不動産投資物件の内覧でチェックしておくべきポイントと内覧できない時の対処法を解説

不動産投資物件の購入を決める前には、内覧が必要になります。

「内覧なんかしなくても、物件情報は知ってるからいいのでは？」

と思う方もいると思いますが、内覧をしないと、不動産投資が失敗してしまう確率が高まってしまうのです…。

 

当記事では、不動産投資物件を購入する前の内覧の重要性と、内覧時のチェックポイント、

更に内覧ができない場合の対処法を解説していきます。

不動産投資に限らず、不動産購入を考えている方は参考にしてください。

1. 内覧をしないと不動産投資で失敗する可能性が上がる

不動産投資では、インターネットや不動産会社の情報だけではなく、必ず内覧をしましょう。

ネット上や不動産会社の営業マンからの情報だけでは、確認できない部分がたくさんあるのです。

なぜ、不動産投資で内覧が必要なのか？その理由をご紹介します。

投資物件に関する情報の漏れをなくせる

不動産投資で内覧をする最大のメリットが、「投資物件の情報をくまなく網羅できる」ということです。

• 投資物件の周辺に街灯がなく、夜は真っ暗で女性には不安だろう
• 物件資料の写真には写っていない、設備不良があった
• 物件の前の道が狭すぎて車が通れなさそう

など、内覧をすることでしか分からない箇所がたくさん出てくるでしょう。

売主や不動産業者から投資物件に関する生の声を聴ける

不動産投資で内覧をすると、売主から投資物件に関する情報、実際に所有していて感じたことなどを聞き出すことができるのもメリットです。

また、内覧をしていて疑問に思う点や、不安な点はその場で業者に質問をすることで、

購入後に「こんなはずではなかった」という事態を防ぐことができます。

 

