• ????????????????????

タワーマンションの建設費の計算方法と相場を解説!こんなにかかるの?!驚きの建築費用!

  • ????????????????????

マンションは、建築費と土地代、そして販売経費・利益から価格が構成されています。

この中の「建築費」の割合は非常に高く、建物の規模が大きけれは大きいほど建築費の割合も大きくなっていきます。

そのため、タワーマンションのように建物の規模や大きいマンションは、その価格の大半が建築費と言っても過言ではありません。

そこで今回は、マンションの建築費と相場価格を解説していきます。タワーマンションをはじめとしたマンションの建築費が、どのような基準で算出されるのか。

そして、建築費が変わる要素にはどのようなものがあるのかなど、マンションの建築費についての詳細を解説します。

特に、上述したタワーマンションの建築費は、恐らく皆さんが思っているよりも膨大な費用が掛かっています。

タワーマンションの購入を検討している人は、その建築費用も参考のために知っておきましょう。

1. アパートとマンションの違いって何?

 実は、アパートとマンションに明確な定義はありません。ただ、一般的には構造と階数によって、アパートと呼ぶかマンションと呼ぶかが決まります。

アパートの構造は木造、もしくは軽量鉄骨造が一般的で、階数は2階までです。

一方、マンションは鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリートが一般的で、階数は3階までになります。

2. マンションを建てる費用の計算方法について

 では、次にマンションを建てるときの建築費の計算方法を解説します。

ただし、建築に必要な資材費は時期によって異なりますし、構造などによっても変わってくるので参考程度してください。

マンションを建てるための費用は坪単価での計算になる

マンションを建てる費用は、坪単価での計算になります。1坪は約3.3㎡になるので、仮に延床面性が300坪であれば、延べ床面積が990㎡のマンションになります。

そして、坪単価とは「1坪単価の価格」という意味なので、㎡数に置き換えると「坪単価=3.3㎡の単価」となります。

マンションを建てる費用の計算方法について

さて、実際にマンションの建築費用を計算する式は以下の通りです。

マンション建築費用=坪単価×延べ床面積

延べ床面積とは、マンションの専有部分(室内)だけではありません。

バルコニーやエントランス、エレベーターホールや外部廊下など、マンションの「床」全てを指します。

もちろん、全フロアの床をカウントするので、6階建てのマンションであれば、6フロア分の全床面積が延べ床面積になります。

3. マンションを建てる費用はどれくらいかかるのか?

 さて、次に前項の計算式を受け、実際にマンションを建築するときの費用を解説していきます。

また、マンションや一戸建てなど「不動産種類」による相場や、都道府県別の相場なども合わせて解説します。

マンションを建てるのにかかる費用の相場について

まずは、マンションの建築費用から見ていきましょう。

国土交通省の「住宅着工統計」によると、構造ごとの分譲戸数・床面積・工事費予定額は以下の通りです。

骨組み構造 戸数 床面積合計 工事費予定額
鉄骨造 84,368戸 3,934,955㎡ 8,530億469万円
鉄筋コンクリート造 105,837戸 4,997,117㎡ 1兆926億1,773万円
鉄骨鉄筋コンクリート造 1,509戸 67,075㎡ 141億6,008万円

※参考:国土交通省の 住宅着工統計
https://fudosan-pro.me/columns/96/

一戸で見るアパートやマンション建設費用の相場について

上記を受けて、構造別のマンション建築費費用の坪単価を算出すると以下のようになります。

構造 坪単価 延床133坪想定
鉄骨造 71万7,300円 約9,540万円
鉄筋コンクリート 72万3,900円 約9,627万円
鉄骨鉄筋コンクリート 69万7,500円 約9,276万円

上記の延床133坪想定は、1K(20㎡)が1フロア4部屋ある4階建ての、比較的小規模マンションの想定です。

鉄骨鉄筋コンクリートの方が単価が安くなっているのは、鉄骨鉄筋コンクリートは高層マンションに採用されるので、スケールメリットを活かして単価が安くなっていると考えられます。

たとえば、1フロアに20部屋、平均70㎡、40階建てのタワーマンションであれば、延べ床面積は20,328坪(67,200㎡)ほどになります。

そのため、鉄骨鉄筋コンクリート造だと140億円以上の建築費になるということです。

都道府県別の建築費用の坪単価について

では、次に国土交通省が出典している「建築着工統計調査報告」を参考に、各都道府県ごとの建築費用を比較してみましょう。

そもそも、なぜ都道府県ごとに建築費が異なるかと言うと、一番は「人件費」です。建設業者の人件費もそうですが、実際に施工する職人へ支払う人件費もエリアごとに異なります。

資材費用はどの都道府県もほぼ一律ではありますが、輸送コストなどがかかるエリアは高くなります。

そして、この人件費や資材費用は時期によっても異なるので、以下の金額は参考程度してください。

※国土交通省 建築着工統計調査報告
https://www.e-stat.go.jp/stat-search/files?page=1&toukei=00600120&tstat=000001016966

