土地にかかる税金は5種類知っておけば十分なワケ｜注意点を計算例付きで徹底解説

土地取引に税金の知識は欠かせません。なぜなら、土地とは高額なものなので、土地引きができる人は多くの税金が課税される恐れがあるからです。資産の多い人からは、多くの税金を徴収することで社会のバランスをとるのでしょう。

税金というと難しいような気がします。確かに、ひとつひとつ掘り下げると決して易しいものではありません。

しかし、不動産取引をするときには最低限知っていなければならない知識があります。

不動産取引には、それぞれの取引ごとに必要な税金が異なります。

たとえば

• 「購入するとき」
• 「保有するとき」
• 「売却するとき」

などで、課税される税金はさまざまです。

まずは、土地の取引ごとに必要な税金を押さえることが不動産の税金をマスターするコツでしょう。以下でお伝えしていきます。

1. 土地に関わる税金は5種類｜最低限知っておくべき税金

土地を購入するときや保有するときには、5種類の税金が関わってきます。

土地取引とは高額な資産の取引なので、支払わなければならない税金の額も少なくありません。税金を知らないと、思わぬ出費で慌てることにも。

土地を購入する時にかかる税金｜不動産取得の税金

土地を購入するときの税金は3つあります。あらかじめ計算しておいて、土地の購入費用とは別に準備しておかなければならないでしょう。

印紙税

土地の購入には売買契約を結びます。その契約書に印紙を貼らなければなりません。印紙を購入する際に支払うのが印紙税です。

契約の当事者である売主と買主が連帯して納付義務を負います。たとえば、買主が全額を納付すると売主は納付義務を免れるのです。

具体的な印紙税額は、不動産の契約金額が「1,000万円を超え5,000万円以下であれば印紙代が2万円」というように契約金額に応じて税金の額が定められています。

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登録免許税

登記するときに必要な税金が登録免許税です。

一般的に土地を購入すれば、土地が誰のものになったのかをはっきりさせるために登記をします。売買契約による所有権の移転登記の場合、登録免許税の計算式は下記のようになります。

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不動産取得税

売買や贈与により不動産を取得したときに土地・家屋それぞれに「不動産所得税」という税金が課税されます。

土地を保有している時にかかる税金｜不動産保有の税金

土地を購入すれば土地の所有者になります。

土地の所有者に課税される税金が「固定資産税」と「都市計画税」です。この2つの税金はセットで徴収されるため「固都税」とも呼ばれています。

固定資産税

毎年1月1日に土地などの不動産を所有している者に課税される税金が固定資産税です。年の途中で所有者が変わったとしても納税義務者は1月1日時点の所有者です。

都市計画税

都市計画が定められている区域では、固定資産税と併せて都市計画税が課税されます。土地や家屋を所有していると固定資産税と都市計画税を合算した税金を納めるのです。

2. 状況によって関わってくる税金｜土地の売却や相続など

たとえば、土地の購入以外にも、土地を売却したときや相続したときなど状況が変われば関わってくる税金も変わります。

土地に対して消費税はかかりません！

一般的に商品を取引したときには消費税が課税されるのですが、土地の売買や賃貸は消費税が課税されません。

土地は消費するものではないという考え方です。ただし、1カ月未満の短期の貸付や駐車場などの施設として取引した場合は消費税が課税されます。

建物の場合は消費税が課税されるのですが、個人の売却や居住用住宅の売却であれば税金を支払う必要がありません。

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親族から土地を相続する・譲ってもらう｜相続税・贈与税

贈与税とは、贈与された財産について課税される税金です。

たとえば土地を贈与されたのであれば、贈与された側に納税義務が生じます。基礎控除額である110万円を超えた額に応じて税率が10％から55％とされているのです。

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相続税とは、相続により財産を得た者が納付義務を負います。

