不動産投資の売主物件と仲介物件の違いとは？それぞれのメリット・デメリットを解説！

不動産投資を行う場合、投資物件の購入から始まります。

立地・建物構造・間取り・規模・利回りなど物件選定基準は様々ですよね。

市場で販売されている投資物件には売主物件と仲介物件がありますが、みなさんはこの2つの物件の違いについてご存知でしょうか。

今回は、不動産投資の売主物件・仲介物件の違いやそれぞれのメリット・デメリットについて解説していきます。

これから投資物件の購入を検討している人は必見です。

1. 不動産投資の売主物件と仲介物件の違いとは？

まず、不動産投資の売主物件と仲介物件の違いとは何でしょうか。

ここでは、両者の違いについて解説します。

売主物件とは

売主物件とは、不動産会社が「売主」として販売している物件です。

つまり、物件の所有者（売主）から直接購入できる物件だということ。

新築の売主物件であれば、不動産会社が土地を購入し、その上に建物を新築して販売している物件が多いです。

また中古の売主物件であれば、中古物件を不動産会社が買い取り、リフォームして再販している物件が多く見受けられます。

いずれにしても、売主物件とは、売主である不動産会社が自社物件として商品化している物件ということです。

仲介物件とは

仲介物件とは、売主と買主の間に不動産会社が入る契約をする物件だということ。

仲介物件では、売主は一般個人・法人だけでなく、同業他社（不動産会社）が売主の物件も取り扱いがあります。

売主から依頼を受けた不動産会社が募集をしているケースがあるからです。

売主物件との違いは「仲介手数料」がかかるかどうか

売主物件と仲介物件の違いの1つは仲介手数料。

不動産会社を仲介して売買契約をすると、不動産会社は売主・買主双方から仲介手数料を受け取ることができます。

一方不動産会社が売主となり買主と直接契約をする売主物件では、仲介手数料は発生しません。

2. 不動産投資の売主物件のメリットとデメリット

ここでは、不動産投資の売主物件のメリットとデメリットについてご紹介します。

メリット

仲介手数料が不要

不動産会社が売主となるため、売主と買主が直接売買契約を結びます。

そのため、前項で述べた通り仲介手数料がかかりません。

 

例えば、5,000万円の物件であれば、仲介手数料の上限は156万円＋消費税。

売主物件なら仲介手数料分がありませんので、その分他のことにお金が回せるというメリットがあります。

自社物件なので物件について詳しい

不動産会社が売主の物件、つまり自社物件なので物件について熟知しています。

建物の構造や設備、仕様ならすべて把握しており、

中古物件であればリフォーム箇所や内容についても詳しく把握しているはず。

不動産の購入は大きな買い物ですから、詳細を説明してもらった上で納得して購入できるという点はメリットといえるでしょう。

サポートの内容が充実している

売主物件の場合、売主（＝不動産会社）独自のサポートが充実していることが多くあります。

例えば、家賃保証や物件管理、アフターサービスなど。

 

