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中古マンションに売り時はあるのか?|売り時を判断する3つの基準を解説!

現在は、東京オリンピックや海外投資家のなどの影響で日本の不動産市場は好景気だといえます。

しかし、景気の好調がいつまでも続くとは限りません。売り時のタイミングを誤れば思うような売却益を得ることは難しいでしょう。

売り時を判断するためには、経済情勢などから不動産市況を理解する力も必要になります。

中古マンションを少しでも「早く」「高く」売るためには、どのタイミングで売り出すのが需要の増加や価格の上昇につながるのかを知ることが大切。

そこで、今回は売却を成功させるための売り時を判断するタイミングを解説します。

「売却を検討しているが、売るきっかけがつかめない」という人は参考にしてください。

1. 中古マンションの売り時はあるのか?

中古マンションには売り時があるのでしょうか?

売り時とは、物件の需要が増している時や物件の価格が上昇している時です。

実は、一定のタイミングで売りに出せば、物件は「早く」「高く」売れる可能性があります。

不動産は売り時を間違えると損をする

中古マンション売却のような不動産の売買では高額なお金が動きます。

安いものでも数百万円、高いものだと数億円の物件もあります。

たとえば、1億円の物件で5パーセントの損をしたとすれば、その額は5百万円もの大金になるのです。

不動産という商品の価格自体が高額なため、売り時を間違えると数十万円、数百万円の損失につながる可能性があります。

決して失敗が許される額ではありません。

2. マンションの売り時を判断する3つの基準

マンションを「早く」「高く」売るための判断基準を紹介します。

物件の売り時は、次の3つの基準を目安にしてください。

基準1:経済情勢を把握しておく

中古マンションの売却には、経済情勢が大きく影響を与えます。

したがって、世の中の動向には注目しなければなりません。

たとえば、東京オリンピックの前後で物件の需要や価格は大きく異なると予想されています。

売り時としては、早めの決断が必要でしょう。

基準2:売却するマンションの築年数

マンションの築年数も売り時の判断基準としてはポイントになります。

人気があるのは、築浅の中古マンションです。

新築と比べると築浅は一般的に物件自体のコンディションが良いにもかかわらず、価格面で割安感が増すメリットがあります。

基準3:売却する時期を知る

シーズンも中古マンションの売り時を判断する目安になります。

他に競合する物件がなければシーズンを選ばず売る出すことができるのですが、一般的には進学・就職・転勤などで移動が盛況になる3月や9月に物件を引き渡せるように売り出し時期を設定することがポイントです。

3. 経済情勢で抑えておきたい5つのポイント

中古マンションの売り時を検討するにあたって、経済情勢を判断する時に押さえておきたいポイントを5つ紹介します。

①建設費にかかる相場の高さ

建設費の相場は、建設需要が増えれば上昇し需要が減れば下降します。

つまり、建築費が高くなれば新築マンションの相場が高くなるので中古マンションの人気が出るのです。

したがって、建築費の相場が上昇すれば売り時だといえるでしょう。

②新築マンションの価格の相場の高さ

新築マンションの建設が予定されているような場合、周辺の中古マンションの価格相場に影響を与えます。

周辺に自分が所有する物件と立地や間取り、利便性などでの競合する新築マンションがあれば、その販売状況を注視する必要があるでしょう。

新築マンションの価格相場に注目しなければなりません。

③中古マンションの価格の相場の高さ

周辺の中古マンションの価格相場は、いうまでもなく物件の売り出し価格に影響します。

中古マンションの相場を調べる場合、市区町村のような広い範囲では立地などが異なるため価格に差が出るでしょう。

そのため近隣に絞った調査が必要です。

④住宅ローンの金利の相場の高さ

住宅ローンの金利は、購入意欲に大きく影響します。

たとえば、金利が1%異なるだけでも長い返済期間で合計すると支払い総額には大きな違いが出るのです。

したがって、現在のように低金利が続いている状況は売り時といえるでしょう。

⑤マンション価格の低地から5年以上たった時

節税を意識した判断も必要です。

たとえば、譲渡所得税や住民税の優遇措置として、所有期間5年を超えた物件を売却した場合は「長期譲渡所得」として、5年以下の物件を売却した場合の半分程度の納税額になります。

税金を抑えるのもポイントです。

4. 売却するのにベストな時期とは?

中古マンションの売り時には、シーズンを選ぶことも欠かせません。

立地や物件自体の良し悪しではなく、時期によっても需要が異なるのです。

売却するのにベストな時期とは、移動が頻繁になる時期だといえます。

4月や10月の直前の引渡しを目指して売り出すのです。

売却期間を想定して秋ごろから売り出せば3月に引渡しの目途が立ち、春ごろから売り出せば9月に目途が立つでしょう。

仲介の一般的な売却期間である3~6カ月に着目して、先述の移動が頻繁になる時期から逆算して売却をスタートするのです。

5. マンション売却に必要な費用を抑える方法は?

