転勤族でも不動産投資はできる？方法や注意点を分かりやすく解説！

「転勤族だから持ち家は買わないほうがいい」または「住宅ローンを組んでマイホームを購入したけど、急な転勤でどうしたらよいのか困っている」という方もいるでしょう。

転勤族でも不動産投資を行うことは可能です。

むしろ、転勤族ならではの投資方法もあるため、不動産投資を有効的に活用しましょう。

今回の記事では、転勤族が不動産投資を行う際の物件の探し方や、金融機関から借入する場合の注意点などについて解説していきます。

1. 転勤族でも不動産投資はできる！

転勤族でも不動産投資が行える手法があるので、チェックしておきましょう。

不動産投資物件には住宅ローンは使えない！

不動産投資を目的に物件を購入する場合は、通常の住宅ローンは利用できません。

すでにマイホームを住宅ローンが購入している人が不動産投資用の物件を購入するのは、

今の生活を維持しながら新たな借金を抱えるわけであり、金融機関側から見れば大きなリスクがあると判断されるわけです。

したがって、金利の低い住宅ローンは利用できず、賃貸物件用の「アパートローン」を利用するしかありません。

賃貸併用住宅による不動産投資方法もある

賃貸でも住宅ローンが利用できる場合があります。

建物の一部を自分の住居として、それ以外の部分を賃貸として運用する「賃貸併用住宅」では、住宅ローンを利用できるのです。

住宅ローンを賃貸収入で賄えばローン返済の負担が少なくなるばかりか、経営が軌道に乗れば利益も得られます。

ただ、すでに住宅を保有している方は利用できません。

転勤族だからできる住み替えによる「ヤドカリ投資」

転勤族ならではの「ヤドカリ投資」と呼ばれている手法があります。

すでに住宅を持っている方が転勤になった場合、転勤先で新たな物件を購入して住宅ローンを組み、元の住宅は賃貸に出すか売却するのです。

このように住み替えを繰り返して不動産を増やしていくため、ヤドカリに例えられています。

転勤族にとっては、低金利の住宅ローンを利用しながら不動産投資が行える有効的な手法です。

この場合に注意が必要なのは、金融機関は原則的に住宅ローンを利用している物件の賃貸を認めていないこと。

元の住宅ローンの支払いが残っているのであれば、賃貸用ローンに切り替えなければならないのです。

ただ、金融機関によっては転勤を理由に賃貸に切り替える場合であれば、住宅ローンを継続したまま賃貸を認めている場合もあるので確認しておきましょう。

2. 転勤族でも出来る不動産投資の方法

転勤族が不動産投資を行う場合、どんな方法があるのでしょうか？

ポイントをチェックしておきましょう。

転勤族ならではの投資物件の探し方

転勤族が物件を探す際、どのように探したら良いのでしょうか？

ポータルサイトをチェックする

賃貸物件のポータルサイトでは、不定期に新しい物件が掲載されるのでこまめにチェックしましょう。

検索条件を入力すれば探しやすいため便利です。

不動産屋から情報を得る

転勤先の地域で不動産業者を決めたら、スタッフにこまめに連絡しましょう。

良い物件はあっという間に誰かに買われてしまいます。

スタッフとの信頼関係を築くほか、LINEで気軽にやりとりをする業者もあるため活用しましょう。

口コミサイトを利用する

実際に住んでいる人のリアルな投稿がある「口コミサイト」を探してみましょう。

不動産業者でも知り得ない、貴重な情報を知る機会です。

もしトラブルなどが発生しているのがわかれば、購入を見送ることもできます。

管理・運営は不動産管理会社に委託する

新たな転勤先が決まり、住んでいた住居を賃貸に出す際の管理・運営は不動産管理会社に委託しましょう。

特に、転勤先と住居が離れている場合、自分で管理するのは困難です。

2. 転勤族が投資をする上で注意する点｜金融機関で融資を受ける場合

転勤先で新たな物件を探して金融機関から融資を受ける場合には、注意する点が2つあります。

• 物件の所在地が金融機関の営業エリア内にないと融資は受けられない
• 契約者の住民票が物件所在地にないと融資は受けられない

金融機関は万が一返済が滞るなどのリスクを考慮して、実際に契約者が物件に住んでいる事実が証明されなければ融資を実行しません。

転勤先で新たに住宅ローンを組むのであれば、住民票は移しておきましょう。

3. 持ち家があるのに予期せぬ転勤が決まった場合の対処法

転勤族でなくとも、予期せぬ転勤が決まって持ち家の処理に困る場合もあります。

今後も住み続けるつもりで持ち家を購入した人は、どうしたらよいのか悩んでしまうかもしれません。その際の対処法を見てきましょう。

家は放置しているだけではコストとリスクがある

不動産を保有している場合、一定のコストやリスクがあります。

例えば、持ち家に誰も住んでいない場合でも、固定資産税は毎年納めなければなりません。

また、住宅は誰も住んでいないと風通しがないため、湿気や乾燥でどんどん傷んできます。

