【2018年最新】民泊に関わる法律とポイント|民泊新法の4つの特徴を解説

民泊はインターネット上で部屋の貸し借りができるAirbnbが火付け役となり、世界中にその宿泊スタイルが受け入れられました。

ホスト側は空き家を有効利用でき、ゲスト側もホテルより安く泊まれるということでwin-winの関係が生まれていることもブームの要因といえるでしょう。

空き家・空き部屋を利用して宿泊者に貸し出すというシンプルなスタイルなので、日本でも利用者が増えたことは皆さんご存知だと思います。

ところがこの民泊ブームが起こった当時は民泊に関する法律がなかったため、旅館業法(簡易宿所)を適用するしかありませんでした。

旅館業法ではかなり細かな規定があるので、民泊に関する法律の制定や法改正が声高に叫ばれていました。

それに加えて海外からの外国人観光客の増加や、多様化する宿泊ニーズに対応するために国は民泊の推進を国家戦略として打ち出すことに決めました。

 

今回はこれから民泊をはじめたい人のために民泊に関する法律についてまとめていきます。

「民泊」という新しい宿泊ビジネスを理解するためには大切な項目になりますので、本記事を参考にしてください。

1. 民泊新法とは?|住宅宿泊事業法

最近話題になっている「民泊新法」(住宅宿泊業法)は簡単に言うと、「民泊」に特化した法律です。

今までは旅館業法の縛りが強く、違法民泊(きちんと許可を得ていない民泊ビジネス)が横行していました。

それらの法律問題に政府も危機感を覚え、法整備が進められてきました。

今後の宿泊地確保も含め国家戦略として「民泊事業」を考えた結果、2018年に施行されたのが民泊新法なのです。

そして、民泊新法には大きく分けて以下の4つの特徴があります。

  • 住居での民泊が可能になる
  • 民泊ビジネスとしての営業日数に上限がある
  • 「家主居住型(ホームステイ)」
    (住宅提供者が宿泊施設に居住していて、一緒に宿泊し、部屋の一部を貸し出す)
  • 「家主非居住型」
    (住宅提供者が宿泊施設に泊まらず、民泊施設管理者がその宿泊施設を管理する)

この他にも民泊を始めるために活用できる法令があるので後ほど解説いたします。

①2017年6月|成立と背景

現在行える民泊は料金を受け取り継続して宿泊させる場合、営業できる「建物」が決まっていました。

ですが、民泊新法では、住宅宿泊事業法という名の通り「住宅」を宿泊施設として使うことを対象としています。

それまでの民泊は、ホテル・旅館が建設できる用途地域、または旅館業法の営業許可を取るしかなかったのです。

これが新法の民泊では、ホテル・旅館が営業(建設)することのできない「居住専用地域」で営業することができるようになるのです。

これは、現在横行している、違法民泊のほとんどが「住居(マンションの一室など)」で行われていることも影響しています。

そして、「民泊」の本来の意味である「民家に人を宿泊させる」という部分も踏まえられています。

営業日数に上限がありますが、この法律を活用すれば、自宅の空きスペースを有効活用して合法的に宿泊させることが可能になります。

民泊新法の対象は3種の事業者|義務と役割

民泊新法では事業者を3種類に分類して、それぞれの役割・分担を定めています。

①住宅宿泊事業者|都道府県知事等への届出が必要

実際に宿泊者に受託を提供するのがこの住宅宿泊事業者です。
民泊新法では「住宅宿泊事業法第3条第1項」の届出をして、住宅宿泊事業を営む者」とされており、事業を行うためには都道府県知事等への届け出が必要となっています。

②住宅宿泊管理業者|国土交通大臣の登録が必要

不在型の場合に住宅の管理を行うのがこの住宅宿泊管理業者です。
民泊新法では「住宅宿泊事業法第22条第1項の登録を受けて、住宅宿泊管理業を営む者」とされており、事業を行うためには国土交通大臣への登録が必要となっています。

③住宅宿泊仲介業者|観光庁長官の登録が必要

住宅宿泊事業者からの物件情報を提供されて、宿泊者との仲介を担うのがこの住宅宿泊仲介業者です。
民泊新法では「住宅宿泊事業法第46条第1項の登録を受けて、住宅宿泊仲介業を営む者」とされており、事業を行うためには観光庁長官への登録が必要となっています。

