民泊するなら旅館業法をマスターしよう！営業スタイル4種類比較

2021年6月より民泊新法が施行予定です。

これにより、一般住宅でも今までより気軽に民泊をすることが可能になりましたが、営業日数が180日以下という規定があります。

でも投資目的で民泊を経営している場合、とても180日分の宿泊料では元が取れませんよね。

でも、旅館業法に則り、民泊の申請さえ通れば180日以上営業することも可能になります。

そのため、民泊ビジネスを行うにあたっては、2021年6月に施行予定の民泊新法だけでなく従来の旅館業法に適用した営業も可能なので、今回は旅館業法の基礎知識を学びましょう。

1. 旅館業法とは

旅館業法は1948年（昭和23年）に国会で制定された旅館業の業務について定めた法律です。

旅館業法（簡易宿所の場合）の認可要件には

• ○室以上の客室数
• 和式・洋式の客室の床面積は○㎡以上
• 宿泊客の面接に適する玄関
• 換気や採光、防湿・排水設備
• ある程度の大きさの入浴設備・洗面設備・便所

※○の数字は旅館業の種類による

など、厳しい基準になっており、区分マンションで民泊ビジネスを行うには厳しい法律です。

ただ、民泊ビジネスを行うにあたっては法改正が進み、民泊新法が始まるので（2021年施行）、旅館業法を利用しなくても民泊ができるようになります。

特に民泊新法では年間の営業日数が180日と期間が設定されている点が重要なポイントとなりそうです。

1-1. 旅館業とは

旅館業とは、「有償で人に宿泊施設を提供すること」です。

宿泊は、ベッドや布団などの寝具を使って宿泊施設に泊まることです。よって、旅館業では無償での提供は含まれません。

ここでいう旅館業とは、旅館だけに限らず、ホテルや下宿も含まれます。
旅館業法では宿泊施設ごとに規約を設けているので、項目3でチェックしてみましょう。

1-2. 旅館業法施行令とは｜旅館業法の穴をカバー

旅館業法は基本的なルールを決めた法律であり、旅館業法施行令とは「旅館業法で定められていない箇所を補完したもの」で、内閣府が制定し、2016年4月1日に改正されました。

2. 旅館業と民泊の違い

旅館業は先ほども述べた通り「宿泊料金を受け取り、人を宿泊させること」です。

これは何度も有料で人を宿泊させることが前提の営業方法なので、知り合いを1度宿泊させたからといって、旅館業になることはありません。もちろん無料で泊めることも当てはまりません。

旅館業は営業許可を得て有償で宿泊させる方法。

本来の民泊は無償で人を宿泊させる方法です。

「有償」「無償」が民泊と旅館業の大きな違いとなります。

3. 旅館業法の種類｜規制の内容比較表付き

旅館業法の中には4種類の旅館業が定められており

1. 「旅館営業」
2. 「簡易宿所営業」
3. 「ホテル営業」
4. 「下宿営業」

があります。

共通して定められているのは宿泊者名簿を備えること・適当な換気・採光・照明・防湿及び排水の設備を有することです。

	ホテル営業	旅館営業	簡易宿所営業
名簿	氏名、住所、職業等を記載した宿泊者名簿を備えること
客室数	客室の数は、 10室以上であること	客室の数は、 5室以上であること	規定なし
客室床面積	様式の構造設備による 客室の床面積は、 9㎡以上であること	和室の構造設備による 客室の床面積は、 7㎡以上であること	客室の延べ床面積は 33㎡以上であること
玄関帳場 （フロント）	宿泊しようとする者との 面接に適する玄関帳場その他 これに類する設備を有すること		規定なし
換気等	適当な換気・採光・照明・防湿及び排水の設備を有すること
入浴施設	宿泊者の需要を満たすことが できる適当な数の洋式浴室 又はシャワー室を有すること	当該施設に近接して公衆浴場がある等、入浴に支障をきたさないと認められる場合を除き、 宿泊者の需要を満たすことができる適当な規模の入浴施設を有すること
その他	都道府県（保健所を設置する市又は特別区にあっては、市又は特別区）が条例で定める構造設備の基準に適合すること

