不動産投資を難しいと感じてしまう7つのワケと成功させるための対処方法を紹介

不動産投資を難しいと感じてしまい、なかなか実行に移せない人が多くいます。

不動産投資に成功するイメージが湧かないのか、様々な心配や不安によって一歩踏み出せないのが原因でしょう。

確かに不動産投資はやり方を間違えると失敗する可能性がありますが、株やFXなどのような他の投資方法と比べれば安全性は高いです。

きちんと勉強して学んでいればポイントを押さえて投資をすることができますし、物件の選び方やお金のやりくりの仕方、詐欺業者かどうかを見極める手段も分かります。

そこで今回は、不動産投資を難しいと感じてしまう7つのワケと、ありがちなトラブルや成功させるための対処法を解説しましょう。

不動産投資は決して難しいものではないのです。

1. 不動産投資を難しいと感じてしまうワケ7つ

これから不動産投資を始めようと思っている人には、当然不安や心配はつきもの。

不動産投資を難しいと感じてしまう代表的な理由には、主に以下の7つが挙げられます。

①不動産投資に関する勉強が不十分

不動産投資を難しいと感じる理由の1つ目としてまず挙げられるのが、不動産投資に関する勉強を十分にしていないということです。

不動産投資では安いワンルームでも百万単位、アパートやマンションの1棟投資となれば千万～億円単位のお金を必要とするため、失敗リスクの大きさばかりが目につきがち。

表面的なリスクばかりにとらわれて不安を増大させてしまうのは、知識が不十分である証拠です。

しっかりとメリット・デメリットやリスク、収益構造など、不動産投資に関する勉強をしていないと、結果的に不動産投資は難しいと感じてしまうのです。

②不動産投資が事業であることを理解していない

不動産投資と聞くと、株式投資やFXなどの投資商品と同じくくりと捉えている人が多いのではないでしょうか。

しかし実は不動産投資とこれら投資商品には、明確な違いがあります。

それは、「不動産投資は不動産賃貸事業である」ということ。

 

株式やFXの収益源が売買差益であるのに対し、不動産投資の主な収益源は入居者からもらう家賃収入です。

大家さんとして不動産を運営することで、継続的かつ安定的な収入を得るのが不動産投資の収益構造。

不動産投資が事業であることを知らずに単なる投資であると勘違いしてしまっている人は、なかなか足を踏み出しにくいでしょう。

③不動産投資のプラン設計ができていない

不動産投資のプラン設計ができていないことも、難しいと感じてしまう要因の一つです。

不動産投資を始めるにあたって真っ先に難しいと感じるのは、「不動産投資を始めたとしてもどうやってお金をやりくりすればいいのか」ですよね。

仮にローンを組めたとしてもローンをどのように返済していけばいいのか分かりにくいですし、今後も無事に返済できるかどうかは分かりません。

物件を購入する為の頭金はどれくらい必要なのか、銀行に融資してもらうにはどうすればいいのかなど、不安なことも多くあるでしょう。

ローンを組む時に金利がどれくらいかかるのかも重要ですし、上手にお金のやりくりができるか心配になります。

不動産投資において、自分はここを目標にする・想定収入・ここでこのぐらいの支出が発生するなど具体的なプランをしっかり練っていれば、難しいことはありません。

④不動産関係者との人脈を広げようとしない

不動産投資に興味はあっても「成功する人は一握りなのでは」と思ってしまい、不安に感じてしまう人は多いでしょう。

特に投資を始めようとしている段階では一人で行動することが多く、考え方が閉鎖的になるものです。

不動産投資に不安を抱く人の特徴として、本などで不動産投資に関する勉強はしていても、不動産関係者との人脈を広げ生の体験者の声を聴こうというところに意識が向いていないことが挙げられます。

