マンション一棟買いをするメリットとデメリットを解説｜マンション一棟投資で成功する5つの秘訣とは

マンション一棟買いというとハードルが高いようなイメージがありますが、

一方でマンション一棟で不動産投資をしたら大きな利益を得られる気がしますよね。

 

ただし、物件の規模が大きい分、区分マンションと比べるとメリットやデメリットが異なってきます。

今回はマンション一棟買いをするメリットやデメリットや、

一棟マンション投資を成功させるためのポイントや注意点について解説しましょう。

1. 一棟マンション投資と区分投資の違い

一棟マンション投資とはその名の通り、マンションを一棟買いし、全部屋からの家賃収入や売却益を得る投資法。

一方で区分投資とはマンションやアパートを1室購入し、家賃収入や売却益を得る投資法です。

一棟マンションの平均利回りと平均価格

ではマンション一棟で不動産投資をすると、利回りはどのぐらいになるのでしょうか？

一般的な一棟マンションやアパートの平均利回りは

• 一棟マンション：約8.51％
• 一棟アパート：約8.95％

となっています。

（参考：健美家　収益物件市場動向マンスリーレポート＜2022/11＞）

LIFULL HOME’Sにて東京都の一棟マンションで検索したところ、利回り（2023年2月現在）3.21%～18％の物件がありました。

2. マンション一棟買いのメリットやデメリット・リスク

マンションを一棟買いするメリットやデメリット・リスクをご紹介します。

マンション一棟買いは自由度が高く、リターンも大きいというメリットがある半面、

不動産投資において生じるリスクが高まり、損をするリスクがあるというデメリットやリスクがあるのです。

メリット

区分より利回りが高く家賃収入も多い

マンション一棟買いをして、不動産投資をするメリットは得られる家賃収入も区分マンションを購入するより多いこと。

また、利回りも高い傾向にあるので、大きな利益を得たい・投資資金を早期に回収したいという方は一棟投資を選ぶと良いでしょう。

区分よりも空室のリスクが低い

区分マンションを購入して投資をした場合は、1室が空室になると収入が0になってしまい、経費ばかりが掛かってしまいます。

一方でマンションを一棟買いした場合は、空室が数戸あっても収入が入り続けるため、空室により収入が0になるリスクが低いと言えるのです。

自分のタイミングで修繕ができる

マンション一棟買いをすると、修繕をするタイミングを自身の一存で決めることができます。

区分マンションの場合は、修繕するタイミングは自分の意思だけではできません。

管理組合の理事会を通して決定されるためです。

一棟買いの場合は自身の意思で修繕スケジュールなどを立てることができるため、資金計画が立てやすいでしょう。

デメリット

購入資金が高く、失敗した時のリスクが大きい

もちろん、マンション一棟買いは、区分マンションを購入するよりも高額なことは言うまでもないでしょう。

都心では数億円になることも。

購入の際にはほとんどの人が金融機関から融資を受けます。

 

もちろん区分よりも多額の融資を受けることになる上、毎年かかるランニングコスト（税金や保険など）も多額になる傾向にあるため、

しっかり返済計画を立てることが必要。

災害によるリスクがある

区分マンションで投資をするより、マンション一棟で投資をすると災害リスク（火災や自然災害など）が高くなります。

例えばマンションで火災や地震などが起こった場合、全壊してしまうということも起り得るでしょう。

全壊してしまった場合は家賃収入が途絶えるだけでなく、修繕費用など莫大なお金が飛んでいくことに…。

 

