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儲かる仕組みが分かれば不動産投資は難しくない!今更聞けない勝ち組への道

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ここ数年は経済状況や金融機関の融資環境が良く、サラリーマン大家さんも参入しやすくなったこともあり、空前の不動産投資ブームと言われています。

皆さんの周りでも不動産投資をしている人も多いのではないでしょうか。

リーマンショックで一旦下落した物件の価格も現在ではその当時の倍以上に値上がりしている物件も多く、

今から不動産投資を始めるのはもう遅い?

いいえ。不動産投資はその時々で融資などの環境が変わるので、何時初めても遅いということはありません。

 

今回は、これから不動産投資を始める人に、不動産投資の儲かる仕組みを理解してもらう為に不動産投資の基礎についてお話ししたいと思います。

1. 不動産投資とは|今更聞けない基礎中の「キ」

不動産投資に対して、怖い、難しいというイメージをお持ちではないでしょうか。

やはり、不動産投資では、大きな金額が動くので、最初は心配だと思います。

しかし、不動産投資の仕組みは至ってシンプル。

不動産投資でどうすれば儲かるのか、仕組みを理解すればそんなに恐れることはありません。

1-1. 株式投資と不動産投資の違いは?

投資といえば、自分の大事なお金を何かに投資をして収益を上げること。

その中で一番ポピュラーな投資と言えば、やはり株式投資ですね。
株式投資は、証券会社に口座を作れば数千円から始められます。

では、株式投資とはどういった投資なのでしょうか。

株式投資とは、東証、ジャスダックといった証券取引所に上場されている株式を購入し、売買差益や配当を得て収益を上げる投資。最近では、株主優待券も人気ですね。

一方で、これまでサラリーマンにはハードルが高いと言われていたのが不動産投資。

不動産投資は、小さい物件で100万程度の自己資金が必要で、融資が受けれられるかなど始める為には色々と条件があったり、不動産会社に騙されるのでは?などあまり良いイメージがありませんでした。

しかし、最近ではマイナス金利政策などにより新たな融資先として、金融機関がサラリーマン大家さんをターゲットに融資を行っていることもあり、不動産投資へ参入しやすくなりました。

それにより、サラリーマン大家さんが増え、現在は空前の不動産投資ブーム。

これから不動産投資を始めようという方も益々増えています。

では、株式投資と不動産投資はどういった点で違いがあるのでしょうか。

株式投資は、上場している会社を自分で選んで投資を行いますが、投資した会社の業績によって株価が上昇したり配当が出るので、投資した会社任せになります。

しかし、不動産投資は、購入した不動産を自分で運営し、リフォームやリノベーションを行うことで家賃を上げることが出来るなど、自分の努力で収益を上げることができる投資です。

不動産投資と株式投資の大きな違いは、不動産投資は「自分でコントロールできる投資」だということです。

1-2. 投資とつくけど、実は貸家業

不動産投資は、他の投資よりも安全性の高い、ミドルリスクミドルリターンの投資と言われています。

何故なら、不動産投資は投資と名は付きますが、実は貸家業という側面が強いから。

不動産投資では、ほとんどの場合が金融機関より融資を受けて投資を行います。

金融機関は融資を行う際に、投資家の個人の属性だけなく、その不動産投資が事業として成功するかどうかという点にも注目。

最近では不動産投資ローンといったパッケージ商品も出来ましたが、基本的に金融機関は投資家個人事業主と考えて融資を行います。

不動産投資貸家業と言われるのはそのためです。

2. 不動産投資で儲かる仕組み|初心者が知るべき儲け方

不動産投資で儲けるにはどうすれば良いのでしょうか。

初心者が不動産投資で失敗するのは、不動産投資はどうやって収益を生むのか、儲かる仕組みを理解していない場合がほとんど。

自分が購入する不動産が家賃収入で儲けることが出来るのか。

売却するときの売却益で儲けることが出来るのか。

まずは、不動産投資がいつどこで儲けることが出来るのか、仕組みを理解しましょう。

2-1. 不動産を売買して儲ける(キャピタルゲイン)

