世田谷区の不動産投資物件の選び方!世田谷区の魅力炸裂伝

ブランド価値の高い東京都世田谷区。セレブ中のセレブが生活をしているかのように思われますが、(実際そうなんですが)エリアによっては雰囲気が様変わりします。

つまり、世田谷区はエリア別に生活をしている方の層が違います。世田谷区は広いですからね。

今後も安定した治安とブランドを保っていくことと思いますが、不動産投資を目的としたエリア選びには適しているのでしょうか?……答えは、適しています。

なぜなら、不動産投資には様々なリスク対策が必要になります。エリアを限定してしまう事は、利益を出す選択を狭めてしまう事と同じだからです。きっとあなたも世田谷区が好きになる。不動産投資を目的としなくても、将来あなたが住むことになるかもしれません。

1. 千歳船橋駅付近の利回り8%以上の物件例


表面利回りは最低でも、8%欲しいところです。しかし、利回りの他にも築年数・空室率・頭金など、考慮しなければいけない注意点があります。今回は、利回り8%を超えている物件がある、世田谷区の千歳船橋を舞台にシュミレーションしました。どのような結果になるのでしょうか?

物件概要

最寄駅からのアクセス時間 小田急小田原線 徒歩6分
築年数 1984年5月(築34年)
所在階 1階/4階建て
建物の構造 RC造
物件価格 580万円
想定家賃 504,000円(42.000円/月)
表面利回り8.68% 8.68%
専有面積 11.41㎡
築後年数 34年
間取り 1R
方角 南向き
駐車場
管理方式 巡回
管理費 8000円/月
修繕積立金 3000円/月

この物件は築34年のRC構造なので、耐用年数は残り13年あります。

軽量鉄骨造:19年
木造造:22年
鉄骨造:34年
鉄筋コンクリート造:47年

周辺環境

周辺環境を知る事で、需要のある街かを判断します。住みやすい街なら、あなただって住みたいはずです。

千歳船橋駅南口から徒歩1分。この周辺の皆さんがご用達、スーパーオオゼキがあります。
全体的に品物が安く、いつも賑わいを見せているようです。

住所:〒156-0054 東京都世田谷区桜丘2-28-17
月曜日~日曜日まで10時~21時営業

コンビニも、駅前にファミリーマート。マンションの近くにはセブンイレブンもあります。
飲食店は、チェーン店ならありますが、おしゃれなレストランは少ないです。経堂・成城・世田谷通りに行くと、おしゃれなレストランがあります。

駅の南側には、東京農業大学のキャンパスがあります。反対の北側には、森重通りという小規模な商店街があります。

千歳船橋の賃貸マーケット

ポイント:家賃相場は大きな変化がなければ変動することはありません。しかし、注目しておかなければいけない一つの指標です。なぜなら、家賃の平均相場は、あなたがオーナーになった時家賃収入として入るお金だからです。

1R 約6.8万円
1K 約7.6万円
1DK 約9.1万円
1LDK 約12.4万円
2DK 約11.5万円
2LDK 約17万円
3LDK 約13.6万円

千歳船橋には学生が多く住んでいます。単身向けのワンルームにするのか、それともファミリー向けの物件を購入するかで、悩むところでもあります。

例えば、入居者様が学生の場合。学生生活が終われば引っ越してしまう可能性があり、契約更新をしてもらえないかもしれません。ですが、ファミリー向けだと長期的な契約が望める場合もあるので、安定した家賃収入を得る事が可能な場合もあります。

千歳船橋の交通情報

駅の南北には商店街が広がり、駅周辺は「ちとふな」の愛称で親しまれています。
南口の東方向にはタクシー乗り場があり、小田急バス・小田急シティバス・京王バス東・東急バスの路線が乗り入れます。

また、新宿と渋谷には30分もかからずに到着できます。電車が止まった場合は、バスの利用しかないので、そこが不便です。

2. 表面利回りと実質利回りの関係

表面利回りは、仮に満室状態が続いた際に、購入物件からいくらの利益が生まれるかを測るものです。不動産投資サイトを開いた際によく目にする数字は、だいたいが表面利回りになります。

表面利回りの計算方式

 年間家賃収入÷購入物件価格×100=表面利回り

実質利回りは、年間の運用諸経費と購入時の諸経費を踏まえたものになります。表面利回りとは異なるのが、より具体的な利回りを割り出せるところです。

実質利回りの計算方式

(年間収入-年間支出)÷(物件購入価格+購入時の諸経費)×100=実質利回り

利回りは絶対的な信用度の低いものです。一言で表すのなら、利回りは全ての事に影響を及ぼします。どこの不動産投資記事を開いても、利回りには気を付けようと書いてありますね。

大切なのは、キャッシュフローが作れる不動産投資を行えるか?それに必要な1つの要素が、利回りというだけの事です。

4. 世田谷区の情報

世田谷区とはどんな街なのでしょうか?エリアを知りエリアを制する者は、不動産投資も成功します。

どんな人が住んでいるの?

