• ????????????????????

民泊可能物件を手軽に探せるサイト5選|民泊向き物件と注意点は知っておくべき

  • ????????????????????

不動産投資用に買った物件を民泊に利用しようと考えているそこのあなた!

少し待ってください。

民泊には「民泊可能物件」と「民泊不可能物件」があるのは知っていますか?

民泊新法が始まろうとしている今、違法民泊に関するニュースは毎日のように耳にしますが、

間違った物件選びをしているとあなたが違法民泊オーナーになってしまう….なんてことにもなりかねません。

 

今回は安全で合法的に民泊ビジネスを行うために、

民泊可能物件の定義と転貸可能物件のみを扱うおすすめサイトから、民泊向きの物件や注意点まで、民泊の物件に関するあれこれを網羅していきます。

1. 「民泊可能物件」とは?

民泊可能物件は一言で言うと「転貸できる物件」のことです。つまり転貸可能物件=民泊可能物件です。

転貸は違法ではなく、「サブリース」…つまり又貸しの会社も普及しているほどです。オーナーの許可さえ受けていれば普通に転貸することができるのです。

民泊は「転貸」に含まれるのでもちろんオーナーの許可が必要になります。

 

しかし、一般の住居用物件だと、契約書内に「転貸不可」という項目が盛り込まれていることが多々あります。

そのような物件で「バレないだろう」と民泊をすると近所の人・オーナー・管理会社に気づかれた時点で管理会社から強制解約されたり、撤退を余儀なくされます。

堂々と安心して民泊ビジネスをするために、民泊可能物件を探し出す必要があります。

2. 民泊可能物件の探し方|おすすめポータルサイト4選

では、合法で民泊ビジネスをする際に、民泊可能物件はどのように探せば良いのでしょうか?

普通の物件探しと同じように

  • 不動産会社や民泊専門会社に直接問い合わせる
  • 民泊物件のサイトで探す

といった方法があります。今回は民泊可能物件が見つかるおすすめのポータルサイトを5つご紹介します。

※物件数は2018年4月に調査したものです。

①民泊物件.com

民泊可能物件を手軽に探せるサイト5選|民泊向き物件と注意点は知っておくべき

https://minpaku-bukken.com/

国内最大級の民泊可能物件(転貸可能物件)のみが掲載されているサイトです。

民泊経営時の想定収入・適性宿泊料金・稼働率が一目で分かります。

他にも無料会員登録で非公開物件情報、有料会員だと詳細住所が見られたり非公開物件が優先的に配信されるようなサービスもあります。

物件数は約300件。

②MINCOLLE(ミンコレ)

民泊可能物件を手軽に探せるサイト5選|民泊向き物件と注意点は知っておくべき

http://share.mousousakusen.com/minpaku/

シェアハウス向け物件のSHARECOLLEと民泊可能物件を集めたMINCOLLEが一体になった転貸可能物件の専門サイト。

住所とベッドルーム数を入力すると大体の収益額がわかる民泊シミュレーターもあります。

物件数は約800件。

③みんぱーく

民泊可能物件を手軽に探せるサイト5選|民泊向き物件と注意点は知っておくべき

http://min-paku.biz/property/minpark

東京都心の民泊可能物件を集めたサイト。

会員登録いらずで気になった物件に問い合わせることができます。

みんぱーくで紹介している物件は、似たような物件の収益実績をもとに予想収入が掲載されているので、運営後とのギャップがあまりありません。

物件数は約90件。

④booken.jp

民泊可能物件を手軽に探せるサイト5選|民泊向き物件と注意点は知っておくべき

http://min-paku.biz/property/booken

現在は主に札幌・東京・名古屋の物件を扱っているAirbnb可能物件を紹介しているサイト「ブッケン」。

内部写真が豊富で物件の様子がわかりやすくなっています。

Airbnb を運用したい人と、不動産を貸したいオーナーのマッチングサービスを行なっています。

物件数は約500件。

3. 民泊可能かつ民泊向きの物件を知ろう

民泊ビジネスを始める場合、すでに持っている物件を利用するか、あるいは新たに物件を購入することになるかと思います。

その場合、物件の特徴、周辺エリアの状況などを分析してみて下さい。それぞれの状況に応じたビジネスモデルが構築できるのではないかと思います。

運営スタイルに応じた物件を選びを心がけましょう。
民泊ではオリジナリティ溢れるアイディアも大切になってきますので、柔軟に計画してみて下さい。

3-1. 戸建て民泊(一軒家)