不動産投資において、不動産を売買をして利益(売買差益)を上げることをキャピタルゲインと言い、不動産投資で大きく儲けたいならこのキャピタルゲイン狙いの投資になります。

しかし、不動産投資が怖いと思われている理由のひとつが、購入時よりも売却時の価格が大きく下がる点。

キャピタルゲイン狙いの投資は、非常にリスクが高く投資というよりは投機に近い手法になります。

2-2. 家賃収入が入る(インカムゲイン)

不動産投資の王道は、やはり長期的に安定した収益、インカムゲイン狙いの投資です。

いわゆる不労所得と言われるもので(実際には運営しているのですが)、入居者から継続的に家賃収入を得ることで収益を上げることが出来ます。

インカムゲイン狙いの投資は、キャピタルゲイン狙いの投資と比べるとリスクも低く初心者向けの投資。

普通なら借りたお金は自分で返済しないといけませんが、不動産投資の場合は入居者が払ってくれる仕組みなので不動産選びを間違えなければ大きく失敗することがありません。

2-3. 儲かるポイントはタイミング

不動産投資では、短期的視点で考えると損する場合も多い。

しかし、不動産投資は、長期的視点で投資を行うことでリスクを抑えます。

不動産の価格は、一定の周期で上下するのでキチンと収益の上がる物件を選んでおけば大きく失敗することはありません。

保有している間は、家賃収入で儲け、価格が上がったタイミングで売却すれば良いというわけです

2-4. 不動産投資は最初が肝心!スタートダッシュで勝ち組に!

不動産投資では、最初の購入が明暗を分けるといっても過言ではありません。

取り扱う金額が大きいので、最初に失敗してしまうと中々リカバリーが大変。

逆に最初の投資が上手くいくと順調に資産は増えていきます。

スタートダッシュでライバルに差をつけ、勝ち組を目指しましょう!

3. 不動産投資には多種多様な投資方法がある!

一口に不動産投資と言っても色々な種類があります。

皆さんがイメージする不動産投資は、住居系の不動産投資だと思いますが、他にもテナント系や最近流行りの民泊やホテルといった宿泊系なども。

不動産投資では色々と儲かる仕組みがあるのです。

3-1. 住居系、テナント系、宿泊系

●住居系-ワンルーム・ファミリーマンション、 一棟アパート・マンション、戸建て

●テナント系-事務所、ショッピングセンターの店子

●宿泊系-旅館、民泊

3-2. 初心者は中古ワンルームマンション投資から

初心者が始めやすい不動産投資と言えば中古ワンルームマンション投資。

中古ワンルームマンション投資のメリットと言えば、

  • 築年数が経っているので、物件価格や賃料が下がりにくい
  • 金融機関から融資を受けることが出来れば、100万程度から始められる
  • アパートなどよりも好立地物件が買える
  • 物件価格も手ごろで現金化しやすい。

中古ワンルームマンション投資は、運用中は家賃に対して返済や運営費も高いので、あまりキャッシュフローは出ず、実際に儲かってるの?と思われるかもしれません。

しかし、ローンを返済してきた中の元本返済に当たる部分が売却時に現金となって返ってきます。

これが中古ワンルーム投資の儲かる仕組み。

デメリットとしては、管理費・修繕積立金などの運営費が高い、融資を受けにくい等ありますが、

不動産投資を勉強するといった意味でも少ない資金で始められるので、中古ワンルームマンション投資は初心者にオススメの投資と言えます。

やってはいけない新築ワンルームマンション投資

初心者の失敗で多いのが、新築ワンルームマンション投資。

新築ワンルームを買ってしまうとほとんどの場合が損をします。

何故なら、新築ワンルーム投資では、儲けるポイントがほとんどないからです。

 

毎月1万円程度の支出で、新築ワンルームマンションが取得でき夢のオーナー生活!と営業マンの言われるがまま購入。

自分が住むのであれば良いかもしれませんが、投資としては成り立ちません。

新築ワンルームマンションは、1,500万~4,500万程度で販売されており、デベロッパー(新築ワンルームマンションを建設する不動産会社)から購入するので仲介手数料が不要といったメリットがあります。

