不動産登記をするには費用はどれくらいかかる？｜自分で申請する方法解説！

土地や建物を売買や相続したときには、登記をする必要があります。しかし、そもそも「登記のことなんて知らない」という人が少なくありません。

専門家に頼めばよいのですが、費用がどれくらいかかるかも分からないのではないでしょうか？

今回は不動産登記について具体的に説明します。

不動産登記の意味や、どのようなときに登記しなければならないのか？また、誰に頼むことができ、費用はどれくらいになるのかもご紹介します。

実は、不動産登記を自分で申請することもできるのです。簡単にできるというワケではないのですが、必要な手続方法さえ覚えれば誰でも申請できます。

つまり、専門家に依頼しないで自分で申請すれば、費用を支払わなくて済むということです。

1. 不動産登記について

不動産登記とは、どのようなものなのかご存知ですか？不動産登記の内容や、誰が誰のために作り、何に利用するのかをご紹介します。

1-1. 不動産登記って何？

不動産登記とは、土地や建物といった不動産ごとに、その所在地や面積、誰が所有しているのかなどを明らかにする記録です。

法務局の職員である登記官が情報の正確さを確認して記録します。登記は、誰でも見ることができるので公示力を持ちます。

土地や不動産を登記することで、土地の地目や面積、建物の構造や床面積を特定し、所在地がどこで所有者が誰なのかを明確にすることができるのです。

不動産の面積など物理的な情報は「表題部」に、誰のものなのかという情報は「権利部」に表示されます。

1-2. 不動産の登記変更が必要になる場合とは？

不動産は、売買や贈与・相続などにより、所有者が変わることがあります。

所有者が変わったら登記事項証明書（登記簿謄本）に記載されている所有者も変えなければ登記の信頼性がなくなります。そこで、登記事項証明書の名義変更をすることになります。

たとえば、売買により所有権が移転したとすると、移転により所有権が変わるので、売買の目的物の所在地を管轄する法務局で「所有権移転登記」の申請をします。

1-3. 不動産の名義変更には期限があるのか？

不動産の名義変更は、いつ迄にしなければならないという期限はありません。所有権移転登記は必ずしなければならない手続きではなく、移転登記により所有権を主張したい人がする手続きになります。

不動産登記とは、土地や建物が自分のものであることを明らかにするためにするものなので、権利を主張する気がなければしなくてもかまわないという考え方です。

2. 不動産登記にかかる費用について

不動産登記をするためには、税金や諸費用が必要です。具体的な税金の種類や額、その他に必用な費用をご紹介します。

2-1. 不動産の登記変更は「登録免許税」が必要になる

不動産の登記を変更するときには、「登録免許税」という税金を支払わなければなりません。納付の仕方は、登記申請書に登録免許税の額の印紙を貼り付けます。

登録免許税の税率は登記原因によって違ってくる

登録免許税の額は、課税標準（固定資産評価額）に税率をかけて計算します。

税率は登記原因により異なります。原因が

• 売買であれば1,000分の20
• 相続であれば1,000分の4
• 贈与・財産分与・遺贈などであれば1,000分の20

です。

特例として、土地の売買であれば、2022年3月31日まで税率が1,000分の15となり、建物の売買であれば、2023年3月31日まで税率が1,000分の3となります。

