大阪で投資物件を探すならこの業者|物件の取得先が成功を左右する!?

今回は、大阪で投資物件を探す・探している人にお得な情報をまとめました。

大阪には、107件の不動産会社があります。一棟に強い投資会社・区分だけを取り扱う会社・買取再販をおこなう会社など、様々です。

2017年時点で、大阪は外国人観光客が多い」「不動産価格の高騰と言う状況です。

以上の2つから言える事は、「民泊がしやすい」「物件価格が高騰している今、物件を売ればキャピタルゲインが望める」メリットがあります。

このポイントを踏まえたうえで、どのようにして物件を取得し仲介する業者を選定していくのか見ていきましょう。

1. 投資物件は2種類!区分・一棟の特徴

投資物件の種類には、区分・一棟の2種類があります。

また、建物の構造により減価償却の効く耐用年数が異なります。あなたの探している物件、またはこれから探す物件を選定するにはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょう。

一棟のメリット・デメリット

一棟マンションは、購入価格が区分より高めになります。そのため、購入できる層が限られてしまう物件もあります。住居数が多いため、満室状態であれば月に50万円の家賃収入は夢の話ではないです。ただ、空室が続くと損失も大きくなるのが一棟の特徴です。

一棟は主に、RCの構造が多いです。RCの構造は、耐用年数が47年です。

不動産投資中級~上級者向け

区分のメリット・デメリット

区分ワンルームマンションは、購入価格が一棟より安くなります。そのため、蓄えが無い方でもレバレッジ効果を活用した投資が可能です。区分には単身向けの部屋が多いですが、ファミリー向けの部屋もあります。また、1室所有の場合だと、家賃収入だけで生活する事が難しいです。

区分は主に、鉄骨造とRC造が多いです。鉄骨造の耐用年数は34年です。

不動産投資初心者向け

アパートのメリット・デメリット

一棟アパートは、購入価格が高めになります。相続税対策に向いていて、売却してからも土地を有効活用できるメリットがあります。また、賃貸併用が可能です。

アパート経営で暮らしているオーナー様は多く、現在では幅広い経営戦略でアパートの入居者を集めている人の特集を目にします。投資ではなく事業としての経営能力が問われます。

アパートは主に、木造が多いです。木造の耐用年数は、22年です。

不動産投資上級者向け

基礎:民泊と言う投資戦略とは?

2017年6月9日に、民泊法案が可決されました。執行は来年の春ですが、もともと大阪は民泊の特別区でした。主に民泊は、マンションを貸出ホテルに似た設備を提供することで、外国人観光客から宿泊料を得るというシステムです。

民泊を視野に入れた投資物件を購入することで、経営の幅が広がります。

基礎:シェアハウスと言う投資戦略とは?

同じ住居スペースに複数の入居者が暮らすため、トラブルや管理費用がかかります。しかし、入居者が1人かけても空室が起こる心配はありません。

シェアハウスの特徴として、ワンルームタイプの部屋だと難しいので、ファミリータイプのマンションかアパートを購入するのが、ニーズに沿っていると言えます。

2. 不動産投資に向いている大阪のエリア

エリアを制する者は不動産投資を制する」と言っていいほど、物件を選定する際に重要なポイントとなります。

2-1. 大阪の主要エリア

大阪は、外国人観光客・国内からの観光客も多いのが特徴です。主要エリアは梅田で、新たにホテルの開発や駅の再開発が進んでいます。梅田は「キタ」と呼ばれ、御堂筋を南へ向かう難波周辺を[ミナミ]と呼びます。

また、梅田には大学キャンパスが増加しているため学生が多く存在するエリアです。

主要エリアに適している物件は、マンションタイプが人気です。入居者が好む家賃相場・間取り・バストイレ別など、情報を把握しておくことで投資物件が選定しやすくなります。

幅広い層に適したエリアが梅田!

2-2. 駅から少し離れた需要のあるエリア

JR大阪駅・難波駅から乗り換え無しで行ける、「高槻市」や「南泉州」は生活がしやすく周辺環境が良いです。

駅から少し離れたエリアは、家賃の相場が主要エリアに比べて安い傾向にあります。物件を選定するうえで、利回りや空室率が気になるところではありますが、区によって環境や家賃の相場が異なるので要チェックです。

駅から少し離れたエリアでも、北区・中央区・西区・浪速区から選定すると、需要があるので空室を防げます。

幅広い層に適しています。ただ、学生や平均年収の人に適したエリアと言えます。

2-3. 公園の多いエリア

浪速区には公園が多いです。「塩草」「敷津西」周辺がオススメです。また、靭公園がある西区もオススメで、鶴見区も同様に、自然の多いエリアだと言えます。

幅広い層に適しています。特に、ファミリーに適していて富裕層の人が住むエリア

3. どこから投資物件や会社を検索するの?