さらに、管理が行き届かないため火災や災害時に対応するのも難しいでしょう。

誰も住んでいない住宅は、コストとリスクが高くなるのです。

転勤になった場合に家はどうする？4つの方法

では、転勤になった場合、持ち家はどうしたらよいでしょうか？

単身赴任する

家族で引っ越すのではなく単身赴任する方法があります。

元の家には家族が住み続けるため、上記で説明したような家が傷みやすいなどのリスクはありません。

ただ、家族が分かれて2家族になるため、その分コストは余分にかかりますし、固定資産税は元の住居と新しい住居の2か所分を納めなければなりません。

売却する

転勤先から戻ってきて再び住む可能性が低いのであれば、売却する方法もあります。

売却してしまえば、前述したようなコストやリスクも不要になりますが、問題は売却価格です。

売却してローンの残債を支払えればよいのですが、その時点の相場やタイミングによっては売却損が生じる可能性も。

また、なかなか売却できずに売り急いでしまって損を被ってしまうケースもあるため、タイミングを判断して売却するか、賃貸に出すのかを決めると良いでしょう。

賃貸として人に貸す

「持ち家を手放したくない」「住宅ローンが2重にかかるのは負担が大きい」と考えるのであれば、賃貸に出しましょう。

ただ、戸建ての場合は借手を探すのが難しいほか、思い入れのあるマイホームに他人が住みことに抵抗を感じる場合もあります。

しかし、家賃収入が得られれば住宅ローンや固定資産税の負担を相殺できる可能性があるばかりか、

プラス収支になる場合もあるので、「放置するわけにはいかないし売却も難しい」というケースでは最も有効な方法です。

空き家のままおいておく

転勤先から戻ってきて再び住む可能性が高いのであれば、そのまま空き家にしておくのも選択肢のひとつです。

ただ、前述したように毎年固定資産税を納めなければなりませんし、建物も早く傷みます。

また、なにかトラブルが発生した際には転勤先から確認、対応しなければならないなど、負担も大きいです。

4. 売却か賃貸かで迷った場合の対処法

では、売却か賃貸で迷った場合はどうしたらよいでしょうか？

転勤期間が決まっている場合

転勤期間が決まっており、戻ってくる可能性があるならば賃貸がおすすめです。

借り手とは、賃貸期間を決めて契約できる「定期借家契約」を交わしておけば、トラブルにならないでしょう。

転勤期間が決まっていない場合

転勤期間が決まっていない場合や、戻ってくる確証が得られないのであれば売却を検討しましょう。

一般的に、3～5年は戻れない場合には売却を選択する方が多いとされています。

ただ、売却の場合は住宅ローンの残債との兼ね合いも影響するので注意が必要です。

残債を支払える価格で売却できればよいですが、相場の状況やタイミングによっては残債を売却で賄えず、手元資金を持ち出す必要もあるでしょう。

また、価格によっては大きな損失となる可能性もあるため、物件の相場とローン残債を十分に考慮した上で意思決定を行いましょう。

5. 転勤族の不動産投資家のブログ3選

転勤族としての経験や不動産投資について綴られたブログがあります。

中でも参考になる3つのブログをご紹介しましょう。

転妻カラス

ブログ管理人の「urameshi」さんは転妻（転勤族の妻）です。趣味はビジネス・マネー・投資系の記事を読むこととあります。

夫の転勤の多さから、転勤が抱えるさまざまな問題などについて書かれているブログです。

不動産投資を行っているわけではなく、「こんなに転勤が多いのであれば不動産投資について勉強しておけばよかった」と綴られています。

参考URL：http://urameshi.hatenadiary.jp/

転勤族が新築マンションを買ってジタバタした話

ブログ管理人の「ロハヨ」さんは、転勤族の妻。

転勤することになり、購入したマンションを売却するか賃貸にするのかで悩んでいる様子が綴られています。

参考URL：https://ameblo.jp/yopiroha/

転勤族の為のマンション購入と不動産投資の方法について

ごく普通のサラリーマンであったブログ管理人が、転勤を機に不動産投資を行っていく道のりについて綴られています。

現在では4つのマンションを保有しているとし、そのノウハウを不動産投資に興味を持っている方や転勤族サラリーマンに伝えていくブログです。

参考URL：http://mansion-owner.seesaa.net/

6. 転勤族だからできる不動産投資を上手く活用しよう！

転勤族だからこそできる不動産投資をご説明してきました。

急な転勤で慌てることもあるかもしれませんが、今回解説した対処法や注意点を参考にして不動産投資を上手に活用していただければ幸いです。

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