アパート購入は新築と中古どちらがいい？購入時に気を付けたい3つのポイントを紹介！

アパートを購入する際に新築か中古か迷うことがあると思います。

だからこそ、その疑問を解消するためにそれぞれのメリットデメリットを知った上で吟味する必要があります。

そしてアパート経営は難しくてリスクが高いと言われることが多いですが、 買ってから後悔しないように買う前にしっかりと準備さえすればリスクは回避することができるのです。

今回は失敗した人の例を元に、アパートの購入時に気を付けたいポイントを解説します。

1. 投資のためにアパートを購入するなら新築と中古どちら良いのか？

1-1. 不動産投資は長期間かけてするものである

アパートやマンションを購入する際はローンを組むことが多いです。不動産投資の主な目的としては月々の家賃収入を得ることと最終的に物件を売って売却益を出すことです。

そのため何年、何十年の長期投資が前提条件となってきます。株やFXとは異なり、明日すぐに売れることはありません。その一方で、物件によっては短期で売買するものも存在します。

しかしこれも5～7年ほどであり、短期売買になりやすいのは主に買い値と売値が大きく変わらない物件です。

長期投資に向いているアパート

代表的なのは、「土地評価が高い物件」「新築のRC造」などが該当します。

特徴は、次の買い手もローンを組みやすいため、購入時の金額とそれほど変わらない値段で売れるので短期投資に向いています。

逆に長期投資に向いているのは、「新築の木造アパート」です。木造の新築アパートは、確実に買うときよりも売る時の方が値段が下がります。そのため、投資期間中の家賃収入で自己資金を回収することが必要です。

数年で売るよりも保有期間中の家賃収入で、購入物件の金額を上回るまで保有することが多いため必然的に長期で保有することになります。

1-2. 中古アパートのメリット

新築に比べて取得価格が安い

これが中古物件の最大のメリットと言えます。

同じような面積や条件の場合ですと新築よりも中古の方が価格が安く買うことが出来ます。築年数によって異なりますが、物件によっては新築の半値近いものも存在します。

また取得価格が安いということは、ローンを組んだ場合にローン完済期間が新築よりも早いので、早めに黒字転換することができます。

利回りが高く、新築に比べ物件数が多い

利回りは、不動産の収益を表す数字で、物件を見極める時に使います。

主に使う指標は表面利回りと言う指標で、次の通りの式で表されます。

表面利回り＝年間収入÷物件価格×100

中古は新築のアパートよりも取得価格が安いため必然的に利回りは高くなる傾向があります。

仮に400万の年間収入がある場合では、新築5,000万と中古3,000万の物件があると仮定した場合では約5％程度の利回りの差が計算上でてきます。

長期に運用することを前提に考えるならば、その収益差も広がってきます。

また中古物件は新築に比べて市場に出回っている量が圧倒的に多いです。中には利回り20％などの物件も珍しくはありません。

1-3. 中古アパートのデメリット

リフォームや大規模修繕のリスクがある

中古物件は、その物件状況にかなり左右されます。というのもアパート購入をする際に築浅物件もあれば老朽化していて大規模な修繕が必須な物件もあります。

中古で購入する場合は、まず修繕が必須であると考えた方がよいでしょう。

費用は、どの程度修繕するのかという問題もありますが、簡単に直す場合は数万円～大規模な修繕リフォームが必須の場合は数百万と幅が広いです。アパートを購入前に完成イメージを想定しそこから逆算していくといいでしょう。

利回りがいいから中古物件を購入したら大規模な修繕が必要になり、出費が重なり全く儲からないなども大いにあり得るので、リフォームや修繕のリスクは常に念頭に置いておく必要があります。

入居率が低くなりやすく空室のリスクがある

築年数が古い物件は、どうしても元の設備が古く、間取りやデザインも必然的に古くなってしまいます。そのためどうしても新しく部屋を借りたいと思う人にはマイナス要素として映ってしまうことがあります。