また、新築物件の内覧は、買主・売主・施工会社間で協議し、問題点や相違点をなくす場でもあるため、非常に重要なのです。

オーナーチェンジ物件の内覧はできない

オーナーチェンジ物件が内覧ができない点に注意しましょう。

オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で購入する物件のこと。

入居者募集をせずとも、購入したらすぐに家賃収入を得ることができるというメリットがあります。

一方で入居者がいる状況では物件の内覧ができないため、予測できない修繕費がかかる可能性もあるのです。

2. 投資用物件を内覧するときにチェックしておきたいポイント

不動産投資物件を、なにも考えずにただ内覧するだけでは意味がありません。

内部の傷や、設備が正常に使用できるかなど、基本的なことを確認することはもちろん必要です。

加えて投資するに値する物件かどうかを見極めるために、内覧時にチェックしておきたいポイントがあるので、ご紹介しましょう。

建物・共有設備

入居者目線に立ち、設備を見定めることが重要です。

例えば、単身者向け物件の場合は設備よりも、家賃と駅までの近さが重視される傾向にあり、

ファミリー向け物件の場合は、台所・お風呂など水回りの設備が充実していることがあげられます。

具体的に、チェックしておきたい設備を確認しましょう。

建物の管理状態

建物の共有部分（廊下・エレベーター・エントランスなど）の清掃や修繕が行き届いているかどうかは必ず確認しましょう。

ゴミが散らかっていたり、ひび割れが多かったりと、管理が行き届いていない物件は入居者もつきづらい物件となります。

給湯器・エアコンなどの設備

給湯器やエアコンなどが老朽化度合をチェックしましょう。

古くなっていると、すぐに不具合が出て交換しなければいけないリスクが高まり、入居者の満足度の低下にもつながります。

給湯器は交換費用が10～30万円にのぼることもあるため、できるだけ設備が新しいものであることが望ましいです。

防犯設備

共有設備で確認しておきたいのが防犯設備。

近年はオートロック付きのマンションが急増しています。

• モニター付きのインターホンかどうか
• 防犯カメラがついているかどうか

をチェックしましょう。必ずしも付いていた方がいいとは言えませんが、入居者に好まれやすい傾向にある設備です。

建物周辺の環境

不動産投資をする上での内覧は、建物内部だけでなく、周辺環境も見るようにしましょう。

周辺環境のチェックポイントをまとめました。

チェックポイント	ターゲット層・概要
駅からの距離	単身者には駅チカが人気。 地方で、駅から離れている場合は駐車場付きであることが必須。
病院・商業施設などがあるかどうか	ファミリー層をターゲットとする場合は病院・スーパー・教育施設などが近くにあると良い。 単身者の場合は、夜遅くまで空いているスーパーやコンビニなど。
夜の周辺の様子	夜の環境もチェックすることが重要。 街灯が多く、夜も安心して歩けるかどうか、酔っ払いなどが多くあるいていないかなどをチェック。 女性やファミリー層は治安面も重視する傾向にある。

3. 内覧できない場合の対処法

オーナーチェンジ物件物件で内覧ができない場合も、すぐに諦めることはありません。

内覧できないオーナーチェンジ物件だからと、必ずしも不利になるということはないので、リサーチに力を入れましょう。

修繕履歴データを参考にする

間取りや、部屋の雰囲気は同じマンション内の内覧で参考にできるでしょう。

専有部分の修繕履歴を売主かマンションの管理業者に見せてもらい、以下の項目を確認することが重要です。

• クロスや床材の交換時期
• エアコン・給湯器など設備の交換時期
• 特殊な改造やリフォーム履歴
• 専有部分でのトラブルと修理履歴

入居者にお願いして見せてもらう｜強制はできない

オーナーチェンジ物件を購入したい場合は、不動産会社を通じて入居者に頼み、中を見せてもらうという手があります。

もちろん強制はできませんし、いきなり個人で入居者宅に頼み込みに行くのは絶対にしないでください。

 

もし、入居者の許可が下りて、内覧時に話ができるようなら、「住んでいてどうか」を質問すると良いでしょう。

入居者が本当に快適だと思って住んでいるようなら、良い物件だといえます。

4. 不動産投資物件の内覧前にしておいたほうが良いこと

内覧に行く前に準備しておくべきことがあります。

事前に投資物件で見ておきたいポイントや不明点をリストアップし、持っていくアイテムを用意することで、効率よく内覧ができます。

内覧時のチェックリストの作成

内覧時には、チェックリストを作って持っていくとスムーズ。

先述した、建物・共有設備や周辺環境・マンションの構造など、気になる点を盛り込んでチェックリストを作成しましょう。

MIRAIMOが独自にマンション購入時のチェックリストを作成したので、内覧時の参考にご覧ください。

MIRAIMO中古マンション購入チェックリスト

不明点のリストアップ

物件に関して不明点や知りたいことがある場合は、内覧に行く前に不明点をまとめておきましょう。

内覧をしても不明点が解消されない場合に、その場で業者に質問することができるので便利です。

投資物件の内覧時に持っていくアイテムを用意する

内覧時に持っていくと便利なアイテムをご紹介します。

ツール	何に使うか
メジャー（レーザー距離計）	家の前の道路の幅を測る。 リフォームを考える際にも使えるので、5mほどある立派なものが良い。
スリッパやウェットティッシュ	長期間空室の物件は、埃がたまっていることがあるので、あると便利。
スマートフォン	カメラや懐中電灯など、内覧時に使える機能がたくさんある。
水平器	築古物件などで家の傾きを確認するために使う。

5. 不動産投資は内覧をすることで成功率が上がる

不動産投資で収益を得られるかは、「収益を得られるような物件を購入すること」にかかっています。

成功のためには、物件の情報をデータだけで見るだけでなく、実際に内覧して入居者が本当に住みたいと思えるような物件かどうかを確認することが重要です。

入念な準備なくして不動産投資の成功はありません。

しっかり内覧をして、投資するか否かを慎重に決定しましょう。

 

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