初心者必読!不動産投資とは何か?|意味から利益を得る流れまで詳しく説明します

不動産投資と聞いて皆さんはどんなイメージを持ちますか?

「本当に稼げるの?」

「怖いし、危ないんじゃないの?」

「どんなリスクがあるのか分からない」

といった不安を抱えている人が多いのではないでしょうか?

 

人間誰しも、分からないことは想像ができないうえに怖いものですよね。ましてやお金が関わることに対しては、慎重になるのが当たり前です。

しかし、実際に不動産投資をすることで毎月安定した収入を上げている人がいるのも事実です。

さて、その人達はどのようにして収入を得ているのでしょうか。

そこで今回は不動産投資とは何か、基礎的な知識から利益を得るまでの流れを簡単にお伝えします

これを読み終えた頃には、今まで持っていた不動産投資へのイメージが変わっていることでしょう。

Index

1. 不動産投資とは?意味や仕組み

不動産投資とは、利益を生み出すために不動産に投資をすることを言います。

マンションなどを購入し家賃収入を得る方法や購入した不動産を売却することで利益を生み出す方法の2つが存在するのが不動産投資です。

1-1. 不動産投資の意味

不動産投資を目的としてアパートやマンションを購入し、そのマンションの部屋を貸し出すことで、安定した収益を毎月得ることができたり、購入していた不動産の値上がりを期待し売却することで大きな利益を得られる可能性を秘めています。

比較的リスクを抑えた状態で、長期的に安定した収益を見込める点や節税の効果を持っている点などが不動産投資のメリットと言えます。

【用語】インカムゲイン・キャピタルゲイン

不動産投資で利益を得る方法は主に「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2つが存在します。

「インカムゲイン」とは、購入したマンションやアパートを賃貸として貸出すことで、毎月家賃収入を得る方法を指します。

「キャピタルゲイン」とは、保有している不動産を売却することで、売却益を得る方法を指します。

1-2. 不動産投資で利益が出る仕組み

2つの利益を得る方法を紹介しましたが、ここからは実際にどのように利益が出るのかを解説していきます。

家賃収入

不動産を購入することであなたは不動産のオーナーになります。
1人暮らしをしたことがある人であればイメージしやすいと思いますが、毎月物件のオーナーに家賃を支払いますよね。
例えば、マンションの部屋が6つ、家賃が6万円の不動産であれば、36万円の家賃収入が毎月得られる計算になります。

売却益

購入した不動産を売却することで利益を得るのが売却益です。
例えば、2,000万円で購入した不動産を他の購入者に対して2,500万円で売却した場合にその差額の500万円が売却益として利益を得ることができます。

1-3. 不動産投資と株式投資などとの違い

不動産投資と株式投資などの他の投資との違いを簡単にご紹介します。

株式投資やFXなどは短期間で取引を何度もすることで利益を得る方法であり、株価などは短期間で値幅が大きく動くものが多いため、ハイリスクハイリターンの投資対象と言えます。

それに比べ、不動産投資はミドルリスクミドルリターンの投資対象であり、比較的長期的にリスクを抑えた状態で投資ができます。

【用語】リスク・リターン

投資には必ずリスクとリターンが存在し、リスクとは投資をした際に収益がマイナスになる可能性を含んでいるもののことを指します。一方、リターンとは利益がどれだけ期待できるかという意味をも持ちます。

各投資対象によってこのバランスが変わってきます。

2. 不動産投資の今|サラリーマン大家が増加中

不動産投資をする人は「お金持ち」という認識の人が多いのではないでしょうか?

