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あの有名お笑い芸人もアパート投資で稼いでいた!アパート経営大全

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TVで見なくなった芸能人も、実は副業で稼いでいたんです。収入は、芸能人の時よりはるか多く稼いでいる方も…。

エンタの神様でブレイクしたコウメ太夫さんもその1人で、椎名町で6部屋の新築アパートを5000万円で購入し、家賃収入を得ているそうです。

アパート経営は、区分ワンルームマンションと比べると、管理する内容が多いです。経営にたずさわる時間が多くなるので、そこが、悩みどころでもあります。

実際にコウメ太夫さんは、アパートの様子を定期的に見にいくようです。破損があれば直し、トラブルや建物の見栄えが老朽化していないかをチェックすることにより、アパート投資を成功に導こうとしています。

この記事では、あなたがアパート投資に心惹かれている以上、アパート投資の魅力とデメリットになる部分を全力で、お届けしていきます。

1. アパート投資は初心者向きなのか?

不動産経営は、様々な手法があります。

例えば、海外に投資を始める・新築にこだわりキャピタルゲインを重視する・中古の区分ワンルームでインカムゲインを重視するなど、目的はあなた次第です。その中でもアパート経営は、上級者向きと言えます。

アパート投資にかかる初期費用

アパート経営は、新築か中古でかかる費用が異なります。新築を購入した場合は、後の建物に関するメンテナンス費用を、抑える事ができます。

メンテナンス費用は、中古物件を購入しても、いずれかかるものです。事前に用意しておきましょう。そうする事で、もし家賃収入が入らなくなった場合でも、余裕をもった経営が行えますし、破産する可能性も軽減します。

また、アパート経営には土地の面積が多く必要になります。(駐車場付きのアパートだと人気も高まりますしね。)建物の費用と土地の費用に加え、以下の内容もかかります。

・不動産取得税 不動産取得税の納税方法については、取得後6ヶ月~1年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付します。
・登録免許税 不動産を購入後、法律で定められた登録免許税を納付する必要があります。
・司法書士手数料 司法書士の方が登録手続きを行ってくれた際にかかるお金です。
・印紙税 売買契約書・請負契約書・領収書などの書類に対して課せられる税金です。
・仲介手数料 不動産売買・賃貸の際に不動産仲介業者に対して支払うお金です。
・物件の手数料 物件の価格によって金額は異なります。
・固定資産税
・都市計画税
・固定資産税は、市町村などの地方自治体が賦課する税金です。固定資産税の計算方法は、固定資産税の評価額に標準税率の1.4%をかけた金額になります。
・都市計画税の課税対象地域は、都市計画区域 内の 「市街化区域」と呼ばれる場所にある不動産になります。
・火災保険・地震保険 一戸建て・マンション・ビル・建物の中にある家具や什器などの”動産“を補償します。

運命を左右する銀行からの融資

アパート投資は、新築の方が銀行からの融資を受けやすいです。よく目にする、「自己資金0でもアパート経営はできる!」と言う広告がありますが、あまりオススメしません。

少なからず頭金を1割~3割。自己資金も、後のアパート経営が負担にならないよう、用意するべきです。

融資を受ける際は、住宅ローンとアパートローンが利用できます。賃貸併用住宅なら住宅ローンが可能な場合もあります。事業としての場合は、アパートローンを利用しましょう。
アパートローンは住宅ローンより審査が厳しく、金利も高いです。しかし、アパートローンは1度契約してからも、乗り換えが可能です。乗り換えには手数料がかかりますので、どちらにしろ慎重に銀行の金利を比較しましょう。

頭金の大切さが書かれている記事もありますので、合わせて読んでみて下さい。

関連記事不動産投資には頭金が1割~3割は必要!そのワケとは?

2017.06.07

アパート投資にかかるランニングコスト

アパート投資にかかる管理費用や設備費用などはランニングコストと言います。(必要経費)