また、宅建業法では「自ら売主制限」というものがあります。

不動産会社が自ら売主となる場合、クーリングオフの規定や手付金・違約金の上限、瑕疵担保責任の期間などがこの「自ら制限」によって制限されているのです。

ローンを組む融資先がある程度用意されている

投資物件を購入する際、ほとんどの方は金融機関からローンを組むはず。

金融機関によってローンの商品内容は様々ですから、初心者の方は特に悩んでしまうのではないでしょうか。

売主物件の場合、あらかじめ提携している金融機関があることがあります。

そのため、ローンを組む融資先がある程度用意されていることも。

この場合、新たに自分で融資先を探す必要がないというメリットがあげられるでしょう。

デメリット

色々なサポートが付いているので物件が割高

売主物件の場合、家賃保証や物件管理、アフターサービスが充実しているというメリットがある一方、物件が割高というデメリットがあります。

不動産投資の利回りを考える上で、物件の購入価格は非常に重要です。

サポートの内容と購入価格を吟味した上で、きちんと収支計画を立てて購入を検討しましょう。

自社物件しか取り扱いがないので物件数が少ない

自社物件しか取り扱いがないということは、圧倒的に物件数が少ないということ。

したがって自分が欲しい地域に物件がないということも考えられます。

売主物件に絞って購入する場合は、少ない選択肢から選ぶことになるというデメリットを考慮しておかなければなりません。

3. 不動産投資の仲介物件のメリットとデメリット

不動産投資における仲介物件のメリットとデメリットとは何でしょうか。

ここでは、仲介物件のメリットとデメリットをご紹介します。

メリット

色々な投資物件がある

仲介物件のメリットは、色々な投資物件があるということ。

一般の個人・法人の売主だけでなく、同業他社が売主の物件を取り扱っている場合もあります。

このように仲介物件の場合は物件数が多いため、より選択肢が広がるでしょう。

第三者の意見を聞く事ができる

仲介物件の場合、不動産会社が自ら取り扱っている自社物件ではありません。

そのため、売主と買主の間に入る「仲介」という第三者の立場からその物件に対する客観的な意見を聞くことができます。

購入を検討している物件に対して、第三者の意見を聞くことができることはメリットの1つだと言えるでしょう。

デメリット

仲介手数料がかかる

仲介物件の場合、仲介に入った不動産会社に仲介手数料を支払います。

上記でも例に挙げたように、5,000万円の物件であれば仲介手数料の上限は156万円＋消費税と非常に高額に。

物件価格によって仲介手数料は変動しますが、大きな出費となります。

物件購入後のサポートがない

仲介物件というのは、あくまで「不動産会社が仲介に入る物件」。

不動産会社の商品ではありませんので、物件購入後のサポートがありません。

融資先を自分で探さないといけない

仲介物件の場合、融資先を自分で探さないといけないというデメリットがあります。

金融機関によって金利や期間などの条件や、対象となる物件、審査の厳しさなどは様々。

自分で情報収集をして金融機関の担当者とやり取りを進めていく必要があります。

4. 不動産投資の売主物件を購入するのに向く人、向かない人

不動産投資の売主物件を購入しているのに向いている人・向かない人とはどのような人でしょうか。

ここでは、それぞれの特徴について解説していきます。

売主物件を購入するのに向いている人

売主物件を購入するのに向いている人は、充実したサポートに重点を置いている人です。

物件価格が割高であったとしても、建物構造や設備などを詳しく把握していたり、アフターサービスがしっかりしていたり、提携している融資先を紹介してもらえたりと、充実したサービスがあることを重視している人ならば売主物件が向いています。

また、仲介手数料分を別の支出に充てたいと考えている人も売主物件に向いているでしょう。

売主物件を購入するのに向かない人

売主物件を購入するのに向かない人は、数ある選択肢から自分で選びたい人。

様々な種類の投資物件から選びたい、必要なサービスは自分で吟味したい、融資先も自分で選びたいといった人は、売主物件を購入するのに向いていないと言えます。

たくさんの物件情報から選びたい、必要なものは自分で選択したいという人は、仲介物件の方が向いていると言えるでしょう。

5. 建売の売主物件を購入する方法

建売の売主物件を購入するためにはどうしたら良いでしょうか。

ここでは、建売の売主物件の見つけ方や購入する方法について解説しています。

建売の売主物件の見つけ方

それでは、建売の売主物件の見つけ方についてご紹介します。

物件情報で気になる物件の登記簿謄本を入手する

物件情報の中で気になる物件があれば、登記簿謄本を取得してみましょう。

登記簿謄本とは、その土地・建物の権利が誰にあるのかがわかるもの。

つまり登記簿謄本を入手すれば、気になる物件の所有者がわかるということです。

登記簿謄本は法務局に行けば誰でも取得することができますので、気になる方はぜひ取得してみましょう。

 

その物件を所有している業者に直接連絡を取って、直接売買契約を結びます。

媒介契約の関係で直接契約できない可能性がありますが、売主に直接問い合わせて確認してみると良いでしょう。

広告での取引形態を確認する

不動産広告には必ず「取引形態」という項目があります。

取引形態が「売主」となっていれば、その物件は売主物件です。

しかし、取引形態が「代理」「媒介」「仲介」などとなっていれば、売主物件ではありません。

気になる物件を見つけたら、広告の取引形態に注目してみましょう。

現場で働く職人さんから情報を得る

現場で働く職人さんは様々な情報を握っています。

建築している物件の売主が誰なのか気になった方は、職人さんに直接聞いてみるというのも1つの手です。

必ず教えてくれるとは限りませんが、売主の業者と直接契約しているはずですから情報は持っているはず。

ひとまず聞いてみるのも良いでしょう。

建売の売主物件のメリット・デメリットとは？

ここでは、建売の売主物件のメリット・デメリットについて解説します。

メリット

建売の売主物件の場合、仲介手数料がかかりません。

その分諸経費が抑えられる点は、建売の売主物件のメリットの1つといえます。

 

また、建売の売主物件の場合、その物件は売主の商品です。

直接売主と値引き交渉ができますので、仲介会社から買付を入れるよりもお得に物件を手に入れられる可能性があります。

 

デメリット

建売の売主物件のデメリットの1つとして、客観的な意見が聞けないという点があります。

売主は業者ですから、自社物件＝自社の商品を購入してほしいという思いで説明しています。

自分で判断することに自信がなかったり、第三者の視点でアドバイスが欲しかったりする場合は、仲介手数料を支払っても仲介会社を間に入れた方が良いかもしれません。

 

また、取扱物件が少ないということもデメリットの1つ。

売主の業者によっては、買主との直接契約をまったく行わないという会社があります。

特に、仲介会社から売主業者を知った人はまず契約してもらえません。

販売を任せている仲介会社を裏切る行為だからです。

建売の売主物件のみを探している場合は、少ない選択肢から選ばなければならないというデメリットを頭に入れておきましょう。

6. 売主物件と仲介物件のメリットやデメリットを比較して自分に合った方法を選ぼう！

売主物件、仲介物件には、それぞれのメリット・デメリットがあります。

どちらが良いかは人それぞれです。

売主物件と仲介物件の特徴をそれぞれ理解した上で、自分に合った方法を選ぶことをおすすめします。

 

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