だからこそ、不動産投資の成功がまるですごく遠くにあるように感じてしまうのです。

⑤不動産投資で発生しやすいリスク・トラブルを把握していない

不動産投資には、特有のリスク・トラブルがあります。

代表的なものとしては、

• 経済的なリスク（金利上昇・税金・増税）
• 運用リスク（空室・家賃滞納・地下下落）
• 災害リスク（地震・火事）

などが挙げられますが、これらのリスク・トラブルは想定しうるもので回避策を講じることが可能です。

しかし不動産投資で発生しやすいリスク・トラブルについての勉強を怠ってしまうと、

「どうにもできないリスクを抱えて失敗に終わる」という思いばかりが先立ってしまい、自分には難しいと感じてしまいます。

⑥不動産業者の発言を鵜呑みにする

不動産投資を行うにあたって忘れてはならないのが、「不動産会社に騙される可能性がある」ことです。

不動産会社の中には信じられないことに、こちらを堂々と騙してくる詐欺業者が存在します。

実際に不動産投資が儲からないと言われているのは、こうした詐欺業者に付け込まれてしまうからでしょう。

詐欺業者は敢えて不動産投資にデメリットがあることを避けた説明をしたり、とにかく儲かる・成功する・家賃保証があるなどとメリットばかりを強調してきます。

強引に契約を推し進めてくる業者もいる上、断ろうとしても脅迫まがいの方法で契約させようとする詐欺業者もいるほど。

不動産業界に関する知識がない状態で不動産業者の発言を鵜呑みにしてしまうと、結果的に不動産投資への不安を増大させることにもなりかねません。

⑦物件選択の視野が狭い

不動産投資を成功は、購入する物件選択にかかっています。

しかし、今後あまり空室が発生しない物件を選ぶには、物件だけでなく周辺環境も分析する必要性があるでしょう。

自分が住む地域で不動産投資を始めるなら地域の特色は大体分かりますが、知らない地域で物件を購入するとなるとハードルは格段に高くなります。

誰かが住んでくれそうという曖昧な理由だけでは、当然失敗する可能性があるでしょう。

下手な物件を選んでしまうと入居者の需要が確保できず、空室が多くあっても引越してくる人がいないといった事態に陥ってしまうかもしれません。

どんな物件を選べばあまり空室が出ることなく家賃収入を得られるのか、を知らないと不動産投資成功のビジョンは描きづらいものです。

 

2. 不動産投資を成功させるための難しくない対処方法

前項では不動産投資は難しいと感じる7つのワケについてご紹介しましたが、これらの不安や悩みを解決できる方法は確かにあります。

ここからは、不動産投資を成功させるための難しくない対処方法をご紹介します。

不動産管理会社とコミュニケーションをとる

入居者募集や物件管理など、運用に関わる業務の大半を代行してくれる不動産管理会社。

不動産管理会社は、自身の不動産投資の成功を担う重要なパートナーです。

不動産投資で失敗してしまう人の多くは、この管理会社と上手にコミュニケーションが取れていない傾向にあります。

したがって任せきりになってしまうのではなく、管理会社にしっかりと動いてもらえるよう働きかけることが大切。

物件を購入したらまずは自身の目で物件の管理状態を徹底的に調査しましょう。

その上で、気になるところがあれば躊躇することなく管理会社に質問します。

• 現地確認する→管理会社に質問する→管理会社が対応する

というように、管理会社と大家さんのコミュニケーションがしっかり取れていることが不動産投資成功には必要不可欠です。

物件に対するリスク対策を行う

上述の通り、不動産投資にはさまざまなリスクがあります。

しかしこれらのリスクは、前もって対策を講じることが可能です。

そこで以下の表で、不動産投資で想定される代表的なリスクとその回避策を簡単にご紹介します。

リスク	回避策
空室	立地条件・物件のグレードや築年数、仕様などを考慮して物件を選ぶ
家賃下落
資産価値・売却価格下落
流動性の低さ
建物の老朽化
金利上昇	ローンの繰り上げ返済をする
災害	火災保険に入る
家賃滞納	入居者に家賃の保証会社に加入してもらう
管理会社倒産	新しい管理会社と契約する