・管理費 主に物件のエントランスや、廊下の共有部分を清掃するなど、エレベーター・給俳水設備などの点検に必要な費用です。
・賃貸管理代行手数料 賃貸管理会社に支払う手数料の事です。入居者のトラブル、家賃の集金などを委託した際に、支払う費用です。
そして、建物を管理する会社と賃貸を管理する会社は、管理の内容が異なることを覚えておきましょう。
管理会社に委託している場合、家賃の3~7%が、管理手数料の相場です。
・町会費 思わぬ災害が起きたとき、頼りになるのは地区の人たちです。消防団などがいる町だと、町会費を徴収しています。
・ローンの金利 銀行から融資を受けている方は、ローンの利息部分を経費として計上できます。
ただし、総収入金額から経費を差し引いた不動産所得が、赤字の場合は、利息の全額を経費として計上できません。(土地に関する利息部分)
・火災保険 火災から起こる費用を負担してくれて、入居者の死亡時には、家賃を保証してくれる制度もあります。
・地震保険 地震から起こる火災は、地震保険に加入していないと費用が負担されません。火災保険と地震保険は両方加入する事で、効果が高まります。
・修繕費 修繕積立金は、建物全体の修繕にあてられるもので、外壁・共有部分の費用にあてられます。
また、入居者の退去後に設備交換があった場合、必要経費にできます。ですが、修繕費には資本的なものもあり、不動産の価値を上げる回復がなされた場合、支出の扱いが変わります。どういう事かといいますと、計上の形が変わります。全額を計上するのではなく、利用可能な期間に分割して経費として計上します。
・減価償却費  減価償却費とは、不動産の取得費用をその年の経費として一括して計上するのではなく、定められた期間で取得費を分割し、毎年経費として計上するものです。
・貸倒引当金 売掛金や貸付金等の金銭債権が将来回収できないと思われる場合に、回収不能見込額をあらかじめ見積り計上しておくものです。
・固定資産税
・都市計画税
どちらも、毎年1月1日現在、不動産を所有している方が市区町村などの地方自治体が賦課する税金を納付する義務があります。
毎年6月頃に納税通知書が送られてきます。一括で納付するか、年4回の指定月に分納するかを選べます。
そして、固定資産税の計算方法は基本的なものですと、固定資産税の評価額に標準税率の1.4%をかけた金額になります。

アパート経営で儲かれば儲かる程、高い税金を支払います。支払いを少なくするために、節税する方法があるのですが、不動産投資は元々節税効果の高い資産運用です。ランニングコストは必要経費として計上できるので、いくら費用がかかったのか把握しておきましょう。

年に1回訪れる確定申告は、ちょっと面倒だったりします。

初期費用は物件によって異なります。アパート経営は一棟投資なので、管理の方が費用はかかりそうです。資金に余裕がある方はオススメですし、区分ワンルームより土地の所有面積が多いので、資産価値が高いです。

2. 中古と新築どちらがお得?

これはアパート投資を成功へ導くか、または失敗に終わるか、運命の選択と言ってもいいほど大切な事です。更に、新築にメリットを感じた場合でも、あなたのライフプランに合わなければオススメできません。投資手法は人それぞれです。マネする事なんてありませんので、参考にする程度の感覚で、お読み下さい。

新築のメリット

メリットその①:
新築物件は、オーナー様の好みで物件を建てる事ができる。

メリットその②:
新築物件は、高い家賃設定ができる。

メリットその③:
新築物件を購入してからかかる修繕費用や管理費用がすぐにはかからない。

メリットその④:
銀行からの融資が受けやすい。

メリットその⑤:
減価償却期間が長い。

中古のメリット

メリットその①:
物件の購入金額が安い。

メリットその②:
入居者募集をしなくていい場合は、すぐに家賃収入が入る。

メリットその③:
利回りが高い。

アパート経営は、新築の方がお得かもしれません。ですが、新築と中古のメリットで、共通点があります。それは、どちらも建物が老朽化していっても、土地の資産価値が残るという面です。いつかあなたから子へ、子から孫へ受け継がれた場合、建物を壊して土地だけ残しても、相続税対策にもなります。

3. 業者はどこを選べばいいの?

人は向き不向きがあるように、不動産投資会社の方々も得意としている分野があります。また、不動産投資会社は全国に約1000件あります。東京都に絞ると約300件です。指標にできるものを見つけ、あなたにあった業者を選びましょう。

アパート投資に強い会社を選ぶ

よく広告を目にする事の多い「シノケン」は、アパート投資に強い会社だと言えます。アパート投資に特化した経営理念があり、実績もあります。また、投資エリアは、東京・名古屋・福岡・仙台に強い会社です。

埼玉を中心としたアパート投資に強い会社は。松堀不動産・武蔵野コーポレーションなどです。特に松堀不動産は、埼玉県東松山市に密着した会社です。

アパートの需要は、都心部より地方の方があります。しかし、土地感覚がなければ不安な事も多いです。アパート経営は、新築の場合だと一から物件を建てますし、賃貸併用物件の場合なら、なおさら工事の進み具合も気になるところです。