＊都道府県知事等には、報告徴収、立入検査、改善命令、営業の停止、許可取消権限

第49回規制改革会議ヒアリング提出資料　参照

以下でそれぞれの特徴を詳しく説明していきます。

3-1. 「旅館営業」とは

和室の客室・設備を主体とした宿泊施設です。

ホテル営業と違い、条例で「レストランや食堂など、食事提供をできる宿泊施設」と規定されるケースはほとんどありません。

ですが、旅館営業も客室数の規定や、玄関帳場（フロント）の設置義務があるので、民泊をビジネスとして活用するには課題がありそうです。

 

• 客室が5室以上
• 客室の床面積が7㎡以上

という定めがあります。

3-2. 「簡易宿所営業」

宿泊する場所（客室）を多人数で共有する構造の宿泊施設です。

この形式を活用した施設は「カプセルホテル」「ユースホステル」があります。

上記2つの営業方法に比べ制約が少ないので、戸建ての民泊を考えている方は「簡易宿所営業」を活用するのが良いです。

玄関帳場設置の規制も緩和され（各地域の条例によっては設置義務あり）ているので、より参入しやすい形が整っています。

• 客室の延べ床面積が33㎡以上
• 階層式寝台がある場合、上段下段の間隔が1m以上
• 旅館業法施行令改正により、宿泊者が10人未満の場合は1人あたり3.3㎡

という規制があります。

 

3-3. 「ホテル営業」

洋式の客室・設備を主体とした宿泊施設です。

ホテル営業は各地域の条例で「レストランや食堂など、食事提供をできる宿泊施設」と規定されている場合が多いです。

確かに、ホテルで食事ができないという体験をした方は少ないのではないでしょうか？

ホテル営業は「旅館業」の中でも一番規定が厳しいです。「食事提供」ということは食品衛生管理に関しても知識がなければならず、簡単に始められる営業方法ではないと思います。

ホテル営業の規制は

• 客室数が10室以上
• 洋室構造の部屋の床面積が9㎡以上
• 水洗式・座便式のトイレがあること（共同部分のものに関しては男女の区分があること）

ですが、旅館業法施行令によりホテル営業の規定は現在無くなっています。

3-4. 「下宿営業」

「下宿営業」とは、1か月以上の期間を単位とし、宿泊料を受けて人を宿泊させる営業のことです。最近では下宿という言葉を聞かなくなりました。

ひと昔前は、親元から離れて田舎から出てきた学生が、安く部屋を借りて暮らすということがありました。

民泊は1泊・2泊など短期滞在が前提となっていますので、下宿営業での許可は取れません。

4. 旅館業のポイント「宿泊料」とは？

旅館業法の許可が必要になるかどうかは「宿泊料を徴収しているか」です。

この「宿泊料」とは「寝具や部屋の使用料」を指します。

宿泊していなくても、

• 休憩料金
• 寝具の賃貸料
• 寝具等のクリーニング代
• 高熱水道費
• 室内の清掃代

のような名目でも「実質的に寝具、部屋の使用料金とみなされる」を宿泊客（利用者）から徴収して宿泊させる営業方法を行う場合は、旅館業法の許可が必要です。

 

また、「宿泊」とは「寝具を使い施設を利用すること」とされています。

これは、寝具があるところに泊まらず、宿泊者（利用者）が寝具を持ち込む場合でも「寝具を使い施設を利用すること」になります。

 

 

