ベトナムでの不動産投資で失敗しないために知っておきたい注意点|外国人への不動産購入規制や購入手順

フォーや生春巻きで有名なベトナム。

2015年に外国人所有権が解禁され、経済成長も不動産価格も右肩上がりのベトナムでの不動産投資に国内外の投資家が注目しています。

果たして、外国人がベトナム不動産を購入するときの注意点は何か?どうやって購入するのか?おすすめエリアはどこなのか?

など、ベトナムでの不動産投資の謎に迫っていきましょう。

Index

1. ベトナムはどんな国?

1年を通して温暖な気候の東南アジア、インドシナ半島東部に位置するベトナム(正式名称:ベトナム社会主義共和国)。

面積は32万9,241㎢・人口は2016年時点でおよそ9,270万人です。(日本の面積:37万8,000㎢ 2016年時点の人口:1億2,700万人)

人口は観光名所でもあるホーチミン市・経済の中心地で首都でもあるハノイ市に集中しています。

基本的に通貨はベトナムドンで、一部のホテルや飲食店ではドルも使うことができます。

経済面から見たベトナムの魅力|発展の様子

今ASEAN(東南アジア諸国連合)諸国の中で投資家に注目されているベトナムですがその魅力の理由は何でしょうか?経済動向から探ってみました。

日本から飲食や小売業が進出している

2018年1月1日にASEANの全域で関税が撤廃されました。これにより、ヒト・モノ・カネの移動が完全に自由化されたことになります。

これを狙い、日本でも大手企業(イオン・高島屋・ミニストップ・ファミリーマートなど)をはじめ、日系企業のベトナム進出は急激に増加しています。

ASEAN(Association of South‐East Asian Nations)・・・1967年に設立されたインドネシア・マレーシア・フィリピン・シンガポール・タイ・ブルネイ・ベトナム・ミャンマー・ラオス・カンボジアの10か国から成る「地域協力機構」。
経済・社会・文化・技術などの発展や諸国の問題解決のために協力していく機構。

将来の「ASEANの中心」になりつつある

中心となりうる大きな理由が「地理的条件がよい」ということです。大国中国の南側、またインドシナ半島の東に位置しており

  • 中国とASEAN諸国との橋渡し
  • インドシナ半島の玄関

というポジションを担っています。

また、もう一つの理由として、原油やガス・森林資源・水資源・エビをはじめとした水産資源も豊富であり、単体としても大きく経済発展していけるポテンシャルを持った国です。

2. ベトナムの不動産市場について

そんなベトナムでは経済発展に伴って不動産市場でも2014年後半から販売数が急激に増加しています。実際、どのように不動産市況は動いているのでしょうか?

2015年に改正住宅法が施行されて外国人の投資家もベトナムの不動産投資に参入できるようになったことがきっかけです。

ベトナムの不動産価格は20年で2.6倍に上昇している

ベトナムの不動産市況は右肩上がりを続けています。

不動産1㎡あたりの平均価格が
1995年:600ドル(約7万5,000円)から
2014年:1,600ドル(約20万円)にまで上昇しました。その差2.6倍
(総合不動産サービス会社サヴィルズ・ベトナムが発表したベトナムの不動産の発展に関する調査結果より)

最も投資家に注目されているのが2025年にメトロ(都市鉄道1号線・2号線)の延伸や建設計画が進んでいるホーチミンと首都のハノイのマンションです。

また、ベトナムにおける2014年の海外送金受け取り額が125億ドル(約1兆6,000万円)で世界トップ10に入っており、うち約20%が不動産投資向けの送金だったのです。

まだまだ海外投資家の注目を浴びており、サヴィルズ・ベトナムによれば2019.2020年あたりには東南アジア諸国と不動産市場で張り合えるようになることが予想されています。

