アパートやマンションで闇民泊が増加している?取り締まる方法を紹介!

アパートやマンションで、大家に内緒でこっそり民泊をしている人が増加しています。

自分が使っていない間、民泊として提供する人や、あるいは完全に民泊だけを目的として部屋を借りている人などさまざま。

このように闇民泊の横行が後を絶えないので、大家にとっては深刻な問題になっています。

 

ほとんどが大家の了解を得ていませんが、大家が知るのは近所からの苦情など、トラブルの発生後になってしまいます。

闇民泊で近隣トラブルが起こると、アパートに悪評がたち退去者が出てしまうなど、大家に損失が出てしまいます。

今回はアパートやマンションで闇民泊をさせないための方法をご紹介!

ちょっとした対策で闇民泊は防止することができるので、ぜひ参考にしてみて下さい。

Index

1. アパートやマンションでの無許可な民泊が増えてきている

アパートやマンションの借主が、無断で部屋を民泊に利用しているケースが最近増えていますが、そもそも賃貸借契約では、居住用として貸すことを明記しています。

民泊といったお金を得るサービスの提供の場として利用することは禁止されているはず。それでも無視してやっている人が多いので困ったものですよね。

闇民泊は多くの場合、近隣住民から連絡が入ります。

たとえば「隣の部屋に外国人が出入りしている」とか「話し声がうるさい」といったクレームが入ってくる形で、大家は知ることになります。

2. 民泊は違法なのか?

2-1. 民泊をするにあたり法律の制限がある

民泊というのは、誰でもどこでも簡単にできるというものではありません。

まず民泊とは人を泊めるという意味で、ホテルや旅館と同じなので、「旅館業」に相当すると考えられています。

「旅館業」を営むには都道府県で営業許可をとらなければなりません。

旅館業の営業許可には建物の用途地域・建物設備など、かなり細かい条件が定められています。

こうしたことを全てクリアするのは大変。まず普通のアパートやマンションの一室で旅館業の営業許可を取るのは無理でしょう。

2-2. 民泊による契約の制限がある

先ほども説明した通り、賃貸借契約では住居以外の用途に部屋を利用することを禁止しています。

また人に貸してお金を得るといった転貸借もできません。

つまり借りているアパートやマンションで借主が民泊をするのは、国の法律に加えて、賃貸借契約にも違反します。

もし無断で民泊を行い続けるのであれば、大家は契約違反として退去してもらえる可能性もあります。

2-3. マンションやアパートで闇民泊をすると不動産価値が下がる

マンションやアパートで闇民泊をすると、建物内で普通に生活している他の住人の迷惑になります。たとえば次のような迷惑行為がクレームに。

  • 夜間に人の出入りが多い
  • 廊下などにゴミが散乱している
  • ゴミの出し方が違う
  • 深夜まで騒がしい

このように、民泊を利用する客の行動は、そこに暮らす人の生活とは大きく異なります。

そのためこうした迷惑行為を嫌がり、退去してしまう人もいるかもしれません。悪いうわさが広がり、また共用部分も汚されてしまうとなると、アパートの資産価値はどんどん下がってしまいます。

3. 民泊による問題点にはどんな事があるのか?

アパートやマンションなどで民泊経営を始めようとする場合、いくつか問題点があります。

ここでは民泊事業をスタートさせようとする大家の視点で、考えてみたいと思います。

民泊を行うにあたっては、これまで旅館業法が適用されていましたが、新しく「民泊新法」が施行され、少し条件が緩和されています。

それでも次のようなポイントをおさえておかなければなりません。

①アパートの地域が民泊が営業できる用途地域であるか

②営業日数に上限があるが、採算は見込めるのか

③信頼できる管理会社が見つかるのか

民泊新法は旅館業法より運営しやすいといっても、いくつか条件があります。

たとえばアパートが建っている地域が民泊が営業できない指定地域であれば、民泊は無理です。

また民泊には年間営業日数が180日と上限が設けられているので、この日数の営業で儲かるかも重要なポイントですね。

また民泊には維持や管理を任せるための管理会社も必要に。

民泊自体がまだ新しいサービスなので、管理会社もそれほど多くはありません。その中で自分のアパートのあるエリアが対象で、かつ信頼できる管理会社が見つかるのかもチェックポイントです。

4. 闇民泊を取り締まる事はできないのか?

