キャッシュフロー経営と普通の経営の違いは? キャッシュフローから分かる強化ポイント!

日々、売り上げは黒字で頑張っているのになかなか資金繰りがうまくいかない。

そのような悩みを抱えている経営者は少なからず存在します。

うまくいかない原因を解決するためには、経営スタイルを変化させる必要があります。

その方法は、「キャッシュフロー経営」という経営方法です。

まず、キャッシュフローを用いた経営とはどのようなものなのか、不動産投資におけるキャッシュフロー経営での注意すべきポイントを中心に紹介していきます。

Index

キャッシュフロー経営とは?

そもそも、「キャッシュフロー」という言葉を聞いたことがないという方のために説明すると、「キャッシュフロー」とは、字のごとく、お金=キャッシュの流れという意味になります。

ここで指すお金とは、現金及び現金同等物のことを指し、要するに、「キャッシュフロー経営」とは、現金の収入や支出の流れに着目した経営のことをいいます。

キャッシュフロー経営と普通の経営は何が違うのか?

キャッシュフロー経営と普通の経営の大きな違いは、現金の収支に着目しているか否かという点です。

普通の経営の場合、例えば売上重視の経営管理を行っているなら、売上を作ることが最優先となります。

そのため、締め日が近づいてくると売上をクリアするために値引きをしてでも達成しようとします。これでは売上がクリアしても、利益にはつながりません。

キャッシュフローは経営とどんな関わりがあるのか?

キャッシュフロー経営は、現金となり得るものの収支を重点に置いた経営方法のため、ごまかしが効かない分、正しい状態で会社を見ることができます。

また、キャッシュフロー経営は現金に着目した経営方法のため、現金の流れが見え、資金繰りに困る危険性が少なくなります。

これは、財務の安定化にも繋がり、それにより、銀行や投資家からも魅力的な投資対象・融資対象として判断され、更なる資金調達もしやすくなってくるのです。

損益計算書と貸借対照表だけではいけないのか?

適正な経営を行っているかどうかを判断するために、貸借対照表や損益計算書で調査しようにも、会計の算出方法によっては、正しく判断することが難しい場合があります。

帳簿上では黒字であっても、実際は資金繰りがうまくいっておらず、黒字なのに倒産ということもあります。

キャッシュフロー経営に向いている企業とは?

キャッシュフロー経営を取り入れたほうが良い企業の特徴は以下6点です。

  • 資本金が少なく、支払いが多い企業
  • 売上金が仕入金よりも遅く入ってくることが多い企業
  • 常に現金(キャッシュ)が不足している、仕入れの早期支払いが必要な企業
  • 上場を視野に入れている企業
  • 事業を多角化しており、全体の資金フローが掴みづらい企業
  • 金融機関や投資家から出資を計画している、または取引が多い企業

上場企業の場合、キャッシュフロー計算書の作成が義務付けられていますので、これから上場を目指す企業の方は今のうちからキャッシュフロー経営に取り組んでおくのも良いでしょう。

キャッシュフロー計算書を理解しよう!

キャッシュフロー計算書の見方について

キャッシュフローを理解するためには、まず、「キャッシュフロー計算書」という書類を使用します。そして以下の3つに区分して捉える必要があります。

  1. 営業活動によるキャッシュフロー…「利益」を明らかにしたもの
  2. 投資活動によるキャッシュフロー…「支出」を明らかにしたもの
  3. 財務活動によるキャッシュフロー…「貸借金」を明らかにしたもの

また、上記3つに加えて、営業キャッシュフローと投資キャッシュフローを合計したものを「フリーキャッシュフロー」と呼び、経営判断の基準に使われます。

キャッシュフロー計算書を分析する方法について

各キャッシュフローを分析するためには、営業、投資、財務の各々の値を分析しなければなりません。

営業キャッシュフローによる分析

こちらは「利益」に直結するものであるため、もちろんプラスになっていることが前提条件です。

そのため額が大きくなればなるほどよいとされます。また事業を立ち上げた際は、一時的にマイナスになる可能性がありますが、その際はプラスになるまでの事業計画を練ることが必要になってきます。