東京

骨組構造 1㎡あたりの工事費(円) 坪単価(円)
木造 193,000 638,000
鉄骨鉄筋コンクリート造 234,000 773,500
鉄筋コンクリート造 295,000 975,200
鉄骨造 264,000 872,700
コンクリートブロック造 ―(実績なし) ―(実績なし)
その他 200,000 661,100

大阪

骨組構造 1㎡あたりの工事費(円) 坪単価(円)
木造 165,000 545,400
鉄骨鉄筋コンクリート造 211,000 697,500
鉄筋コンクリート造 219,000 723,900
鉄骨造 217,000 717,300
コンクリートブロック造 ―(実績なし) ―(実績なし)
その他 177,000 561,900

神奈川(横浜)

骨組構造 1㎡あたりの工事費(円) 坪単価(円)
木造 187,000 618,100
鉄骨鉄筋コンクリート造 233,000 770,200
鉄筋コンクリート造 270,000 892,500
鉄骨造 230,000 760,300
コンクリートブロック造 ―(実績なし) ―(実績なし)
その他 ―(実績なし) ―(実績なし)

埼玉

骨組構造 1㎡あたりの工事費(円) 坪単価(円)
木造 172,000 568,500
鉄骨鉄筋コンクリート造 193,000 638,000
鉄筋コンクリート造 253,000 836,300
鉄骨造 218,000 720,600
コンクリートブロック造 ―(実績なし) ―(実績なし)
その他 149,000 492,500

名古屋

骨組構造 1㎡あたりの工事費(円) 坪単価(円)
木造 160,000 528,900
鉄骨鉄筋コンクリート造 222,000 733,800
鉄筋コンクリート造 199,000 657,800
鉄骨造 202,000 667,700
コンクリートブロック造 ―(実績なし) ―(実績なし)
その他 206,000 680,900

福岡

骨組構造 1㎡あたりの工事費(円) 坪単価(円)
木造 148,000 489,200
鉄骨鉄筋コンクリート造 198,000 654,500
鉄筋コンクリート造 178,000 588,400
鉄骨造 196,000 647,900
コンクリートブロック造 ―(実績なし) ―(実績なし)
その他 224,000 740,400

北海道

骨組構造 1㎡あたりの工事費(円) 坪単価(円)
木造 125,000 413,200
鉄骨鉄筋コンクリート造 126,000 416,500
鉄筋コンクリート造 158,000 522,300
鉄骨造 138,000 456,100
コンクリートブロック造 ―(実績なし) ―(実績なし)
その他 172,000 568,500

マンションを建てるための費用の計算をしてみよう!

では、実際にマンションを建築する費用を計算してみます。たとえば、以下のような条件でマンションを建築すると仮定しましょう。この規模ならタワーマンションですね。

  • 土地面積:730坪
  • 建ぺい率:60%
  • 階数:25階
  • 構造:鉄筋コンクリート
  • 建築費の坪単価:72万3,900円

この場合のマンション建築費は、「730坪×60%×25階×72万3,900円=約79.8億円」となります。もちろん、ここまでの金額になるのはタワーマンションくらいです。

上記の「建ぺい率」とは、土地に対してどのくらいの範囲で建物が建てられるかという数値です。

仮に、建ぺい率100%にしてしまうと、土地目いっぱいに建物を建てられてしまうので、災害時の避難経路がないですし、建物同士が隣接してしまい火事などのときにパニックになります。

そのため、周囲に余裕を持たせるために60%程度の建ぺい率になっているエリアが多いです。

1点注意すべきことは、「マンションの建築費」というと、一般的にマンションの本体費用のみを指すという点です。

ただ、実際には土地の整地やガス・水道・ネットなどのインフラ整備、外構工事、駐車場などの共用部の整備費など、本体工事以外の費用がかかる点は覚えておきましょう。
そのため、上記の費用に2割ほど上乗せした費用が、マンション全体の建築費として認識しておくと良いでしょう。

4. マンションを建てる費用は何で借り入れできるのか?


次に、実際にマンションを建築するときの費用について解説していきます。

前項のタワーマンションは特殊ですが、1億円前後で建築できるマンションもあるので、そのくらいの規模であれば民間でも借り入れによって建築することが可能です。

不動産ローンとは?

