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不動産投資における割引率を解説|不動産鑑定評価基準による割引率の求め方

不動産投資を行う際には、購入予定の物件を適切に評価する必要があります。

将来的に得られるだろう収益価格を求める際に必要なのが、「割引率」です。

実際の割引率の計算は専門的ですが、その内容を理解しておけば不動産投資に役立つこと間違いなし。

そこで今回は「割引率」にフォーカスして解説していくので、参考にしてください。

1. 不動産投資における「割引率」を解説

不動産の正確な価値を算出するために、「割引率」は重要です。

特に、金融機関で収益価格を算出する際には割引率を用いる「DCF法」が使われるので、不動産投資を行うのであれば内容を理解しておきましょう。

収益価格の算出に重要な係数

収益価格を算出する際に必要な係数を確認しておきましょう。

1年間の純利益

家賃収入から、管理費や修繕費などの経費を引くことで算出します。

1年間の純利益=総収入(家賃収入など)-経費(管理費や修繕費など)

還元利回り

還元利回りとは、不動産投資をする際に物件の価値を評価する方法のひとつです。

ある物件に投資した場合に得られるリターンと、将来的に得られるであろう利益を算出する指標であり、「キャップレート」とも言われています。

不動産の価値を鑑定するためには正確な還元利回りを予想しなければなりません。

一般的には、不動産関連サイトなどを利用して類似した物件の取引事例などから予想します。

収益還元法の種類

収益還元法は、物件の収益価格を求める際には欠かせない計算方法であり、以下の2種類があります。

直接還元法|還元利回り(キャップレート)

直接還元法とは、前項でご説明した還元利回りから収益価格を計算する方法です。

不動産を長期保有する際に適した計算方法で、還元利回りの正確性が重要となります。

より正確性を求めるのであれば、物件の立地や築年数などの条件を加味して算出しなければなりません。

直接還元法による収益価格=1年間の純利益÷還元利回り

DCF法|割引率

DCF法とは「不動産の価値は時間によって変化するものである」という前提の元、物件の保有期間に得られる純利益と売却時の予想価格を現在の価値に割り戻して合計する計算方法です。

直接還元法よりも予測の精度が高い一方、計算方法が特殊で複雑になっており、計算には「割引率」を使用します。

【用語】IRR・NPV

IRRとは「内部収益率」、つまり投資利回りのこと。

購入希望の物件の利回りと、同等レベルのリスクを持つ物件の利回りを比較して投資を評価する方法です。

NPVとは「正味現在価値法」とも呼ばれ、投資によって得られるキャッシュフローの現在価値と、初期投資額を比較して投資を評価する方法。

IRR・NPVのいずれもお金の時間的価値やリスクなどを考慮する「ファイナンス理論」に基づいているもので、投資を評価する方法として信頼性の高い手法とされています。

関連記事収益還元法からわかる物件の実質の価値|適正価値から最適な判断を

2018.02.22

割引率5%の場合のシミュレーション

収益還元法を用いて不動産の価値を計算してみましょう。

ここでは、割引率を使用して計算するDCF法を用います。

  • 家賃:7万円
  • 5年後売却価格:1,300万円
  • 割引率:5%

収益還元法のDCF法では、割引率を用いて将来の利益を割引して計算します。

年数 割引後の家賃額
1年目 7万円×12カ月=84万円
2年目 84万円÷105%=80万円
3年目 80万円÷105%=76万円
4年目 76万円÷105%=72万円
5年目 72万円÷105%=68万円

※千円以下切り捨て

5年間の割引後の家賃を合計します。

5年間の割引後家賃合計:84万円+80万円+76万円+72万円+68万円=380万円

次に、5年後の売却価格も同様に5%割引します。

割引後の売却価格の額:1,300万円÷105%÷105%÷105%÷105%÷105%=1,018万円

割引後の家賃と売却価格の額を合計した1,398万円がDCF法による不動産の評価額となります。

DCF法による不動産評価額:380万円+1,018万円=1398万円

2. 割引率の求め方|不動産鑑定評価基準

割引率の求め方|不動産鑑定評価基準

不動産の収益価格を評価する際には、不動産鑑定評価基準に準拠しなければなりません。

不動産鑑定評価基準による割引率の求め方を解説します。

不動産鑑定評価基準は不動産鑑定評価を行う際の規範

不動産鑑定評価基準は、不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行う際、常に準拠しなければならない規範です。

管轄は国土交通省であり、1964年に制定されて2002年に全部改正されました。

不動産鑑定評価基準に準拠しない鑑定は不適切であるとされ、準拠しない場合には懲戒処分に罰せられることもあります。

割引率の求め方

割引率は不動産の収益価格を求める際に用いる重要なものです。

実際に割引率を求める方法をみていきましょう。

①類似の不動産の取引事例との比較から求める方法

購入を予定している不動産と、類似の収益性不動産の取引事例から割引率を求める方法です。

取引事例の利回りについての情報を多く収集できる場合に有効で、市場の実勢を収益価格に反映させやすいメリットがあります。

しかし、収集した多くの取引事例の中には、特殊な事例や取引当事者間で一般的ではない取引が行なわれている可能性もあるため注意が必要です。
また、時間の経過によって市場の状況は変化していくものであるため、現時点での利回りに修正する必要がある場合には的確な補正を行う必要もあります。

②借入金と自己資金に係る割引率から求める方法

不動産投資家の資金から割引率を求める方法です。

注意点としては、標準的な資金調達能力のある不動産投資家を想定すること。

特別な資金力に優れた投資家を想定してはいけません。

借入金が一定期間で返済され、借入期間終了後には元本がゼロになることを考慮して求めていきます。

金融機関から借入をする際に説明しやすい面があり、一般的に多く採用されている方法です。

③金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法

建物と土地に関わる利回りを、各々の構成割合(土地の構成割合・建物の構成割合)に加重して求める方法です。

この方法の問題点は、例えばマンション投資で収益を得る場合、建物と土地の利回りを個々に求めることが難しいこと。

そのため、現在ではこの方法を採用しているケースは少ないでしょう。

割引率を求める場合の注意点

割引率を求める際には、対象とする不動産の個別的要因の分析を適切に行う必要があります。

収集可能な資料の範囲・地域やエリア・建物の種類などを考慮するとともに、金融市場における運用利回りの動向などにも注意しなければなりません。

また、割合率は予測期間の将来的収益を現在価値に割り戻すために使用するものであり、予測期間に発生する純利益や不動産の売却価格など、変動予測部分は含まれていないことも理解しておきましょう。

3. 割引率を理解して不動産投資に役立てよう!

実際の割引率は不動産鑑定士が算出するものですが、内容を理解しておけば物件の購入時に役立ちます。

特に前項でご説明した、DCF法で任意の割引率を使ってシミュレーションをすれば、簡単に不動産の評価ができるので活用して不動産投資に役立ててください。

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