また同業界やライバル社と比較して自社の立ち位置はどこにあるのかを考える必要性も出てきます。

投資キャッシュフローによる分析

こちらは「支出」にあたる部分なので、まず営業キャッシュフローを超えていないか、越えている場合は、投資対効果の計画を評価した上で判断する必要性が出てきます。

また企業にとって、未来の投資は必要なことでもあるので、この部分がマイナスであっても気にすることはありません。むしろ健全とも言えます。

財務キャッシュフローによる分析

こちらは「貸借金」にあたる部分なので、プラスになると資金不足、マイナスの場合は借金を返済しているという判断になるため、ここではマイナスになる方が健全と言えます。

フリーキャッシュフローによる分析

こちらは営業と投資キャッシュフローを合わせたものであるため、プラスでなければいけません。

もちろん額が大きいほど良いとされ、金融機関や投資家が重視するところでもあります。

事業投資や配当金支払い、借入金返済等、何にどの程度使ったのかによって経営の方向性を判断することができます。

キャッシュフローの現在の状態を分類して状況読み取る

キャッシュフロー計算書には、「営業」「投資」「財務」の3つが記載されています。この値がプラスかマイナスかの組み合わせにより、現在の会社の状態をある程度、把握することが可能となります。

キャッシュフロー計算書から分かる目標と問題点

キャッシュフローを把握することで現金の流れがわかります。

事業で利益を上げた後に、将来的に借金をせずに事業を行うことが最大の目標になります。

「無借金経営」という言葉もあり、借金を抱えたままの事業は、事業の利益が下がった際の負担が大きくなります。

計画を立てて返済し終わった後に資金不足で借入なんてことになってしまっては問題です。

キャッシュフローを把握し、健全な経営ができる環境づくりが恒久的な課題になります。

キャッシュフローから分かる経営で強化したい4つのポイントについて

キャッシュフロー経営は、実際に動いた現金(キャッシュ)の増減に注目していきます。

①キャッシュフローで改善する事によりキャッシュを増やす

キャッシュフローを改善するということは、必然的にキャッシュをより多く獲得する必要があります。

そのためには、売上、利益を増やすことはもちろん、所有資産を現金化(キャッシュ化)する、資本・負債・借金を増やすということが重要です

②キャッシュを減らさない対策をとる

上記の対策として挙げられるのは、原価を下げる、経費を減らす、買掛金や未払金を増やす等、不要・不急なキャッシュを流出させないことが重要です。

③キャッシュが入ってくるのを早くする対策をとる

上記の対策としては売上債権の入金を早めたり、出資金等の入金を早めたり等が考えられます。

例えば入金を早めるための特典を設けたり、入金期日を過ぎた場合は、遅延損害金を設けたりして、入金漏れリスクに備えるといった対策もよいでしょう。

④キャッシュが出ていくのを遅くする対策をとる

支払いを遅くするということに着目して対策します。

例えば、支払期日を遅くし、余裕の持った返済を行うことや債務を資本化することで、キャッシュの流出を遅らせたり債務流動化が図れます。

不動産投資によるキャッシュフローの重要性について

これまで、企業側からの観点で見たキャッシュフローについて説明しましたが、不動産投資に際してもキャッシュフローの観点は重要になってきます。

不動産投資におけるキャッシュフローとは何か、その計算方法等を説明します。

不動産投資のキャッシュフロー

不動産投資に関するキャッシュフローとなると、単に家賃収入と支出の差を意味することが多いです。

こちらを重視するやり方では、借入額の大きさや売却時の想定される含み益等は基本的に含まれません。

収入の最大化、支出の最小化を考えるのが、不動産投資のキャッシュフローと言えるでしょう。

不動産投資のキャッシュフローの計算方法

キャッシュフローの計算方法として、ざっくりしたものから、かなり綿密なものまでいくつものやり方がありますが、今回は計算が簡単でかつ精度の高い方法をご紹介します。基本となる計算方法は以下となります。

 