2-2. 不動産登記をする際に必要になる書類に費用がかかる

不動産登記をするときには、あらかじめ名義人や不動産の登記内容を確認する必要があります。

登記申請前に、現在の登記事項証明書を取得してください。登記事項証明書の取得費用が1通で600円です。

登記申請には、印鑑証明書・住民票・固定資産評価額証明書などが必要になり、費用はそれぞれ300円程度です。

2-3. 不動産登記の変更を司法書士にお願いすると報酬が発生する

不動産登記の変更手続は、司法書士に依頼することが一般的です。依頼すると報酬を支払うことになります。

報酬額は、依頼する司法書士により異なるので、あらかじめ確認しておきましょう。

2-4. 登録免許税以外の税金が発生する可能性がある

登録免許税以外の税金も必要になります。

不動産を購入した場合には不動産取得税や固定資産税・都市計画税、贈与や相続を受けた場合には贈与税や相続税も必要でしょう。

また不動産を売却した場合には譲渡所得税・住民税が必要になる可能性もあります。

3. 不動産登記は自分で申請する事ができる

不動産投資は司法書士に依頼しなければならないと決まっているわけではありません。自分で申請することで司法書士へ支払う報酬を省略することができます。

3-1. 不動産を売買する時は仲介会社が司法書士を指定している場合がある

不動産売買において、仲介会社で司法書士の指定をしているケースがあるので注意してください。

不動産を売買するときには、買主が司法書士の報酬を負担するのが一般的です。指定があれば自分で申請することは難しいでしょう。

3-2. 司法書士にかかる費用はどれくらい？

司法書士に支払う報酬額は司法書士により異なります。

相場としては売買による土地・建物の所有権移転登記で5～10万円程度です。自分で申請すればその5～10万円を払わなくて済みます。

3-3. 司法書士によって報酬の額は変わってくる

司法書士報酬に上限の定めはないので、あらかじめ確認しておくほうが安心です。

数千万円の物件を取引していると、数万円であればそれほど違いがないように思えますが、日常の買い物であれば数万円の違いは大きな違いになるはずです。

4. 不動産登記を自分で申請する場合

ここからは、自分で不動産登記を申請する方法を具体的に説明します。相続により、不動産の名義変更をする場合に自分で登記申請するケースでご紹介します。

4-1. 対象となる不動産の確認が必要になる

相続登記の対象になる不動産の登記簿の状況を確認しなければなりません。

たとえば、登記簿上の物件すべてが亡くなった人の所有になっているとは限らないからです。なかには、所有者が、亡くなった人の親から変更されていないケースもあります。

まずは、法務局で登記事項証明書を取得してください。土地であれば「地番」、建物であれば「家屋番号」が分かれば取得できます。登記事項証明書を見て登記内容を確認しましょう。

4-2. 戸籍謄本を取得して相続人の調査をする

戸籍謄本から相続人の調査をしなければなりません。相続登記をするときには法定相続人全員が関係してくるからです。

たとえば、兄弟が相続人の場合、弟がいるにもかかわらず兄が勝手に相続不動産を兄名義に変更してしまうと問題になります。

戸籍謄本は、亡くなった人の本籍地の市区町村で取得することができます。戸籍謄本のほか、改正減戸籍や除籍謄本がありますが、名称にかかわらず「出生から死亡までの戸籍謄本」として請求すればよいでしょう。

4-3. その他に必要となる書類について

その他、必要な書類は、亡くなった人の住民票除票、相続人の戸籍謄本・住民票・印鑑証明書、固定資産評価証明書などです。

必要書類は登記内容により異なる場合があるので、あらかじめ法務局の相談窓口で確認しておきましょう。

4-4. 自身で作成が必要となる書類について

登記申請では、遺産分割協議書を自分で作成しなければなりません。

遺言書がない場合には、相続財産の分割方法は相続人の話し合いにより決めることになります。その合意内容を書面にしたものが遺産分割協議書になります

一般的に相続登記では、誰が何を相続するかの確認資料として遺産分割協議書の提出が必要になります。

遺産分割協議書は、不動産だけではなく預貯金についても記載されるのですが、名義変更用としてなら不動産のみの記載でもかまいません。

4-5. 遺産分割協議が必要となる

遺産分割協議書を作成するには、相続人それぞれの相続分を明記して署名押印しなければなりません。

手続きのために相続人全員の実印・印鑑証明書・戸籍謄本が必要です。遺産分割協議書を作成することでトラブルを防ぐことができます。

4-6. 法務局へ相続登記申請をする

相続登記は、名義変更する不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。

取得した戸籍謄本や住民票などの書類と作成した遺産分割協議を添付して登記申請書を提出します。申請書の様式は任意ですが、法務局に見本があるので参考にしてください。

5. 不動産登記は司法書士にお願いする事ができる

一般の人が登記の仕方を確認しながら手続きを進めるのには、相当な手間や時間がかかります。

報酬を支払うとしても、司法書士に申請すればスムーズに申請が進むのであればメリットがあります。

5-1. 自分で不動産の登記変更をするデメリットとは？

登記の申請は厳粛なものなので、申請書の記載ミスや添付書類の不備は許されません。

自分で登記できないわけではないのですが、専門知識のない人が、自分で登記するのは難しいところがあります。

分からないところは、法務局で相談しながら進めればよいのですが、一般的に相談窓口は土日には利用できないなどのデメリットもあります。

5-2. 複雑な不動産登記変更の場合は司法書士にお願いすると良い

専門知識がないと手がつけられないような複雑なケースは、早々に司法書士に依頼することをおすすめします。

たとえば、亡くなった父親から相続するはずの不動産の所有者が、登記上は祖父の所有になっていることもあります。

このようにさかのぼった登記手続きが必要になる場合、専門知識がないと対応するのは難しくなります。

6. 不動産登記の申請は自分でする事は可能だが時間と手間がかかる！

不動産登記の申請を自分ですれば、司法書士への報酬の支払いを省略することができます。

しかし、登記の知識がまったくないという人にとっては、思いのほか時間や手間が必要になるでしょう。登記申請に要する労力と司法書士の報酬を比べる必要があります。

忙しい人であれば、司法書士に依頼するほうが効率的かもしれません。

また、不動産登記は大切な情報です。安心のためにも専門家である司法書士に任せることで確実に不動産投資の申請ができるのではないでしょうか？

登記についてご不明点、疑問があればお気軽に弊社へお問い合わせください。また、無料セミナーでも無料相談ができます。

 

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