築年数が古い物件などは、通常の方法では満室にするのは至難の業と言えるでしょう。そこでリフォームを行うなどの方法が再び浮上します。それでももしかしたら満室にはならないかもしれません。そのリスクもある程度覚悟してアパートを購入することが重要です。

1-4. 新築アパートのメリット

入居率が比較的高く、長期間入居してくれる

新築のアパートは、完成したばかりなので間取りや設備が最新のものを導入していることが多く、入居者の目に留まるため賃貸市場でも人気が高く入居率も高くなる傾向があります。

リフォームなども当分は心配がないためランニングコストが一時的に抑えられることも魅力です。

また融資を行う銀行側も新築のアパートを建設する時の方が、比較的にリスクが低いと判断し融資の条件も通りやすく、建設に関しても新築を計画する業者に任せれば質の良い仕上がりになるというメリットとも存在します。

そして、新築で入居してくれた方は新生活の拠点に選ぶことも多く、安定した家賃収入が得られることもメリットと言えるでしょう。

大規模修繕が突発的に起こるなどのリスクが低い

中古物件に関しては、大規模な修繕計画がアパート購入前には必要ですが、新築の場合はその心配が必要ありません。

15年間は地震などの天災が起らない限りはアパートは問題なく、突発的な費用は発生しないでしょう。長期的に考える場合は初期費用は多少かかりますがメリットも大きいでしょう。

1-5. 新築アパートのデメリット

中古に比べて物件価格が高い

中古物件に比べて新築物件は、購入価格が高くなるため、ローンを組んで購入する際には必然的にローンの返済額も大きくなります。

そうなった際に手元の現金と空室率について注意が必要です。

空室が何らかの場合で続く期間があった際にローンの返済計画が常に満室を前提とした計画ならば、最悪ローンの支払いを滞納する可能性も浮上してきます。

最悪の状態を回避するためにも無理のない返済計画かつ最悪の状態が起った際のプランを考えておく必要があります。

稼働までに時間がかかる

新築の場合は、出来てすぐに売りに出されていることは少なく、まずは土地を仕入れてから建設を始めることが一般的です。

このような場合に建設には最低でも半年はかかるため、本格的に稼働する場合には用地確保から9か月～1年程度を見込む必要が出てきます。

また、新築の需要は一定数ありますが、5年以上経過すると他の新築物件が建つこともあり、家賃の下落が始まります。

新築の場合は建設してから15年が一番価格が下落すると言われており、中古な場合は残債が減るので、最終的な売却益が積み増しされて行きます。

一方で新築は、家賃下落が伴うため残債が減ってもその分だけ家賃収入が減っている可能性が存在します。

2. 中古物件を購入する時に気を付けておきたい3つのポイント

①物件価格とは別にリフォーム代や修繕費用を入れて計算しておく

中古で物件を買う場合は確実にリフォームが必要になってきます。

不動産会社と関係があるところにそのまま任せるもいいのですが、フラットな目線も必要です。

リフォーム費用の見積もりをとるなど、第三者視点で費用を捻出するといいです。多くの場合は、内装だけではなく外壁も含めた全体的なリフォームが必要となってきます。リフォーム済みの物件はすでにリフォームが完了しているものです。

リフォーム済みの物件もありますが、結局リフォームを一部する羽目になるかもしれないと始めから見込んでおくのが吉と言えるでしょう

②家賃は適正に設定する必要がある

投資として不動産を購入する場合には、メインの収入源は家賃収入になるわけですから、年間の収入金額を知る必要があります。

家賃収入がいくらあるかによってもローンを組む場合に差が出てくるため、収入の基礎である想定賃料を正しく把握しておく必要があります。

 

では、想定賃料を把握するためには、どのようにしたらよいのでしょうか？

それは購入を検討している物件の種変の不動産屋に出向き、購入している物件がいくら程度で貸し出せるか直接聞くことです。

その時に不動産屋側は多少高めの数字を提示してくるかもしれませんが、中古物件は築年数が下がるほど賃料が下がる傾向があり、同じ賃料のまま30年貸し出せることはあまりないためです。