3,000万円と相続人1人につき600万円を加算した額を基礎控除額として、超えた額に応じて10％から55％の税率が適用されるのです。

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土地を活用して収益をあげた場合｜所得税・住民税

たとえば、購入した土地にマンションを建築して家賃収入を得るようになれば、収益を得ることになるため所得税と住民税が課税されます。

個人であれば確定申告をして税金を納めるのです。

所有している土地を売却して収益を得た場合｜不動産譲渡税（所得税と住民税）

土地を売却して、利益がでた場合にも所得税と住民税が課税されます。

具体的には

「土地の売却価格－（土地の取得費用＋売却費用）」

に当てはめて計算した所得に所得税率と住民税率をそれぞれ乗じた額の税金を納めるのです。

税率は、売却までの所有期間に応じて変わります。売却した年の1月1日時点での土地の所有期間が5年以下であれば所得税と住民税を合計して40％程度であり、5年を超えていれば20％程度です。

土地は住宅のような居住用財産ではないため、居住用財産であれば所得から差し引かれる「居住用財産の3,000万円控除」が適用されません。税金が高額になる場合があるので注意が必要でしょう。

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3. 土地に対する税金の注意点を計算式を交えながら解説

具体的に数字を入れて計算することで、それぞれの税金の注意点をご紹介しましょう。土地の状況の違いで税金の額が大きく異なることがあります。

固定資産税と都市計画税の注意点｜更地は税率が上がる！

家が建っているかどうかで、税額に大きな違いが生じます。

たとえば、土地の面積が150平方メートルの更地で、登録価格が3,000万円だとします。固定資産税と都市計画税の計算式に当てはめて計算してみましょう。

計算式

固定資産税…3,000万円×1.4％＝42万円 都市計画税…3,000万円× 0.3％＝9万円

ところが、家が建っていれば住宅用地となるため特例が適用されます。

計算式

固定資産税…3,000万円×1/6×1.4％＝7万円 都市計画税…3,000万円×1/3×0.3％＝3万円

土地を放ったらかしにしていると、固定資産税だけでも住宅の6倍の税金を納めていることになります。

税負担を逃れるためにアパートを建てるなどの土地活用をしている人も少なくありません。

年末に土地を購入する際は要注意

たとえば、売買契約により土地だけを購入してから、その後建築会社と請負契約を結び注文住宅を建てるような場合は要注意。このプランで年末に土地を購入すると納める税金が増える場合があります。

なぜなら、固定資産税や都市計画税は毎年1月1日時点の土地の状態で課税されるからです。

年末に土地を購入したのであれば、1月1日時点で土地は更地のままになります。ところが、更地では特例が適用されません。

その年分の固定資産税は特例が適用された場合の税額に比べて6倍に、都市計画税は3倍に膨れあがるのです。注文住宅を建てる場合には、土地購入の時期もポイントになります。

土地を取得する際の注意点｜不動産取得税は支払い必須

住宅用地であれば、特例として「固定資産税評価額×1/2×3％－控除額」が適用されます。

控除額は、

• 「4.5万円」
• 「（土地1平方メートル当たりの固定資産評価額×1/2）×（床面積（200平方メートルが限度）×2×3％」

のうち多いほうです。

下記の物件で土地の不動産取得税を計算してみます。

物件

土地…3,000万円（100平方メートル） 建物…1,500万円（120平方メートル）

計算式

不動産取得税…「3,000万円×1/2×3％＝45万円」 控除額…「（3,000万円×1/2÷100平方メートル）×（120平方メートル×2×3％）＝108万円」＞45,000円

控除額を計算すると108万円になり4.5万円よりも多くなるので、不動産所得税である45万円から108万円を控除します。するとマイナスになるため不動産取得税は課税されません。

特例が適用される要件として、土地取得から3年以内に建物を建てる必要があります。建築する建物の要件は、床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下です。

不動産取得税はいったん全額を納付してから、申請により控除される額の返還を受けることになります。

したがって、不動産取得税として納付する税金は、全額を準備しておかなければならないので注意してください。

4. ケースごとに必要な税金を整理しよう

今回は、土地を購入するときや保有するときに必要となる税金を中心にご紹介しました。

購入するときには

1. 「印紙税」
2. 「登録免許税」
3. 「不動産取得税」

の3つです。そして、保有するときには、

1. 「固定資産税」
2. 「都市計画税」

の2つになります。

また、賃貸住宅として利用するときや売却するときには所得税や住民税が必要です。

その他にも贈与を受ければ贈与税、相続すれば相続税が課税されます。まずは、それぞれのケースに必要な税金を知ることで課税される税金を整理してください。