法人が中古マンションを売却した際の節税と税金の仕組み

不動産投資を実践している人々の中でも経験を積み、数年間運用をしていれば、一度は法人設立をして税金対策などを考えたことありませんか?

実際に法人を設立している場合の人は、お付き合いのある税理士がいる事かと思います。

しかし、これから法人設立をお考えの人には最低限これだけは覚えておいて!と思う節税方法をこの記事にまとめました。

損をしない為には、なぜ法人にした方がお得なのか?」税金の仕組みをみていきましょう。

1 中古マンションを法人で売却するとお得!?節税方法とは

まず、個人の所得が800万円を超えている人は法人を設立したうえでマンションを売買するのも1つの節税方法です。特に、個人と比べると「賃貸用マンション」は特にお得です。

個人の場合、賃貸用マンションを売却すると建物に税金がかかります。税率を比較して、どちらが損をせずにすむかを検討してみましょう。税率は以下の通りです。

個人の場合

課税所得金額 税率 課税控除額
195万円以下 5% 0円
195万円を超え 330万円以下 10% 97,500円
330万円を超え 695万円以下 20% 427,500円
695万円を超え 900万円以下 23% 636,000円
900万円を超え 1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円を超え 4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

法人の場合※法人税率は資本金の額や大企業か中小企業かで税率が変わってきます。以下の通りです。

資本金規模 所得金額 税率
1億円超 23.4%
1億円以下 800万円超 23.4%
800万円以下 15.0%
※赤字企業の場合 0 0

法人の場合、マンションの売却益と会社の利益を合算して課税所得を割り出します。つまり、会社の利益を考慮したうえでマンションの売却時期を検討するのも1つの出口戦略です。

また、個人とは異なり保有期間によって税金が異なる事がない為、「短期」で売却する際にお得なのが法人です。

法人の場合、課税額を算出するには、以下の計算式を使いましょう。

(売却した土地建物の簿価+譲渡費用)-売却額 =利益 
 利益 × 法人税率 =税額

※法人の場合、減価償却の仕方が個人とは異なります。「任意償却」が可能なため、減価償却をしない年もあるので簿価で計算します。

薄価(ぼか):帳簿価額を略称した言葉です。

相続税対策になる法人のメリット

法人の場合、不動産を相続すると贈与税もカットされます。相続するマンションが複数ある場合は、法人化した方がお得です。もし売却益が出た場合でも、役員報酬として(勤続年数が5年以上)家族に分配する事で節税可能です。

損失が出た場合は個人よりも法人が有利

個人の場合、損失の繰り越しは3年間と決められています。しかし、法人の場合は9年間繰り越す事ができます。
青色申告を使用した場合

デメリットや法人設立にかかる費用など、詳しく知りたい人はこちらの記事へ

関連記事不動産投資で法人化するポイントと10個のメリット|会社設立は難しくない

2017.06.02

2 法人化を検討しているあなたへ まとめ

本来、中古マンションを売却する際はなかなか売却益が出る事はありません。ただ、「立地が良い」「短期売買」「億を超えるマンション」「投資用」「マンションを2戸相続した」などの場合は法人化する事で節税に繋がる事があります。

売却益を出す方法よりも、税金の仕組みを理解しておきましょう。

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

ミライモの記事を毎日チェック!

ASIS株式会社
E−bookダウンロード

カテゴリー一覧

無料でE-BOOKをダウンロード

初めての不動産投資入門

  
E-BOOKをダウンロードする