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【2018年最新】民泊に関わる法律とポイント|民泊新法の4つの特徴を解説

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民泊はインターネット上で部屋の貸し借りができるAirbnbが火付け役となり、世界中にその宿泊スタイルが広まりました

その後民泊サイトも急増し、日本人もホストやゲストとして利用しています。

しかし、当初は民泊に関する法律はなく、最近になってやっと日本でも民泊に関する法整備が整ってきたところです。

「違法民泊」もはびこっており、ニュースやトラブルが絶えません。法律のことを何も知らずに民泊をしていると、行政処分どころか最悪の場合逮捕…ということにもなりかねません。

今回はこれから民泊をはじめたい人のために民泊に関する法律についてまとめていきます。「民泊」という新しい宿泊ビジネスを理解するためには大切な項目になりますので、本記事を読んで知識を付けましょう!

1. 2017年に民泊の新法律「民泊新法」が成立した背景

民泊は空き家、空き部屋を利用して宿泊者に貸し出すというシンプルなスタイルなので、日本でも一気に広がりました。

また、ホスト側も空いた不動産を有効利用できたり、ゲスト側もホテルより安く泊まれるということで、win-winの関係が生まれていることもブームの要因といえるでしょう。

ところがこの民泊ブームが起こったときには民泊に関する法律はなかったため、旅館業法(簡易宿所)を適用するしかありませんでした

旅館業法ではかなり細かな規定があるので、民泊に関する法律の制定が声高に叫ばれていました。

そこで国は日本国内の外国人観光客の増加や、多様化するニーズに対応するため、民泊の推進を国家戦略として打ち出すことに決めました。

2. 民泊新法(住宅宿泊事業法)とは?|4つの特徴

最近話題になっている「民泊新法」(住宅宿泊業法)は簡単に言うと、「民泊」に特化した法律です。

今まで旅館業法の縛りが強く、違法民泊(きちんと許可を得ていない民泊ビジネス)が横行していました。

それに危機感を覚えた政府が、今後の宿泊地確保も含め国家戦略として「民泊事業」を考えた結果可決された2018年6月施行予定の法律です。

 

そして、民泊新法には大きく分けて4つの特徴があります。

ほかにも民泊を始めるために活用できる法律がありますので、そちらは後ほど解説いたします。

  1. 住居での民泊が可能になる
  2. 民泊ビジネスとしての営業日数に上限がある
  3. 「家主居住型(ホームステイ)」
    (住宅提供者が宿泊施設に居住していて、一緒に宿泊し、部屋の一部を貸し出す)
  4. 「家主非居住型」
    (住宅提供者が宿泊施設に泊まらず、民泊施設管理者がその宿泊施設を管理する)

①「住居」で民泊が可能になる

現在行える民泊は料金を受け取り継続して宿泊させる場合、営業できる「建物」が決まっていました。

ですが、民泊新法では、住宅宿泊事業法という名の通り、「住宅」を宿泊施設として使うことを対象としています。

それまでの民泊は、ホテル・旅館が建設できる用途地域、または旅館業法の営業許可を取るしかなかったのです。

これが、新法の民泊では、ホテル・旅館が営業(建設)することのできない「居住専用地域」で営業することができるようになるのです。

これは、現在横行している、違法民泊のほとんどが「住居(マンションの一室など)」で行われていることも影響しています。

そして、「民泊」の本来の意味である「民家に人を宿泊させる」という部分も踏まえられています。

営業日数に上限がありますが、この法律を活用すれば、自宅の空きスペースを有効活用して合法的に宿泊させることが可能になります。

②民泊ビジネスとしての営業日数に上限がある

旅館業法では営業日数制限がないのに対して「民泊」では「年間営業日数180日」と上限が決められています。

ビジネス・投資として「民泊」を考える場合は、この営業日数制限は収益を上げるという部分でかなり厳しいです。ここをどのように乗り切るのかが「民泊投資」のポイントになりそうです。

もし、180日を超えて営業したい場合はやはり、旅館業法(簡易宿所営業)許可を得る必要があります。

民泊新法は住居での民泊を許可していますが、マンション管理規約で民泊を禁止している場合があります。
このような場合は管理規約違反となるので、民泊を行うことができません。

またそれ以外にも、各地域の条例による判断基準が違います。(民泊に対して消極的な地域もあります)
ですので、この法案が施行されればすべて許される!というわけではないので注意してください。

③「家主居住型」とは?

