流行りの恵比寿を徹底解説!住みたい街1位の不動産投資の魅力にせまる

恵比寿。おしゃれで住みたい街ランキング2年連続1位を取るなど、人気急上昇の街。

憧れる人が非常に多い場所の収益物件を所有。素敵だと思いませんか?

そんな恵比寿の魅力と物件例を丸々ご紹介していきます!

1.恵比寿エリアの情報

まず恵比寿エリアはどんなエリアなのかご紹介します。

恵比寿の交通アクセスや生活情報、観光スポットなどの情報を知って、投資物件選びのご参考にしてください。また、恵比寿エリアに興味を持った方は、ご自身で足を運んで実際に雰囲気を感じてみるのもおすすめです。

1-1. 概要

東京都渋谷区の最東・最南部に位置し、港区・品川区・目黒区との区境にあたります。住所に「恵比寿」が入っている町域はJR恵比寿駅東部周辺の地域に限られますが、「恵比寿西」「恵比寿南」町域、さらに目黒区三田の一部まで含めた地域が「恵比寿」エリアとして呼び示されます。

地名の由来はかの有名な「ヱビスビール」に由来しています。

1-2. 恵比寿エリアの地域情報

サッポロビールの本拠地としてビール広場・ビール坂・ビール橋などの名称が残っています。

1994年にビール工場跡地の再開発事業として「恵比寿ガーデンプレイス」が開業し、街は大きく変わりました。おしゃれな街、住みたい街としてメディアで取り上げられることも多々あります。

駅周辺には有名飲食店をはじめ、レストラン、カフェ、ビンテージショップなどが立ち並びます。

洗練された雰囲気と下町情緒を併せ持っているので居住エリアとしても都内で住みたい街ランキングNo1(2015.2016年)という街です。

1-3. 交通アクセス

恵比寿駅はJR各線で渋谷駅から1駅と非常にアクセスが良いです。日比谷線JR山手線・埼京線・湘南新宿ラインが通っています。

ちなみに恵比寿駅は開業当時はビール出荷専用の駅だったそうです。

1-4. 恵比寿の中でも住みやすい街ベスト3

ちなみに、渋谷区の恵比寿の中でもさらに人気エリアを厳選してみました。

1位・東2~3丁目(渋谷駅も使える。明治通りに単身マンションが多い、スーパーも近い)

2位・恵比寿西1丁目 (代官山駅に近いエリア。ピーコックがある)

3位・恵比寿2~3丁目 (閑静な住宅街。治安がいい。)

1-5. 観光スポット

恵比寿ガーデンプレイス

恵比寿といえば?ここを思い浮かべる人も多いのではないでしょうか。ドラマでも有名になった場所です。恵比寿駅東口から徒歩3分。

赤レンガが基調とされた洗練された雰囲気の場所。冬にはイルミネーションもきれいです。椅子がたくさんあるので休憩や待ち合わせにもピッタリです。

ヱビスビール記念館

恵比寿駅東口より徒歩5分。入場料無料で入れるヱビスビールの歴史を知ることができる記念館です。

ビールの試飲を含み500円でヱビスビールのエキスパートによるガイドツアーも。

恵比寿横丁

最後は打って変わって昭和時代の雰囲気を味わえるこちら。恵比寿駅東口徒歩2分。

「山下ショッピングセンター」に個性的なお店が20店ほど集まった飲食街です。鉄板焼きからビストロ、肉、魚まで様々な種類のお料理を楽しむことができます。

2. 恵比寿駅付近の区分マンション収入例

では実際の恵比寿駅の周辺での収益物件例を使って説明していきます。

2-1. 物件概要

★JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン/東京メトロ日比谷線 恵比寿駅 徒歩8分

東京メトロ日比谷線広尾駅徒歩9分

★RC造 1階/7階建て(地下1階) 西向き

★築年月:1996年7月(築21年)

★総戸数:38戸

サブリース物件。オートロック、エレベーター、宅配ボックスあり。ペット可の駅近デザイナーズマンションです。

  • ・物件価格:1650万円
  • ・想定年間収入:114万円(9.5万円/月)
  • ・表面利回り:6.90%
  • ・専有面積:20.02㎡
  • ・間取り:1R
  • ・管理費:23000円(修繕積立金込み)

2-2. 周辺環境

恵比寿駅と広尾駅のちょうど中間地点あたりに位置していて、どちらにも徒歩10分以内という立地。マンションに囲まれている閑静な住宅街。

コンビニ、スーパー共に徒歩圏内。近くには厚生中央病院や都立の広尾病院、クリニックは多数あるので医療機関には困らないでしょう。

3. 恵比寿駅の家賃相場

恵比寿駅周辺は渋谷区内でも家賃相場の高さが1.2を争うエリアです。1Rだと区全体の相場より1.5万円ほど高くなっています。

恵比寿駅の家賃相場は以下の通りです。

間取り 家賃相場
1R 11.79万円
1K 12.62万円
1DK 13.49万円
1LDK 23.58万円
2DK 17.23万円
2LDK 32.51万円
3LDK 41.20万円

4. 表面利回りと実質利回りを考慮して考える

物件を選ぶ際は、よくサイトに書いてある表面利回りだけをみてそれが高い物件を選べばよいのではなく、実質利回りも考慮しなければなりません。

表面利回りというのは、

年間家賃収入÷購入物件価格×100

となりますので、ローンの金利は計算外。では、実質利回りは表面利回りから金利を引けば良いかというと、そんな単純なものでもありません。

支払金利の他に、管理費や修繕積立金、専有部のリフォーム費用の積立などの年間の支出が、利回りに関わってきます。

なので、実質利回りの計算式はこうなります。

(年間収入-年間支出)÷(物件購入価格+購入時の諸経費)×100

ですので、相場以上に高い管理費のマンションだと、物件価格が安くてもその分だけ実質利回りを押し下げることになるのです。

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2018.09.14

都心のタワーマンションや高級分譲マンションは、物件価格だけではなく管理費も高いので、どうしても利回りが悪くなります。なので、自己資金で購入する、かつ入居率が高くない限り、まず収益は見込めません。

上記物件はすでに入居済みのオーナーチェンジ物件であることからいきなりの空室は避けられますし、

・アクセス抜群な恵比寿駅の近く

・オートロックでペットも可

といった条件の良さから、入居者が退去した後も空室リスクも低めであることが予想できますし、高い家賃収入も見込めます。十分な「収益物件」になるでしょう。

では次に上記物件の出口戦略について検証してみましょう。

5. 恵比寿区分マンションの出口戦略

売却に関しては

隣の渋谷駅は2020~2027年に大規模リニューアルで再開発されます。

このことから、渋谷駅やその周辺はより盛り上がりを見せ、不動産価格も上がる可能性があります。こちらの物件も渋谷駅から1駅の場所にあるので、そのころを狙って売却することで十分利益が見込めるのではないでしょうか。

6. 恵比寿の物件に投資するリスク

やはり1番のリスクは不動産価格が高いことです。さらに安く、庶民派のスーパーが少なく、物価も高いことが挙げられます。

また、好立地の場所にあり、入居需要もあるので利回りは全体的に低いです。

7. これから発展していく渋谷区恵比寿で不動産投資を!

恵比寿の魅力は伝わりましたでしょうか?これから再開発でどんどん盛り上がりを見せていく渋谷区の中にある街。おしゃれで気品のある街で不動産投資を始めてみませんか?

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