しかし実際はサラリーマン層が非常に増えているのです。

数年間会社に勤めることで社会的信用が上がり不動産投資をする際のローンを利用しやすくなるのです。不動産によって金額の幅はピンからキリまで存在しますが、地方や中古物件によっては比較的安く購入することもできます。

2-1. 不動産投資人口は約338万人

不動産投資をする人は10年前と比べ約100万人増とも言われており、飛躍的に増えています。なぜここまで飛躍的に増えたのでしょうか。

それは時代背景を見ると明らかですが、今の20~30代の人たちが老後に年金をもらえないかもしれないと話題になったころから、老後の年金の不足金を確保するため不動産投資をする人たちが増えました。

不動産投資をしている人は、その収支を年に1度確定申告しなくてはいけません。その確定申告を出した人数が今約338万人もいるのです。

また不動産投資をしている人のほとんどが、本業の給与よりも多くの収入を不動産投資の利益で得ています。

2-2. 投資家の多くはサラリーマン

投資家のほとんどが本業として会社勤めをしながら不動産のオーナーになり不動産収入を得ています。

不動産オーナーだけを見ても約4割がサラリーマンで、最も多いのが40代の人たちです。その次に30代の人たちです。比較的年齢が若い段階から不動産投資をすることで今後の人生の準備をする人が増えてきている証拠です。

2-3. 主な目的は老後資金と資産運用

年金受給に不安の声が上がる現代においては、将来の備えとして不動産投資をする人が増えています。老後資金の確保のために、毎月安定して得ることのできる家賃収入は魅力的ですよね。

不動産投資は長期的に利益を生み出してくれるミドルリスクミドルリターンの資産の運用先として、サラリーマンの人が取り入れています。

また手元にまとまった資金がなくてもローンを組み、会社員を続けながらできる不動産投資は、サラリーマン人気を後押ししているといえます。

3. 不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資も投資ですので、やはりメリットとデメリットが存在します。そのメリットデメリットについて触れていきます。

3-1. 不動産投資のメリット6つ

先ずは、不動産投資における主なメリットを6つ紹介します。

①給与以外の収入が得られる

不動産投資の最大のメリットは、入居者がいる限り毎月安定した収入が得られるということです。

会社員をやりながら給与とは別に収入が得られることで、会社員での収入を倍以上にすることもできるのが魅力的です。

株式投資では株を長期保有しても配当がもらえるのは半年または1年に1度程度で、もらえる金額はその保有している会社の業績によって変わってきます。

その反面、不動産投資に関しては、入居者次第ですが毎月収益が得られます。

②年金・保険代わりになる

不動産を保有していることで、老後に年金がもらえなくなっていても、代わりになる収入を得ることができます。

仮に年金が支給されたとしても、毎月の生活費の生活費として足りるか不安が残る金額になるでしょう。

また、不動産を購入した際に団体信用生命保険というものへの加入が必要になるケースが多くあります。

団体信用生命保険に加入することで、ローン返済途中に不動産保有者が死亡、高度障害になってしまった場合など、もしもの事態が起きた際に、ローン契約者の代わりにその家族や親族にローンの残高を返済する義務が課されることがなく、生命保険会社が残りのローンを肩代わりしてくれるので、不動産を手放さずに保有し続けることができます。

③効率的に資産運用できる

ミドルリスクミドルリターンの不動産投資はどのぐらいの利回りでの資産運用が可能なのでしょうか。それは物件の価格や年間の家賃収入額などで計算することができます。

実際に計算すると利回りは約3~15%程とされています。数字に開きがありますが、これは保有する物件や立地の状況によって物件の金額や毎月の家賃が変わってくるからです。

④節税効果が期待できる

不動産を保有することで様々なものを経費として処理することができます。例えば仲介手数料、修繕費、不動産所得税、管理費などを経費にすることができるのです。
サラリーマンの人であれば、給与所得と不動産での収益を合わせることができるので、住民税や所得税を減らすことが可能になります。

⑤相続税対策ができる

相続税の仕組みとして、仮に2億円を現金で持っている人が無くなってしまった時に、2億円に対して相続税がかかってきます。

しかし、その2億円で不動産を購入していた場合、不動産の評価額に対して相続税がかかるので、現金のまま持っているよりも相続税が安くなる可能性があり相続税対策になるのです。

