タワーマンション投資は需要が高い!メリットやデメリットを知って投資をしよう

経営者や海外投資家などステータスの高い人達、勝ち組の象徴とも言えるタワーマンション。

タワーマンションは居住用として、相続対策として、そして投資用としても非常に人気があり、需要もあります。

しかし、需要が高いからと言って、すべてのタワーマンションが投資に向いているとは言えません。

  • 人気のエリアであるか
  • 階層は何階か
  • 将来有望なエリアか
  • 投資利回り

など、条件によって資産価値は大きく変わることに。

タワーマンション投資で成功するためには、タワーマンション投資のメリット、デメリットを知っておく必要があります。

タワーマンション投資を行う上で、どんな物件を購入すればいいのかを徹底解説していきます!

Index

1. タワーマンションは需要が高い!魅力を解説

タワーマンション 投資

首都圏や各地の大都市には、次から次へとタワーマンションが建設されています。

供給過剰気味とも言われているタワーマンションですが、まだまだ人気は高く、今だに購入者は後を絶ちません。

これだけタワーマンションの需要が高いのは、勝ち組の象徴というだけでなく他にも様々な魅力があるから。

タワーマンションにはどんな魅力があるのでしょうか?

1-1. 夜景や眺望が良い

やはり、一番は高層階から見渡せる夜景や眺望の良さです。

親族や友人を呼んでパーティをする家庭も多く、夜景や眺望の良さはタワーマンションに住む醍醐味。

周辺に余程高い建物が無い限り、視界を遮るものはなく、ベランダから階下を見下ろす感覚は何物にも代えがたいものです。

そのため、タワーマンションで人気があるのは30階以上と言われています。

1-2. 駅から直結している、複合施設が併設している

次に、タワーマンションは自治体の再開発の一環として建設されることが多く、利便性や生活環境の良さも魅力。

タワーマンションによっては、駅から直結していて改札を出るとすぐにエントランス、隣接する複合施設には大型スーパーやホームセンターが入っているなど買い物も非常に便利。

以前は、マイホームと言えば一戸建てが人気でしたが、近年は利便性や生活環境の良さを求める若い世代が多く、タワーマンションの需要が高い要因のひとつと言えるでしょう。

1-3. 共有の施設やサービスが充実

タワーマンションの魅力のひとつに、共有施設やサービスが充実していることがあります。

一般的なマンションであれば、集会所がある程度ですが、タワーマンションの場合、ブールやフィットネスジム、ゲストルームといった共有施設、常駐のコンシェルジュ、専用の託児所といったサービスが提供されています。

中には、バー付きラウンジやホームシアタールームがある物件も。

これらのサービスは住民のみが使用できるので、混雑を気にせず使えるのもメリット。

1-4. セキュリティーがしっかりしている

オートロックはもちろん、常駐のコンシェルジュがいるなどセキュリティーの高さもタワーマンションの魅力。

これまではエントランスのオートロック、鍵を差すと該当階にしか止まらないといったダブルオートロックが多かったですが、

最近ではエントランスに入る前の風除室にオートロックを設けるトリプルオートロックを採用するタワーマンションも。

入居者の多いタワーマンションでは、宅配業者など不特定多数の人が出入りするので、セキュリティの高さは非常に重要なポイントだと言えます。

2. タワーマンション投資のメリットにはどんな事があるのか?

