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土地の譲渡税の計算方法と注意点|売る・譲渡するときに節税ができる!

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自分が所有する土地や建物などの財産が値上がりすると、嬉しくなりますよね。いっそ売却してキャピタルゲインで儲けよう!など考えることがあると思います。

しかし利益につられて売るのはちょっと待ってください。

もし売却益が出たら「譲渡所得税」という税金がかかることをご存知ですか?

これは所得税の一つで、経費を差し引いたものに課税されます。知らずに不動産を売却してしまうと、後でビックリすることになるんです。

 

実はこの譲渡税、仕組みが少し複雑。たとえば、譲渡所得の課税は売却時期によって変わります。不動産を所有してから経過した年数で税率が変わったりすることも。

よって不動産の売却するタイミングをはかることで節税ができるのです。また不動産で売却益を得ても、要件を満たせば譲渡所得がかからないということもあります。

今回は、土地や建物などの不動産の売却益にかかる譲渡所得税について、詳しく解説いたします。課税される対象、計算方法、節税の方法など、少し学んでみましょう。

1. 譲渡税|譲渡所得税とは何に対してかかる税金か

譲渡税とは、資産が人から人へ譲渡したことによって生じた所得(譲渡所得)にかかる税金をいいます。ここでいう資産とは

  • 不動産(土地、建物、借地権など)
  • 貴金属
  • 絵画(30万円以下)
  • 絵画(30万円以下)
  • 株式
  • 著作権

などたくさんの資産や財産が対象になっています。こうした資産が売買などにより所有権が移されたとき、生じた利益に対して所得税がかかります。これが譲渡所得税です。

 

ここで、不動産にかかる税金について整理しましょう。

アパートやマンション経営などで得られる家賃収入は不動産所得に該当し、譲渡所得税はかからないのでご注意を。

また、譲渡所得税の課税方法は次の二種類があります。

  1. 分離課税(給与所得などとは分離して、規定された税率で課税)
  2. 総合課税(給与所得などと合算して、累進課税で計算)

このどちらかに該当するかは対象となる譲渡資産によって違います。

土地や建物などの不動産は分離課税になります。その他の資産については、国税庁ホームページをご参考にして下さい。

国税庁ホームページはこちら

2. 譲渡所得を計算してみる

譲渡所得は、土地や建物などの不動産を売った時の金額から、買ったときの金額や手数料などの諸経費、さらに特別控除額を差し引いたものです。

計算式は以下の通り。

収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=課税譲渡所得金額

2-1. 売却価格について

売却価格とは、土地や建物などの不動産を売却したときに得た金額のことで収入金額ということもあります

もしお金ではなく品物などで譲渡された場合は、その時価が売却価格となります。

2-2. 取得費について

取得費とは、売った土地や建物を購入した時にさかのぼり、その時の購入金額、改良費、設備費などを合計したもののこと。建物の取得における建築費は、減価償却費が差し引かれます。

もし土地や建物の取得時期が古すぎて取得費が不明の場合は、取得費が収入の5%以下の場合であれば、収入金額の5%を概算取得費とします。

2-3. 譲渡費用について

譲渡費用とは、土地や建物など不動産を売る際に直接かかった費用のこと。

不動産の売却金額から差し引くことができるので、節税に効果的。領収書の提出が必要となるので、どんなものが含まれるか知っておいて、しっかり領収書を保管しておきましょう。

譲渡費用には以下のようなものが含まれます。

  • 仲介手数料
  • 印紙代(売買契約書)
  • 測量費
  • 不動産鑑定料
  • 立退料
  • 解体費
  • 弁護士費用
  • 広告費
  • 交通費

なお固定資産税・都市計画税・引っ越し費用・修繕費・管理費はこれらに含まれないので注意して下さい。

2-4. 特別控除について

土地や建物を譲渡した時に、所得控除が認められる特例があります。特別控除額は以下の通りです。

特別控除額

条件 控除額
 収用等により土地建物を譲渡した場合 5,000万円
 マイホームを譲渡した場合  3,000万円
 特定土地区画整理事業等のために土地を譲渡した場合  2,000万円
 特定住宅地造成事業等のために土地を譲渡した場合  1,500万円
 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合  1,000万円
 農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合  800万円

出典:「譲渡所得」国税庁ホームページ

このように控除額はかなり高額になっているので、条件に該当するか確認しておきましょう。

3. 譲渡所得から譲渡所得税を計算してみる

まず、譲渡所得税の計算には、先にご説明したように課税譲渡所得を計算します。

それから譲渡所得税の税率を乗じます。課税所得税の計算式は以下のようになります。

譲渡所得税=課税譲渡所得 × 譲渡所得税の税率

さらに、譲渡所得は土地や建物などの不動産を所有した期間によって税率が異なります

5年以下であれば短期譲渡所得、5年を超えれば長期譲渡所得になります。税率は以下の通りです。

区分 所得税 住民税 合計
短期譲渡所得

(5年以下)