現在の闇民泊の状況について

アパートやマンションの一室で、大家に無断で行う闇民泊は違法行為で、また住民や大家にも迷惑をかける行為でありながら、なかなか減りません。

そこには闇民泊の「見つけにくさ」もあるようです。

そもそも民泊というのは海外で始まった宿泊サービス。

インターネット上で宿泊施設の提供者と、利用者をマッチングさせる仲介サイトがいくつか存在し、ネット上で申込から料金支払いまで全て完了します。

こうしたサイトは今も増え続けていて、海外だけでなく日本のサイトもあります。

こうした仲介サイトでは、物件提供者の住所・氏名といった個人情報を表に出さないため、たとえ大家が自分の物件が民泊に利用されているのかどうか、こうしたサイトを閲覧するだけでは、なかなか特定しにくいというのが現状。

つまり自分の目で確認しに行くか、あるいは住民からのクレームが頼りということになりそうです。

5. オーナーや賃貸管理会社が闇民泊を取り締まる方法を紹介!

5-1. 定期的に管理している物件を見に行く

貸し出しているアパートやマンションで、闇民泊をしているかどうかチェックしようと思ったら、現地へ時々足を運ぶことをおすすめします。

外から様子を伺ったり、近所の人の口コミを集めるなどして、可能な限り自分で動いてみましょう。

そうすることで、闇民泊を始めようと検討している人を未然に防ぐ効果も生まれます。

5-2. 闇民泊を取り締まる民間のサービスを上手く活用する

アパートの闇民泊をチェックしようと思っても、忙しくてなかなか現地に行けない人や、アパートの所在地が自宅から遠くて滅多に行けないといった大家のために、闇民泊を取り締まる会社があるんですよ。

大家の代わりに現地に行くなどして、しかり闇民泊のパトロールをしてくれるのでとても便利。

5-3. 区市町村の保健所に連絡して対応してもらう

もしアパートの闇民泊の対応に困ったら、行政の力を借りるという手段もあります。

闇民泊というのは、賃貸借契約において違反しているだけでなく、法律にも違反しているので、行政にも対応してもらえます。

具体的には市区町村の保健所が民泊認可を担当しているので、連絡してみましょう。

6. 賃借人が無断で闇民泊をしている場合、契約を解除する事はできるのか?

6-1. 無断で転貸した場合は契約を解除する事ができる

アパートを貸す時の賃貸借契約では、無断転貸の禁止が明記されているはず。

というのも、民法でもこれに関して定めているので、無断で民泊を行えば、大家は賃貸借契約の解除を申し出ることが可能です。

ところが、こうした民泊を転貸とは言えないのではないかという見方も。民泊とは数日間部屋を借りるだけで、その後は部屋を明け渡すことから、物件を占有しているとは認めがたいといった考え方も。

そうなると闇民泊によって契約解除できない可能性があります。

6-2. 用法遵守義務を違反した場合は契約を解除する事できる

もう一つ、アパートの賃貸借契約において、「用法順守義務」というものが明記されていると思います。これは決まった用法に従って部屋を使用しなければならないというもの。

つまり借主は自分が居住する目的で借りるわけで、宿泊業を目的にしてはいけないことに。

そうすると、闇民泊は用法順守義務違反となり、契約解除ができる可能性があります。

7. 賃借契約を結ぶ時に民泊禁止の特約を入れておこう

アパートの闇民泊を防ぐには、最初の賃貸借契約において民泊禁止を特約条項に入れておくことをおすすめします。

そうすることで、借主も民泊をしてはいけないことを認識するはずですし、万が一闇民泊を行っていたとしても、大家は契約違反による退去を求めることが可能になります。

8. 民泊禁止の特約はどのような内容で記載するとよいのか?