民泊新法(住宅宿泊事業法)での家主居住型(ホームステイ)民泊は住宅提供者が、

「住居内に居住しながら、その住宅の一部を利用者に対して貸し出すこと」とされています。

★家主居住型の要件

  • 個人の住宅であり、生活の本拠である(原則として住民票がある)
  • 利用者が宿泊する日に、住宅提供者も泊まっていること
  • 年間の提供日数などが「一定の要件」を満たしていること

ここで注意したいのが、住民票がある家であっても「宿泊者が宿泊する日には提供者(家主)も泊まっている」ことが条件ということです。ですので、本当に住居として生活している家の一部を貸し出すという民泊の方法が「家主居住型(ホームステイ)」ということです。

住民票があっても、休暇・旅行などの期間に民泊を利用して貸し出す場合は「家主不在型」という方法になります。

利用者が宿泊している日に家主も宿泊している」ということが重要です。

④「家主不在型」とは?

家主不在型は個人の生活の本拠でない、もしくは生活の本拠であっても利用者宿泊時に提供者が泊まっていない場合の民泊方法です。

★家主不在型の要件

  • 個人の生活の本拠でない(住民票もない)宿泊施設の提供
  • 住民票がある場合でも、休暇・出張による住宅提供者不在の住宅貸し出しの場合
  • 法人所有の場合
  • 年間の提供日数などが「一定の要件」を満たしていること
  • 衛生・安全面を確保するためにも「民泊施設管理者」に管理委託しなければいけないケースがある。
    (登録された管理者に管理委託するか、住居提供者本人が管理者として登録する)

とされています。

もし、投資・ビジネスとして「民泊」を行う場合は、こちらの「家主不在民泊」になるケースが多いと思います。

3. 民泊新法(住宅宿泊事業法)で注意すべきポイント3つ

民泊新法を利用して民泊の営業を始める際には、法律以外にも注意すべきポイントがあります。

細かく定められたルールの中で、特に注意すべきポイントをまとめてみました。

①地域の「条例」という落とし穴

 

新法民泊を始める際は、必ず地域の「条例」を確認しましょう。営業日数以外にも「条例」による規制が今後発生する場合があると思いますので、注意してください。

例えば都道府県は条例の制定によって

  1. 周辺地域の住環境に悪影響を及ぼすと認めた場合は、民泊の事業区域を制限できる
  2. 周辺地域の状況を配慮して年間営業日数の上限180日を引き下げることができる

とされています。

第十八条 都道府県(第六十八条第一項の規定により同項に規定する住宅宿泊事業等関係行政事務を処理する保健所設置市等の区域にあっては、当該保健所設置市等)は、住宅宿泊事業に起因する騒音の発生その他の事象による生活環境の悪化を防止するため必要があるときは、合理的に必要と認められる限度において、政令で定める基準に従い条例で定めるところにより、区域を定めて、住宅宿泊事業を実施する期間を制限することができる。

引用元:住宅宿泊事業法案 (条例による住宅宿泊事業の実施と制限)第十八条

つまり民泊ビジネスに関しては都道府県の監視下で、必要に応じて条例が定められる場合があります。

よって民泊を行う場合は、民泊新法と地域の条例の2つに注意する必要があります。

②「営業日数の制限」採算が取れるのか?

条例での営業日数規定がなくても新法民泊で営業する場合「最大180日の営業」を定められています。

営業日数が決まっているということは、限られた営業日数で利益を出さなければいけないということです。

自宅ではなく、銀行でローンを組んで物件を購入し、民泊ビジネスを始める人は採算が合わなくなるかもしれません。

もし、180日の営業利益が出ないのであれば「旅館業法(簡易宿所営業)」の許可を取り、旅館業として民泊ビジネスを行う必要があります。

  • 営業日数180日で利益が出る(自宅・ローンなし)場合→新法を利用した民泊ビジネス
  • 営業日数180日で利益が出ない(採算が合わない)場合→旅館業もしくは特区民泊

③「マンション一室民泊」は管理規約で制限される!?