⑥インフレ対策になる

不動産投資で購入した物件は物価の影響を受けます。物価が上昇すれば家賃の上昇も見込めるため、インフレの対策になります。
実際は、すでに入居している人の家賃の上げることは契約上難しいため、物価の上昇から多少の誤差は生まれます。

⑥レバレッジを掛けられる

不動産投資をする時に、まとまった資金を最初から保有している人は少ないため、大半の人が銀行でローンを組み不動産を購入します。

そうすることで、実際に持っている自己資金の何倍もの価格の不動産を購入することができ、より高いレバレッジをかけることが可能になります。

【用語】レバレッジ

レバレッジとは、テコの原理という意味を持ちます。少ない資金で大きな金額の取引を可能にすることをレバレッジをかけると言います。

3-2. 不動産投資のデメリット6つ

次に不動産投資の主なデメリットを6つ紹介します。

①借金する

不動産投資をするときに銀行からローンを組むのが一般的ですが、言い換えれば銀行からお金を借りることになります。
多額の借金をすることにもなるので、人によっては精神的に不安になるでしょう。

②金利上昇リスク

不動産投資の時に3,000万円借りたとして、その金利が2%だとします。比較的不動産投資の金利は低くつくことが多いですが、金利が今後上がる可能性もあるため、当初返す予定の金額を上回ってしまう可能性があります。

③物件に関するリスク

物件に関するリスクとは、空室リスク、家賃滞納、設備の修繕リスク、火災や事故などが挙げられます。空室時や家賃滞納に関しては、毎月の収入が下がってしまう原因になります。また、修繕費はこ故障個所があった際に対応をしていく必要があり経費面がかかります。火災などは、建物が損壊しが今後の運営ができなくなる可能性があります。

④管理会社倒産リスク

管理会社が倒産してしまうと、その建物の清掃や各設備のメンテナンス等が滞ってしまう可能性があるため、住環境が悪くなる可能性があります。

⑤資産価値の下落

日本の経済状況などによって地価が下落してしまう可能性があります。そうなると不動産の価値も下がってしまいます。対策としてあらかじめ購入前に地価が下がりにくい地域などを調査することで地価下落のリスクを避けることができるでしょう。

⑥すぐに現金化できない

不動産投資は、株式投資やFXなどのようにその場ですぐに現金化ができません。既にローンが完済しているような物件でも1週間ほどかかるでしょう。

また物件のある場所が人気のエリアであるかどうかによっても期間が変わります。半年や長くて1年近くかかる場合もあります。

4. どんな物件に投資するか?|目的に合わせて選ぶ

不動産投資の中でも投資する先は様々存在します。目的に合わせて選びましょう。

4-1. 新築マンション

マンション経営と聞くとマンション1棟をイメージしがちですが、マンションの1室を購入し経営するケースは少なくありません。

新築マンションは評価が高い物件であれば、総額95%の融資が可能になる場合があります。

そのため少ない資金から始めることができるうえに、新築物件は人気で空室リスクも比較的低いので、早い段階でローンを返済できる可能性があります。

4-2. 中古マンション

中古マンションは、比較的低価格で購入できて利回りの良い物件が存在します。しかし、設備が古くなっていることが多いため修繕費がかかる可能性がありますので、購入前に物件の状態をしっかりとチェックすることをおすすめします。

また、既に住んでいる入居者の情報をあらかじめ確認することが大事です。仮に暴力団関係者などが住んでいるとなると資産価値が下がる原因となってしまうからです。

中古である分、事前に調べられることはできるだけ調べ、不安要素を取り除いたうえで投資をすれば、良いマンション経営が可能になります。

4-3. 戸建て

初心者には比較的ハードルが高いとされているのが戸建て投資です。

もともと余裕資金のある方や土地を持っている人であれば問題ありませんが、建物の老朽化が進みやすく建物リスクも高いです。

戸建ては家族向けなので、長期入居は望めますが全体的な収益性は低くなります。

4-4. アパート

アパート1棟を購入することで、複数の部屋の家賃収入が見込めるのがアパートです。

初期投資が高くなる可能性があるので多少まとまった資金が必要になる可能性があります。ローンを組むケースが多いため金利上昇のリスクはありますが、空室のリスクを他の部屋の入居者で補填できるのでリスクを分散することが可能です。