しかし食事・テレビ・パソコン使用料といったものは必ずしも宿泊に必要なサービスではないので「宿泊料」には含まれません。

5. 旅館業のポイント「営業」とは？

旅館業における営業とは「社会性をもって継続反復して人を宿泊させる」ことです。

この「社会性をもって」という部分は

「社会の常識上、個人生活上の行為として行われるべき範囲を超えている行為」と、とらえられています。

ということは、個人の生活に必要な行為ではなく、明らかにビジネスとして行っている行為と判断されば「社会性をもった行為」という位置づけになります。

旅館業における営業とは、有償で人に宿泊施設を提供することですが、それ以外の営業活動もあります。

 

知人や友人などを宿泊させる行為は、基本的に利益を得る目的ではないので営業にはあたりません。

 

また、現実的に宿泊提供できなくても営業に該当すということは、広告・CM・インターネット等を使って宣伝、募集することも営業となります。

このように考えると、インターネットサイトを使ってゲストを集める民泊は、立派な営業活動に該当することになります。

5-1. 民泊において旅館業許可がいる場合・いらない場合

旅館業を行うには旅館業法に基づく旅館業許可が必要です。許可申請は都道府県知事に提出します。

もし無許可営業をすると旅館業法違反となり罰則を受けることになります。

①旅館業許可が必要な場合

• 宿泊料を徴収する
• 年間で180日を超えて営業する（民泊新法施行後）

②旅館業許可が不要な場合

• 宿泊料を徴収しない
• 年間で180日以内で営業する（民泊新法施行後）

5-2. 旅館業法の許可要件

旅館業許可を受けるには要件があります。

ここでは、押さえておくべき要点を2つご紹介します。

①申請者の要件

旅館業許可における申請者の欠格要件は以下の通りです。

１ 旅館業法に違反、または旅館業法に基づく処分に違反して刑に処せられ、その執行を終り、又は執行を受けることがなくなった日から起算して３年を経過していない場合
２ 旅館業法第８条の規定により許可を取り消され、取消の日から起算して３年を経過していない場合
３ 申請される者が法人であって、その業務を行う役員に１または２に該当する者がいる場合（引用元：「民泊サービスを始める皆様へ」厚生労働省）

②施設の設置場所

設置場所の近くに幼稚園や学校などの教育施設がある場合は原則として設置を認められません。

しかし場合によっては学校等施設に照会をし、理解が得られ、なおかつ宿泊施設の設置に伴って著しく環境が悪化すると認められない場合には、設置できる場合もあります。

また、各地方自治体の条例によっても異なります。緩和されているところもありますので、設置しようとする地域の条例をチェックしてみましょう。

6. 旅館業と貸室業（アパート等）の違い

どちらも部屋を貸し出すという点は同じですが、圧倒的な違いがあります。そこも理解しておきましょう。

6-1. 施設衛生上の管理責任の有無

旅館業は賃貸と違い「部屋・施設の衛生状態を維持管理が必要」とされています。

賃貸で部屋を貸している場合は、室内の清掃は入居者が行います。汚くしていようが大家はその生活環境の悪化を攻められることはありません。

もちろん、入居者が部屋で伝染病や食中毒になった場合も同様です。

しかし、旅館業では「部屋・施設の衛生状態を維持管理が必要」となりますので、賃貸業では責められない衛生管理で責任を取らなければいけません。

6-2. 生活の本拠であるかどうか？

旅館業法では「宿泊者が宿泊する部屋に生活の本拠を有さないこと」という規定もあります。

アパートや間借りなどの不動産賃貸業、さらにシェアハウスなどは生活の拠点をそこに置くので、旅館業の範囲ではありません。

ちなみに、ウィークリーマンションやマンスリーマンションは、不動産賃貸業として賃貸借契約を結んでいない場合、旅館業法の適用となります。

しかし、賃貸借契約を結ぶ場合は不動産業になるので、旅館業ではありません。これらはまだ曖昧な点も多く、今のところグレーゾーンとされています。

 