住む人にとっても非常に魅力的なタワーマンションですが、不動産投資の対象としても注目されています。

タワーマンションは資産価値が高く、値下がりリスクも少ないので安全に見えますが、高額なので失敗すると大きな損をしてしまうのではと心配な面も。

タワーマンション投資で成功するためにも、メリットをきちんと理解する必要があります。

では、タワーマンションは不動産投資の観点から見るとどんなメリットがあるのでしょうか。

2-1. 資産の価値が非常に高い

タワーマンションは利便性も良く、生活環境も整っていることから、賃貸物件としても非常に人気。

そのため、高額な賃料設定が可能なので、不動産として非常に高い資産価値があります。

又、ほとんどの物件が都心部でも人気の高いエリアに建設されていることから価格が下がることは考えにくいでしょう。

2-2. 物件として人気が高く売却しやすい

居住用としても投資用としても需要が高いタワーマンションは、物件として人気が高く売却しやすい不動産。

特に、東京都の湾岸部など人気エリアのタワーマンションは、新築物件よりも中古物件の方が価格が高いところも。

不動産投資は最終的に売却して儲けが確定しますので、売却しやすい=出口を取りやすいタワーマンションは投資をする上でもリスクが少ないと言えるでしょう。

2-3. 中古のタワーマンションであれば相続税を低く抑える事ができる

2017年以前に建設された中古タワーマンションは相続税対策にも活用できます。

タワーマンションは、低層階と高層階で大きく売買価格が違いますが、固定資産税の評価額は、各部屋の床面積の割合で決められるのでほとんど変わりません。

固定資産税評価は市場価格の70%程度となっており、タワーマンションの場合は低層階の価格が基準となるので、高層階を買うと大きく資産を圧縮することが可能。

例えば、低層階が5,000万円、高層階が15,000万円の売買価格であり、固定資産税評価額が同じ3,500万だとすると、高層階の場合は仮にこの売買価格相当の資産を現金で持っている場合に比べ、11,500万円評価が下がることになります。

2017年以前に建設された中古タワーマンションの高層階を購入すれば、現金で相続するよりも相続税を低く抑える事ができるというわけです。

3. タワーマンション投資のデメリットにはどんな事があるのか?

需要が高く資産価値も高いとなれば、タワーマンションに投資したいと考える人も多いはず。

タワーマンション投資のメリットばかりに目が行きがちですが、やはり投資ですからデメリットも存在します。

しかしデメリットをきちんと理解した上で、投資を行えばリスクを抑えることができます。

では、タワーマンション投資にはどんなデメリットがあるのでしょうか。

3-1. 初期費用がかかる

一般的なマンションと比較すると、タワーマンションは物件価格が高いので、登記費用や不動産取得税など初期費用も比例して高くなります。

初期費用は売買代金とは別にかかる費用で、分譲時は売主から直接購入するので仲介手数料は不要。

仮に住宅ローンを物件価格と同じ価格、フルローンで組むことができたとしても、数百万円の初期費用がかかることは理解しておく必要があります。

3-2. 修繕積立金が高い

タワーマンションは共有施設も多く、エレベーターも高層階用であったり大型設備が多いので、築年数が経過した際に行う大規模修繕工事やメンテナンス費用も高額に。

分譲当初は、購入しやすいように修繕積立金を安く設定していることも多いですが、将来的には確実に上がることが予想されます。

そうなると賃貸経営の収支が大幅に悪化することになり、タワーマンション投資が成り立たないことも。

タワーマンションの購入時には、長期修繕計画がきちんと計画されているか、修繕積立金の値上げの予定の有無などきちんと確認しておく必要があるでしょう。

3-3. 地域によってはワンルームマンションの方が人気な場合がある

最近はタワーマンションが乱立する地域もあり、立地の悪い物件も増えています。

大学の周辺や商業エリアなど地域によってはワンルームマンションの方が人気な場合もあります。

そのためタワーマンションを購入する際のエリア選びは、人気の学校区や公園や病院などの公共施設が多いなどファミリー層に人気のエリアを選ぶ必要があります。

賃貸ニーズを把握し空室を減らすことで、安定した賃貸経営が可能になるのです。

4. マンション投資で気を付けたいポイントとは?

メリットも多く魅力のあるタワーマンション投資ですが、ポイントを押さえておかないと失敗することもあります。

マンション投資では、運営費が高いと収益を圧迫したり、エリアによってはタワーマンションなどのファミリーマンションよりもワンルームマンションの需要が多いケースも。

マンション投資で気を付けておきたいポイントとは?

4-1. タワーマンションは管理費や修繕費が上がる傾向にあるので利回りは期待できない

タワーマンションは、家賃も高く設定できるので高利回りが期待できます。

しかしマンション投資の収支は、家賃から管理費や修繕費、固定資産税などの運営費を差し引いた実質利回りで考える必要があります。

実質利回りで考えると、将来的に管理費や修繕費が上がることが予想されるタワーマンションは想定よりも利回りが低いケースも。

高い利回りが魅力で購入したタワーマンションですが、毎年管理費や修繕費が上がり続ければ、最終的には赤字になることも想定しておかなければなりません。

4-2. 東京圏では単身世帯数増加傾向にある

現在の東京圏では、東京オリンピック開催の影響もあって単身世帯数が増加傾向にあります。

東京都の平成27年国勢調査人口等基本集計結果概要(http://www.stat.go.jp/data/kokusei/2015/kekka.html)において、

