物件概要書から良い物件を見分けよう！見方と注目ポイントを徹底解説

「投資用のマンションが欲しいけれども何を基準に選んだらいいかわからない…」

というような悩みをお持ちではありませんか？

確実に成功させたい不動産投資、物件選びはなかなか難しいですよね。

 

不動産投資を確実に成功させるためにはさまざまな準備・スキルが必要不可欠です。

そして、物件選びに必要不可欠なものとして「物件概要書」の読み方があります。

物件概要書は不動産会社から提供される物件の資料のこと。

物件概要書を読めるようになると投資用マンションが「買いかどうか」について判断出来るようになります。

 

そこで当記事では

1. 物件概要書とは
2. 物件概要書でチェックしておくべきポイント
3. 物件概要書から優良物件を選ぶための基準

以上の3点を中心に紹介していきます。

物件選びに悩んでいる方はぜひとも参考にしてみてください。

1. 物件概要書とは

物件概要書とは、不動産会社が作成している資料の一つです。

物件のさまざまな情報が記載されているもので、主なものでは

• 物件の所在地
• 利回り
• 想定家賃収入
• 築年数、建物の構造、面積

など

投資に必要な物件の情報がある程度網羅されています。

物件概要書を確認することで物件の良し悪しはある程度判断することが可能。

 

ただし、注意するべき点は、物件概要書に記載されている情報がすべて正しいわけでは無く、状況によって変化することも大いにありうるということです。

これらの情報をそのまま信じるのではなく、投資目的なども考えつつ、多くの投資物件を比較する上で参考にする一つとするのが良いでしょう。

2. 物件概要書でチェックしておきたいポイント4つ

では、初心者が不動産購入を考える際に、物件概要書のどこを見ておけば良いのでしょうか？

4つのポイントをご紹介しましょう。

①取引態様について

取引態様※が重要な理由は不動産会社の立場によって支払うべき費用が異なるため必ず確認をしておきたいポイントです。

（※取引態様…不動産取引において不動産業者が取引を行う時の立場のこと）

 

取引態様には、貸主・代理・仲介の3つが存在します。

まずはそれぞれの違いを確認しておきましょう。

売主	不動産会社と直接契約を行い取引	手数料なし
代理	貸主の代理として不動産会社と取引	売主負担
仲介	契約を円滑に進めるために不動産会社が間に入り取引	買主負担

主な違いはこのようになっています。

 

売主・代理に関しては買主に仲介手数料の負担がかかることはありません。

一方で取引様態が仲介の場合は、売買業務以外に不動産会社に仲介業務が発生し、買主は仲介手数料を負担する必要があります。

この仲介手数料は、売買価格の約3％程度と言われています。

価格交渉も可能ですので交渉してみるとよいでしょう。

②物件の販売価格

物件価格も確認しておきたいポイントです。

物件概要書に記載されている物件価格は、土地だけの場合は消費税はかかりませんが、建物価格は消費税の課税対象になります。

収益物件は基本的に税込み価格が物件概要書には記載されていますが、まれに税別の場合があるため注意が必要です。

税別の場合は大幅に物件の金額が上がるため、しっかりと確認することが肝心です。

③表面利回り

投資用マンションを購入される方は、恐らく利回りを重視する人が多いでしょう。

利回りには主に2種類存在し、それが表面利回りと実質利回りです。

物件概要書に記載されている利回りは表面利回りなので注意が必要です。

 

利回りとは物件が満室時に投資額の何％が、収益として見込めるかという数字であり、表面利回りはおおまかな収支をつかむための利回り。

つまり運営費や修繕費などのコストが入っていないのです。

 

実質利回りは、運営費や修繕費などのコストを踏まえて再計算した数字です。物件概要書には表面利回りが記載されているため、記載されている数字そのままの利益は出ません。

運営費や修繕費などのコストを算出し、実質利回りとして再計算し、実質利回りを一度算出することは必須と言えるでしょう。

④立地・築年数

中古マンションの物件概要書には「築年数」が記載されています。

不動産は全て、築年数が経つと徐々に価値が下がっていくもの。

そのため、新築に近い物件の方が物件そのものの値段も高い傾向にあります。

 