そこで、不動産屋を回る際には、1店舗ではなく3店舗以上は周ることが肝心で、「該当物件の周辺」や最寄り駅の数店舗を周り、しっかりと比較検討をすることが大切です。

その中で、将来的に賃料が下がることを考慮して最大値ではなく最小値を参考にして賃料を決定しましょう。

③物件を取得した後の維持費等の費用や、税金について考えておく

物件を晴れて取得してそれだけでは終わらないのが不動産投資です。

物件を取得した際にも様々な費用や税金が発生してきます。物件を購入し終わって即発生する不動産会社への「仲介手数料」は、購入時に発生するのであまり忘れるということはありません。

しかし、仲介手数料以外にも必要な費用は数多くあり、代表的なものは「固定資産税」「不動産取得税」他にも修繕費の積立金や家賃収入により上昇した所得税や住民税にも注意が必要です。

表面利回りだけを重視すると毎年のように修繕をすることになり、結果的に空室期間が長く続くなどもあり得ます。そうならないためにも利回りだけを重視するのではなく、維持費や税金についてもしっかりと考えておく必要があるでしょう。

とくに取得して1年目は「不動産取得税」がかかってきますので、資金をショートさせないことが肝心です。

3. アパートを購入する上でリスクも頭に入れておく必要がある

アパート経営は他の投資と異なり、始める前にかなり大きな負担があります。ここまでで不動産投資はリスクが高く危険な投資と思っていませんか？

確かに不動産投資は、リスクも処理手続きも多いですが、それは物件を正確に管理しておらず、人任せにしていることが多いためです。逆に言えば自分からアパート経営に対してリスクを知り事前に対策を行えば成功するのです。

代表的なリスクとしては、資金面・空室・事故や災害の外的リスクです。

特に資金や空室は、事前に対策を確実に打てるので大きな問題にもなりにくいですが、事故や災害などは自力では防ぐことはできません。だからこそ、保険に加入し事前の対策が必須となるでしょう。

そのような災害に対応するためにまず、アパートの購入前に該当地域の過去の災害状況や地盤の安定度、水害が来ないかなども確認しましょう。確かめた上で保険に入り火災などにもしっかりと準備をすることが大切です。

そして余計なリスクを増やさないためにも入居希望の人には目を配る必要があります。不動産会社に任せきりではなく自分自身の足で動くことがアパートを購入する際には何よりも大切になり、それこそがリスク回避の近道です。

では、なぜアパート経営に失敗する方が実際には多いのでしょうか？その理由を次にご説明します。

4. アパート投資で失敗する人が多い理由とは？

4-1. アパートを購入すれば勝手に収入が入ると思っている

アパートは購入してすぐに収益を上げてくれるか言われると残念ながらそううまくは行きません。何も手を加えない場合は何年たっても空室になることもあるかもしれません。

特に今は、郊外は供給過多、都心部でも徐々に供給過多になりつつあるため購入後放置しているだけでは、収入の確保は厳しいでしょう。

空室リスクはアパート経営の天敵です。

最も避けるべきリスクと言えるため、そのリスクを回避するためには、まず物件が魅力的か自分だったら即入居したいと思えるような物件の内装や見せ方などの工夫、駅やバス停からのアクセス、ターミナル駅までの最寄り駅の距離など総合的な戦略がアパート購入前に必要になります。

