駐車場経営の失敗例から学ぶリスク対策方法4選｜失敗から見えてくる成功の秘訣

駐車場経営は、非居住用不動産の運用方法として今人気です。

建物を解体した後、収益が固定資産税・都市計画税より少し上回ればマイナスにならないため土地活用として有効な手段の投資方法となります。

投資家が駐車場経営を選ぶ理由は、次の3つです。

1. 少子高齢化で収益用アパートの需要が以前より芳しくないこと
2. 地価が上昇傾向にあるため売却した方が分割しやすい資産になること
3. 大手駐車場サービスを利用すればメンテナンスを行わずに定期的に賃料が得られること

 

魅力的に感じますが、安易に「儲かるから」という理由だけで手を出せば失敗してしまいます。

今回は、駐車場経営を検討されている方に向け、実際の失敗事例から、対策方法を見出して行きましょう！

1. 駐車場経営ならではのトラブルやリスクとは？

駐車場経営の失敗とは、大手の駐車場運営会社に管理を委託した際、競合する駐車場やコインパーキングに対抗するために値下げ合戦に巻き込まれてしまうことです。

他にも

• 前面道路が4m以下
• 一方通行
• 交通量が多く、駐車場に入りづらい

など、道路条件が悪いと業者から値下げの提案を飲まざるを得なくなります。

そうした土地は、本来は一戸建てや収益用アパートの方が向いているでしょう。

失敗した時期に起こりうるリスクは、駐車場事業は大手に依頼すると最初の提案賃料は高めに設定されることがあるということです。契約前に相場価格を見た上で今後金額調整を行う必要があると示唆され、駐車場経営がスタートします。

近くに繁華街やショッピング施設、宿泊施設など人の集まる施設がある場合、連動して顧客が見込めます。

しかし、住宅街にある土地の場合、個人で駐車場経営を行っても顧客から見つけてもらいづらく、大手の駐車場事業者に依頼をしても資産を寝かせてしまう…という残念な結果になります。

2. 実際の駐車場経営の失敗事例から対策方法を徹底解説

駐車場経営は大手駐車場事業者に依頼すると初期コストが「0（ゼロ）」からスタートできるため、アパート経営に比べ敷居が低く競争が激しい事業です。

比例して、失敗事例も多いです。

事例1 　前面道路が一方通行で集客を失敗

相続をきっかけに、駐車場事業を始めた会社員Aさん（35歳）

対策：交通量・駐車場への入りやすさなどの情報収集を怠らない

こちらの例では付近の商店街と提携をすることで集客に成功。稼働率が8割まで上がりました。

安易な気持ちで駐車場事業を開始してしまったAさんが失敗してしまったポイントは事前情報の収集です。

あらかじめ、人通りや交通量を数値化し客観的に判断すべきでした。

事例2　駐車場運営は、管理が手間で失敗

一戸建てからマンションへ引っ越したBさん（40歳）

対策：駐車場の管理委託をすることも検討しよう

ある程度顧客が見込めるようになったら、大手の駐車場事業のサービスを導入するといいでしょう。
月極契約と一部を時間貸しにして収益構造を変え、手間だった時間を解消できるよう提案してもらいましょう。

この事例の失敗は、手取りを多くしたい発想から「プライベートの時間」という資産を想像以上に削らざるえなくなったこと。

不動産投資は、いかにオーナーが動かずに収益をあげられるかという視点が大切になります。

事例3　価格競争に巻き込まれて失敗

相続で商業エリア近くの土地を得たCさん。

対策：周辺環境を常に確認して出口戦略を練る

大型モールの建設で環境が変わりました。

駐車場としての魅力が激減したため、失敗を認め経営を断念したことは良い判断でしょう。

環境変化が原因となった失敗事例です。

定期的に、役所へ行き周辺の建築申請届け出の確認を行うともっと早い段階で撤退を決断できます。

駐車場経営では出口の見極めのタイミングが非常に重要になります。

事例4 　敷地内で交通事故。トラブル対応で失敗

自営で管理している駐車場の敷地内で利用者同士の交通事故が発生しました。

駐車場は私有地であるため保険適用がなく、オーナーであるDさんへ連絡が入りました。

対策：保険には必ず加入しよう

自営で行う場合、失敗に備え事業者用保険へ加入しておくといいでしょう。

手間はかかりますが、事業を法人化しておくと保険も多数の商品から選ぶことができます。

全てを自分自身で行わないほうがいいでしょう。特に不動産の場合、損害賠償額が大きくなる傾向があります。多少金額は負担しても、事業者用保険に加入しておきましょう。

3. 始める前に駐車場経営に向いている人の特徴を知ろう

そもそも、駐車場経営を始めるときに、このような人なら駐車場経営に向いている！という特徴をご説明します。

こういった人には駐車場経営は最適な土地活用方法と言えますが、逆に、長期間で安定した投資を考えている人には、駐車場経営よりもアパートやマンション経営の方が向いていると言えます。

4. おすすめ！駐車場経営セミナー・駐車場経営ブログ紹介

 

 

駐車場経営での失敗を防ぐコツとしてもう1つ。

セミナーに行ったりブログ・コラムで実体験を読んで知識を付けることです。おすすめのものをいくつかご紹介します。

事業主レポート：駐車場経営者が駐車場を手放した理由

https://www.kenbiya.com/column/hirota/10/?ac=UL

北関東でビル・駐車場投資などをしている広田健太郎さんの健美家コラムです。

 

国内最大手「パーク24」の土地活用セミナー

http://www.times24.co.jp/lp/seminar/

5. 失敗しない駐車場経営は、周辺環境の変化を見ること

駐車場経営は、周辺に点在する大手駐車場・コインパーキングと競合し、値下げ合戦を行うことになります。

失敗の多くは、価格競争が原因です。

設備のクオリティーを上げたとしても、料金を上げることはできません。

これまで述べてきたことからズバリ、駐車場経営で失敗を防ぐコツは以下の4点。

 

駐車場は「一時的に不動産を運用するため」に選ぶオーナーが多く、立地を選定しても常に競合が生まれやすい事業です。

そのため、環境の変化へ常にアンテナを張り決断することが求められます。

失敗を防ぐために撤退ラインを決めてから取り組むと、判断がスムーズでしょう。

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