しかし、中古マンションの場合は20年程経過すると物件の価値があまり下落しなくなるのが一般的。

築年数が新しい方が価値が高く良い物件と思われがちですが、一概にもそうとは言えません。

物件の価値は「管理」と「外壁の質」などにも大きく影響されるのです。

 

築浅物件でも外壁の劣化が激しい場合には入居者は決まりにくいケースが多いです。

その場合は外壁の修繕費がかかるでしょう。

また、中古でも管理が行き届いている清潔な物件ならば入居者も決まりやすいです。

3. 物件概要書から投資物件として適してるかを見分ける

不動産投資物件を選ぶ場合は、物件概要書から、物件から利益が見込めるのかを大まかに計算することができます。

不動産投資目線で、物件概要書から投資に適しているかを見極める方法をお伝えしましょう。

積算評価・積算価格を計算する

不動産投資は投資効率を高めるためにも金融機関特に銀行からの融資は必要不可欠と言えます。

物件探しにおいても金融機関から見たその物件の価値を事前に把握しておくと融資もスムーズに進むのです。

金融機関が物件を担保としてどの程度価値があるかを評価する方法を積算評価といい、物件概要書からある程度事前に計算を行うことが可能なのです。

 

計算を事前に行うことで、自分の投資目的に築年数が合致しているかなども検討できるため計算しておくと以下のような推定をすることが可能です。

積算評価＞物件価格	資産性は高いが利回りは低くなる
収益評価＞物件価格	利回りは高く収益性は高い資産評価が低く融資が出にくい傾向
収益評価＞物件価格 （収益が物件価格を大きく上回る場合）	収益性が非常に高いが賃料も高額なため、家賃を減額するリスクも高い
積算評価・収益還元評価 > 物件価格	資産性・収益性共に高い希少物件
土地評価額 > 物件価格	資産性が高い
積算評価・収益還元評価 < 物件価格	資産性・収益性共に低い

入居者目線で考える

物件概要書を読む際はどうしても利回りや評価額などの金額に注目する人が多いですが、重要なポイントは「入居者目線で考えること」なのです。

最終的に物件の価値が高くても投資の場合は収益を上げることが重要なため、入居者の目線に立った物件選びが収益化の近道。

 

「入居者が重視するものは何か？」を意識しながらデータを読み込む必要があります。

• 間取り（単身者向けだったらワンルームや1K・ファミリー向けだったら2LDK以上）
• 設備（風呂トイレ別・収納・風呂の追い炊き・2口コンロなど）
• セキュリティ面（オートロックや防犯カメラ）

などを物件概要書で見て、ターゲットとなる入居希望者に気に入ってもらうことを考えましょう。

価格を見て返済比率を考える

購入金額の目安は、ローンの返済比率が50％以下になるのが望ましいとされています。

返済比率とは年収に占める年間返済額の割合のことで、

初めのうちは、収益が出にくいことも考慮して返済比率は低い方が良いでしょう。

原状の稼働率を確認する

中古物件の場合は現状の物件稼働率も確認することが重要です。

不動産の場合は金融機関からの融資も大切な要素となるため、融資の審査に通りやすくするためにも、稼働率は確認しておきましょう。

 

金融機関は稼働率を非常に重要視するため、物件概要書に満室時の稼働率が70％以下になっていないかを確認しましょう。

もし70％を下回る場合は、収益性が低いとみなされ、融資審査がおりないケースがあります。

そのため物件の稼働率は最低でも70％以上は絶対条件で、出来れば90％以上が望ましいとされています。

もしも70％以下の場合は、家賃保証などを売主に付けてもらうことで融資の審査を通過することができるでしょう。

4. 物件概要書の見方が分かればよい物件が分かる

物件選びには、様々な準備とスキルが必要で、その中の一つが物件概要書の読み方です。

物件概要書には、その物件の所在地などの基本的な条件から表面利回りの収益に関することまで物件のほぼすべてが記載されていると言っても過言ではありません。

また、物件概要書を読む際には入居者の目線で気になる点がないかを確認して読むと良い物件を見つけることが比較的容易になります。

しかし、重要なことは物件概要書を参考にして、気になる物件には直接確認することも大切です。

書類上だけではわからないこともあるため、気になる物件を見つけたら次は、直接物件を確認すると良いでしょう。

 

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