満室時の家賃収入はレントロールに記載されている想定家賃収入ではなく、できるだけ周辺の相場に合わせたものがよいです。

また空室率は物件によっても変わってきますが、家賃収入の8%程度で見込んでおきましょう。さらに、経費に関しては以下のように計算します。

  • 経費=管理修繕費+固定資産税+エレベーター等
  • 管理修繕費 = 満室時の家賃収入×経費率(9+(築年数÷3))【%】
  • 固定資産税 = 固都税。不明な場合は建物評価×0.012
  • エレベーター = 実費。不明な場合は50万円

経費は構造や築年数によっても変化するため、注意しましょう。

経費は家賃収入の20%が相場になってきますが、エレベーター付きのRCなら25%、木造なら18%が妥当と言えます。また元利均等返済の値は、ローン返済シュミレーションサイトで出しましょう。

キャッシュフローの計算を例で解説!

では、実際に計算した時にどのようになるのかを見ていきます。

基本情報

  • 物件価格:1億円(土地:6千万円、建物:4千万円)
  • 構造:RC築20年
  • 利回り:10%
  • 金利:1%

キャッシュフロー計算に必要な項目

  • 満室時の家賃収入             1,000万円
  • 空室率 (8%)            80万円
  • 経費       管理修繕費           157万円
  • 固定資産税               48万円
  • エレベーター      50万円
  • 元利均等返済 (返済期間20年)       554万円

上記の式に当てはめると、

1000万円―80万円―(157万円+48万円+50万円)-554万円

=111万円

よって、この物件の年間キャッシュフローは111万円となる。

引用元 https://kikakuyarou.jp/archives/965.html

不動産投資のキャッシュフローで重要となる4つのポイントは?

不動産投資キャッシュフローの中で重要になってくるのは以下の4つです。

利回り

家賃収入から必要経費を引いたものがキャッシュフローなので、家賃収入を高める、もしくは必要経費を抑える、どちらかがうまくいけば利益が上がります。

今回は、前者の観点であり、利回りをあげることで収入を増やせます。

利回りを上げるために、例えば自動販売機を置いたり、携帯電話の基地局を設置したり、リフォームしたり等物件の価値を高める動きが利回り上昇につながると言えるでしょう。

融資期間

キャッシュフローの観点から考えると、融資期間は長くする方がよいでしょう。

融資期間が長ければ長いほど、年間の返済額が少なくて済むため手元のキャッシュが増えるからです。

返済総額が多くなり返済期間が長くなりますが、その分手元のキャッシュを使ってまた新たな不動産投資にも動くことができるため、融資期間は長めに設定することをおすすめします。

金利

金利は少し違うだけで返済額が大きく違ってくるので注意しておきたいところです。

金利が2~3%違うだけで年間100万円以上も変化してくる場合もあるため、初めから低金利で貸してくれる金融機関は少ないかもしれませんが、運用していく中で、途中から借り換えを行うことを頭に入れておく必要があります。

返済比率

返済比率とは、家賃収入に対して銀行への元本と金利の返済額が占める割合のことです。計算式は以下になります。

・毎月(年間)の返済額 ÷ 毎月(年間)の家賃収入 ×100 [%]

理想の返済比率は、40%以下と言われています。

ただ、そのような物件は、相当利回りが良い物件か、自己資産を投入した物件でないと難しいため、事業拡大のために自己資産の投入を控えたいと思う人は50%以下を目標にしてください。

会社を経営する上でキャッシュフローは重要!強化ポイントを把握してキャッシュを増やそう!

会社を経営するにあたり、現金(キャッシュ)に着目した経営を行うことで、健全な経営を行うことが可能となります。

計算は簡単にできるため、数値を把握するだけで現状を的確に分析できます。

将来的に行いたい新規事業や投資に向けて、手元の資金を有効活用しましょう。

 

不動産投資においてのキャッシュフローについては以下の記事を参考にしてみてください。

関連記事不動産投資のキャッシュフローって何?帳簿上の利益とキャッシュフローの違いを解説!

2018.07.17

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