不動産投資と資産運用はどこが違う？ 資産形成に不動産投資をおすすめする7つの理由

不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン投資」と言われ、株式投資など他の投資手法より比較的リスクが低く、安定的かつ長期的に収益を得られる投資法ですが、今人気の「資産運用」との違いはあるのでしょうか？

今回の記事では、不動産投資と資産運用の違い、またMIRAIMOで不動産投資をおすすめする理由やリスクを解説していきます。

投資や運用に興味がある方は必見です。

1. 不動産投資は資産運用の方法のひとつ

不動産投資は短期的な値上がりを期待して投資するものではなく、中長期に渡って確実に資産を増やしていく資産運用方法の一つです。

不動産（資産）運用は購入した物件を活用して中長期で資産を増やす手法であり、相場の上昇を期待して物件を購入し、値上がりしたところで売却する「キャピタルゲイン投資」は当てはまりません。

購入した物件を賃貸に出し、家賃収入から経費を差し引いた収益を確実に積み上げていく方法が「資産運用」と言えるのです。

購入した物件を賃貸する不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンと言われる投資手法であり、株や為替のように景気や社会情勢の影響を受けにくく安定的に収益を上げられる手法です。

「投資」と「運用」という言葉の違い

「投資」「運用」の2つの言葉、同じような意味で使っている人もいるでしょう。

「投資」とは、株や債権などで利益を得る目的で資金を投入すること。

一方、「運用」は「資産運用」などの言葉で使われるように、お金や土地、建物などの財産を活用して増やしていくことを意味しています。

また、投資は短期で利益を上げるギャンブル的な要素を含んでいるのに対し、運用は中長期で少しずつ確実に資産を増やしていくイメージが一般的です。

2. 資産形成として不動産投資をおすすめする7つの理由

不動産投資は資産形成する上で有効な手段です。

以下で不動産投資をおすすめする7つの理由を解説します。

①少額から始められる

1部屋単位で運用する「区分マンション投資」なら、少額の資金で不動産投資を始められます。

また、自己資金に乏しくても、購入する不動産を担保に金融機関から借入できるため、まとまった資金がなくても始められるのです。

少ない自己資金でローンを最大限活用して大きなお金を得る方法をレバレッジ効果（てこの原理）と言いますが、

ローン審査の通りやすい属性を持っているサラリーマンなどは、特に不動産投資に向いていると言えるでしょう。

②長期に渡って安定した収入が得られる

賃貸で収益を得る不動産投資では、入居者がいる限り安定した収入が見込めます。

入居者の退去後も空室率を下げることができれば、長期に渡って安定した収益が得られるのです。

経験を積みながら保有不動産を増やしていけば、さらに長期的かつ安定的に収益を得られ、年金の代わりとして老後の心配もなくなります。

③リスクが少なめ

不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン投資」と言われます。

株式や債権などと異なり、景気や社会情勢などの影響を受けにくく相場の変動が緩やかなのです。

株式投資では投資先が倒産すれば資産がゼロになってしまうケースもありますが、不動産投資では災害などで建物が消失しない限りは資産価値がゼロになる可能性は極めて低いため、リスクの少ない投資手法と言えるでしょう。

④インフレにも強い

物価が上昇するインフレになると現金の価値が下がりますが、物件価格や賃料はインフレに連動します。

つまり、インフレ率に応じて物件価格や賃料も値上がりするため、資産価値が目減りすることはないのです。

2024年現在、政府は緩やかインフレを金融政策としています。

預貯金として現金を保有するよりは、不動産として保有するほうが資産を守ることになるでしょう。

⑤現物不動産を所有できる

不動産投資では現物不動産を保有できます。

仮に相場が大きく下落しても資産価値がゼロになることはありません。

株式投資では、投資先が倒産すれば株券は文字通り紙切れとなってしまいます。

また、不動産投資では保有している物件を担保に金融機関から借入できるため、資産を急拡大するのも可能な投資手法なのです。

⑥節税対策にもなる

不動産投資の運営上必要な費用は、すべて経費として計上できます。

所得税は家賃収入から経費を差し引いた金額に課税されるほか、本業の給与所得とも損益通算できるため不動産投資は節税対策になるのです。

特に、不動産購入後の1～2年程度は多くの諸費用が発生するために赤字になることもあり、その分所得税を少なくする効果があります。

 