5. 投資用物件を購入するまでの流れ

実際に不動産を購入するまでの流れとして、まずはどんな物件があるのかをインターネット等で調べてイメージしておきましょう。

その後、気になる物件を取り扱っている会社に問い合わせをして詳しい情報を教えてもらってください。

ここで、不動産会社にアドバイスをもらったり聞きたいことを聞いておくことをおすすめします。

購入したい物件がある程度決まったら、実際に物件を現地に見に行きましょう。

そして今後の収支の計画や資金調達の計画を立てます。ここまで準備が整った段階で契約になります。

マンション購入の流れについては以下の記事をご覧ください。

関連記事マンション一棟を購入するまでの流れ|準備を怠らずに華麗なスタートを切ろう

2018.02.16

6. 不動産投資で利益を得るまでの流れ

不動産を購入するうえで気になるのが実際に利益を得るまでの流れですよね。その流れについて解説していきます。

①物件を探す

先ずは物件を探すところから始まります。最初に投資用不動産にはどんなものがあるのかを調べてイメージしておきましょう。

その後、このような物件がいいという購入したい物件のイメージを固めていき、内見などを重ねた後物件を決めてください。

ローンを打診

物件が決まったら次に購入するためのローンを打診します。複数の銀行に問い合わせをすることで、より条件の良いローンを組める可能性が高くなります。

ローンを組む銀行選びについては以下の記事を参考にしてみてください。

関連記事【2018年版】アパートローン金利銀行別比較|不動産投資で生き残る術!

2018.07.25

②物件を購入する

ローンの審査が通り、必要書類など準備が整ったら物件を実際に購入する段階になります。

③契約する

全ての準備が整った段階で、重要事項の説明と契約内容の説明を不動産会社の方と確認していきます。その内容に問題がなければ、最後に印鑑を押して契約になります。

ローンを申し込む・契約する

契約手続きが終わると最後に購入代金の支払いがあります。融資してくれる金融機関に振込日を指定しておけば、直接代金の支払いをしてくれます。

ローンの支払いは金融機関との相談次第になりますが、概ね振り込みがあった翌月か翌々月になることが多いでしょう。

④引き渡し

実際に購入した物件の鍵を受け取る日を決め、その鍵を受け取った段階で物件の所有者になります。

⑤家賃(利益)受け取り

物件の入居者が決まると実際に毎月家賃収入を得ることができます。基本的には家賃は振り込みになるので、家賃の支払い日になると銀行口座にお金が入ってくることを実感することでしょう。

売却すると売却益

不動産を所有してから、他の新しい物件を購入したいといった理由などで、不動産を売却した時には売却益が入ってきます。ここでまとまった金額を手にすることもできます。

7. 不動産投資に情報収集は必須!まずは無料セミナーに参加してみよう

不動産投資とはということで、基礎的なことを簡単に説明しました。

不動産投資は情報次第でリスクをできる限り減らすことのできる投資です。そのため、情報集めがとても重要になってきます。

ネットで検索するとプロが開いている無料セミナーがたくさんありますので、まずは参加してみるこことをおすすめします。

 

そして、MIRAIMOでも無料で初心者向けの不動産セミナーを開催しています。

そもそも本当に儲かるの?

口頭でちゃんと説明してほしい

など、ささいな疑問や要望にもお応えしますので、お気軽にご参加ください。

 

不動産投資セミナー実施中!
↓↓ 詳細はコチラ ↓↓

ASIS株式会社セミナー

無料で参加可能!

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

ミライモの記事を毎日チェック!

ASIS株式会社
E−bookダウンロード

おすすめのセミナー一覧

現在、表示する情報はありません

全てのセミナーを見る

無料でE-BOOKをダウンロード

初めての不動産投資入門

  
E-BOOKをダウンロードする