中古マンションを売却すれば、まとまったお金を手にすることができます。

しかし、同時に支払わなければならない費用もあるのです。

出費を抑える方法はないのでしょうか?

不動産会社の仲介手数料を少しでも安くするには?

不動産会社に支払う仲介手数料は上限が定められています。

仲介した業者からは上限額を請求されるのが一般的です。

しかし、定められているのは上限なので下げることは可能です。

複数の業者に見積もりを依頼することで交渉の余地はあるでしょう。

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2019.02.19

売却する価格を少しでも高くするには?

少しでも高く売却できれば、それだけ費用の出費をフォローすることができるでしょう。

高値売却のためには複数の不動産会社に査定を依頼してください。

不動産会社により、経験豊富で得意な物件であれば高く売却できる可能性があるのです。

6. マンションの売り時はこんな時!

中古マンションの売り時は様々です。

そこで、「売り時はこんな時」というように具体的なケースを紹介しましょう。

築年数がたつにつれて売れにくくなる

中古マンションの売り時としては、築年数の浅い5年から15年くらいが売りやすいといえるでしょう。

5年刻みで売れにくくなる傾向があるので、売却を検討する時の目安です。

5年経過してから売るべき

売却による税金についても検討しなければなりません。

譲渡所得税や住民税の「長期譲渡所得」による節税のみでなく、損失が出た場合に損益通算による節税もできるのです。

また、固定資産税でも5年間は軽減措置を受けることができます。

大規模な修繕が必要になる前に売る方が良い

大規模修繕の前が売り時だといえるでしょう。

なぜなら、大規模修繕に向けて積立金の不足があれば、積立金の増額で対応することになるからです。

しかし、積立金が増額されると購入者の月々の負担が増えるので、マンションが売れづらくなってしまいます。

リフォーム前に売却するのがベスト

リフォーム費用が売却価格に反映するとは限りません。

リフォーム費用を価格に上乗せすると高くなり売れ残る可能性があります。

売れ残り物件は値引き交渉の対象になることが少なくありません。

したがって、リフォーム費用を価格に反映させることは難しいのです。

人口が減少傾向にある地域のマンション

人口減少は需要の減少に直結します。

現在都市部に人口が集中する反面、地方では過疎化が進んでいます。

マンション売却には、需要の有無がポイントなので注意してください。

人口が減るということは、買主が少なくなるということにつながります。

駐車場が無いマンション

単身者は駅チカを重視し、車を所有している人が多くないので特に心配ありませんが、

ファミリータイプマンションの場合、駐車場がないと売却が難しくなります。

しかし、周辺の月極駐車場を確保できれば対応できるケースも。

駐車場を押さえるなど、確保が見込めたときが売り時になるのです。

こだわって建てられたマンション

こだわりの目立つマンション(独特な間取り・奇抜な壁紙など好みが反映されているもの)は売却が難しくなることがあります。

こだわりが購入者の希望に合っていないことがあるからです。

「いずれは売却したい」と考えているのであれば、こだわりも程々にしておきましょう。

低層階であまり日当たりが良くない

低層階は日当たりや眺望が良くないため、高層階に比べて価格が安く設定されているのが一般的です。

同じマンションで高層階の物件が売り出されると苦戦するでしょう。

高層階の売り出し前が売り時になります。

総世帯数がかなり多いマンション

総世帯数の多いマンションも売却が難しいといわれます。

なぜなら、同じマンションなので売り時も同じ頃になり、必然的にライバルが多くなるからです。

そのため一般的な売り時である15年よりも早めの売却をおすすめします。

また、値下げによる売却も検討してください。

管理費や修繕費が異常に高いマンション

購入者は、管理費や修繕費を住宅ローンにプラスして支払います。

したがって、管理費や修繕費が高いと敬遠されがちです。

特に修繕積立金は、大規模修繕の後で増額されるケースがあるので修繕前が売り時になります。

7. 中古マンションの売るタイミングは経済情勢を良く確認した上で、計画を立てて売却しよう!

 

中古マンションの売り時は、経済情勢を検討して計画的に決める必要があります。

売るタイミングを誤れば大きな損失を受ける可能性があるからです。

経済情勢で押さえるべきポイントや時期を十分に考慮してから売却をスタートしましょう。

また、中古マンションの売却や買い増しについて詳しく知りたい人は、ASIS(株)のオンライン無料相談でお問い合わせください。
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