空室があるということは、その部屋の分だけ収入が入らないということです。

家賃収入がない状態でも収支が赤字にならないように注意して空室をすぐに埋めて貰えるように不動産会社に協力してもらうことも大切です。

4-2. 利回りばかりを重視して物件を購入してしまう

次に失敗として多いのが、利回りを重視しすぎてしまう事です。

利回りとは、投資額に対してリターン（収益）がどのくらいあるかを示す尺度のことで、株や債券を含め投資に一般的に使われています。

不動産の場合の利回りは2種類あり主に使われるのは表面利回りです。

計算方法は以下の通りです。

表面利回り＝年間収入÷物件価格×100

この利回りが高いほど収益が高く、物件を安く購入できるということです。中古でアパートを購入する場合は利回り20％の物件などもよく見かけます。

これらがすべてが表示通りの利回りになるわけでは無く、リフォームがかなり必要になることや築年数が古く中々入居者が決まらないなどもあります。

このように中古においても条件がかなり異なり、表面利回りは参考程度に留めるといいでしょう。物件の実態を表すのは実質利回りです。

計算方法は以下に通りです。

実質利回り＝（年間収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100

不動産は利回りがすべてでは無く、ランニングコスト（維持に必要な支出）も物件の築年数によって異なります。実質利回りは瞬間的なものですが、アパートを購入する前には非常に役に立ちます。

表面利回りだけでなく、実質利回りも計算しておくことで、こんなはずではとならないようにしましょう。

4-3. 知らない土地で周辺の情報も持たないままアパートを購入してしまう

ネットを介せば、今ではどこの物件あるいは世界の物件も購入することが出来ます。

ネット上の情報だけで購入したアパートが自分の住居の近くならばそこまで問題ではありませんが、自分の住居から遠い場合はアパート経営が失敗する確率が上昇します。

条件を満たしても周辺環境や入居率が分からないことも多いですし、何か問題があった際に自分自身で確認をとることが難しいのです。

投資条件を満たしてもそのようなロケーションを無視してしまうと失敗することが多いのです。

4-4. アパートの管理をいいかげんにしてしまう

アパート管理において手早く利回りを上げる方法は、管理費を削ることです。

この管理業務のランニングコストが重いと感じ、自分自身で管理業をやるというアパート購入者も少なくありません。

実際に仲介会社に依頼した場合は物件にもよりますが、家賃収入の5～8％程度が管理の相場となっています。確かにこれだけ聞くとこのコストを自分自身で行うことで下げられるのではと思うかもしれません。

しかし、アパートの管理業務は多岐にわたり、少し対応が遅れた場合はすぐに入居者は他へ移ることがあります。掃除などは、自分でできるかもしれませんが、副業として始める場合はそうもいきません。

何かあった際に対応ができないこともあるでしょう。入居者からのクレームなどに対応が遅れると最終的には空室リスクが発生し結果として自分の収入を大幅に減らしてしまうことになりかねないのです。

4-5. 赤字経営による節税目的のアパート経営

「アパート購入は赤字経営でも節税対策になる」と確かによく見かけます。

しかし実際は、残念ながらそうでもありません。確かに不動産収入で赤字を出すことが出来れば、その部分に対応した税金は節税をすることが出来ます。

税金を計算する際には、給料の収入と副業の収入を合算して収めるべき税金を決めるというルールがあるためです。そのため赤字を出せば、節税をすることは可能です。

しかし、そのような考えで不動産投資を始めた場合は、物件選びも本筋から外れることになりますし、この節税効果自体も必ずしも続くわけでもありません。そして何よりも空室リスク対策を怠れば、必然的に苦しくなります。そして資金面も大きく関わってきます。

アパートを購入した後のランニングコストは赤字でも黒字でも同じ程度発生します。

そうなった時に節税目的では、資金が枯渇し最終的に帳簿上は問題なくとも現金がなくなり資金ショートするという最悪の事態になりかねないのです。だからこそ長期視点で見るとアパートは収入を増やすために購入するのです。

5. アパートを購入するときは計画を立てて無理の無い投資をしよう！

ここまでアパートを購入する際の注意点、新築・中古それぞれのメリット・デメリット、そして失敗しやすいアパートの購入を実例を挙げて解説しました。

アパートの購入は、長期的な視点で見る必要のある投資です。

簡単な投資とは言い難いですが、しっかりと準備をして知識を蓄え行動を起こせれば、収益の残る魅力的な投資の一つとなります。

最も大切なことは、入居者に対して快適で安全なアパートを提供できるか、そして自分が無理しない投資で実現できるかが重要となってきます。

この2つが達成できれば、問題なくアパートを購入でき、運営し収益を得ることができるでしょう。

 

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