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通勤・通学に便利な五反田は不動産投資におすすめ|大崎・戸越銀座エリアが狙い目

渋谷駅から電車で15分、品川駅から6分の場所に位置する五反田。

五反田というとどのようなイメージが湧くでしょうか?夜遅くまで営業している飲食店が立ち並び、

西口駅前のラブホテルや風俗街のネオンを見ると、「大人が夜に楽しむ街」というイメージを持っている方も多いと思います。

意外に思う方もいるかもしれませんが、五反田はオフィス街でもあり、ビジネスマンが行き交う街でもあります。

今回は不動産投資を行う候補地という目線から、五反田についてご紹介します。

(※当記事内のデータは2019年11月現在のものです。)

五反田のある品川区での不動産投資のコツは以下の記事を参考にしてください。

関連記事好アクセスの品川で不動産投資をする魅力と将来性について詳しく解説!

2019.10.30

1. 五反田の不動産投資データ

五反田の不動産投資データ

適度な都心であり、交通の便が良い品川区にある五反田は、少し離れれば居住する地域としても人気があります。

物件の種類も豊富にありますので、不動産投資をする場所としてはおすすめです。

投資を考える上で重要な人口や賃貸需要、不動産の価格などのデータをご紹介します。

五反田の人口推移

五反田がある品川区の人口は、2000年時点で317,516人でしたが、2014年には358,315人にまで増えています。

今後も周辺の再開発によって人口が増える可能性がありますので、賃貸需要が増えることも考えられます。

参考:品川区 人口推移

五反田周辺の世帯数と人口

こちらの表は、2019年1月1日時点の五反田周辺の世帯数と人口の表です。

品川区全体の人口に対して40%〜50%の世帯数があることがわかります。

都心で交通のアクセスも良い五反田駅周辺は、ファミリー層が住むというよりは単身者に人気があるようです。

物件の稼働率を上げるためには、人口だけでなく世帯数も考慮しながら地域の需要に応じた物件を選ぶ必要が。

住所 世帯数 人口
東五反田1丁目 1,703世帯 2,711人
東五反田2丁目 2,478世帯 4,717人
東五反田3丁目 1,241世帯 2,240人
東五反田4丁目 1,421世帯 2,548人
東五反田5丁目 1,891世帯 3,446人
西五反田1丁目 574世帯 794人
西五反田2丁目 1,489世帯 2,061人
西五反田3丁目 3,399世帯 6,119人

参考:品川区 世帯と人口‐例月表 【町丁別、男女別、年齢別】2019年1月1日現在

五反田の賃貸需要

単身者世帯の割合の多さから、一人暮らし用のワンルーム・1K・1DKの入居希望者が多いようです。

物件数は多いので、入居者側からすると豊富な種類から選ぶことができるのはメリットと言えるでしょう。

不動産投資のことを考えるとできるだけ入居してもらう確率を高めるために、単身者の居住が見込める狭めの物件を選ぶことをおすすめします。

五反田での入居希望者の検索条件
ワンルーム・1K・1DK 62.1%
1LDK・2K・2DK 21.6%
2LDK・3K・3DK 12.5%
3LDK・4K・4DK 2.6%
その他 1.0%

参考:LIFULL HOME’S  

収益物件では区分マンションが多い

単身者が多い五反田は、売りに出されている収益物件も区分のマンションが多いです。

中古の物件はお手頃な金額のものも多いですが、長期保有した後の出口戦略もしっかりと考えて、購入を考えましょう。

参考:楽待「五反田駅の収益物件情報」

五反田の不動産平均価格

五反田周辺の不動産平均価格はマンションも戸建てもかなり高額です。

全体の物件価格をみると金額の差が激しく、購入を検討する場合は利回りや将来的な資産価値を考える必要があります。

平均価格 販売物件
マンション 6,540万円 1,140万円~2億6,800万円
一戸建て 1億3,650万円 4,680万円〜8億5,800万円

出典:東急リバブル

五反田駅の地価推移

以前より駅周辺の環境が良くなったり、最近では近辺で再開発が進められている五反田ですが、平成25年以降は、地価が上昇し続けています。

物件価格も地価に伴って金額が上がっていくので、物件の購入は決められるのであれば早めの方が良いでしょう。

 

