不動産の贈与税はいくらかかる？｜特例制度を活かして節税する方法

生前贈与を考えるときに、まず知りたいのは納めなければならない贈与税の額でしょう。

おおよその金額がつかめないと節税対策のやり方も分かりません。しかし、実際に計算してみると、贈与税の額は思いのほか大きくなります。

 

はたして、贈与税で節税対策はあるのでしょうか？

実は、贈与税には、さまざまな特例があります。

つまり、特例に該当すれば納める贈与税の額がかなり安くなるのです。贈与税の特例を上手く活用することが節税対策に結びつくといえます。

今回は、不動産を贈与するときの贈与税の計算方法と、贈与税が安くなる特例をご紹介します。

特例を知ることが生前贈与による節税効果のポイントになるので、しっかり確認してくださいね。

1. 不動産による贈与税がかかるか、かからないかの基準とは？

不動産に贈与税がかかるときとは、どのような場合でしょうか？

まず、贈与税がかかる基準をご紹介します。さらに、基準に該当しても贈与税がかからないケースがあるのです。

1-1. 贈与税がかかる基準について

不動産をもらったときに贈与税がかかるかどうかの基準は、もらった相手によります。

贈与税はもらった相手が個人の場合に課税されるのです。もらった相手が法人の場合は贈与税ではなく所得税が課税されます。

1-2. 土地の贈与税がかからない場合はどんな時？

親から無償で土地の一部をもらった場合には、贈与税はかかりません。

たとえば、親の所有する土地に子どもが家を建てることがありますね。この場合、地代を支払うようなことはないのが一般的でしょう。

本来、土地を貸せば地代が発生します。

しかし、地代を支払わずに使用することを「使用貸借」といいます。使用貸借であれば、いずれ土地を返すという前提であれば贈与税はかかりません。

1-3. 土地の贈与税がかかる場合はどんな時？

親が地主から借地して家を建てていたところ、その土地を子どもが地主から購入したとしましょう。この場合、親が地主に代わって子供に地代を支払えばよいのですが、支払わないと子から親への贈与があったとされます。

しかし、土地の所有者が地主から子供に変わっても、親が引き続き借地権者であることを「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」に記載し、子供の住所地の税務署長に提出することで贈与と扱われなくなります。

2. 不動産の生前贈与にはどんなメリットやデメリットがあるのか？

生前贈与をしたからといって、必ずしも得をするとは限りません。

贈与する人の考え方や贈与するモノの価値により損得は異なります。そこで、贈与についての一般的なメリットとデメリットをご紹介しましょう。

2-1. 不動産の生前贈与によるメリット

• あらかじめ贈与することで相続財産を減少させることができる
• 生前なので贈与する相手を特定することができる
• 贈与までにそれほど時間がかからない

2-2. 不動産の生前贈与によるデメリット

• 相続税よりも贈与税のほうの税率が高いため高額な支払いが必要になることがある
• 費用として不動産種税や登録免許税などが必要になる

3. 不動産の生前贈与を行う手順について

不動産を生前贈与するほうにメリットがあると判断すれば、さっそく手続に入りましょう。具体的には次のような準備が必要です。

3-1. 贈与に必要な書類を準備する

贈与に必要な書類

不動産の権利証（登記識別情報） 不動産の登記簿謄本 登記原因証明情報 贈与契約書 贈与する人の印鑑証明書 贈与される人の住民票 固定資産評価証明書 委任状（代理人に申請を委任している場合）

3-2. 生前贈与の申請書を準備する

不動産の生前贈与の申請書は、定まった様式があるわけではありません。

任意の様式に必要な情報が記載されていればかまわないのです。なお、法務局のホームページに申請者のひな形が掲載されているので参考にしてください。

（法務局ホームページ：http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html）

3-3. 生前贈与の申請書を法務局に提出する

必要な書類を揃えて、贈与する不動産の住所地を管轄する法務局に提出します。

提出後、1週間〜2週間で法務局より新しい権利証（登記識別情報）が発行されるので、これで不動産の生前贈与の完了です。

4. 不動産の生前贈与をするときにかかる税金・費用

不動産の生前贈与のデメリットとして「費用として不動産種税や登録免許税が必要になる」とありましたが、その内容を詳しく見ていきましょう。

①登録免許税

不動産を生前贈与するためには、法務局で名義変更をしなければなりません。

名義変更のための移転登記に必要な費用が登録免許税です。登録免許税の額は、固定資産税評価額の2％になります。

参照URL：国税庁・登録免許税の税額表

②不動産取得税

贈与により不動産を取得すれば、不動産取得税という都道府県税を支払わなければなりません。生前贈与により不動産の登記を変更すると、新しく不動産を取得した人に法務局から納税通知書が郵送されます。

