物件概要書から良い物件が見分けられる?!見方と注目ポイントを徹底解説

「投資用のマンションが欲しいけれども何を基準に選んだらいいかわからない…」

このような悩みをお持ちではありませんか?

確実に成功させたい不動産投資、物件選びはなかなか難しいですよね。

不動産投資を確実に成功させるためには様々な準備・スキルが必要不可欠です。その中の一つとして物件概要書の読み方があります。物件概要書は不動産会社から提供される物件の資料を指します。

この物件概要書を読めるようになると投資用マンションが「買いかどうか」について判断出来るようになります。

そこでこの記事では

  1. 物件概要書とは?
  2. 物件概要書の着目ポイント
  3. 物件概要書から優良物件を選ぶための基準

以上の3点を中心に紹介していきます。

物件選びに悩んでいる方はぜひとも参考にしてみてください。

1. 物件概要書とは?

物件概要書とは、不動産会社が作成している資料の一つです。様々な物件の情報が記載されており、主なものでは

  • 物件の所在地
  • 利回り
  • 想定家賃収入
  • 築年数、建物の構造、面積

など

投資に必要な物件の情報がある程度網羅されています。この物件概要書を確認することで物件の良し悪しはある程度判断することが可能です。

ただし、注意するべき点は、この物件概要書に記載されている情報がすべて正しいわけでは無く、状況によって変化することも大いにありうるということです。

これらの情報をそのまま信じるのではなく、投資目的なども考えつつ多くの投資物件を比較する上で参考にする一つとするのが良いでしょう。

 

物件概要書から良い物件が見分けられる?!見方と注目ポイントを徹底解説

物件概要書の例

2. 物件概要書の着目ポイント4つ

①取引態様について

取引態様とは、不動産取引において不動産業者が取引を行う時の立場の事をさします。

この取引様態が重要な理由は不動産会社の立場によって支払うべき費用が異なるため必ず確認をしておきたいポイントです。

取引態様には、貸主・代理・仲介の3つが存在します。まずはそれぞれの違いを確認しておきましょう。

売主 不動産会社と直接契約を行い取引 手数料なし
代理 貸主の代理として不動産会社と取引 売主負担
仲介 契約を円滑に進めるために不動産会社が間に入り取引 買主負担

主な違いはこのようになっております。売主・代理に関しては買主に仲介手数料の負担がかかることはありませんが、取引様態が仲介の場合は売買業務以外に不動産会社に仲介業務が発生します。

仲介業務が発生するため買主は仲介手数料を負担する必要があります。

この仲介手数料は、売買価格の約3%程度と言われており、金額が大きいため、下げてもらうことも可能ですので交渉してみるといいでしょう。

②物件の販売価格

物件の価格も確認しておきたいポイントです。物件概要書に記載されている物件価格は土地だけの場合は消費税はかかりませんが、建物価格は消費税の課税対象になります。

収益物件は基本的に税込み価格が物件概要書には記載されていますが、稀に税別の場合があるため注意が必要です。

税別の場合は大幅に物件の金額が上がるため、しっかりと確認することが肝心です。

この物件価格は売り主が売りたい希望価格のため、基本的に値段交渉が可能です。

物件価格を交渉によって下げたケースも存在するため積極的に交渉してみるといいかもしれません。

この物件価格の他に購入する際には先述の仲介手数料・司法書士手数料もかかることを計算に入れておきましょう。

③表面利回り

投資用マンションを購入される方は、恐らく利回りを重視する人が多いでしょう。

利回りには主に2種類存在し、それが表面利回りと実質利回りです。物件概要書に記載されている利回りは表面利回りなので注意が必要です。

利回りとは物件が満室時に投資額の何%が、収益として見込めるかという数字であり、表面利回りはおおまかな収支をつかむための利回りです。つまり運営費や修繕費などのコストが入っていないのです。

実質利回りは、運営費や修繕費などのコストを踏まえて再計算した数字です。物件概要書には表面利回りが記載されているため、記載されている数字そのままの利益は出ません。

少々面倒ではありますが、運営費や修繕費などのコストを算出し、実質利回りとして再計算し、実質利回りを一度算出することは必須と言えるでしょう。

④立地・築年数

中古マンションの物件概要書には「築年数」が記載されています。物件は全て新築から耐久年数の間に徐々に価値が下がります。

そのため、新築に近い物件の方が物件そのものの値段も高い傾向にあります。

しかし、中古マンションの場合は20年程経過すると物件の価値があまり下落しなくなるのが一般的です。

築年数が新しい方が価値が高く良い物件と思われがちですが、一概にもそうとは言えません。物件の価値は「管理」と「外壁の質」などにも大きく影響されるのです。

築浅物件でも外壁の劣化が激しい場合には入居者は決まりにくいケースが多いです。その場合は外壁の修繕費がかかるでしょう。また、中古でも管理が行き届いている清潔な物件ならば入居者も決まりやすいです。