民泊新法では居住用住宅で民泊を行うことが可能となりました。
よってマンション一室で民泊が可能となるのですが、ここで管理規約の問題が発生します。

管理規約とはマンションそれぞれによって異なります。
内容は、専有部分や共有部分に関する取り決め、ごみの出し方、役員の選出方法など、細部にわたって決められています。

 

  • 管理規約の規制がないマンション→新法施行で民泊ビジネスができる場合がある
  • 管理規約の規制があるマンション→新法施行されても民泊ビジネスができない場合がある

もし管理規約で民泊を禁止してなくても、今後改訂されて禁止になることも否定できません。
各マンションでは今後の民泊に関する対応を迫られています。

民泊ビジネスを行おうとする場合は、あらかじめ管理組合に尋ねておくのが賢明かもしれません。

 

4. 今までの法律「旅館業法」による民泊サービス

民泊がはじまったのは最近のことで、やっと国による法整備が追いついたところです。

それまで民泊は旅館業法(簡易宿所)の適用しかありませんでした。旅館業法(簡易宿所)は民泊のための法律ではないので厳しい取り決めがありました。

しかし、このたび新しくできた民泊新法では、営業日数180日の上限があります。

もし、この上限を超えて営業したいのであれば旅館業法(簡易宿所)で営業をすることになります。

5. 民泊物件が法律に則っているか調べる3つのポイント

民泊新法の制定のおかげで、民泊ビジネスは今後さらに発展していくでしょう。

しかし、民泊新法では何かと制限があるので、旅館業法(簡易宿所)で民泊事業を行おうとする人もいると思います。

ここでは旅館業法で自由な民泊ビジネスを運営をしたい場合、押さえておかなければならない3つのポイントを簡単にご紹介します。

①用途地域を理解する

旅館業を行うには、都市計画法や建築基準法で用途地域が制限されています。

土地は12種類の用途に分類されています。この用途地域についてみてみましょう。

用途地域一覧表(ホテル・旅館のみ)

用途地域による建築物の用途制限は、建築基準法により以下のように定められています。

ホテル・旅館(OKな用途地域) 用途制限の概要
用途地域 主な用途 用途制限
第一種住居地域 住居の環境を守る地域 事務所・ホテルOK(※3,000㎡まで)
第二種住居地域 主に住環境を守るための地域 店舗・事務所・ホテル・カラオケなどOK
準住居地域 道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住環境を保護するための地域  住宅・店舗・小規模な工場OK
近隣商業地域 周りの住民が日用品の買い物などをする地域 住宅・店舗・小規模な工場OK
商業地域 銀行・映画館・飲食店・百貨店などが集まる地域 住宅・小規模な工場OK
準工業地域 主に軽工業の向上やサービス施設等が立地する地域 危険性・環境悪化が大きい工場以外は、ほとんどOK
ホテル・旅館(NGな用途地域) 用途制限の概要
用途地域 主な用途 用途制限
第一種低層住居専用地域 低層住宅のための地域 小規模なお店・事務所兼住宅・小中学校が建設できる
第二種低層住居専用地域 主に低層住宅のための地域 小中学校・150㎡までのお店が建設できる
第一種中高層住居専用地域 中高層住宅のための地域 病院・大学・500㎡までの一定のお店など建設できる
第二種中高層住居専用地域 主に中高層住宅のための地域 病院・大学・1,500㎡までの一定のお店・事務所など利便施設が建設できる
工業地域 どんな工場でもたてられる地域 住宅は立てられるが、学校・病院・ホテルはNG
工業専用地域 工場のための地域 どんな工場でも立てられるが、住宅・お店・学校・病院・ホテルなどNG

このように、ホテルや旅館は限られた地域でしか建てられません。このように場所の制約が大きな壁となっているのです。

例外!住宅専用地域でも許可が取れる|特別用途地区とは?

先ほどご説明した用途地域の用途制限は建築基準法で定められたもので全国共通となっています。

ところが都市計画法では、地方公共団体がそれぞれの地域に合った用途制限へと強化、又は緩和することができるようにしています。

用途制限が認められた地域を、「特別用途地区」といいます。

これによって、住宅専用地域でもホテルや旅館業が可能となる地域があるのです。

②管理規約に「民泊禁止」と記載がないか確認する(区分マンションの場合)

先ほど述べたように、マンションでは管理規約という独自のルールがあります。

いくら国の法律で認められた場合でも、管理規約で禁止されてしまうと民泊を行うことができません

管理規約の中で「専有部分の範囲」についての記載を見て下さい。

たとえば、下にあるような表現の記載があると、民泊ができないことを意味しています。

区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし 、他の用途に供してはならない。

管理規約にはっきりと「民泊禁止」と書かれていなくても、このように居住用と明記されていれば民泊はできないので注意して下さい。

③容積率を知らないと、民泊できない可能性が…(一棟マンションの場合)