また、不動産の購入は相続税を軽減するメリットも。

不動産の相続税は、実際に購入した金額ではなく国税庁が定めている「路線価」で算出されます。

路線価は、目安として時価の70～80％程度、最大で50％程度まで下がるケースもあるため、現金で相続するより節税対策になるわけです。

⑦管理会社として法人化も可能

副業で不動産投資を始めた場合でも、経営が軌道に乗れば法人化も視野に入れましょう。

法人化には多くのメリットがあります。

個人より税率を低くできる

法人の実効税率は30％を切っています。

一方で、個人の所得税率は最高で45％の税率が課せられ、住民市民税を含めて最大55％です。

法人の実効税率は今後も下がる傾向にあり、個人のままで不動産投資を行っていると課税所得が増えてしまい、手取り額が大きく減少する可能性があります。

家族に給与を払える

法人化して家族を従業員や役員にすれば、給与を支払えます。

給与は経費として計上できるため法人税を減らせるほか、家族に分散して報酬を支払えば一人当たりの課税所得も抑えられるのです。

また、退職金も税制上優遇されています。

将来、退職金として家族に報酬を支払えば、金額によっては所得税が発生しないため大きな節税効果があるのです。

経費を多く計上できる

一般的に法人は個人より多くの経費を計上できます。

個人の場合は、プライベートな出費と混同されやすく、確定申告した際に税務署から否認される可能性もあるのです。

また、生命保険控除は個人の場合年間12万円までしか控除できませんが、法人には制限がありません。

貯蓄型の法人向け生命保険に加入すれば、毎年経費を計上しながら将来に備えることもできるわけです。

さらに、不動産を売却した際に売却損が発生した場合も、法人は個人より優遇されています。

法人は不動産所得と損金を通算できますが個人では認められていません。

法人では大きな売却損が発生しても、不動産所得で利益を相殺して課税所得を減らせるのです。

3. 不動産投資で資産運用をするリスク

不動産投資で資産運用する場合、リスクも存在します。

下記でご説明する3つのリスクを覚えておきましょう。

①予定通りの利益が得られないこともある

不動産投資を行う際には、どのくらいの利益が得られるかシミュレーションしますが、予定通りに利益を得られないリスクも存在します。

予想以上に空室や家賃滞納が発生してしまい、予定していた賃料を得られない場合は投資計画に狂いが生じてしまうでしょう。

物件購入前に事前調査をしっかりと実施することや、家賃を保証する「サブリース契約」の利用、入居条件の緩和などで対応可能です。

②売りたい時にすぐに売れない

何らかの事情で不動産を売却したい場合、簡単には売れず現金化には時間を要します。

また、売り急げば売却損が発生するケースもあるでしょう。

止む終えない事情がない限り、不動産投資は中長期的な投資スタンスを持つ必要があります。

③修繕費などメンテナンス費用が掛かる

物件は購入して終わりではありません。

物件を良い状態に保ち、入居者の満足度を維持しなければならないのです。

日頃の細やかなメンテナンスに加えて、築年数によっては定期的に大きな修繕が必要になります。

不動産投資を始める際には手元資金のすべてを投入してしまわず、ある程度の修繕費用を確保しておくのが重要です。

4. 不動産投資は資産運用におすすめの方法！

不動産投資は株式投資などと異なり、ギャンブル的要素の少ない極めてリスクの低い資産運用手法です。

今回ご説明した不動産投資で資産運用を行う際のメリットやリスクを理解した上で、不動産投資を始めましょう。

これから不動産投資を始めるに当たり、多くの不安やお悩みがあれば不動産のプロに相談するのがおすすめです。

MIRAIMOでは、あなたの条件をヒアリング、シミュレーションを行った上でキャッシュフローが期待できる物件をご紹介しているので、お気軽にオンライン無料相談をご利用ください。