民泊禁止の特約の内容を紹介!

それでは実際にアパートなどの契約の特約に加える民泊禁止の特約条項の例をいくつかご紹介します。

  • 「賃借人は、貸室を自己の居住の用に供するものとし、他の用途に供してはならない。」
  • 「賃借人は、貸室を賃貸人の承認なく本契約外の第三者に対して民泊サービスの用に供してはならない。」

さらに次のような文言も効果的です。

  • 「賃貸人は、民泊サービスの営業を中止しない場合、賃貸人は賃借人に対し本契約を解除することができる。」
  • 「賃借人は、民泊サービスの営業によって賃貸人に生じた損害を賠償をするものとする。」

こうする取り決めを最初にしておくことで、大家は闇民泊を恐れる心配がなくなります。ぜひ参考にしてみて下さい。

9. 民泊新法の内容を知っておこう!

9-1. 民泊新法の目的とは?

民泊とは旅行者に部屋を貸し出すという形態で、海外から始まり日本にも広がってきました。

しかし日本には民泊に関する法律がなかったので、旅館業法で対応するしかありませんでした。アパートの一室で民泊をしようという人にとって、旅館業法の適用はかなり厳しい条件に。

そのため多くの人がこの旅行業法を無視して、違法に民泊を行っていたのです。

そこで民泊に関する法律の必要性が求められ、民泊に特化した「民泊新法」が成立。これは旅館業法に比べるとかなり要件が緩和されました。

9-2. 民泊はどんな位置づけになるのか?

民泊はアパートなどの住居を宿泊施設として利用するサービスの提供のこと。

ホテルや旅館との最大の違いは、年間営業日数に上限があるところ。

年間180日を超えて営業してはいけないことになっていて、もしこれ以上の日数で営業したい場合は、旅館業法の認可を受ける必要があります。

民泊は民泊新法の成立によって、運営しやすくなった半面、何かと制約を受けてしまうので、不満を持つ人も。

年間180日になったら、その年度の運営を停止するという、かなり独特な運営スタイルを強いられることになってしまうので、ビジネスとして見た時には少し不安があるでしょう。

9-3. 運営者の規制は2種類に分けて規制する

民泊の運営には次の2種類があります。

①家主居住型(ホームステイ)

民泊新法の家主居住型とは、アパートなどの住宅を宿泊施設として提供しようとする者が、そこに居住していること。

居住と言っても住民票を置き、生活の拠点として実態がある場合のこと。

ここで注意が必要なのは、旅行者を泊める時、家主は一緒に宿泊していなければなりません。その日は留守にするといったことができないのがこの家主居住型です。

②家主不在型

一方で家主不在型は家主居住型の逆で、そこで生活をしていなくて、旅行者が泊まる時に家主は留守という場合の民泊方法。もし住民票を置き、普段はそこに暮らしているけど、利用者が使う時だけ留守にする場合は、こちらの家主不在型に。多くの民泊はこちらのタイプになるでしょう。

9-4. 仲介事業者は行政庁へ登録する必要がある

アパートの民泊の仲介業を営業しようとするものは、行政庁へ登録しなければなりません。インターネット上だけでも、許可なく無断で民泊を仲介することはできません。

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10. アパートを無断で闇民泊として利用されないように民泊禁止特約を結ぼう!

民泊というのはインターネットで簡単に利用できるということで、若い人を中心にとても人気があります。

値段もホテルよりも安いということで、今後もますます増加していくと思われますが、その反面で近隣住人からの苦情など、トラブルが絶えません

アパートで闇民泊をされると何かと困るので、防止策として契約時の特約事項にしっかり明記しておきましょう。

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