納税する額は、住宅や土地については固定資産税評価額の3％です。ただし、宅地については固定資産税評価額が2分の1になる特例が適用されます。

参照URL：東京都主税局・不動産取得税の軽減措置について

③土地の価格が一定額を超えた場合は贈与税

贈与する土地の価格が贈与税の基礎控除額である110万円を超えると、超えた額に応じて計算された贈与税を支払わなければなりません。

計算に使用される税率は相続税よりも高いのですが、さまざまな控除が適用されるというメリットがあります。

④生前贈与の手続きをする際の専門家の依頼費用

生前贈与の手続は、専門家に依頼しなければ難しいでしょう。

税理士や司法書士などの専門家の知恵が欠かせません。

税理士費用としては、5万円〜10万円程度が必要であり、司法書士費用としては5万円程度が必要です。

5. 土地の贈与税の計算方法について

土地を贈与したときの贈与税の計算方法は、まず土地の価格を評価したものが「贈与財産価格」です。

そして、贈与財産価格から基礎控除額を差し引いた残額を「課税価格」とします。課税価格に対して、課税価格に応じた税率と控除額で計算するのです。

5-1. 贈与税の計算方法

具体的な計算式

課税価格＝贈与財産価格－基礎控除額（110万円） 贈与税額＝課税価格×税率－控除額

課税価格を「贈与税の税率早見一覧」にあてはめて計算します。

贈与税の税率早見表

課税価格（基礎控除後）	税率	控除額
200万円以下	10％	－
300万円以下	15％	10万円
400万円以下	20％	25万円
600万円以下	30％	65万円
1,000万円以下	40％	125万円
1,500万円以下	45％	175万円
3,000万円以下	50％	250万円
3,000万円超	55％	400万円

参照URL：国税庁・贈与税の計算と税率

たとえば、不動産の贈与財産価格が2,000万円であれば、「（2,000万円－110万円）×50％－250万円＝695万円」になります。

5-2. 不動産を贈与する時に不動産の価値を調べる方法について

贈与する土地の贈与財産価格を求めるには、国税庁が定める「路線価」により計算します。

土地の贈与財産価格の求め方

贈与財産価格＝路線価による1平方メートルあたりの価格×土地の広さ

詳しくは、国税庁のホームページに記載されていますので、参考にしてください。

参照URL：国税庁・路線価図・評価倍率表

贈与する建物の贈与財産価格を求めるには、市町村から郵送される「固定資産税評価額」を確認してください。

建物の贈与財産価格の求め方

贈与財産価格＝固定資産税評価額

6. 土地の贈与税を安くする方法はないのか？

土地を生前贈与すると、多額の贈与税が課税されることがあります。

しかし、一定の条件に該当すると支払う贈与税が安くなるケースがあるのです。活用することで、かなりの節税効果があります。

6-1. 相続時精算課税制度を利用して土地の贈与をする方法

60歳以上の父母や祖父母から20歳以上の子や孫への贈与であれば「相続時精算課税制度」がおすすめです。

贈与した額から2,500万円までが非課税になります。相続時に精算されますが、将来、値上がりが期待できそうな土地であれば有効です。

参照URL：国税庁・相続時精算課税の選択

6-2. 配偶者控除を活用して贈与する方法

婚姻期間が20年以上の夫婦間で居住用不動産や居住用不動産の取得資金を贈与するのであれば「配偶者控除」が受けられます。

控除額が2,000万円あり、基礎控除の110万円と合算すると2,110万円までが非課税です。

参照URL：国税庁・夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除

6-3. 暦年課税を活用して贈与する方法

基礎控除額を継続して利用することもできます。

基礎控除額は毎年利用することができるので暦年課税ともいい、たとえば10年かけて1,100万円を節税することができます。期間的に余裕があるのであれば活用したい制度です。

参照URL：国税庁・贈与税の計算と税率

その他贈与税の特例や税金対策についてはこちら

7. 生前贈与で気を付けておきたいポイントについて

生前贈与をするときには、注意しなければならないポイントがあります。

特例制度を利用したつもりなのに適正な利用ができていないと、大変なことになるかもしれません。

7-1. 暦年課税を利用した贈与は注意が必要

暦年課税を継続して利用するときには注意が必要です。毎年、同じ相手に同じ金額を贈与していたのでは「定期贈与」とみなされることがあります。

定期贈与となると、さかのぼって課税されるので注意が必要ですね。

7-2. 生前贈与した！つもりになっていないか注意が必要

たとえば、父母や祖父母が子や孫に内緒で、毎年100万円を振り込んでいた場合、振込の事実を子や孫が知らなければ贈与したことにならないケースがあるので注意してください。通帳の管理も父母や祖父母がしているような場合です。

8. 不動産贈与を行う場合は、特例制度を上手く活用して節税しよう！

不動産を贈与するときは、上手く特例を活用するかどうかで効果が大きく異なります。

贈与税自体は相続税よりも税率が高いので、贈与税をそのまま支払っていたのでは、節税効果は望めません。

贈与税のさまざまな特例を活用することで、相続時の税金よりも節税することができるのです。まず、どのような特例があり、どの特例に該当するのかを確認することから始めましょう。
 

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