災害リスクを軽減するためには、購入前にその地域で起こり得る災害のリスクを鑑みて物件を探しましょう。

加えて、火災保険や地震保険で備えておくことも必要不可欠です。

流動性によるリスクがある

一棟マンションは区分マンションより高額の場合が多いので、売却に時間がかかる可能性があります。

流動性とは、いわば現金化のしやすさを意味するので、一棟マンションの流動性は低いと言えるのです。

売却スケジュールには余裕を持つことが重要でしょう。

3. マンション一棟投資を成功する為に押さえておくべき5つのポイント

マンション一棟買いをして不動産投資を始める際に、成功させるためのポイントを解説します。

多額になるからこそ、失敗しないためにどんな物件選びをすればよいのか、しっかり押さえておきましょう。

①利回りばかりを見ず、キャッシュフローのことを考える

不動産投資をするなら、利益が得られないと意味がありません。

利回りだけを考えるのではなく、キャッシュフロー（手残り）がプラスになるような物件選びをしましょう。

②周囲の環境や立地、治安の良さなど建物の需要がある物件を選ぶ

不動産投資において立地は最重要と言っても過言ではありません。

入居者がつくような立地でないと不動産投資は成立しないからです。

例えば、単身者に人気のある立地は

• 駅から近いか
• 夜遅くまで周辺にスーパーやコンビニなど便利な施設があるか
• 駅周辺の治安は良いか（特に女性）

など。需要に合わせてエリアを決定しましょう。

③建物の築年数を加味する

新築物件は高額で、利回りが低いためあまり投資には向かないように思うかもしれませんが、

中古物件は、メンテナンスやリフォームにお金がかかり、実質利回りは低いことが多いです。

特に1981年（昭和56年）6月1日以前の「旧耐震基準」で建てられた物件には要注意。

大規模修繕の際に工期が長くなったり、煩雑な手続きが必要になることもあります。

④設備の管理状況をよく確認する

中古、特に築古の一棟マンションを選ぶ際に注意したいのが「物件の設備」です。

例えば、水回りの配管を含めた内部の設備が古すぎると、修繕費がかさむ恐れがあります。

購入前に、設備状況はよく確認しておく必要があるでしょう。

⑤信頼できる管理会社を探す

マンション一棟投資をするなら管理会社との付き合いは欠かせません。

入居者対応・入居者付け・物件管理まで様々な管理を任せることになるうえ、長い付き合いになります。

自分の不動産投資の成否を左右する存在になるため、本当に信頼できる管理会社を探しましょう。

 

管理実績に加え、空室対策へのノウハウの有無（リフォームや広告活動など）・対応力の高さ（真摯に対応してくれるか、対応は早いか）なども見極めましょう。

もし、管理会社に不安がある場合は、会社を変更するのも手です。

4. マンション一棟買いを検討する際の注意ポイント

マンション一棟買いをして、不動産投資を検討する際に注意しておきたいポイントをご紹介します。

購入を検討する前に下調べをする

マンション一棟買いを検討する際は、まず不動産投資に関する知識をつけておきましょう。

全く知識がないままではどんな物件が良いのか、どんな業者が良いのか見当もつきません。

不動産業者に言われるがまま物件を購入してしまうと、全く収益性がない物件で、損をしてしまうという可能性も…。

 

自分で不動産投資の知識をつけたうえで、

• ターゲット
• エリア
• どのぐらいの価格帯か
• 築年数

などどんな物件を購入するか、大まかな目安をつけておきましょう。

融資を受ける金融機関は複数検討しておく

融資を受けて物件を購入する場合は複数の金融機関で検討しておきましょう。

銀行によって審査基準や金利は異なります。

上図の通り、都市銀行<地方銀行<ノンバンクの順で金利が高くなっていく傾向にありますが、金利が低ければ低いほど審査基準も厳しい傾向に。

契約を結ぶ前に内容をよく確認する

契約段階まで行ったら、契約内容が話していた内容と異なっていないか、聞いていない内容が書いてないかなど契約書の内容は隅々まで確認しましょう。

万が一契約書に誤りがあったとしても、契約書に判を押してしまった後ではキャンセルすることは難しいです。

 

中古マンションの場合には不動産会社に、前オーナーの損益計算書をもらうと比較しやすくなり、計画が立てやすくなります。

自分だけで計画を立てるのは難しいので購入した不動産会社の担当者に相談するのも手です。

計画を良く立てた上で物件を探す

マンション一棟買いは決して安い買い物とは言えません。

ローンを組む場合は返済額も多額になるでしょう。

長期にわたってキャッシュフローを生み出せるような不動産投資をするには、綿密な計画を立てておくことは必要不可欠です。

出口戦略も立てた上で購入する

先述したように、マンション一棟は流動性が低いため、買い手がつきにくいのです。

マンション一棟で不動産投資をする場合は、出口戦略もよく練っておくことが重要。

運用中に買主が現れたら条件次第で売却を検討したり、

買主が中々つかない場合は、更地にして売却するなど、様々なパターンを想定した出口戦略を練っておきましょう。

物件は必ず現地確認する

マンション一棟買いをする場合は現地確認は必ずしましょう。

最寄駅からのアクセスや、利回り・間取り・物件の設備など基本的な情報は図面で確認することができますが、

• 物件の近くに急な坂がある
• 街灯が少なく、夜は真っ暗
• 写真より建物の劣化が激しい

など、実際に見なければ分からない情報もたくさんあります。

本当に入居者がつくような魅力的な物件かを確かめるためにも、現地確認は怠ってはいけません。

投資する時期を見極める

マンション一棟買いは、時期を見極めることも重要です。

物件価格相場が高値で推移している場合は、タイミングを見極めなければ、売買価格が暴落したり、家賃相場が大幅に下がったり…ということもあります。

時期を見極めてマンション一棟買いをすることは、投資の成否を分けることにもつながるので慎重に行いましょう。

5. マンション一棟買いは入念な計画を練る必要がある

マンション一棟買いは区分マンションよりももちろん高額な投資になるので、より入念に計画を練る必要があります。

計画を練って、リスクヘッジさえしっかりすればマンション一棟での不動産投資は大きな収益を毎月得られる魅力的な投資法です。

優良物件を購入するには不動産投資の知識をつけ、信頼できる不動産会社に相談しましょう。

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