2. 民泊新法の注意ポイント2つ

民泊新法を利用して民泊の営業を始める際には、法律以外にも注意すべきポイントがあります。

細かく定められたルールの中で、特に注意すべきポイントをまとめてみました。

①宿泊施設の限定・日数の制限がある

条例での営業日数規定がなくても民泊新法で営業する場合「最大180日の営業」を定められています。

営業日数が決まっているということは、限られた営業日数で利益を出さなければいけないということ。

自宅ではなく、銀行でローンを組んで物件を購入し、民泊ビジネスを始める人は採算が合わなくなる可能性も出てきます。

ビジネス・投資として「民泊」を考える場合は、この営業日数制限は収益を上げるという部分でかなり厳しいです。ここをどのように乗り切るのかが「民泊投資」のポイントになりそうです。

もし、180日の営業利益が出ないのであれば「旅館業法(簡易宿所営業)」の許可を取り、旅館業として民泊ビジネスを行う必要があります。

  • 営業日数180日で利益が出る(自宅・ローンなし)場合→新法を利用した民泊ビジネス
  • 営業日数180日で利益が出ない(採算が合わない)場合→旅館業もしくは特区民泊

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2018.04.16

②都道府県条例にも従う必要がある

新法民泊を始める際は、必ず地域の「条例」を確認しましょう。営業日数以外にも「条例」による規制が今後発生する場合があると思いますので、注意してください。

例えば都道府県は条例の制定によって

  • 周辺地域の住環境に悪影響を及ぼすと認めた場合は、民泊の事業区域を制限できる
  • 周辺地域の状況を配慮して年間営業日数の上限180日を引き下げることができる

とされています。

第十八条 都道府県(第六十八条第一項の規定により同項に規定する住宅宿泊事業等関係行政事務を処理する保健所設置市等の区域にあっては、当該保健所設置市等)は、住宅宿泊事業に起因する騒音の発生その他の事象による生活環境の悪化を防止するため必要があるときは、合理的に必要と認められる限度において、政令で定める基準に従い条例で定めるところにより、区域を定めて、住宅宿泊事業を実施する期間を制限することができる。

引用元:住宅宿泊事業法案 (条例による住宅宿泊事業の実施と制限)第十八条

つまり民泊ビジネスに関しては都道府県の監視下で、必要に応じて条例が定められる場合があります。

よって民泊を行う場合は、民泊新法と地域の条例の2つに注意する必要があります。

 3. これまでの法律とどこが違う?|旅館業法・民泊新法・民泊条例

民泊がはじまったのは最近のことで、やっと国による法整備が追いついたところです。

以前は民泊をしようにも適用できる法令がなく、旅館業法(簡易宿所)を適用するしかありませんでした。

旅館業法(簡易宿所)はホテルや旅館を対象としたものなので、その内容はとても厳しく、民泊を始めることはとても敷居が高いものでした。

民泊新法の施行後、民泊はこの法律によってルールが定められました。

 

しかし民泊には様々な懸念事項があることから、法整備と並行して各都道府県では民泊条例の制定も進められたのです。

それぞれの違いについて簡単にまとめると以下のようになります。

  • 旅館業法(簡易宿所)はホテル・旅館向けの法律で、その定めは厳しい内容となっている
  • 民泊新法は新しくできた法律で、現在の民泊は旅館業法(簡易宿所)ではなく民泊新法が適用されている
  • 民泊条例は都道府県によって制定されている条例で、民泊を実施できる地域や条件を細かく取り決めている