民泊は戸建てで行うのが最も向いているといわれています。条件を満たしていれば、旅行業法の許可をとることも可能になります。

但し以下の2点には注意しましょう。

①建築基準法に違反していないか

新築で建設された物件は問題ありませんが、少し古い建物になると現行の建築基準法に適合せず、既存不適格建造物となる可能性があります。

建築基準法は時代の変遷とともに常に変わっています。地震、防災関係の基準は年々厳しくなっている傾向があります。新しく改正された項目が古い建物だと適合せず、不適格と認定されることがあるので、要注意。

②隣の家との距離が近すぎないか

戸建ての場合、特に新興住宅地のような団地であると注意が必要です。隣の家との距離が比較的近い場合が多いので、そうなると騒音などで迷惑をかけることになって、思わぬご近所トラブルになりかねません。

実際に、民泊について好意的でない人も多くいらっしゃるので、近隣住宅への説明や配慮が必要となる場合があります。

3-2. マンションなど一棟民泊

マンション丸ごと一棟を民泊に利用できるのはメリットが大きいです。

もしマンションの一室だけ民泊に利用すると、ご近所への配慮が必要になりますが、マンション一棟民泊利用にできれば、そうした心配はなくなりそうです。

しかしマンション一棟を宿泊施設としての旅館業に変更するとなると、建物の用途変更をする必要があります。そこで容積率の問題で引っ掛かかる可能性があります。

住居用のマンションとの容積率は、ホテルや旅館の宿泊施設の容積率を超過しているので、建物の用途変更ができないことが多いです。

近年の民泊の増加に伴い、こちらも規制緩和が進んではいますが、各自治体が判断するのでそれぞれ確認しなければなりません。

3-3. マンション一室民泊(管理規約に注意)

マンションの一室を民泊に利用するのは、一番手っ取り早い方法です。

しかし、マンションは共同住宅なのでご近所への配慮が必要です。

民泊は広まってきたとはいえ、まだその歴史が浅く、中にはあまり好意的でない人も実際に多くいます。

そんな中でもし民泊利用者が騒音トラブルなどを起こしてしまうと、一気にご近所の不満が爆発してトラブルになりかねません。

また、マンションにはそれぞれ管理規約があります。
もし管理規約に住居以外の使用を禁止するという文言が記載されていれば民泊ができないので注意が必要です。

4. 民泊可能物件の注意点と入手方法

民泊は物件ありきです。物件がないと始まらないので、物件探しからスタート。個別に注意すべき点、そして共通して注意する点があるので確認しましょう。

4-1. すでに物件を持っている場合(所有物件)

すでに民泊に利用する物件を持っている場合は、物件の用途地域を確認しましょう。

もし宿泊施設の営業ができる地域であれば旅館業民泊、できない地域なら民泊新法で営業しましょう。

4-2. 民泊を始めるために物件を購入予定の場合(購入物件)

これから物件を購入する方は、まず戸建てかマンションかを決めましょう。

どちらを選ぶかによって、ビジネススタイルが変わってきます。

それから、物件の用途地域を自治体で確認して下さい。旅館業民泊か民泊新法かを選ぶことになります。

4-3. 物件を借りて転貸で始める場合(転貸物件)

