場合の上限は、家賃の1カ月分+消費税です。これは一般的な仲介手数料の目安とほぼ同額ですから、上限いっぱいの金額が一般的とされているということ。

その理由は、仲介手数料こそが業者の主な収入源であるからです。契約が成立しなかった場合には手数料が発生しませんので、少しでも会社の取り分を多くするためにと考えるのが妥当でしょう。

売買契約の上限｜計算式により決定

不動産を売買する時の仲介手数料は、以下の計算式を上限とした金額を支払います。たとえば400万円以上のケースでは以下ように計算します。

（売買価格×3％+6万円）×消費税（8％なら1.08）＝売買時の仲介手数料の上限額

物件価格や内容によって金額は異なりますので、事前にしっかりと把握しておくようにしましょう。（支払いが不要な場合もあり）

仲介手数料は協議で決められる

前述で「仲介手数料は上限いっぱいの額が目安」と書きましたが、これは一般的にはそういう流れとなっているという話です。法律的に上限額に設定しなければならないというものではなく、あくまで仲介業者の都合によってその額が一般化しているだけなんです。

つまり、仲介業者とよく話し合うことで仲介手数料を下げられる余地はあるということ。

宅地建物取引業法「解釈・運用の考え方」の記述には、以下のような文章があります。

宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方　第３４条の２関係

媒介業務に対する報酬の額は、告示（昭和四十五年建設省告示千五百五十二号）で定める限度額の範囲内でなければならないが、この場合、報酬の限度額を当然に請求できるものではなく、具体的な報酬額については、宅地建物取引業者が行おうとする媒介業務の内容等を考慮して、依頼者と協議して決める事項であること。

仲介手数料は「当然に請求できるものではない」「依頼者と協議して決める事項」とされています。

賃貸契約の場合であれば、家賃の1か月分ならそう大きな金額ではないかもしれません。しかし、売買契約ともなれば金額はぐっと上がります。

3000万以上の物件であれば、手数料だけで100万クラスです。それを「一般的な金額だから」とうやむやにするのではなく、契約を決める中でしっかり協議をして決めることが大切です。

2．賃貸契約と仲介手数料の相場

賃貸契約の場合、仲介手数料の相場は0.5カ月～1カ月分が目安。それに消費税が上乗せされます。

本来は貸主と入居者で折半するはずの仲介手数料ですが、現実には入居者が負担するケースが多いです。物件情報に記載があれば入居者はそれを承諾したとみなされますので、事前にしっかりとチェックをするようにしましょう。

賃貸の仲介手数料早見表

賃貸契約における仲介手数料は以下のようになります。（消費税＝8％の場合）

家賃	仲介手数料（0.5カ月分+税）	仲介手数料（1カ月分+税）
30,000円	16,200円	32,400円
50,000円	27,000円	54,000円
60,000円	32,400円	64,800円
70,000円	37,800円	75,600円
80,000円	43,200円	86,400円
90,000円	48,600円	97,200円
100,000円	54,000円	108,000円

仲介手数料が無料や半額になる理由3つ

仲介手数料が無料・減額になるという例外もあります。
では、どのような場合に無料・減額になるのでしょうか？

①仲介手数料以外を請求しているから

減額分を他の費用で補うことを見込んで、仲介手数料の負担を減らせることもあります。

たとえば、インターネット開設費用や家賃保証料、エアコンクリーニングなどで不動産会社の収入が見込めるケース。「他サービスを使う代わりに手数料の割り引きを」と交渉することも可能です。

②大家からの広告収入があるから

オーナー（大家）が仲介業者に対して広告料を支払っている場合、仲介手数料を下げてもらえる可能性があります。

広告を出すことで不動産会社が得られるメリットは2つ。1つ目は空き室を早く埋められる可能性が高まること。もう1つは広告宣伝費という収入が入ることです。

入居希望者を早く募ることができるうえに、手数料を割り引いても広告費用で収益が見込めるので、交渉の余地は十分にあるといえるでしょう。

③大家が仲介手数料を支払うから

そもそも仲介手数料は、上限額が決められています。そのため、オーナー（大家）が仲介手数料を支払っていれば、法的には（上限額）－（オーナーの支払い済み金額）までしか請求することができません。