このたび新しくできた民泊新法では営業日数180日の上限があります。もし、この上限を超えて営業したいのであれば旅館業法(簡易宿所)で営業をすることになります。

 4. この物件、違法にならない?|チェックポイント3つ

民泊新法の制定のおかげで、民泊ビジネスは今後さらに発展していくでしょう。

しかし、民泊新法では何かと制限があるので、旅館業法(簡易宿所)で民泊事業を行おうとする人もいると思います。

ここでは旅館業法で自由な民泊ビジネスを運営をしたい場合、運営者が押さえておかなければならない3つのポイントを簡単にご紹介します。

①用途地域を確かめる

土地は12種類の用途地域に分類され、旅館業を行うには都市計画法や建築基準法で用途地域が制限されています。

用途地域による建築物の用途制限は、建築基準法により以下のように定められていますので参考にしてください。

用途地域一覧表|ホテル・旅館

ホテル・旅館(OKな用途地域) 用途制限の概要
用途地域 主な用途 用途制限
第一種住居地域 住居の環境を守る地域 事務所・ホテルOK(※3,000㎡まで)
第二種住居地域 主に住環境を守るための地域 店舗・事務所・ホテル・カラオケなどOK
準住居地域 道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住環境を保護するための地域 住宅・店舗・小規模な工場OK
近隣商業地域 周りの住民が日用品の買い物などをする地域 住宅・店舗・小規模な工場OK
商業地域 銀行・映画館・飲食店・百貨店などが集まる地域 住宅・小規模な工場OK
準工業地域 主に軽工業の向上やサービス施設等が立地する地域 危険性・環境悪化が大きい工場以外は、ほとんどOK
ホテル・旅館(NGな用途地域) 用途制限の概要
用途地域 主な用途 用途制限
第一種低層住居専用地域 低層住宅のための地域 小規模なお店・事務所兼住宅・小中学校が建設できる
第二種低層住居専用地域 主に低層住宅のための地域 小中学校・150㎡までのお店が建設できる
第一種中高層住居専用地域 中高層住宅のための地域 病院・大学・500㎡までの一定のお店など建設できる
第二種中高層住居専用地域 主に中高層住宅のための地域 病院・大学・1,500㎡までの一定のお店・事務所など利便施設が建設できる
工業地域 どんな工場でもたてられる地域 住宅は立てられるが、学校・病院・ホテルはNG
工業専用地域 工場のための地域 どんな工場でも立てられるが、住宅・お店・学校・病院・ホテルなどNG

このように、ホテルや旅館は限られた地域でしか建てられません。このように場所の制約が大きな壁となっているのです。

例外|特別用途地区も許可が取れる

先ほどご説明した用途地域の用途制限は建築基準法で定められたもので全国共通となっています。

ところが都市計画法では、地方公共団体がそれぞれの地域に合った用途制限へと強化、または緩和することができるようにしています。

用途制限が認められた地域を、「特別用途地区」といいます。

これによって、住宅専用地域でもホテルや旅館業が可能となる地域があるのです。

②管理規約を確かめる|「民泊禁止」事項はあるか?

民泊新法では居住用住宅で民泊を行うことが可能となりました。よってマンション一室で民泊が可能となるのですが、ここで管理規約の問題が発生します。

管理規約とはマンションそれぞれによって異なります。

内容は専有部分や共有部分に関する取り決め・ごみの出し方・役員の選出方法など、細部にわたって決められています。

いくら国の法律で認められた場合でも、管理規約で禁止されてしまうと民泊を行うことができません

契約したマンション管理規約の中で「専有部分の範囲」についての記載を見て下さい。

たとえば、下にあるような表現の記載があると、民泊ができないことを意味しています。

区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし 、他の用途に供してはならない。

マンション管理規約に「民泊禁止」と書かれていなくても、このように居住用と明記されていれば民泊はできないので注意して下さい。

また民泊では外国人の宿泊も想定されるため、英語でのやりとりができないとトラブルになることも考えられます。

オーナーや入居者の理解が得られない場合には、規約で禁止されていなくても難しいケースがあることを覚えておきましょう。

  • 管理規約の規制がないマンション→新法の施行で民泊ビジネスができる場合がある
  • 管理規約の規制があるマンション→新法が施行されても民泊ビジネスができない場合がある

もし管理規約で民泊を禁止してなくても、今後改訂されて禁止になることも否定できません。
各マンションでは今後の民泊に関する対応を迫られています。

民泊ビジネスを行おうとする場合は、あらかじめ管理組合に尋ねておくのが賢明かもしれません。

 ③容積率を確かめる|一棟マンションは必須

容積率とは敷地面積に対する建築延べ床面積の割合です。この容積率が民泊と関係しています。

マンションのような共同住宅の容積率は、ホテルや旅館のような建物と比較して取り扱い方が異なっています。

具体的には、廊下や正面玄関といった居住者がみんなで使用する場所(共用部分)を、建物の延べ床面積に含んでいないのです。

マンションは共用部分を除いて容積率を計算しているので、ホテルや旅館と同じ延べ床面積であっても、容積率が小さくなります。

ところがマンション一棟で旅館業許可を取得しようとすると、マンション特例の容積率ではなくホテルや旅館のように共用部分を含んだ容積率で計算されます。

すると容積率オーバーとなり旅館業許可が取れません。

このように容積率の問題で民泊ビジネスができない状況から、2016年3月、国土交通省は民泊の容積率の緩和することを決めました。

これにより民泊用マンションの容積率は1.5倍以下で、プラス300%を上限とすることができるようになりました。

容積率の問題が緩和されたように見えますが、ここからが重要です。

この容積率緩和の決定は各地方自治体の判断となっているのです。全国共通ではありません

実際、民泊に関しては自治体によって温度差があります。あまり積極的でない地域であれば、こうした緩和はなされていません。

事前にチェックが必要です。

5. 特区民泊とは?|国家戦略特区で取り組み開始

特区民泊は正式には「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」という長くわかりにくい名称であることから、特別区(特区)における民泊事業、略して「特区民泊」と呼ばれています。