全国的に少子化が進んでいますが、世田谷区では0歳~5歳の小学校 就学前児童が、毎年1,000人ずつほど増えています。そこで世田谷区では、平成26年8月から策定委員会を立ち上げました。 お子様にも安心安全の世田谷区です。しかし、保育園の倍率が高く、難点な部分でもあります。

そんな世田谷区は、東京23区の中でも人口の多さは群を抜いています。昔から住んでる方も多いため、懐かしい雰囲気と高級住宅街の雰囲気が融合しています。

世田谷区は、エリアによって雰囲気が変化します。成城・深沢は、年収1億を超える企業や大物有名人など、セレブ中のセレブが住む街です。(見栄の張り合いもありそうですね。)

そんなセレブなイメージが強い世田谷ですが、各駅ごとに住民の層が変わります。どんな人が住んでいるのかを知り、需要があるエリアに物件を購入すれば、安定した家賃収入が得られますね。

交通情報

世田谷区には、JRや地下鉄がありません。小田急線・東急線・バスが、主な交通手段です。(JRがない区は、練馬区・文京区・目黒区も同じです。)

車の場合も、渋滞が激しいようなので交通手段はよくないみたいです。

観光地

世田谷代官屋敷

世田谷代官屋敷は、彦根藩世田谷領の代官を世襲した大場家の私邸かつ役宅で、大場代官屋敷とも呼ばれています。

世田谷では、毎年4回「ボロ市」が開催されていて、439年も続いています。これだけ長い間続けていられるのも、地元愛があるからこそです。

お祭りの時は、世田谷代官屋敷の前も人で溢れるそうです。

二子玉川ライズ

巨大複合型施設であり、空港連絡バスの起終点・今治行き夜行バスの乗車場です。

2016年の記事を参考にしたものですが、来場者数・年間売り上げ共に、増加しています。あの楽天もこの施設にオフィスを移転したそうです。

人が集まる所には、お金もアイデアも集まります。人口の少ない場所に不動産投資をするなら、今後も人口が見込めそうな場所だと、明るい不動産投資が行えるはずです。

キャロットタワー


世田谷区を一望できる高層タワーであり、三軒茶屋のシンボルです。

また、2020年には東京オリンピック競技大会で馬術競技が開催されます。馬事公苑に多くの関係者や人が集まるでしょう。

火災対策ですが、世田谷区には中高層住宅が7389棟あります。基本的には高層マンションが多いので、不動産投資を行う際には火災保険と地震保険には必ず加入しましょう。

5. 世田谷区に住む住人が選ぶ住みやすい街ランキングベスト3

ここで注目すべきなのは、実際に世田谷区に住んでいる方の意見が、ランキング化されている事です。更に、住みたい人気の駅ランキングも合わせて要チェックです。

BEST①:三軒茶屋

飲食店が豊富で、お買い物にも困らない街です。最寄りの駅は田園都市線の三軒茶屋駅です。渋谷からは約5分で来れます。渋谷にはIT企業が多く存在します。通勤も遊びで行くにも便利です。

家賃相場は、年数の古い記事から参考にすると、値上がりしていました。2017年現在の家賃相場を、HOMESから参考にしました。

1R 8.30万円
1K 9.41万円
1DK 11.84万円
1LDK 15.81万円
2K 12.81万円
2DK 12.38万円
2LDK 19.95万円
3K
3DK
3LDK 24.91万円

住みたい駅ランキングでも、三軒茶屋は堂々の1位です。(東急田園都市線)

BEST②:松原


芸能人をたまに見かけるのが松原です。治安が良く、子育てするのには適した環境です。しかし、道が狭いので大きい車は通るのが困難のようです。新宿までは7分、渋谷・下北沢・吉祥寺には15分で行けます。

松原の家賃相場は、吉祥寺と比べて安いです。しかし、富裕層が住むエリアで、物価も高いようです。

1R 6.14万円
1K 7.91万円
1DK 9.02万円
1LDK 13.10万円
2K 8.88万円
2DK 11.00万円
2LDK 17.28万円
3K
3DK 13.00万円
3LDK 22.24万円

住みたい駅ランキングでは、二子玉川駅が2位でした。(東急田園都市線)

BEST③:上野毛


ここ何年かで街が新しくなり、すぐ隣には二子玉川・自由が丘があります。松原と同じく、物価は高めです。車を所有する方が多く、大きな道路にもアクセスしやすいです。

家賃相場は、三軒茶屋と同じくらいです。

1R 8.56万円
1K 7.70万円
1DK 11.64万円
1LDK 13.65万円
2K 9.45万円
2DK 10.97万円
2LDK 16.57万円
3K
3DK
3LDK 25.33万円

住みたい駅ランキングでは下北沢駅が2位でした。(京王井の頭線)

世田谷区で賃貸物件を借りる人の大半が、1R・1K・1DKを望んでいるようです。また、駅から徒歩10分以内を希望している方が多いです。世田谷区に物件を購入する際は、ワンルームマンションの駅徒歩10分以内である物件を購入すると、安定した家賃を得る事ができる確立が高まります。

6. 出口戦略を考えた投資をする~リスク対策~

ここまでは、世田谷区の賃貸事情や、生活環境の情報でした。しかし、不動産投資は予期せぬ出来事にも対応していかなければいけません。もし、あなたが不動産経営を続けられなくなった時に、売却が可能な物件、またはエリアであるかが重要な事です。

注意すべきポイント3つ

  • 購入する物件の築年数と、物件の構造によって、耐用年数が残り何年あるのかを把握しておきましょう。また、耐用年数は減価償却費に影響します。
  • 管理の行き届いた物件であるか。それによって、入居者が住みたいと思える物件かを把握しておきましょう。
  • 購入したい物件の金額が決まったら、あなたの出せる頭金によりローンの返済額や初期費用が利回りに影響してきます。無理のない物件を購入しましょう。

世田谷区内でもエリアを見極めて不動産投資物件選びを!

余談ですが、かの有名なトーマス・エジソンは、3000の理論を考えて電球を発明しました。これは、不動産投資にも同じ事が言えます。ありとあらゆるリスク対策をし、必要な限り情報を集める。それは不動産投資を成功させるための手段として1番の近道だからです。

トーマス・エジソンのようにはなれなくとも、成功への努力と理論を確立させていくことはできるはずです。あなたが今不動産投資に興味がなくても、今後あなたが細胞レベルでお金が欲しくなり、資産運用を考えた際には、またこの記事を参考にしていただきたく思います。その際は、どうかお手伝いをさせて下さい。

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