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プロパーローンの審査基準とは?不動産投資家向け融資の実態

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不動産を購入する際、多くの人が住宅ローンを申し込みますよね。

しかし自宅以外に、さらに不動産を購入したいと思った時、どうしたらいいか分からないという方が多いのではないでしょうか。

今回は住宅ローン以外のプロパーローンという融資についてお話します。

あまり聞きなれない名前かもしれませんが、金融機関による融資の一つ

住宅ローンと比べて審査基準、審査内容などが異なるため二つを比較、さらにアパートローンも加えながらご紹介いたします!

1. プロパーローンの基礎知識

プロパーローンとは、金融機関が保証会社を利用せず、独自の審査基準で資金を融資してくれるローンのことです。

これは一般的な呼称で商品名ではありません。よって、あまり聞いたことがないという方も多いかもしれません。

昔は法人に限られた融資でしたが、近年は個人でも積極的に融資をしてくれる金融機関が増えました。

住宅ローンと比べたプロパーローンの違い

住宅ローン

一般的に言う住宅ローンとは、フラット35、又は保証会社を利用するローンの2種類あります。

フラット35は住宅金融支援機構が金融機関に対して債券を買い取ることによって融資するローンです。

一方、保証会社を利用するローンは審査や返済まで保証会社が保証。保証会社は保証人代わりとなるため、保証人を用意する必要がありません。但し保証会社に保証料を支払うことになります。

プロパーローン

これに対してプロパーローンは同じく金融機関による住宅ローンですが、

住宅金融支援機構や保証会社を介しません。よって、保証料がかかりません。

審査は金融機関が独自の基準で判断します。この審査方法は非公開となっていて、金融機関ごとにかなり違いがあります。

また、保証会社が無いので保証人を用意しなければなりません。さらに住宅ローンよりプロパー住宅ローンの方が金利が高く設定されています。

2. プロパーローンの審査基準

2-1. 対応してもらえる金融機関が少ない

プロパー住宅ローンを行っている銀行で有名なのは、都銀であればりそな銀行。非常に積極的に宣伝して審査、融資を行っています。

その他、地銀、信金、信組、ろうきん(労働金庫)なども対応しているところはあります。

しかし、実際のところ保証会社利用の住宅ローンだけを行い、プロパーローンを行っている金融機関は少ないのが現状です。

また、対応している金融機関であっても、支店によっては利用できないところがあります。

住宅ローンは、居住地、あるいは勤務先の住所の管轄支店が担当となるのが基本です。遠方の支店で申し込むことはできないので、探すのに苦労するかもしれません。

2-2. 元々は企業(法人)向け

プロパーローンは、住宅ローン専門融資ではありません。不動産以外での融資もあります。

元々は法人を対象とした事業性融資という位置づけでした。最近では個人でも利用できるようになっています。

融資目的の間口が広い

プロパーローンが事業向けの融資というのが根底としてあるので、幅広い融資に対応してくれます。

不動産投資以外にも、事業性設備資金、運営資金などにも対応

また不動産を対象としたプロパー住宅ローンは、居住用、非居住用のどちらにも対応しています。

一般的な保証会社付き住宅ローンは、申込者による居住が原則となっています。よって、プロパー住宅ローンは賃貸目的での申し込みでも可能です。

個別審査の色合いが強い

「金融機関独自の審査基準で判断」というところですが、主に見られるのは、年収・勤続年数・その他の借り入れ状況・預金状況・住宅ローンの返済比率などです。

また同居家族の借り入れ状況など聞かれることもあります。そして担保物件に関する審査もあります。

具体的な審査基準については公開されておらず、金融機関ごとで全く異なるようです。

2-3. 連帯保証人は確実に必要

保証会社を利用しないため、必ず連帯保証人が必要

最低一人、場合によっては二人以上求められることも。親族を保証人に求められることが多いです。

2-4. 審査の厳しさを比較してみる

不動産物件を購入する際に利用できるローンは3種類あります。住宅ローン・プロパーローン・アパートローンです。この3種類の違いをご紹介します。

 ローンの種類 住宅ローン プロパーローン アパートローン
対象 個人 個人、法人 個人
保証人 原則不要 必要 必要
審査基準 公開 非公開 公開
審査期間 短い 長い 短い
審査のポイント 返済力 返済力、物件価値など 物件価値、事業収支の安定性など
融資上限 有り 無し 有り
融資期間 長い 長い 短い

2-5. プロパーローンは経営者や個人事業主向け

プロパーローンは金融機関による直接貸し出しで、幅広い用途に対応しています。経営者や個人事業者向けになっています

審査基準も金融機関ごとによって異なるので、申し込む際は丁寧で説得力のある説明をし、担当者から信頼を得られるように努める必要があります。

もちろん個人であっても利用できます。しかし、居住用の住宅ローンであれば、プロパーローンは金利が少し高いというデメリットがあります。

3. ローンの審査が通らない人へ

どうしても住宅ローンに通らない場合は、一度住宅の購入を先送りした方がいいでしょう。

まず審査落ちの原因を考えてみてください。金融機関は審査に落ちた理由を教えてくれません。

一般的に考えられるのは、返済比率、頭金、他社借り入れ状況、勤務年数など、本人の属性による問題が多いと思います。もし再度申し込む場合は、半年から1年位は待った方がいいでしょう。

 

一方、プロパー住宅ローンはそれぞれの金融機関によって審査基準が異なります。

一般的に住宅ローンより金利が高いので、少し審査基準が緩いと言われています。また審査に関して申込人の属性以外や担保物件以外にも、その金融機関の財務状況も大きく影響してくるため、実際に申し込んでみないとわからないということも。

たとえ住宅ローンで落ちた金融機関であっても、それは保証会社による審査落ち。プロパーローンではその金融機関自体が審査を行うので、違った結果が出る可能性も十分あります。プロパーローンは最終手段として金融機関に問い合わせをしてみるのもいいでしょう。

4. 自分に合ったローン選びを

住宅の購入は人生で最も高い買い物。ローンを組むとしたら、大きなお金を借りることになるので、金融機関とは長いお付き合いになります。

しっかりとした返済計画を立てることはもちろん、人生計画を改めて見直すきっかけにもなるでしょう。

今回は住宅ローンプロパーローンを比較しました。

どちらもメリット、デメリットがありますが、どちらを選ぶにしても金利が低いところ選びましょう。

ローンの金利は金融機関によって全く違います。不動産は大きな買い物なので、少しの金利の違いも最終的な支払い金額がかなり変わってきます。

また投資用不動産の購入となれば、住宅ローンでなくプロパーローンかアパートローン。

この場合、収益を見込んだ事業性の借り入れとなるため、担当者にその計画をきちんと説明しなければなりません。プロパーローンやアパートローンでは、申込人の人間性もしっかり見られています。例えば、銀行であれば支店長決済になるので、まずは担当者に信用してもらわなければ前に進みません。

ですから、丁寧に担当者と話をすることを心がけてみて下さい。熱意が通じて良い結果になるかもしれませんよ。

アパートローンの金利比較についてはこちらの記事を参考にしてみてください。

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2017.11.22

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