3. ベトナムの不動産を外国人が購入する際の注意点

2015年に外国人所有権が解禁されたことで外国人でもベトナム不動産投資に参入できるようになりましたが、まだ法整備が追い付いていないので注意が必要です。

ビザは必須

永久に不動産を所有できるというものではなく、ビザを取得することで50年間の所有権を認めるというものです。

ただ、50年後に所有権を延長したり相続・贈与をすることができます。

建物全体の30%まで所有できる

マンションを購入する場合、外国人は総戸数の30%を超えての保有はできません。

中古不動産は購入できない

ベトナムでは外国人は中古不動産は基本的に購入できません。

外国人が所有しているベトナムの不動産であれば中古物件を購入できますが、これにも不動産取得申請が必要だったりと手間がかかります。

そして、外国人から不動産を購入した場合は、所有権の残り期間が引き継がれます。

例えば外国人が10年保有していたら40年の所有権がつくということです。

4. ベトナムで不動産投資をするメリットデメリットやリスク

では、実際ベトナムで不動産投資を検討するとき、メリットデメリットはどこにあるのでしょうか?

メリット

経済成長が著しいのでキャピタルゲインを狙える

以下は2017年から過去10年間のベトナムのGDP(国内総生産)成長率の推移のグラフです。

(出典:THE WORLD BANK https://data.worldbank.org/indicator/NY.GDP.MKTP.KD.ZG?locations=VN

ベトナムのGDP成長率はこのように過去10年間でみても、高いGDP成長率を維持しており、世界ランキングでは23位と高順位にいます。ちなみに日本は平均1%前後、アメリカでは2%前後。

経済成長が進み、投資家も徐々に増えているベトナムでは今後さらに地価の高騰が見込まれ、インカムゲインのみならずキャピタルゲインも狙うことが可能になるでしょう。

コストが安く、税金も少ない

ベトナムの物価は日本の約5分の1です。
所得税は5%ですが、1ヶ月840万ドン(約4万円)または年間1億ドン(約47万円)は免除されます。
さらに、ベトナムには固定資産税・住民税がありません。
代わりに「土地税」というものがありますが、0.03~最大0.15%と日本と比べても破格の税金です。

自然災害が少ない

ベトナムには火山がないので噴火の心配はありません。地震も起こりにくく、大震災はあまり考えられない土地です。

また、南部地域(ホーチミン含)では台風に遭遇する可能性も少なくなるため、自然災害が大敵な不動産投資においては非常に喜ばしいことです。

デメリット・リスク

登記簿(レッドノート)が貰えない可能性がある

ベトナムでは「レッドノート」が日本でいう権利書・登記簿謄本にあたります。
不動産の購入手続きが全て終わったにも関わらず、役所にとりあってもらえないということも度々あります。

国から立ち退きを迫られるリスクがある

ベトナムで不動産を購入しても、もらえるのはあくまで「長期使用権」。所有権ではありません。

社会主義国家のため、インフラ整備等などが進むと立ち退きを迫られてしまうリスクがあります。

開発が終わっている土地を選ぶのが安全牌です。

ベトナムドン送金の規制がある

ベトナム不動産の売却益を海外送金するのには規制があります。

銀行によっては現金をそのまま送金することはできず、手続きをしたり、税金を払ったりと手間がかかります。

銀行の信用度が低く、ローンの金利が高い

ベトナムでは今まで銀行の信用度が低く、不動産は現金購入が一般化していました。

2015年6月以降、外国人がローンを組めるようになりましたが10%程度の高金利ですのであまりおすすめできません。

5. ベトナムでは今ホーチミンの不動産投資が熱い?!

実際ベトナムで不動産投資をするとき、どこで始めたらいいのか?という人も多いのではないでしょうか?

そんな人にはベトナムホーチミンの不動産投資をおすすめします。

ホーチミンはベトナム最大の経済都市です。

19の区と5つの市に分かれており、その中で今不動産の投資先として有効と言われているのが「ホーチミン7区」です。

ベトナムの街の拠点ともなるのは「ホーチミン1区」です。

ではなぜ1区ではなく7区なのでしょうか?