つまり、オーナー（大家）が手数料を負担する場合は、入居者の負担が減額されたり無料になったりするケースもあるということです。

「仲介手数料無料＝即決すべき物件」ではない

たまに見かける不動産会社の「仲介手数料無料」の広告。無料という言葉にお得感を感じるかもしれませんが、即決はあまりおすすめできません。

「仲介手数料無し」という広告は、以下の2つのことが関係しています。

• 借主側（オーナー）が、仲介手数料を支払ってでも契約を結びたい
• 仲介会社が管理している物件なため無料または割引している

どちらも、空室が続いているためすぐに入居者を決めたい場合に起こることです。

しかし仲介手数料が発生しないケースでは、自社物件しか対応できないなど物件を選択できる幅が狭くなるのは確かです。フリーレントや敷金0など、他の特典にも視野を広げてみましょう。

3．売買契約と仲介手数料の相場

1戸建てやマンションなどを購入する場合は売買契約をすることになります。新築だけではなく、中古マンション購入・中古住宅購入も同様です。

売買契約の仲介手数料は、賃貸契約の場合と計算式が異なるので注意しましょう。

売買の仲介手数料早見表

売買契約の場合、仲介手数料の上限額は以下の表のように定められています。

不動産の売買価格	手数料の上限
200万円以下	5％
200万円超 400万円以下	4％＋2万円
400万円超	3％＋6万円

物件の売買価格に対する具体的な手数料をまとめてみましたので、参考にしてください。

売買価格	仲介手数料
500万円	226,800円
1000万円	388,800円
1500万円	550,800円
2000万円	712,800円
2500万円	874,800円
3000万円	1,036,800円
4000万円	1,360,800円
5000万円	1,684,800円
6000万円	2,008,800円
7000万円	2,332,800円
8000万円	2,656,800円
9000万円	2,980,800円
1億円	3,304,800円

（消費税は、平成31年10月から引き上げが決定しました。そのため、購入時期により異なる場合があります。）

売買の仲介手数料の相場｜地域などで差がある

売買契約における仲介手数料は、地域やどの仲介会社を利用するかによって金額が変動します。

両手仲介・片手仲介

売買の仲介手数料には、2つの仕組みがあります。

仲介手数料が必要なパターン・不要なパターン

どこから物件を購入するかで、仲介手数料は決まります。以下の3つのパターンがあります。

よって、売主から直接買う時以外は仲介手数料が基本的には必要になってきます。

仲介手数料を支払うタイミング

基本的には、「契約締結時」に仲介手数料の50％を支払い、引き渡し完了時に残りの50％を支払うケースが多いようです。

しかし、例外もあるため仲介会社との相談が必要です。

解約時にも手数料は必要？｜手付解除・ローン特約

売買契約には2つの解除方法があり、解除方法によって仲介手数料支払い義務の有無が決まります。

①手付解除

買主が「手付放棄」売主は「手付倍返し」をすることで解約することは可能です。

しかし、仲介業者の仲介手数料請求が認められているため、仲介手数料を支払う必要があります。

②ローン特約による解除

ローン特約というのは買主がローンの審査に通らなかった場合、契約を白紙に戻すという特約です。

そのため、仲介手数料を支払う必要はありません。

仲介手数料にとらわれすぎないことが必要

仲介手数料はサービスとして安くすることが仲介会社の差別化を図る手段として、主流になりつつあります。ただし、仲介手数料が下がっている物件には何かしらの下がる理由がある事をまずは考えましょう。

今後、消費税が上がった場合更なる値引き交渉なども予想されます。

メリット・デメリットを理解したうえで、上手く活用することが賢明です。