物件の金額が高くなっても家賃が比例して上がるわけではないので、どうしても利回りは低くなってしまいます。

賃貸需要と、物件価格のバランスを見極め長期間に置いて資産価値が見込める物件を選ぶことが重要です。

坪単価平均 前年比
平成25年 498万1,404円 -0.11%
平成26年 510万2,892円 +2.50%
平成27年 533万0,578円 +4.36%
平成28年 526万1,707円 +4.35%
平成29年 556万3,966円 +4.56%
平成30年 591万6,694円 +5.94%
令和1年 637万0,909円 +7,01%

参考:土地代データ 五反田の総平均(公示地価、基準値価の総平均)

五反田の賃料相場

山手線沿線でアクセスの良い五反田は、家賃も都心ならではの価格になっています。

駅の東口では大規模な再開発が進められる予定で、今後さらに家賃が高額になる可能性もあります。

 

こちらは品川区の東五反田の家賃相場なので、駅から少し離れたり、五反田駅から1〜2駅先にずれれば家賃はお手頃な金額に下がります。

単身者が多い五反田は、広い物件よりも狭めのワンルームや1Kといった物件の方が入居者に借りてもらえる可能性が高くなりますので、

不動産投資を行う際はそういった物件を狙うと良いでしょう。

間取り 家賃相場
ワンルーム 9.50万円
1K 10.80万円
1LDK 19.20万円
2LDK 29.00万円

参考:CHINTAI「品川区東五反田の家賃相場情報」

2. 五反田駅周辺の地域情報・住みやすさを紹介

五反田駅周辺の地域情報・住みやすさを紹介五反田駅周辺は昼間はオフィス街、夜は大人が楽しめる街なので、周辺地域は居住するエリアとして人気です。

具体的な人気の理由はどういったところなのでしょうか。

五反田駅が人気なワケを考察

五反田駅はJR山手線をはじめとした3つの路線が通っており、アクセスが非常に良いです。

また、新宿・渋谷・池袋の主要駅比べると、少し落ち着いた街です。

人気の理由をさらに深掘りしていきましょう。

新宿・東京まで電車一本で行くことができる

JR五反田駅は山手線が通っているため、新宿、東京といった都心の主要の駅まで電車一本で行くことができます。

新宿までは25分、東京までは13分とバランスの良い場所にあり、山手線の便利さが実感できます。

物件が豊富に揃っている

五反野駅は食事やショッピングといった趣味で楽しめる一面と、多くの会社があるオフィス街の一面がありますので、物件数も豊富に揃っています。

新築から築古、間取りもワンルームから4LDKまで様々です。

物件数や種類の豊富さは、居住を希望する方からみると選べる幅が広いので、住む街として選ばれやすいです。

五反田の治安

五反田駅は東口と西口の印象が大きく異なります。東口はオフィス街、西口は歓楽街といった具合です。

オフィス街はサラリーマンが多く、近くで働くビジネスマンが利用するような定食屋さん、居酒屋さんが建ち並んでいます。

また、近くを目黒川が通っており、川沿いはのどかな雰囲気です。

 

逆に西口はラブホテルや風俗店が立ち並び、大人が遊ぶ街の雰囲気を醸し出しています。

これほどギャップのある街もあまり多くはありません。

歓楽街のある西口は駅前に交番もあり、事件が頻発するようなエリアでは無いものの、夜にネオンが光り輝くのをみると少し不安も感じます。

五反田駅周辺の治安は不安アリ

2019年10月の品川区の23区別犯罪認知件数です。

凶悪犯 粗暴犯 侵入窃盗 非侵入窃盗 その他 合計
品川区 18件 152件 83件 1,304件 464件 2,021件

参考:警視庁 区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数 2019年10月

五反田駅がある品川区は、他の地域と比べてもそんなに犯罪が多い地域ではありませんが、五反田駅周辺は少し不安があります。

五反田駅周辺の犯罪件数

品川区東五反田一丁目は五反田駅がある住所です。

五反田駅西口は歓楽街があり、少し物騒なイメージがありますが、少し外れた地域は犯罪件数を見ても落ち着いている様子がわかります。

駅前は、不特定多数の人が行き交うので、事件数が多いのは当然とも言えます。

住所 犯罪件数合計
品川区上大崎1丁目 5件
品川区上大崎2丁目 53件
品川区上大崎3丁目 19件
品川区上大崎4丁目 8件
品川区東五反田1丁目 65件
品川区東五反田2丁目 61件
品川区東五反田3丁目 11件
品川区東五反田4丁目 9件
品川区東五反田5丁目 19件
品川区西五反田1丁目 25件
品川区西五反田2丁目 43件
品川区西五反田3丁目 13件