不動産ローンとは、正式には「不動産投資ローン」や「アパートローン」などと呼ばれるローンです。

このローンは、いわゆる「住宅ローン」とは異なり、自分が入居しない不動産に利用されるローンになります。

住宅ローンは、自己居住用の不動産という「生活する上で欠かせない住まい」のためのローンなので、金利が低く設定されています。

一方、不動産投資ローンは生活必需品ではないですし、投資目的なので住宅ローンよりも金利は高めです。

金融機関によって異なりますが、住宅ローンが0.5%前後の金利商品がある中で、不動産投資ローンは2%~5%になります。

ただ、タワーマンション級の建築費になると個人が売主になることはなく、法人として借入を起こすため、不動産投資ローンとは金利や審査は少々異なるでしょう。

ローンの審査基準について

不動産投資ローンの審査で見られるポイントは以下の点です。

  • 申込者のプロフィール
  • マンションの収益性
  • マンションの担保価値

上記の「申込者のプロフィール」と「マンションの担保価値」という点は、入居用不動産を購入するときの住宅ローン審査時と同じ観点です。

申込者のプロフィール

申込者本人は、主に以下の点を見られます。

  • 年収
  • 勤務先
  • 勤務形態
  • 勤続年数
  • 年齢
  • そのほかの借り入れ
  • 過去の延滞歴

要は、「この人にお金を貸したら、きちんと返済してくれるか?」という点を審査するというわけです。

言い換えると、借入者が「安定して継続性のある収入を得ているか?」という点を審査するということです

そのため、いくら年収が高くても、収入が安定しないような職業などは、審査で厳しく見られるケースもあります。

マンションの収益性

また、不動産投資ローンは投資用不動産を購入するために融資するので、その不動産が生み出す収益性も審査対象です。

借入者はその不動産で得た収益で返済するため、不動産の収益性が低い場合は返済不能になる可能性が高くなるのです。

マンションの担保価値

最後に、そのマンションの担保価値も審査対象です。融資を受けるときには、融資先の金融機関が不動産に抵当権を設定します。

要は、その不動産を担保に入れて、借入者がローン返済不能になれば、その不動産を売却して返済に充てるということです。

そのため、担保価値が低い不動産だと、万が一借入者が返済不能になり売却するとき、安い金額での売却になってしまうので金融機関が困ってしまいます。

そのため、「いくらで売却できるか?」という担保価値を算出して、その算出額(担保価値)も審査項目に入れるのです。

 

不動産投資ローン(アパートローン)についてより詳しく知りたい人は以下の記事を参考にしてください。

関連記事急減速するアパートローンの現状と融資担当に聞いた銀行の金利比較16選

2017.11.22

5. マンションを建てる際はどこに相談をすればいいのか?

次に、実際にマンションを建築するとき、どこに何を相談すれば良いかという点を解説します。

マンション建築は、資金面の相談と建築面の相談という2つの観点から相談することを認識しておきましょう。

資金面での相談先

資金面に関する相談は「ファイナンシャルプランナー」に相談すると良いです。

ファイナンシャルプランナーは、結婚・出産・子育てなど、ライフスタイルの変化を加味して、将来どのくらいの支出になるかを計算してくれます。

その結果に応じて、不動産投資にどのくらいの金額を投下すべきかが見えてくるというわけです。

また、ファイナンシャルプランナーは、金融や税金面の知識にも明るいので、不動産購入後の税金などもアドバイスしてくれます。

「日本FP協会」のホームページから、ファイナンシャルプランナーに無料相談をすることができるので、ぜひ活用してみましょう。

※日本FP協会
https://www.jafp.or.jp/confer/kurashi_fp/taimen/

マンションを建設する時の相談先

次にマンションの建築面の相談ですが、主に建築会社に行います。建築会社に予算や規模、構造や間取りなどの詳細を話して事業化するかどうかを判断するという流れです。とはいえ、いきなり建築会社に電話をして相談するというよりは、一括見積サービスを利用した方が良いでしょう。

「土地活用」に関する査定はネットでもできるので、複数社に査定依頼してから、相性や対応が合う業者に直接相談するという流れです。

6. 現在存在しているあの有名なビルの高さと建築費を紹介

では、最後に誰もが知っているビルの高さと建築費を紹介していきます。なお、建築費は分かる範囲で記載します。

完成年 ビル名 高さ 総工費
2027年完成予定 三菱地所 JR東京駅前ビル 61階 390m  
2014年 あべのハルカス 60階 300m 760億円
1993年 横浜ランドマークタワー 70階 296m 2,700億円
1996年) りんくうゲートタワービル 56階 256m 659億円
1995年 大阪府咲洲庁舎 55階 256m 1,193億円
2014年 虎ノ門ヒルズ 52階 255m 2,340億円
2007年 ミッドタウン・タワー 54階 248m 3,700億円(ビル群)
2006年 ミッドランドスクエア 47階 247m 780億円
1999年 JRセントラルタワーズ 51階 245m 2,035億円
1990年 東京都庁第一本庁舎 48階 243m 1,569億円

7. タワーマンションを建てる為には莫大な費用がかかる!

このように、マンションは規模が大きいので億単位の建築費用が掛かってきます。

もちろん、エリア・時期・設備・仕様など色々な要素によって変動しますが、不動産の中でも高額の商品であることは間違いないです。

さらに規模が大きいタワーマンションだと、100億円を超える物件もあるので、タワーマンションの建築費は莫大であることを認識しておきましょう。

 

タワーマンションを投資に活用することに関しては、以下の記事を参考にしてください。

関連記事タワーマンション投資は需要が高い!メリットやデメリットを知って投資をしよう

2018.07.11

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

ミライモの記事を毎日チェック!

お得な不動産情報を優先的にご案内 CLUB ASIS
0から始まるセミナー
ASIS株式会社
E−bookダウンロード

カテゴリー一覧

無料でE-BOOKをダウンロード

初めての不動産投資入門

  
E-BOOKをダウンロードする