しかし、新築プレミアム価格として物件価格の2割以上がデベロッパーの儲けとして上乗せされており、数年後に売却すると一気に価格が下落。

家賃も同様に年々下落していきますので、毎月1万円が2万、3万…と支出は増える一方。

支払いが厳しくなり売却したいのに、ローンの残高よりも価格が安くなってしまって売れない。

最後は、自己破産といった結果にもなりかねません。

3-3. 効率よく資産を増やすなら新築アパート投資

中古ワンルーム投資は初心者向けの不動産投資ですが、1戸づつしか購入できないので早く資産拡大したい人には少し物足りない投資。

効率良く投資したいならサラリーマン大家さんでも手が届く、新築アパート投資がオススメです。

新築アパート投資のメリットと言えば、

  • 一気に戸数を増やすことが出来る
  • ワンルーム投資よりも有利な条件で融資が組める
  • 融資をしてくれる銀行も多い
  • 新築なので10年くらいは設備などの故障の心配がない
  • 運営費が安い

新築アパート投資では、低金利、長期融資が組めるなど、有利な融資条件を組めることが多く、共用部分の管理だけで良いでの運営費も安く、運用期間中のキャッシュフローが取れます。

これが新築アパート投資の儲かる仕組み。

デメリットとしては、最低年収の基準があるなど融資を受ける為の条件が厳しく、売却時に新築時よりも価格が下がることが多いので売却損が出ることも。

都内の好立地物件などは売却時に価格が上がることもあり、売却時に価格が維持出来れば大きな利益を上げることが可能です。

4. 不動産投資には融資を使って効率アップ|レバレッジと利回りを理解する

不動産投資では、投資したお金がどれくらいで運用できるかを利回りで評価します。

例えば、3,000万円の不動産を購入して、年間300万円の収入があれば利回りは10%。

この低金利時代に、自己資金が10%で運用出来ればすごいですね。

そして、不動産投資において、金融機関の融資は切っても切れない関係。

現金が無限にあれば、リスクを負って融資を組む必要はありませんが、家計の中からそんなに大きな金額は投資に回せません。

そこで不動産投資では、少ない自己資金を補うために、金融機関からの融資を利用します。

融資を上手に利用することが出来れば、レバレッジ(てこ)効果で効率よく投資することが可能に。

利回りレバレッジは、不動産投資で儲かる仕組みを理解する上で重要なポイントです。

4-1. 表面利回りの高い物件に惑わされるな

物件の資料を見ると大概「利回り」と書いていると思いますが、ここで言う利回りは表面利回りです。

表面利回りは、その物件を現金で購入した場合にどれくらいの利回りで回るかを表し、

表面利回り=年間収入÷物件購入価格×100%

で計算することが出来ます。

 

この利回りが高ければ高いほど収入は増えるわけですが、逆に考えるとその利回りでないと売れない物件。

利回りは、言い換えるとリスクの大きさと言ってもいいでしょう。

不動産投資で失敗する人の多くは、この表面利回りの高さに騙され、リスクの高い物件を購入させられている訳です。

高利回り物件は、空室率が高いエリアにある、滞納者が多い、運営費が実は高いなど、ほどんどの物件が何かしらの問題が。

購入する際は、ある程度リスクがあることを覚悟して購入してください。

4-2. 実質利回りと自己資金利回り

表面利回りに惑わされない為には、実際の運営に近い実質利回りで評価する方法があります。

実質利回りは、収入からは運営に掛かる費用を差し引き、物件価格には購入諸経費をプラスして計算。

実質利回り=(年間収入-運営費)÷(物件価格+購入諸経費)×100%

運営に掛かる費用

●管理費・修繕積立金(ワンルーム)

●清掃費・設備メンテナンス費用(アパート)