6-3. 旅館業法の適用判断表

判断される基準と許可の有無を表でまとめました。

判断基準	許可が必要	許可が不要
宿泊料の徴収	宿泊料を徴収 名称にかかわらず「実質的に寝具、部屋の使用料金とみなされる費用」を徴収する 時間単位での利用も含む	宿泊料以外を徴収 食事代 テレビなどの視聴料 体験料（体験事業など）
社会性の有無	社会性が「ある」と判断される場合 不特定多数の者を宿泊させる 広告などを利用し、広く一般に募集をしている	社会性が「ない」と判断される場合 日ごろから交流のある親戚・知人・友人を宿泊させる
継続反復性の 有無	継続反復性が「ある」と判断される場合 宿泊募集を継続して行っている 季節・曜日を限定していても、それを繰り返し行っている	継続反復性が「ない」と判断される場合 イベント開催時（年1・2～3日程度）の宿泊施設不足時に、開催地の自治体から申請を受け自宅を提供する（公共性の高いもの）
生活の本拠か 否か	本拠でないと判断される要件 使用期間が1カ月未満 1か月を超える場合でも、部屋の清掃・寝具類の提供を施設の提供者が行う（下宿など）	本拠であると判断される要件 使用期間が1が月以上（マンション・アパートなど） 使用者が自らの責任で部屋の掃除・清掃を行う

7. Airbnbでの民泊は旅館業法にあたるのか？

民泊で有名なAirbnbはインターネット上でホストとゲストをつなぐ仲介業者です。

Airbnbは集客のために反復継続して営業活動を行い、提供する宿泊施設は宿泊料を徴収していたので、明らかに旅館業に該当すると考えられてきました。

つまり旅館業（簡易宿所）の営業許可となります。

しかし、実際の民泊ではこの旅館業法の許可をとらずに運営しているところが多く、社会問題となっています。

 

今までの日本の旅館業法は、Airbnbのような新しい宿泊スタイルとは概念が異なっています。

よって、民泊を旅館業法に適用すると、ほとんどが旅館業法違反となってしまいました。

国は今後日本の外国人観光客の増加に対する受け皿と、地方活性化の期待をし、民泊ビジネスに対応できるよう法整備へと動き、

2017年民泊新法（住宅宿泊事業法）を設立。

Airbnb Japanの代表は法律の成立に喜びの声明を出しました。

Airbnbの日本経済への効果は約9,000億円以上とも言われています。
東京などの首都圏以外の地方経済にも貢献している実績があります。民泊新法の成立によって今後さらにAirbnbのような民泊ビジネスには一層の期待が持てそうです。

8. 旅館業法を理解して自分の民泊スタイルを決めよう

民泊新法ができるまでは、旅館業法（簡易宿所）に抵触しながら民泊を行っている事例がたくさん存在していました。

いわゆる違法民泊とよばれるものです。

これによって国内では「民泊＝違法」といったネガティブなイメージが少なからず浸透してしまいました。

しかし民泊新法が成立すると、「民泊＝合法」という明るい構図が見えてきたように思います。

これまで悪いイメージであった民泊も、徐々に良いイメージに代わっていくことを願ってやみません。

民泊の合法化イメージが社会に浸透していけば、今後国内の民泊ビジネスはますます拡大していくでしょう。

これまで民泊のホストも個人が多かったのですが、今後は企業による民泊ビジネス参入も増えていくかもしれません。

民泊ビジネスの今後大きな産業に発展していくことが期待できそうです。

民泊ビジネスを成功させるために大事なことは、民泊新法で運営するのか、それとも旅館業法で運営するのかを決めることです。

これはどちらの方がいいか、という問題ではありません。
これは宿泊施設の物件・周辺地域の状況・ビジネスプラン等によって変わっていきます。

自分がどういうビジネス展開をしたいかどうかで運営の仕方は全然違ってきます。

最初にしっかりと民泊ビジネスの全体像を描く、そして法律のポイントをしっかり押さえて、自分に合った民泊ビジネスをスタートさせましょう！