特区民泊は民泊の推進を国家戦略の1つとしたもので、これによって都道府県知事(保健所)の認定により、旅館業法の適用が除外されて民泊事業ができるようになりました。

そして「国家戦略特別区域」とは、日本経済成長に向け、地域振興や国際競争力控除するために規定された経済特区のことです。地域をしぼって従来の様々な法律の規制を大幅に緩和することを目的としています。

 

特区民泊が認められるのは国家戦略特別区域指定を受けている自治体で、以下の通りです。(平成30年8月現在)

  1. 秋田県仙北市
  2. 宮城県仙台市
  3. 新潟県新潟市
  4. 東京圏(東京都・神奈川県・千葉市・成田市)
  5. 愛知県
  6. 関西圏(大阪府・兵庫県・京都府)
  7. 兵庫県養父市
  8. 愛媛県今治市
  9. 福岡県福岡市・北九州市
  10. 沖縄県

つまり、特区民泊とは「国家戦略特別区域指定」を受けている自治体内であれば旅館業法の適用外になり、

  • 一定数以上の客室数があること
  • 和式・洋式の客室の床面積は○㎡以上
  • 宿泊客の面接に適する玄関があること
  • 換気や採光、防湿・排水設備を設置する
  • ある程度の大きさの入浴設備・洗面設備・便所を設置する

といった数々の規制なしに民泊ビジネスができるのです。

東京都大田区・大阪市など

国家戦略特別区域として認められている地域について先ほども触れましたが、その中でも東京都大田区・大阪府大阪市はほかの自治体よりも特区民泊の推進が進んでいます。

一部の自治体の特区民泊の制度を比較してみました。

東京都大田区
2017年11月10日現在
大阪府(一部)
2017年10月31日現在
大阪市
2017年10月19日現在
北九州市
2017年11月10日現在
新潟市
2017年11月現在
最低宿泊日数 6泊7日 2泊3日 2泊3日 2泊3日 2泊3日
現在の認定施設数 47施設 7施設 287施設 1施設 0施設
認定居室数 217居室 12居室 740~800居室
こちらPDFよりご確認ください
1部屋(一軒家5LDK) 0部屋
滞在実績(外国人) 0人
民泊受付開始 2016年1月29日 2016年4月1日 2016年10月31日 2017年1月30日  –

詳しくは内閣府のホームページを参照してください。

認定されるためには|区域以外にも条件がある

特区民泊が認められるのは国家戦略特別区域として定められた自治体です。
しかし条件はそれだけではなく、そのほかにも以下のような要件があります。

  • 宿泊日数は2泊3日から9泊10日の範囲内において、自治体の定める期間以上
  • 近隣住民に対して適切な説明等の調整
  • 滞在者名簿の備え付け
  • 一居室の床面積は原則25㎡以上

民泊を検討している人は、要件についても詳しく確認をしておくようにしましょう。

特区民泊のメリット・デメリット

特区民泊のメリットとデメリットについても触れておきましょう。

わかりやすいように住宅宿泊事業法(民泊新法)・旅館業法簡易宿所と比較をしてみました。

  特区民泊 住宅宿泊事業法
(民泊新法)
旅館業法簡易宿所
許認可 都道府県知事の認定 都道府県知事への届出 都道府県知事の許可
営業日数制限 2泊3日以上の滞在であること 年間営業日数180日以内
(条例によって引き下げも可能)
なし
最低床面積
床面積が1人当たり25㎡以上
(自治体の判断で変更可能)
床面積が1人当たり3.3㎡以上 床面積が1人当たり3.3㎡以上
消防設備の設置 建築基準法に準ずる 家主居住型で面積が小さい場合は緩和も有 建築基準法に準ずる

特区民泊は旅館業法簡易宿所と比べると、手続きにかかる手間やコストの負担が少ないことがメリットとして挙げられます。

しかし、特区民泊は宿泊期間に下限が定められているため、他の2つと比べて短期宿泊客への対応がしにくいというデメリットもあります。

6. 民泊を始める前に|民泊新法と条例をしっかりチェックしよう!

民泊ブームが起こったころには適用される法律がなかった民泊ですが、現在ようやく法整備が整ってきました。国も国家戦略として民泊ビジネスを後押ししています。

民泊ビジネスも今後さらに発展していくと思われます。

民泊ビジネスの鍵は、法律だけではなく地方自治体の条例にもあります

]民泊に積極的な自治体とそうでない自治体でかなりの温度差があるからです。これから民泊を始めようとする場合は、民泊に積極的な自治体を探してみましょう。

民泊に関する法整備は今後まだまだ進んでいくと思われます。

民泊ビジネスを成功させるには法律をしっかり理解して、地域社会と共存できるようなビジネスを進めていくことです。

法律整備の内容は複雑なので、法律事務所のサポートを受けるのも1つの手かもしれません。

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