上記図からわかるように、容積率とは敷地面積に対する建築延べ床面積の割合です。この容積率が民泊と関係しています。

マンションのような共同住宅の容積率は、ホテルや旅館のような建物と比較して取り扱い方が異なっています。

具体的には、廊下や正面玄関といった居住者がみんなで使用する場所(共用部分)を、建物の延べ床面積に含んでいないのです。

一棟マンションで旅館業許可を取りにくい理由

このようにマンションは共用部分を除いて容積率を計算しているので、ホテルや旅館と同じ延べ床面積であっても、容積率が小さくなります。

ところがマンション一棟で旅館業許可を取得しようとすると、マンション特例の容積率ではなくホテルや旅館のように共用部分を含んだ容積率で計算されます。

すると容積率オーバーとなり旅館業許可が取れません

容積率緩和制度の影響

このように容積率の問題で民泊ビジネスができない状況から、2016年3月、国土交通省は民泊の容積率の緩和することを決めました。

これにより民泊用マンションの容積率は1.5倍以下で、プラス300%を上限とすることができるようになりました。

容積率の問題が緩和されたように見えますが、ここからが重要です。

この容積率緩和の決定は各地方自治体の判断となっているのです。全国共通ではありません

実際、民泊に関しては自治体によって温度差があります。あまり積極的でない地域であれば、こうした緩和はなされていません。

事前にチェックが必要です。

旅館業法についてより詳しく知りたい人は以下の記事で詳しく述べていますので参考にしてみてくださいね。

関連記事民泊するなら旅館業法をマスターしよう!営業スタイル4種類比較

2018.04.16

6. 民泊しても許される!?特区民泊とは?

国は民泊の推進を国家戦略の一つとして推進し、「特区民泊(民泊特別地域)」をつくりました。

これによると、都道府県知事(保健所)の認定により、旅館業法の適用が除外されて民泊事業ができるようになりました。

但し要件があります。たとえば、

  • 宿泊日数は2泊3日から9泊10日の範囲内において、自治体の定める期間以上
  • 近隣住民にたいして適切な説明等の調整
  • 滞在者名簿の備え付け
  • 一居室の床面積は原則25㎡以上

などがあります。

また特区民泊が認められている地域(国家戦略特別区域)は現在10か所です。(平成29年10月現在)

  1. 秋田県仙北市
  2. 宮城県仙台市
  3. 新潟県新潟市
  4. 東京圏(東京都・神奈川県・千葉市・成田市)
  5. 愛知県
  6. 関西圏(大阪府・兵庫県・京都府)
  7. 兵庫県養父市
  8. 広島県今治市
  9. 福岡県福岡市・北九州市
  10. 沖縄県

「民泊特別地域」エリア比較

一部の自治体の特区民泊の制度を比較してみました。

東京都大田区
2017年11月10日現在
大阪府(一部)
2017年10月31日現在
大阪市
2017年10月19日現在
北九州市
2017年11月10日現在
新潟市
2017年11月現在
最低宿泊日数 6泊7日 2泊3日 2泊3日 2泊3日 2泊3日
現在の認定施設数 47施設 6施設 287施設 1施設 0施設
認定居室数 217居室 12居室 740~800居室
こちらPDFよりご確認ください
1部屋(一軒家5LDK) 0部屋
滞在実績(外国人) 0人
民泊受付開始 2016年1月29日 2016年4月1日 2016年10月31日 2017年1月30日  –

詳しくは内閣府のホームページを参照してください。

7. 民泊の法律と自治体の条例を確認してから民泊を始めよう

民泊ブームが起こったころには法律がなかったので、旅館業法の適用となりました。しかしこれでは違法民泊が横行し、大きな社会問題にまで発展していきました。

現在、ようやく法整備が整ってきました。国も国家戦略として民泊ビジネスを後押ししています。

民泊ビジネスも今後さらに発展していくと思われます。

法律の制定によって、民泊ビジネスの事業者は業務にあたっての義務が明確に示されました。

法律を遵守し、事業者として自覚をもって責任をもって運営にあたらねければなりません

民泊ビジネスの鍵は、地方自治体の条例にもあります。民泊に積極的な自治体とそうでない自治体でかなりの温度差があるようです。

これから民泊を始めようとする場合は、積極的な自治体を探してみましょう。

民泊に関する法整備は今後まだまだ進んでいくと思われます。

民泊を成功させるには法律をしっかり理解して、地域社会と共存できるようなビジネスを進めていくことです。ぜひ民泊ビジネスを成功させましょう。

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