物件を借りて転貸する場合は、まずオーナーの承諾を得る必要があります。

簡単には許可が得られないかもしれませんが、いろいろな条件を提示しながら交渉にあたってみて下さい。

5. 「民泊物件が適正か?」を調べる4つのポイント

民泊を始めようと考えている物件が民泊可能物件でも、そもそも「旅館業法」の許可を得られない地域である可能性があります。

また、地域の条件を満たしていても、物件自体の広さ・民泊をしようと考えているマンション自体の管理規約に「民泊禁止」を提起しているなどがあります。

備えあれば患いなし。始める前にチェックしましょう。

①用途地域を理解する

まずは「用途地域」(都市計画法)です。この「用途地域」は日常生活を普通に送るためにとても大切なのです。

例えば、住宅密集地の真ん中に工場ができたら?騒音・悪臭が発生し、周囲の住民の健康を害するなど住環境が悪くなることが容易に想像できます。

また、小学校の目の前に風俗店ができたら?子供たちに悪影響が出るでしょう。

用途の違う建物が無茶苦茶に建設されないために、建てられる建物の用途を地域ごとに用途を決めているのです。

用途地域一覧表(ホテル・旅館のみ)

では、「旅館業法」を利用して民泊できる用途地域はどこなのでしょう?簡易表で確認してみてください。

ちなみに、用途地域の調べ方は東京23区なら各区のHPにPDFがある場合が多いです。もしくは不動産屋に聞いてみてくださいね。

ホテル・旅館(OKな用途地域 用途制限の概要
※第一種住居地域 住居の環境を守る地域。
事務所・ホテルOK(※3,000㎡まで)
第二種住居地域 主に住環境を守るための地域。
店舗・事務所・ホテル・カラオケなどOK
準住居地域 道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住環境を保護するための地域。
近隣商業地域 周りの住民が日用品の買い物などをする地域。
住宅・店舗・小規模な工場OK
商業地域 銀行・映画館・飲食店・百貨店などが集まる地域。
住宅・小規模な工場OK
準工業地域 主に軽工業の向上やサービス施設等が立地する地域。
危険性・環境悪化が大きい工場以外は、ほとんどOK

 

ホテル・旅館(NGな用途地域) 用途制限の概要
第一種低層住居専用地域 低層住宅のための地域。
小規模なお店・事務所兼住宅・小中学校が建設できる。
第二種低層住居専用地域 主に低層住宅のための地域。
小中学校・150㎡までのお店が建設できる。
第一種中高層住居専用地域 中高層住宅のための地域。
病院・大学・500㎡までの一定のお店など建設できる。
第二種中高層住居専用地域 主に中高層住宅のための地域。
病院・大学・1,500㎡までの一定のお店・事務所など利便施設が建設できる。
工業地域 どんな工場でもたてられる地域。
住宅は立てられるが、学校・病院・ホテルはNG
工業専用地域 工場のための地域。
どんな工場でも立てられるが、住宅・お店・学校・病院・ホテルなどNG

詳しく知りたい方は、以下のPDFをご覧ください。

用途地域内の建築物の用途制限一覧 http://www.city.yamato.lg.jp/web/content/000011880.pdf

上記の表でも分かるように12種類ある用途地域の中で「旅館業」などができる地域は6つです。

現在、合法で民泊をするには(民泊特区を除いて)「簡易宿所営業」が必要となります。ですので「旅館業」などが営業できる地域であることが条件となります。

ですが「民泊」とは本来「住居として使用している建物を宿泊者に提供する」という意味があります。そして、住居専用地域の建物で民泊をしたい!という需要は多くあります。

このような需要があるのに、現在の「旅館業」などでは、用途制限されてしまうエリアでの民泊は違法となってしまいます。

「用途地域の建築物用途制限」は合法民泊ビジネスを妨げる要因となっています。

民泊新法の施行により「用途地域の建築物用途制限」は解消されますが、代わりに「180日の営業日数制限」が課せられます。

民泊をビジネスとして考えると、どちらの許可を取って始めるかという部分は収益にかかわる重要な項目となるでしょう。

例外!住宅専用地域でも許可が取れる「特別用途地区」

まず、特別用途地区の定義を見てみましょう。

「用途地域内の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定める地区」(第9条13項)

ということは、上記で解説した用途地域に指定されたところに「重ねて指定」されるものが「特別用途地区」です。なので「特別用途地区」が単体で存在することはあり得ません。

一般的に、特別用途地区は用途地域の制限を緩和・強化することが目的となります。

具体的な制限内容に関しては地方公共団体の条例で定められます。

民泊が影響してくる部分としては

  • 制限緩和の場合→旅館業適用外の地域でもホテル・旅館の建設が可能(民泊可能)
  • 制限強化の場合→旅館業法適用の地域でも条例により制限されている(民泊不可)