あなたが購入したい物件は、必ずしも手に入るわけではありません。融資を受けるなら、初期費用や頭金を視野に入れた物件選びをしましょう。

投資物件を購入する際に必要なサイトの選び方

投資物件を検索するなら、ポータルサイトと地域密着型のサイト両方を活用すると便利です。また、物件を検索する方法として業者から仕入れてもらうという選択もあります。しかし、業者任せにせずあなた自身でも物件の情報は頭に入れておきましょう。そうする事で、選べる物件の幅が広がります。

不動産投資サイトについての詳しい記事です。合わせて読む事で、あなたがお得になる内容です。

関連記事[最新]札幌の利回りは低下?いま不動産投資先として有力なのか?

2017.06.30

セミナーの選び方

セミナーの種類は様々です。

  • 大阪を拠点とする会社のセミナー
  • アパート経営に強い会社のセミナー
  • 一棟に特化した会社のセミナー

など、あなたの投資プランに沿ったセミナーへ参加しましょう。主に、セミナーは無料で開かれていてほとんどの仲介業者はセミナーを開いています。

セミナーに関する詳しい記事です。合わせて読む事で、あなたがお得になる内容です。

関連記事全国版おすすめ不動産投資セミナー15選|評判がよく分かりやすいセミナーの選び方

2018.08.24

4. 大阪で投資物件をさがすならここ!実績のある不動産会社3選

不動産投資は1件目の物件が大切です。不動産投資を事業としてお考えの場合、末永くお付き合いできる会社を選択しましょう。

大阪には107件の不動産投資会社がある

清陽通商

一棟マンション・アパートに特化した清陽通商は、実績もあり自社で管理可能です。

https://www.shizen-net.co.jp/

日本エスリード

最大48ヶ月間の家賃保証が魅力の日本エスリードは、関西を中心とした東証一部上場企業です。

https://www.eslead.co.jp/

サントラスト

大阪・兵庫・京都の中古ワンルームマンションを中心に取り扱うサントラストは、物件価格が比較的安いため、若い世代の方でも購入可能です。

http://www.suntrust-inc.co.jp/

 

大阪の不動産仲介業者を選ぶ3つのポイント

取り扱う物件の質や、実績、サポート力など判断する基準はあなた次第です。

参考までに、選ばれ続けている会社がどのような評価を受けているのか把握しておくことで、トラブルを回避できます。

設備が良く駅から近い物件を取り扱っている(中古物件がなかなか出回らないほど人気)
実績があり、自社で管理する物件が多い
無理な勧誘をしない

5. エリア別の物件価格と家賃相場

大阪は地価公示額が上昇しています。今後開発された物件は、サラリーマン大家さんでは購入できない物件もあるでしょう。

更に、消費税が10%になった場合を考えると、今は購入すべきタイミング?と聞かれればYESと言える状態です。銀行からの融資も徐々に厳しくなっているので、滑り込みで購入する方が増えることと思います。

大阪主要部の物件価格

北区・西区・浪速区・中央区の、駅から10分以内の一棟マンションやアパート、区分ワンルームマンションは2744件あります。そこから、最低利回り8%以上で築年数が15年以内の物件だと6件に減ります。

今回は、この6件の購入価格を参考にしてみましょう。

区分ワンルームですと950万円~1600万円
一棟ですと6億8000万円
アパートに関しては、要件を満たす物件が出てきませんでした。

利回りだけでは判断する事ができないです。しかし、最低でも実質利回り5%あれば、経営が苦しくなるリスクが減ります。

大阪主要部の家賃相場

あなたの購入する物件から、いくらの家賃相場が見込めるのかを把握しておきましょう。不動産経営にかかわるランニングコストは、家賃収入から引かれるものです。

北区の家賃相場:1R6.38万円~3LDK19.08万円
西区の家賃相場:1R7.12万円~3LDK15.94万円
中央区の家賃相場:1R6.68万円~3LDK16.72万円
浪速区の家賃相場:1R5.98万円~3LDK13.54万円

入居者様が、この設備と周辺環境なら家賃を支払ってもいいと思える物件を見つけましょう。もちろん、オーナー様ご本人の目で確認しに行くことをオススメします。

6. 投資物件を大阪で探すなら

この記事で1つだけ覚えておいて損のない事があります。

それは、大阪に限らず投資物件を選ぶ際はエリアの情報を全て網羅する事です。

大阪で投資するメリットを感じたら、あなたの不動産投資はもう既にそこからがスタートです。

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