信頼できる業者の基準は営業マンの人柄にもよりますが、経営が安定していて実績のある会社と、協力していきましょう。

セミナーへ出向く

セミナーは、ほぼ毎日開催されています。一棟アパートのセミナーには、管理内容・経営の仕方・利回りなど、あなたの必要としている情報が手に入ります。

ほとんどのセミナーが無料で開かれ、なおかつQUOカードや自社の書籍などを頂けます。
有料の場合、500円~8,000円。平均すると、1,000円の価格帯が多く見受けられました。
また、開催回数が多い会社は、セミナーの内容が充実しています。ということは、参加者が満足しているからこそ続けられています。一つの指標にしましょう。

セミナーに関する詳しい記事はこちらへ

関連記事2018年おすすめの不動産投資セミナーの選び方|保存版

2017.06.07

不動産の購入は安い買い物ではありませんし、購入すればお金を生んでくれるものでもありません。
あなたに見極める力と、頼もしい営業マン・業者に出会うことで、全ては始まります。

4. アパート投資に関する情報はどこから知るの?

どんな物件があるのでしょうか?また、欲しい物件はあなたが購入できる範囲なのかを、調べてみましょう。

もう手放せない!不動産情報サイトをクリック

不動産投資用物件を探すには、大きく分けて2つの方法があります。

  • 業者から直接紹介してもらう
  • 不動産投資サイトで検索する

これらを使い分けることによって、オーナー様のご希望に近い物件を入手していきます。
更に、会員になる事でお得な情報を得ることができます。

本業がある中で、不動産投資を行う事はとても大変です。あなたの代わりにいつでもどこでも情報を提供してくれる便利なサイトがあったら、利用しない手はないです。

http://www.toushi-homes.jp/search/kind-220/
アパートに特化した物件情報が多く載っています。

サイトに関する詳しい記事はこちらから

関連記事不動産投資サイトには成功への秘密がいっぱい!3つのメリット解説

2017.06.07

アパート経営に強い本3選

たくさんの書籍があります。あなたが興味のある本はどれですか?わたしのオススメ本はこちらです。


内容:値付けの甘い物件を見つけ、さらに「鬼のような指値」を入れて、格安物件を手に入れることがあげられます。もちろん、古くてボロい物件なのですが、そのアパートの本源的価値よりも割安なので、家賃の面では価格優位性を持っており、満室に近い入居率を誇っています。激安でボロ物件ながらの運営ノウハウは、本書でしか読めません。


内容:新事例に基づきノウハウをズバリ指南するあなたの経営コンサルタント。


内容:これ一冊で貸家、アパート・マンションの税金のすべてがわかる。知ってさえいればできる節税があります。関連する法令・通達の条項を(注)書きで掲載。

本やセミナーには、情報の正確さが求められます。ネットの情報だけに頼らず、知識をつけていきましょう。

とある不動産投資家さんは、セミナーや本にかけたお金が数万円かかった方もいらっしゃいます。

5. アパート投資のメリット・デメリット

余談ですが、人には好みがあるように、女性の髪型はロングが良い!ショートが良い!など様々です。入居者様も、マンションを好む方もいればアパートを好む方もいます。アパート投資はある意味で、マンションより競争率の低い投資なのかもしれません。

あなたの心を魅了する3つのメリット

①土地を持っている方にとっては、更地のまま土地を持っているよりも、その土地にアパートを建てた方が、土地の価値が低く評価されます。つまり、固定資産税や相続税などの節税に繋がります。

②一括借り上げの契約も様々ですが、管理委託を利用する事で、安定した家賃収入を得られます。

③団体信用生命保険の加入により、万が一の場合でも遺族へローンが無くなったアパートが残ります。

リスクを回避しよう3つのデメリット

①アパートの構造は木造タイプが多いので、音の問題が発生します。

②中古の場合は、入居者の確認とオーナーチェンジに必要な確認書類が多いです。

③アパートは、比較的耐用年数が短いです。

アパート投資が今後人気になるかもしれませんし、不動産投資家としてアパート経営の情報はなるべく集めておきましょう。

アパート投資は情報戦!

人生を豊かにする武器は多い方がいいように、不動産投資にも成功へ導く情報とリスク対策は多い方が武器になります。

アパート投資は区分ワンルームマンションに比べて難易度が高いように感じますが、メリットの多い投資法でもありますし、いつかは一棟を購入したいと思っている方であれば一棟マンションよりかは手の出しやすい投資方です。

あなたの第2の人生をスタートさせましょう。アーリーリタイアの可能性も、夢ではありません。

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