ホーチミン1区は多くの企業や法人が集まっており、開発が進んでいて地価も高くなっています。

対してホーチミン7区は現在開発途中の区。

ファミリーに人気の区でベトナムで最大級の高級住宅である「フーミーフン」があります。病院・教育施設・商業施設が集まっているので現在人気が急上昇中。

建築予定のコンドミニアムなどは不動産市場に出たとたんに売り切れてしまうほどの人気ぶりです。

6. 外国人がベトナム不動産を購入する流れ

次に私たちががベトナムで不動産購入をする際の流れをご紹介します。

ポイントは

  1. 現地に赴いて購入すること
  2. ベトナムの銀行口座を作っておくこと(ベトナムドンを現金で用意できること)
  3. いい物件が見つかったら即決すること

です。

①ベトナムでの不動産投資に強い会社を探す

ベトナムで不動産を購入するには現地に赴かなければいけません。

そのためには、こちらで現地に詳しい不動産会社にコンサルしてもらうのが一番良いでしょう。

②購入申込書を記入

購入したい物件が見つかったらディベロッパーが用意した申込書に氏名・住所・職業など基本的な情報を記入、サインして提出します。

同時にデポジット(保証金のこと)も支払います。相場は5,000~1億ドンほどです。(約24~48万円)

購入申込書の提出・デポジットの支払いから1週間程度で10~20%の頭金を支払います。日本からベトナムにお金を送金する場合は1週間以上かかってしまうので、デポジット・頭金分の現金をベトナムドンで用意できるように事前に準備しておきましょう。

※デポジットはカード支払い可能

③不動産売買契約する

頭金を支払ってから2週間程度で本契約に移ります。

日本の重要事項説明書などはなく、SPA(Sales and Purchase Agreement)という売買契約書に署名します。

不動産の情報はSPAの中に記載されており、ベトナム語で書かれています。後々トラブルにならないように内容を不動産会社とよく確認しておきましょう。

④決済と引渡しについて

プレビルド物件を購入する際は(ベトナムでは新築物件はほぼプレビルド制です。)建物完成までの年月にもよりますが、物件価格の数パーセントの金額を分割で払いながら待ちます。

一括払いも可能で、その場合は7~15%ほどの割引が受けられます。

他にも税金や仲介手数料などがかかります。

支払い方法は

  1. 日本かディベロッパーに海外送金する
  2. ベトナムドンで現金払いする

の2種類です。

引き渡しは業者によって異なりますが、全部自分で鍵を受け取って物件を内見し、欠陥がなければ「引き渡し確認書」に署名し、引き渡しが完了です。

7. ベトナム不動産投資について学ぼう

海外不動産投資は現地に詳しい人に話を聞いたり、学んだりすることが成功への近道です。

そこで、今回はベトナムで不動産投資を始めようとしている人におすすめしたい本とセミナーをご紹介します。

ベトナム不動産投資|著・有馬壽志

2015年にベトナム不動産投資が解禁されてから執筆された本です。

内容:投資国はどのように選ぶか・ベトナムの不動産を購入する方法・ベトナムコンドミニアム紹介など

株式会社地球と不動産|ベトナム不動産投資セミナー

国内唯一のベトナム不動産投資専門サイトというだけあってベトナムの不動産投資に強く、ベトナムについてのセミナーを定期的に開催しているので行く価値ありです。

ベトナム不動産を購入する注意点・銀行口座開設について・手続き方法・今投資すべき物件・落とし穴など満遍なく学ぶことができます。

https://chikyu-fudosan.com/

8. ベトナムでの不動産投資はホーチミン7区がおすすめ|成功させるためには新しい情報を得続けよう

インターネット上にある情報の多くは古くなっています。

そのため、現地で活動している人や現地に詳しい不動産会社を探して新鮮な情報をヒアリングすることが、ベトナムで不動産投資を成功させるためのコツです。

海外不動産投資を成功させるコツをもっと学びたい人は以下の記事をご覧ください。

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2018.07.23

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