築年数のみで物件を判断するのではなく、気になる物件を発見した際には、書類上だけではわからないこともあるため、実際に現地に足を運んで確認をとることが大切です。

3. 物件概要書から見分けられる?!投資物件として適してるかを考えよう

物件概要書から良い物件が見分けられる?!見方と注目ポイントを徹底解説

積算評価・積算価格を計算する

不動産投資は投資効率を高めるためにも金融機関特に銀行からの融資は必要不可欠と言えます。物件探しにおいても金融機関から見たその物件の価値を事前に把握しておくと融資もスムーズに進むのです。

この時の銀行が物件を担保としてどの程度価値があるかを評価する方法を積算評価といい、物件概要書からある程度事前に計算を行うことが可能なのです。

この計算を事前に行うことで、自分の投資目的に築年数が合致しているかなども検討できるため計算しておくと以下のような推定をすることが可能です。

積算評価>物件価格 資産性は高いが利回りは低くなる
収益評価>物件価格 利回りは高く収益性は高い資産評価が低く融資が出にくい傾向
収益評価>物件価格

(収益が物件価格を大きく上回る場合)

収益性が非常に高いが賃料も高額なため、家賃を減額するリスクも高い
積算評価・収益還元評価 > 物件価格 資産性・収益性共に高い希少物件
土地評価額 > 物件価格 資産性が高い
積算評価・収益還元評価 < 物件価格 資産性・収益性共に低い

入居者目線で考える

物件概要書を読む際はどうしても利回りや評価額などの金額に注目する人が多いですが、重要なポイントは「入居者目線で考えること」なのです。

最終的に物件の価値が高くても投資の場合は収益を上げることが重要なため、入居者の目線に立った物件選びが収益化の近道です。

「入居者が重視するものは何か?」を意識しながらデータを読み込む必要があります。

「間取りは使いやすいか」「セキュリティはしっかりしているのか」ターゲットとなる入居者が気になりそうなことが物件概要書に記載されているかを確認することが大切です。

価格を見て返済比率を考える

不動産物件には耐久年数と言うものが存在しており、それぞれの構造によってその年数も異なります。

RC造の築20年の物件であれば、残耐用年数は47年-経過20年で27年間となります。

購入金額の目安は、返済比率が50%以下になるのが望ましいとされています。返済比率とは年収に占める年間返済額の割合のことで、初めのうちは、収益が出にくいことも考慮して返済比率は低い方がいいでしょう。

原状の稼働率を確認する

中古物件の場合は現状の物件稼働率も確認することが重要です。不動産の場合は銀行からの融資も大切な要素となるため、銀行の融資を受けやすくするためにもこの項目は確認しておきましょう。

銀行は稼働率を非常に重要視するため物件概要書に満室時の稼働率が70%以下になっていないかを確認しましょう。もし70%を下回る場合は、収益性が低いとみなされ銀行は融資をしてくれないケースがあります。

そのため物件の稼働率は最低でも70%以上は絶対条件で、出来れば90%以上が望ましいとされています。もしもそれ以下の場合は、家賃保証などを売主に付けてもらうことで融資の審査を通過することができるでしょう。

4. 物件概要書の見方が分かればいい物件が分かる

物件選びには、様々な準備とスキルが必要です。その中の一つが物件概要書の読み方です。

物件概要書には、その物件の所在地などの基本的な条件から表面利回りの収益に関することまで物件のほぼすべてが記載されていると言っても過言ではありません。

また、物件概要書を読む際には入居者の目線で気になる点が無いかを確認して読むと良い物件を見つけることが比較的容易になります。

しかし、重要なことは物件概要書を参考にして、気になる物件には直接確認することも大切です。

書類上だけではわからないこともあるため、気になる物件を見つけたら次は、直接物件を確認するといいでしょう。

 

いい物件選びのコツをより詳しく知りたい人は以下の記事をご覧ください。

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2017.06.08

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