●固定資産税

●賃貸管理費

購入諸経費

●仲介手数料

●銀行手数料

●火災保険

●登記費用

●不動産取得税

表面利回りでは、運営費などを考慮していないので、運営費が予想以上に変わると収支も大きく変わりますが、実質利回りで計算するとより運営に近い利回りを算出することが出来るので、より正確な収支予想が可能です。

※簡単にシミュレーションしたい時は下記の条件を参考にしてください。
ワンルームマンションの場合で、運営費は収入の約25%前後、諸経費は物件価格の約10%。
アパートの場合で、運営費は収入の15%~20%、諸経費は物件価格の約8%。

次に自己資金利回りについて。

自己資金利回りとは、融資を使った場合などに、投資に使った自己資金がどれくらいで運用できているかを調べる際に使います。

例えば、実質利回り7%の物件を2,000万円で購入し、銀行から9割融資を受けたとすると自己資金は200万。

融資の条件は、金利3%で期間は30年。この条件の場合、年間返済約91万(月々の返済は75,888円)となります。

年間収入140万円-年間返済91万円=キャッシュフロー49万円

税金等は考慮しないとすると、自己資金の利回りは、

自己資金利回り=キャッシュフロー÷自己資金×100%

で計算することが出来ますので、

この場合の自己資金利回りは、49万÷200万×100%=24.5%となります。

4-3. 融資を上手く利用してレバレッジ(てこ)の原理を使う方法

実質利回り7%の物件を現金2,000万円を現金で購入した場合と融資で使った場合を比較してみましょう。

現金で購入した場合の自己資金の利回りは、実質利回りと同様の7%

融資の条件は、金利3%、期間30年、9割融資で購入した場合の実質利回りは、24.5%。

同じ物件を購入しても、融資を使うことで自己資金の利回りは、3.5倍になります。

融資を使うことで自己資金の投資効率は大幅にアップしました。

これをレバレッジ(てこ)の原理を使った投資と言います。

同じ条件で物件が買えるとすると現金2,000万円だと1戸しか買えませんが、融資を使うと200万円×10戸。

融資金額が増えると条件が厳しくなるので単純には比較できませんが、融資を利用しレバレッジの原理を使うことで、効率が一気にアップしたことがわかりますね。

ただし、レバレッジを高くすると金利の影響を受け返済額が増えるので、一気に空室が増えた場合に返済に返済不可になるなどリスク管理にご注意を!

4-4. 金利と元本の関係

皆さんがよく勘違いされることの一つが元本の返済について。

ほとんど収入がないけど不動産投資はやる意味があるのというのがそのタイプ。

中古ワンルームマンション投資のところで少しお話しましたが、月々のローン返済には、金融機関への金利とローンの元本返済が含まれています。

先ほどの例でいうと、年間返済91万円のうち、金利部分が53.5万円、元本部分が37.5万円となります。

月々の収入がほとんどない場合でも元本部分は年々積み立てているのと同じ

仮に、この条件で5年間返済すると元本部分の返済は、200万円となります。

不動産投資でなぜ儲けることができるのか、この部分がわからないと仕組みを理解してるとは言えません。

5. 儲かる仕組みが分かれば不動産投資の失敗は回避できる

投資でも事業でも100%儲けることはできませんが、不動産投資の場合は自分でコントロールできる部分が多いので、ハイリスクハイリターンの株式投資などと比べるとリスクの低い投資です。

しかし、不動産投資はどうすれば儲かるのか、仕組みを理解せずに何となく始めてしまうと不動産会社の営業に上手く乗せられて収益の上がらない物件を買ってしまうことに!

失敗しない為には、どうすれば不動産投資で儲けることができるのかを理解することです。

不動産投資は、インカムゲインを狙った長期的な投資であり、短期間で儲けたい場合は難しくリスクも高い投資に。

融資を上手に利用し、レバレッジ効果の原理を使った効率良い投資を行うことが出来れば、資産拡大を有利に進めることができます。

不動産投資の儲かる仕組みを理解し、スタートダッシュをきちんと決めて勝ち組の仲間入りをしてください。

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