ランニングコストをシミュレーションしておく

不動産運用には、当然ランニングコストがかかります。

このランニングコストが一体いくらかかるのか、あらかじめシミュレーションしておくことは非常に大切です。

不動産運用におけるランニングコストは、以下の通り。

1. 固定資産税（物件価格の1%程度）
2. 管理費（賃貸管理を委託している場合には、大体家賃収入の5%程度）
3. 修繕費（退去や工事の内容により増減するが、家賃収入の7%程度）
4. 広告費（首都圏の場合には賃貸契約成立時に家賃1か月分が一般的）
5. ローンの返済費

不動産投資を成功させるためには、これらランニングコストをシミュレーションした上での運用計画を立てる必要があります。

キャッシュフローだけで物件判断をしない

利回りなどの数字に踊らされキャッシュフローだけを重視した物件選びをしてしまうと、想定外のリスクやトラブルに対応できなくなってしまいます。

上述の実例紹介の項でもあったように、不動産投資では空室が埋まらずに赤字が続いてしまったり、思いもよらない欠陥があって予想外の修繕費がかかってしまったりすることは容易にあるもの。

したがって物件を選ぶ際には、

• リスクやトラブルがあった場合にはいくら程度の出費が想定されるのか
• ランニングコストはいくらかかるのか

までをしっかりと組み込んだキャッシュフローを立てるようにしましょう。

不動産投資に関する知識を持つ

不動産投資成功には、当然のことながら知識が必要不可決です。

知識がなければ自身の目で物件の善し悪しを判断することもできませんし、不動産会社との話し合いの時にも明示された情報が正しいのか間違っているのかを判断することもできません。

書籍やインターネット、セミナーなど、あらゆる媒体を利用して不動産投資に関する知識を蓄えることが大切です。

不動産投資に関する情報収集源を複数保有する

不動産投資に関する情報収集源は、主に以下が挙げられます。

• 書籍
• インターネット
• セミナー
• 不動産会社の個別相談会

情報収集のやり方は千差万別ですが、参考までに流れの一例をご紹介します。

1. 書籍から基礎的な情報を得る
2. インターネットで書籍の不明点を調べる
3. セミナーに参加して最新の不動産業界の傾向を知り、疑問を解決する
4. インターネットで国土交通省などの公的機関やシンクタンクの情報を調べる
5. 具体的な物件情報をインターネットや広告から入手する
6. インターネットで不動産会社の口コミをチェックする
7. 不動産会社を選ぶ

この流れからもわかるように、情報収集源を複数持つことでその情報の信ぴょう性を確認したり、不足した情報部分を補うことができます。

自身の知識の偏りを防ぐためにも、不動産投資に関する情報収集源は複数持つようにしましょう。

 不動産投資でのパートナーを見つける

不動産投資において、物件選定から管理までをサポートしてくれる不動産会社はパートナーとも言える重要な存在です。

不動産投資で成功するためには、信頼できる不動産会社を選ぶ必要があります。

会社目線ではなく、顧客の目線になって様々な情報を余すことなく説明してくれる会社は信用できるでしょう。

メリットだけでなくどんなリスクや注意点があるのか、顧客に合った物件を紹介してくれるかなど、信頼できるポイントを探すのはそう難しいことではありません。

物件を購入した後も家賃保証やサブリースなど様々なサービスを提供してくれたり、フォローに回ってくれる会社は非常にありがたい存在。

短期的な収益ではなく、長期的に見て経営していけるかどうか、多角的に様々な不安や心配に応えてくれる不動産会社を探すことが重要です。

3. 不動産投資は難しくない！必要なのは基礎知識と良いパートナー

不動産投資は一見すると難しく考えがちですが、しっかりと基礎知識を学び、良いパートナーに巡り合うことができればそう難しく考える必要はありません。

基礎知識を学ぶには書籍やインターネット、セミナーに参加するといった方法があります。

MIRAIMOでは、気軽に利用できる無料のオンライン相談や個別相談会を実施しています。

勉強会も随時開催していますので、「本当に自分でも不動産投資できるの？」などのちょっとしたお悩みでもお気軽にご相談ください。