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廃墟で不動産投資とは一体?!その実態について徹底解説

廃墟で不動産投資って一体?!って思っている方のために、

  • 廃墟不動産投資とは?その特徴について
  • 廃墟不動産投資をする際のポイント
  • 有名な廃墟不動産投資家の紹介

上記の内容をまとめました。廃墟不動産投資がどういうものなのか理解して興味を持って頂けたらと思います。
では、以下で「廃墟不動産投資」についてお話していきます。

1. 廃墟不動産投資とは

不動産投資とは、物件を購入して賃貸する事で家賃収入を得ることを言います。では廃墟不動産投資とはなんでしょうか?以下で説明していきます。

1-1 廃墟不動産投資ってなに?

廃墟不動産投資と不動産投資の大きな違いとしては「物件を購入しない」ということです。
では、どういうものなのでしょうか。廃墟不動産投資とは、廃墟不動産を借り上げ転貸した賃料の利ザヤで、収入を得ることです。つまり、廃墟不動産は元々所有している人のまま、廃墟不動産の借り上げを行います。

利ザヤ:売値と買値の差額から生じる利益。

1-2 廃墟不動産投資の特徴とは

先程、不動産投資と廃墟との違いは「物件を購入しない」と言いました。
つまり、不動産投資は高額商品なので初期投資費用が大きいですが、廃墟不動産投資は不動産を所有している人から借り上げしているので初期投資費用はかなり小さくなります。
これは廃墟の物件だからこその特徴です。

ただ、廃墟なので部屋のリノベーションなどが必要になってきますが、自由にDIYが可能です。家賃を相場の半額くらいまで下げるなどの工夫で部屋を埋めていきます。

2. この投資が向いているのはどのような人なのか?

不動産投資とワードが入っているが廃墟の場合だと異なってくるのは先程も記載しました。
不動産投資はサラリーマンなど仕事の傍らで出来て「不労所得」と言うのが最大のメリットですが廃墟不動産投資の場合は違います。

始めたいと考えているなら仕事は辞めてから廃墟不動産投資、不動産経営を始めた方がいいでしょう。
廃墟という特殊な物件なので探すのにも手間がかかります。
部屋も廃墟なのでリノベーションやらなんやらしなければ賃貸できません。
簡単に出来る事ではなく時間がかかり、仕事の傍らでやるのは難しいでしょう。

つまり、廃墟不動産投資をやるなら仕事を辞めて頑張る!といった人向きです。

3. 廃墟不動産投資で抑えておくべきポイント

廃墟不動産投資をする際に、必ず抑えておいて欲しいポイントを以下で説明していきます。

3-1 廃墟物件の探し方

普通の物件とは違うのでどう探せばいいの?となると思います。

  • 自分の足で探す
  • サイトで探す
  • 行政情報から探す

上記3つが方法として上げられます。
自分の足で廃墟を探すのは簡単ではありません。廃墟かなって思っても表札があれば、まだ人が住んでいる可能性があります。売却物件サイトからだと築年数など記載してあるので廃墟なのかすぐにわかります。ただ、売却しようとしている物件を賃貸してほしいと交渉するのはとても困難なことです。結果、やはり自分の足で物件を探すのが1番良い方法かもしれません。

行政が行っている「空家等対策特別措置法」があります。しかし、これは施工されたばかりの法令で特定空き家指定のものが少ないのが現状です。今後活用できるものにはなってくるので知っておくと良いでしょう。

3-2 廃墟物件所有者の探し方

物件を自分の足で見つけた後に必要になるのが所有者探しです。では、どうやって探すのか以下で説明していきます。

所有者は、物件の情報を扱っている法務局に行って「謄本」を取得して探します。
謄本を取得するには、家屋番号が必要になる為「ブルーマップ」を見ます。

ブルーマップ:住所から、不動産登記の地番が分かるようにした地図です。これは住宅地図上に、登記所備付の公図を重ね合わせたもので、青色で印刷されているためブルーマップと言われています。

これで住居表示を知ることができます。ただ、住居表示は家屋番号とは異なります。

ブルーマップで住居表示を検索すると、その土地の地番が分かります。地番は住居表示と違う場合があるため、地番を特定する必要があります。
法務局では、家屋番号が分からなくても特定した地番の建物謄本を取得することができます。そのため、謄本申請用紙に「地番〇〇の〇〇上の建物」の謄本が欲しいと申請することで、建物を特定して謄本を出してもらえます。
念のため、土地の謄本も取得しましょう。

謄本に書いてある所有者の住所と廃墟の住所が同じだと、その廃墟に住んでいる可能性があります。つまり、別であれば住んでいる可能性が低く「廃墟」である可能性が高いです。

3-3 廃墟不動産投資のリスク

1番のリスクとして挙げられるのは「貸せない」ことです。
廃墟として貸せなかったものを貸せるようにするのはとても大変で、労力が必要になります。入居者が集められないと賃料が集められません。そうすると賃料の逆ザヤが起こってしまうリスクがあります。

廃墟不動産のため所有者は賃貸を諦めている方が多く、修繕費の負担などを考え、廃墟不動産投資の提案に乗ってくれる人は非常に少なく投資を始められないリスクがあります。

逆ザヤ:売値が買値よりも安い。値段の開きが本来あるべき状態と反対になること。 

入居者を集める方法

不動産投資は建物の魅力が重要になってきます。しかし、廃墟不動産投資の場合は建物の魅力で入居者集めをすることが非常に難しいです。では一体どうすればいいのか?以下で説明していきます。

事情がありアパートを借りることができない人にターゲットを絞ることが重要です。
例えば、

  • 楽器を演奏したい
  • 事務所として使用したい
  • 自分でDIYしたい
  • 大きなペットを飼いたい

通常のアパート、マンションでは希望が叶わない人々を対象として、ターゲッティング企画を練り、所有者から了承を得て貸し出す方法が1番良いでしょう。

入居者募集のかけ方は、不動産会社に依頼する方法、もしくは「似ている他の物件から引き抜き」でしょう。
引き抜きはわりと確実で効果的な方法だと思われます。(具体的にはポスティングなどの方法)
これで入居者を見つけられれば仲介手数料を払う必要がないです。

4. 廃墟不動産投資家「村上祐章」さん

廃墟不動産投資家で有名な「村上祐章」さんについて以下で紹介していきます。

この方は、空き家をどうにか活かせないか?と考えて、リノベーションして貸すという廃墟不動産投資を思いつきました。以下で村上祐章さんが書いているブログと本を紹介していきます。

4-1 廃墟不動産投資家|ブログ

http://haikyo-fudousan-toushika.vet/

4-2  常識破りの「空き家不動産」投資術

廃墟不動産投資に興味が湧いてきた方は是非、ブログと本を見てください。

5. 廃墟不動産投資は自分でのリノベーションを楽しめる人向け

不動産投資の1番のメリットは、やはり「不労所得」だと思います。
しかし、廃墟不動産投資は自分でリノベーションしたりと手間が、かかってくる投資です。特別な資格が必要な訳ではないですが、根気強さが必要になってくる手法にはなると思われます。

もっと廃墟不動産投資について知りたいと思った方は、本やブログ・セミナーなどから知識を身に付けてはいかがでしょうか。

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