30% 9% 39%
長期譲渡所得

(5年超)

15% 5% 20%

それでは具体的に、譲渡所得から譲渡所得税を計算してみましょう。

たとえば、平成20年4月に3,000万円で土地を購入し、平成27年1月に3,400万円でその土地を売却。その際にかかった経費は200万円で、特別控除は対象外とします。すると、この場合土地の所有期間が5年超なので、長期税率を適用します。

①課税譲渡所得金額=収入金額3,400万円―(取得費3,000万円+譲渡費用200万円)=200万円

②譲渡所得税=課税譲渡所得200万円 ☓ 譲渡所得税の税率20%=40万円

よってこの場合の譲渡所得税は40万円ということになります。もし譲渡所得がマイナスになっていれば、利益がないので税金はかかりません。

4. 譲渡税の節税ポイント・注意点

①所有している期間5年がターニングポイント

先に述べたように、土地や建物の所有期間が5年を超えるか超えないかによって、税率が大きく変わります。5年以下の短期譲渡所得の税率は、所得税と住民税を合わせると39%。

一方5年を超える長期譲渡所得の税率は、所得税と住民税を合わせて20%。その差は約2倍!

先ほど計算した土地の譲渡所得税は長期譲渡所得に該当したので40万円でしたが、もし5年以下の短期譲渡所得であれば78万円に。土地や建物の売却は5年が節目になることを頭に入れておきましょう。

②所有している期間が10年以上で更に軽減税率がある

自分が10年以上居住していた不動産を売り、次の5つの条件に該当する場合は、長期譲渡所得の税額に軽減措置のある特例が受けられます。

特例を受けるための適用要件

(1) 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。
なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
また、これらの家屋が災害により滅失した場合には、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
(2) 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
(3) 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。
(4) 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。
(5) 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

引用:「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」国税庁ホームページ

もし上記の要件に該当すれば、以下の軽減税率が適用されます。

課税長期譲渡所得金額 税額
6,000万円以下の場合 課税長期譲渡所得金額×税率10%
6,000万円超の場合 (課税長期譲渡所得金額-6,000万円)×税率15%+600万円

この適用を受けるとかなりお得ですね。

③買い替えをする場合条件クリアで譲渡所得税は0に

自分が住んでいる不動産を売って、その後代わりの居住用の不動産を買った場合は、買換え特例があります。

買換え特例とは、もともと住んでいた不動産を売って収入を得ても、その後に新たに購入した居住用不動産の購入価格の方が高ければ、譲渡所得税がかかりません。

譲渡資産の売却価格 ≦ 買換え資産の購入価格

この特例を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。

特例を受けるための要件

(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること。
(2) 売った年の前年及び前々年にマイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例(措法35条第3項に規定する空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例を除く。)又はマイホームを売ったときの軽減税率の特例若しくはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
(3) 売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるもので、売ったマイホームについて、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと。
(4) 売却代金が1億円以下であること。
(5) 売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。
(6) 買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。
(7) マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。
また、買い換えたマイホームには、一定期限までに住むこと。
(8) 買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること。
(9) 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

引用:「特定のマイホームを買い換えたときの特例」国税庁ホームページ

5. 不動産は売却するタイミングで譲渡税に大きな差が!

土地や建物は高額なので、課税されると納税額も高額に。譲渡所得税は不動産の売却で必ず課税されるので、基礎知識を必ず抑えておきたいですね。

今回ご紹介したように、譲渡所得税のポイントは不動産の所有期間、使用用途などによって特例が受けられるかどうかです!

譲渡所得税は自己居住用の不動産に関して特例で優遇される傾向があります。

逆を言えば、自分が住んでいない別荘などの不動産に関しては高い税金がかかることが多いので、注意が必要です。そういう場合は、売却益が出ても、税金を差し引くと利益が無かったなんてことも。

また譲渡所得税は、不動産の所有期間が5年と10年というのが区切りに。

不動産を売却しようとしたとき、この期間に近い場合は少し待って、売るタイミングをずらすなどの調整をすれば税金が大きく変わるかもしれません。

譲渡所得税の税率は条件によって大きく異なります。もし不動産の売却の予定がある場合は、どの特例に該当するかしっかりチェックして、一番ベストな時期に売却してしっかり節税しましょう。不動産の取引ではしっかりと税金にフォーカスしてあとで後悔しないようにしましょう!

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