東京都の単独世帯は3,164,675世帯と前回調査の平成22年より242,187世帯増加し、一般世帯に占める割合は47.39%に上昇。

そのため、ファミリータイプよりもワンルームマンションの需要が多くなると言われています。

4-3. コストも安い事からワンルームマンション投資が注目されている

タワーマンションのうちファミリータイプは、一戸あたり数千万円~数億円と単価が高いのでコストを考えると何戸も買うことができません。

マンション投資の場合、一戸だと空室になると家賃が全く入らないのでリスクが高いと言えるでしょう。

その点ワンルームマンション投資は、一戸あたり数百万円から始めることができるのでコストも安く、戸数を増やすことも容易なので今非常に注目されています。

5. 優良タワーマンションの見極めポイントとは?

タワーマンション投資では、優良な物件を取得することが成功への第一歩。

不動産投資において優良物件として必要な要素である、立地の良さ、そのエリアの将来性などはタワーマンション投資においても同様に重要です。

優良タワーマンションはどのように見極めれば良いのでしょうか。

5-1. 立地の条件が良い事

不動産投資で最も重要なポイントと言っていいのが立地。

立地の条件が良い事は、当然タワーマンション投資でも重要になってきます。

東京都の湾岸部や人気の学校区であったり、駅直結で利便性が高いなど好立地物件であれば、賃貸需要も高いので空室に困ることはありません。

5-2. 今後、その立地で発展が見込めるかどうか

タワーマンションを購入する際、すでに開発が進んでいるエリアは高額なので、再開発の途中でまだ値上がりのしていないエリアが狙い目です。

公園や病院、商業施設など再開発の計画がどういった内容なのかを良く調べ、今後、その立地で発展が見込めるかどうかを見極めることが大事。

将来発展が見込めれば、物件価格の上昇も期待できます。

5-3. タワーマンションのターゲット層を知る

タワーマンションを借りたい人がどういった用途で借りるのかターゲット層を知ることも重要です。

一般のマンションは主に居住用として使われますが、タワーマンションの場合、別荘に使われたり、利便性の良さから書斎や事務所として使われることも。

タワーマンションだからと言って何でもいいわけではなく、ターゲット層を知ることで階層や広さなど用途を想定して購入しましょう。

6. 投資向け優良タワーマンションの条件は何か

優良タワーマンションはどういったものなのかお判りいただけたと思います。

立地の良さやそのエリアの将来性など、優良なタワーマンションを選ぶ上で重要な要素ですが、投資として考えると利回りなどの収益性や資産価値の高い階層は何階以上かなど、確認しておかないといけない条件は他にもあります。

投資向け優良タワーマンションの条件とは?

6-1. 表面の利回りが6%以上であるか?

タワーマンション投資では、表面の利回りが6%以上あれば、毎月のキャッシュフローはプラスを確保できます。

例えば、表面利回り6%、物件価格5,000万円のタワーマンションを、フルローンで組んで5,000万借り入れし、金利0.5%、期間35年で購入したとします。

家賃収入は300万円、年間の返済額は156万円+管理費・修繕費他運営費約80万円=キャッシュフロー64万円となり、所得税を引かれても手出しの必要はありません。

6-2. 階層が30階以上であるか

タワーマンションで人気の階層は、夜景や眺望の良い30階以上。

30階以上は賃料も高額に設定することができるので利回りも良く、人気が高く需要も多いので資産価値も非常に高いと言えます。。

逆に、30階未満の階層になると、賃貸需要も少なく売却する際も価格が下がる可能性もあります。

7. タワーマンションによる投資はメリットやデメリットを良く把握した上でしよう!

タワーマンション投資は利回りも高く、資産価値も下がりにくいので非常に魅力的な投資です。

反面、高額な資金が必要となり、失敗すると大きな損失になることも。

不動産投資は資産を増やすために資金と時間が必要なので一度失敗するとリカバリーが大変です。

タワーマンション投資では、タワーマンションのメリットやデメリットを良く把握し、優良なタワーマンションを選ぶことが重要です。

優良なタワーマンションを購入し、タワーマンション投資を成功させてください。

 

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