廃墟不動産投資はどんな投資法？メリットやデメリットを分かりやすく解説！

少子高齢化の伸展とともに、空家の増加が社会的な問題となってきていることはご存じでしょう。

近年、あまり聞きなれない言葉だと思いますが、空家を利用した「廃墟不動産投資」というニュービジネスが注目されてきています。

 

何か怪しげで、「リスクがありそう」と感じる方も多いのではないでしょうか？

しかし通常の不動産投資と比べ、成功すれば「少ない資金」で一定の家賃を得ることが可能。

この記事では廃墟不動産投資の特徴や、成功するためのポイントなどについて解説します。

1. 廃墟不動産投資は一括借上げビジネスである

廃墟不動産投資は目新しい言葉ですが、従来よりある「不動産の一括借上げビジネス」のひとつです。

廃墟不動産投資とは、住まなくなった廃墟を一括して借り上げて転貸し、転貸人からは賃料をもらい利ザヤ※を得るビジネスをいいます。

 

不動産の所有権はオーナーが持ち、一括して借り上げそれを転貸することで差額を得ることでビジネスが成り立つのです。

ほかの不動産投資と比べて初期費用がほとんどかからない上、管理の手間が不必要で、うまくいけば安定した収入を得ることが可能。

 

※利ザヤ…買値と売値の価格差を「サヤ」といい、売買の結果でた利益を「利ザヤ」という用語で使われている

2. 廃墟不動産投資のメリット・デメリット

それでは、廃墟不動産投資のメリットとデメリットはどのようなものがあるのでしょうか。

メリット

はじめに廃墟不動産投資のメリットについて説明します。

借入をせず少ない資金で投資ができる

廃墟の買い手は少ないので、物件を取得する費用はほとんどかかりません。

したがって資金があまりない人でも、投資できます。

ライバルが少ないので物件を見つけやすい

廃墟物件は汚いと思う人はいても、興味を示し仕事にする人はごく少数。

そのため競争になることなく、比較的容易に物件を探せます。

投資に伴うリスクがない

廃墟不動産投資では、物件は購入せず一括して借り上げます。

したがって購入費はかからず、原則的には修繕はほとんど必要ありません。

 

修繕やリフォームが必要な場合は、オーナーの負担で行うことに。

初期費用がほとんどかからないので、投資に伴うリスクは少ないといえます。

デメリット

次に廃墟不動産投資のデメリットについて解説しましょう。

廃墟の所有者の承諾が得られない可能性がある

所有者が廃墟にしておくのは、ふつう何らかの理由があってのこと。

そのため良さそうな廃墟物件があっても、賃貸や修繕にオーナーから承諾が得られないことが往々にしてあります。

 

また廃墟物件所有者は安い賃料しかもらえず、うまみがないため追加投資には消極的な場合が一般的。

このような場合には、廃墟不動産投資を始めるのは難しいでしょう。

入居者が付く保証がない

廃墟物件では例え話がうまく進んでリフォームしてもらっても、入居者が付く保証はありません。

また入居者が現れても、すぐ退去してしまうこともあるでしょう。

そのため空家が埋まらず収入はないが、賃料をオーナーに支払わなければならないという事態にもなりかねません。

かなりの難易度が必要である

廃墟不動産投資は元手がほとんどなくても始められますが、

オーナーの了解を得て修繕やリフォームをし、入居者を獲得というプロセスで商売が成り立ちます。

そのため廃墟不動産投資は、初心者にはかなり難易度が高いといえます。

3. 廃墟で不動産投資をする場合の入居者の集め方

それでは廃墟で不動産投資をする場合は、どのようにして入居者を集めたらよいのでしょうか。

入居者のターゲットを絞って貸し出す

廃墟不動産で入居者を漠然と募集しても、なかなか入居者が現れることはないでしょう。

そこで、どのような人を対象に貸し出すのか、あらかじめ決めて募集する必要があります。

その際どんな方法で貸し出すかは、所有者の了解を取り付けておかねばなりません。

きちんと了承をとっておかないと、トラブルになることもありますので注意が必要。

 

一般的にアパートやマンションは供給過剰とも言われますが、賃貸住宅を借りられない人も存在します。

例えば、アパートに入居できないことも多くある、外国人や高齢者を対象にする方法も。

また楽器を演奏する人や自分で自由に内装を整えたい人・ペットを飼いたい人・倉庫として使用したい人などターゲットを絞って募集することが重要です。

同じようなターゲットを得ている物件との差別化を図る

廃墟物件への投資は多くはありませんが、同じような目的で募集しているものもあります。

付加価値を付けて競合物件との差別化を図り、投資してみようと思わせる物件にする必要があるでしょう。

廃墟不動産のニーズは絶えず変化しているので、それに合致した募集方法を絶えず研究しほかの物件との差別化をするのも大事なこと。

 

また近隣に同じような廃墟物件が成功していないか、調査するのも有効な手段です。

廃墟物件が成功していれば、その良いところ、悪いところをチェックし付加価値を付けることはできます。

既存物件より良い点を周知できれば、他の物件から入居者を引き抜くことも可能になるでしょう。

4. 廃墟不動産投資で成功するポイント

廃墟不動産投資で成功するにはどうしたらよいのでしょうか。

成功するポイントはただ一つ「修繕やリフォームにコストをかけない」ことにつきます。

修繕やリフォームにコストをかけない

廃墟不動産投資では、修繕やリフォームにお金をかけないことがポイント！

通常のアパートやマンションは、リフォームをして賃貸に出しますが、廃墟不動産投資ではリフォームにコストを掛けてはいけません。

廃墟不動産を通常の賃貸住宅のようにリフォームして貸し出すには、相当の費用が必要になります。

また中途半端なリフォームをしても、借り手が現れるという保証はなく修繕費だけがかかってしまったということも。

したがって、廃墟不動産ではお金をかけず、できる限り現状のまま貸し出すこと。

賃料をできるだけ安くして、リフォームや修繕は借主が行うことが廃墟不動産投資で成功するポイントです。

5. 廃墟不動産投資は少ない資金で出来るが、入居者を探すのが難しい

廃墟不動産は、少ない資金で始められるところに魅力を感じる人もいるでしょう。

しかし通常の賃貸物件を比べると、ニーズを探し出すのが大変難しいといえます。

そのため中途半端に投資し、お金と時間と労力を費やしただけであったということも…。

少ないお金で始められるといっても、廃墟不動産投資は難しく投資するにはリスクがあります。

したがって、通常のマンションやアパートに投資した方が無難といえるでしょう。

なお不動産投資での疑問点やわからない点があればMIRAIMOの「不動産投資勉強会」や「個別相談会」に参加するようにしましょう。