参考:警視庁 区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数 2019年10月

五反田の交通事情

  • JR山手線:大崎方面←五反田駅→品川方面
  • 都営浅草線:西馬込方面←日暮里駅→押上方面
  • 東急池上線:五反田駅→蒲田方面

3. 五反田での不動産投資のコツと将来性

五反田での不動産投資のコツと将来性基本的に不動産投資は長期的に保有するものなので、物件を買う土地の未来を予想しながら手堅い選択をする必要があります。

五反田での不動産投資のコツをご紹介しましょう。

通勤・通学に便利で賃貸需要は高い

五反田は山手線・都営浅草線・東急池上線を利用することができ、新宿駅や渋谷駅、東京駅などの主要駅に乗り換えなしでアクセスできます。

都心に住み通勤の負担を減らすことで仕事に集中したい方も多いので、そのような方からの賃貸需要は高いです。

不動産は場所を動かすことができませんので、アクセスが良い駅や駅近の物件は常に需要があります。

もし将来的に家賃が下がったとしても、場所が良い物件は大きく家賃が下がる事は考えづらいでしょう。

東京オリンピックの再開発エリアに近い

山手線で五反田駅から2駅目と3駅目にあたる、品川駅−田町駅間には、山手線の新駅である「高輪ゲートウェイ駅」の建設が進められています。

2020年春に暫定オープン、 2024年には本格開業する予定で、今後も大規模な開発が予想されます。

高輪ゲートウェイ駅の完成の影響で、周辺の地域にも人口が増える可能性もあります。

 

また、五反田駅東口を10分ほど直進したところには、2023年春に竣工予定の「五反田計画(仮称)」が計画されており、

地上21階建ての高層複合ビルが完成する予定です。

五反田周辺は再開発がしばらく続き、近くに居住したい人が増える可能性は高いでしょう。

物件の資産価値上昇の可能性が高い

上記のような再開発がしばらく続き、物件の価格や地価が右肩上がりの状態です。

今後も資産価値が上昇する可能性は非常に高いです。

逆に物件を購入するつもりなら、早めに決断をしないと高値づかみしてしまう可能性もあります。

しっかりとしたリサーチをしつつ、物件を早めに選ぶ勢いも必要です。

 

物件価格が上がり続けすることで、利回りが下がってしまう可能性があります。

物件価格に比例して家賃も右肩上がりに上がっていくことは少ないからです。

不動産投資は基本的には長期で保有し、入居者の家賃で資産形成を行う投資です。

入居率が高い場所で適正な価格で物件を購入できるようにリサーチをしましょう。

単身者層を狙うなら大崎・戸越銀座がおすすめ

五反田周辺のエリアで物件を購入するとすれば、五反田駅から山手線で一駅の大崎と、池上線で二駅の戸越銀座もおすすめです。

大崎も再開発エリアの近くでオフィスが多くあるため、単身者を初めとした職場からできるだけ近いところに住みたい方には需要があります。

 

戸越銀座は落ち着いた下町の雰囲気もありつつ、五反田駅からも二駅なので少し都心から離れたい方には人気の街です。

また、日本一長いとされている戸越銀座商店街は、全長1.3キロメートルあります。

戸越銀座に住むことで、買い物やショッピングに困ることはないでしょう。

 

大崎も戸越銀座も五反田近辺の中では不動産投資にお勧めの街です。

4. 通勤・通学に便利な五反田は不動産投資におすすめ

山手線の駅でありながら新宿・渋谷・池袋といった主要駅と比べると落ち着いているのが五反田という街。

五反田の会社に勤めている方にはもちろんのこと、どこへ行くのもアクセスが便利なので、不動産投資を始める街としておすすめできます。

周辺は再開発ラッシュで、東京オリンピックが終わった後もしばらく続きますので、資産価値が上昇する可能性も。

物件の賃貸需要や周辺の細かい再開発の予定などをしっかりとリサーチし、将来的な資産になるような物件を選びましょう。

 

不動産投資を行う際にエリアの選定で迷ったら不動産のプロに相談するのがおすすめです。

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