この「特別用途地区」によって条例で用途地域の制限は変化する。ということになります。

旅館業等が適用外の用途地域でも、調べてみると合法民泊可能!なんてこともあるのです。

②管理規約に「民泊禁止」と記載がないか?(マンション1室の場合)

管理規約とは、共用部分の使用方法や理事会の権限・義務といったマンションの管理組合運営で必要な項目を決定する「マンションにおけるルール」です。

 

国土交通省は2015年12月12日の会見で「専有部分を自らの住宅として使用するものとし、ほかの用途に供してはならない。」と記載された管理規約のあるマンションで民泊をする場合は「管理規約の改正が必要になる」と発言しています。

つまり、管理規約に専有部分は住宅以外の使用を認めないという規約があれば、いくら国の法令で民泊の要件を満たしても民泊はできません。

よってマンションで民泊を行う場合は、管理規約が最大の壁となることを覚えておいて下さい。

もし、どちらの記載もない場合は、きちんとオーナーに確認を取るようにしましょう。

③容積率を知っておく(一棟マンションの場合)

容積率とは、建築物の延べ床面積(各階の床面積の合計)の敷地面積に対する割合のことです。

計算方法は上記の図をご覧ください。

この「容積率」は先ほど説明した「用途地域」とも関係があります。

もし「容積率の制限」がない場合、土地の所有者は安全性の確保ができるギリギリの高さまで、建物を建てる可能性があります。(例えば超高層マンションなど)
そのような建物が両隣にできたら、いくら用途が住宅であったとしても、挟まれた家は日が当たらず、圧迫感のある生活を強いられてしまいます。

このような理不尽なことが起こらないように、容積率を制限しているのです。

これが、どのように民泊と関係してくるかというと

マンションの容積率の特例があるからなのです。

マンションなど共同住宅の容積率を割り出す場合は「共有部分」は延べ床面積から除外する。という特例があるのです。

延べ床面積に含まれない「共有部分」

  • 廊下
  • 階段
  • エントランスホール
  • エレベーターホール(エレベーター自体は算入)
  • バルコニー(2m超の部分は容積率に算入)
    (バルコニーは避難経路として使われる可能性があるので共有部分となります)

この「特例(容積率の優遇)」は住宅のみに適用されます。容積率に含まれない部分があるということは、住宅用マンションは、容積率制限のあるエリアでも、商業用の建物より大きな容積率の建物を建てることができるのです。

関連記事知らないと違法建築に?!重要な容積率と建ぺい率の目的・役割を徹底解説

2017.10.23

④各自治体の条例をチェックしておく

民泊に関する条例は各自治体ごとに、それぞれの地域性に合わせた条例となっています。

また、国は国家戦略特別区域を特定しました。

この地域では民泊の規制緩和を大幅に進め、地域活性化を目指しています。

さらに全ての特区ではありませんが「民泊条例」の制定が進み、民泊サービスが提供しやすくなっています。

6. 民泊可能物件選びは民泊ビジネスの成否を分ける

日本では2020年東京オリンピックへ向けて、外国人観光客の迎え入れに民泊利用が大きな役目を果たすと期待されています。

国は民泊に関して規制緩和へ動いていますが、一方でマンション管理組合などによる規制強化も進んでいるという相反する現象が起こっているのも事実です。

まずはどこで合法的に民泊をするかという民泊可能物件選びが民泊で成功するか否かの鍵となりそうです。

 

良い物件を選び、しっかりしたビジネスモデルが確立できれば、民泊事業はきっと成功できます。周囲に理解を得られるようなホストを目指しましょう。

関連記事2018年からの民泊ビジネスを決定する法律と3種類の投資スタイル

2018.04.10

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

ミライモの記事を毎日チェック!

お得な不動産情報を優先的にご案内 CLUB ASIS
0から始まるセミナー
ASIS株式会社
E−bookダウンロード

無料でE-BOOKをダウンロード

初めての不動産投資入門

  
E-BOOKをダウンロードする