2024年度におきた不動産投資問題を知る！｜トラブルに巻き込まれないためにできることは？

最近、マスコミなどで不動産投資についてのトラブルが報道されることがあります。

不動産投資に興味のある人にとっては気になるニュースでしょう。

自分もトラブルに巻き込まれる可能性があるのではないかと考えてしまいませんか？

 

そこで、世間で騒がれている不動産投資の様々な問題について、不安に思う人が安心して投資を開始できるための情報を提供します。

トラブルに巻き込まれないようにするためには、過去に起こったトラブルを検証して「反面教師」にすることがポイント。

まずはそのトラブルの原因を知り、あらかじめ対策を講じてください。

今回は、2018年度に起きた不動産投資問題を紹介しましょう。

実は不動産投資で必要になる知識さえしっかり押えておけば、トラブルを回避できる可能性も高くなるのです。

1. 2017年～2018年で起きた不動産投資問題を知る

不動産投資に興味はあるが不安もあるという人は、まず最近の不動産投資問題を知り投資を実践する時の目安にしてください。

スマートデイズの破綻

スマートデイズとは、家賃保証による「安心の不動産投資」を謳って投資物件を販売していた会社です。

サブリースという業者がオーナーから物件を借り挙げて入居者に貸す「また貸し」の賃貸方式で事業展開していました。

現実的でない高利回りを設定しオーナーを集めるスタイルで、

女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」や男性向けシェアハウス「ステップクラウド」などを運営していました。

しかし、自転車操業的な運用のため資金繰りに行き詰まり破綻してしまったのです。

スルガ銀行による資料の改ざんが発覚

スマートデイズの1件で、不適切な融資を行なっていたスルガ銀行にもメスが入れられました。

スルガ銀行は、以前から独自の融資手法とされる「スルガスキーム」の融資決定の審査が緩いと問題視されていました。

スルガスキームとは、資産の少ないサラリーマンにも不動産投資のチャンスを拡げる手法なので、夢の膨らむ融資手法だといえるでしょう。

ところが、融資決定のために資料の改ざんまで行われていたことが発覚しました。

レオパレス21の施工不良問題

レオパレス21では1,300棟超の物件に施工不良が発覚し、1万人以上の入居者に対して転居を要請することになりました。

入居者にとっては、引越しシーズンの4月に向けて最悪のタイミングといえるでしょう。

しかし、入居者だけではなく、物件オーナーの被害こそ少なくはありません。

今回の施工不良問題だけではなく、サブリースにおける集団訴訟など様々なトラブルを抱えているようです。

TATERU社による融資資料の偽造

アパートの施行管理を手がけるTATERU社が建築費用の借入れ希望者の預金通帳を偽造するという問題が生じました。

融資資料である預金残高を実際よりも多くすることで金融機関の融資審査を通りやすくしていたのです。

インターネットバンキングのデータを偽造し600万円程度が水増しされていたのですが、金融機関側が偽造に気付いたので融資は実行されていません。

借入れ希望者に対しては、既に補償金が支払われています。

2. 不動産投資をする上でトラブルに巻き込まれないようにするには？

不動産投資で何らかの問題が生じることは少なくありません。

しかし、あらかじめトラブルを受けないためにチェックできるポイントがあるのです。

投資物件を購入する上で入居率がでるのかしっかり見極める

物件を購入する時の目安として重要なのは入居率の確認です。

いくら利回りが高くても空室が多いようでは計画通りの運用はできません。

交通の便や周辺環境などの立地を確認して、賃貸需要の有無を調べてから購入してください。

入居率のチェックはサブリース契約をしていても必要です。

いくら家賃保証を受けることができたとしても、賃貸需要の少ない物件では運用を続けることは難しいでしょう。

いずれは行き詰まることになります。

購入物件はしっかり自分の足と目で確認する

トラブルに巻き込まれるのは、業者任せにしているからかもしれません。

何もしないで稼げるような甘い話はないことを認識してください。

不動産投資も投資である以上様々な問題が生じます。最終的には自己責任です。

物件を購入する時はしっかりと自分の足と目で確認する必要があります。

トラブルに巻き込まれないためには、必ず現場に足を運んで交通の便や周辺状況などの立地を確認することが欠かせません。

リスクがおきた場合のリスクヘッジもしっかり決めておく

不動産投資にリスクは付きものなので、あらかじめ対策が講じられているかどうかがポイントになります。

たとえば、サブリース契約で家賃収入が保証されているからといって安心できるとは限りません。

保証された家賃の額が下げられるという問題もあるのです。

家賃収入と金融機関への返済額に余裕がなければ、保証額の低下により返済リスクを負うことになります。

契約前に内容をしっかり確認しておくのは当然のことです。

信頼のある不動産会社をしっかりと見決める必要がある

不動産投資で成功するかどうかは、関係する不動産会社が大きく影響を与えます。

信頼できるパートナーであるのか、目的が自社の利益の追求なのかを見極めないといけません。

そのためには、最低限の不動産投資の知識を身につけておかなければならないでしょう。

特に不動産投資では取引に専門的な知識が必要なため、ごまかされていても素人では判断できない問題が多いです。

不動産投資は事業だと認識してください。パートナー選びも経営者としての判断が必要だといえます。

サブリース契約の危険性を知る

サブリース契約は家賃が保証されるので、安心な不動産投資だと考えている人が少なくありません。

しかし危険もあるのが現実でしょう。

なぜなら、一般的に家賃保証の額は変更されるからです。

また、不利な契約だと気付いてもオーナー都合の解約もできません。

契約時の家賃保証額が一生続くと考えていると様々なリスクを負うことになるでしょう。

実際には2～5年程度で変更されることが多いのです。

サブリース契約の知識が曖昧では、問題解決は難しいでしょう。決して安心できる契約とはいえません。

不動産投資の知識をしっかりと身につける必要がある

たとえ、不動産投資で損をしたとしても自己責任になるのは仕方ありません。

不動産投資に関係する会社は何かしらの利益を得るために活動しています。

したがって、不当な利益を得ることに注力する会社に関われば、投資家が損をすることになるのです。

不動産投資を実践するためには、しっかりとした知識を身に付けなければなりません。

全てを他人任せで稼げる商売は無いという前提で考えることが無難でしょう。

3. 2024年以降にかかえる不動産投資の問題

不動産投資の実行には、2024年以降の不動産投資の動向を予測することが欠かせません。

現在の良好な不動産市場がはたして今後も続くのでしょうか？

2023年度の東京の不動産情勢について

今後の不動産情勢を予測するにあたり「2023年問題」は避けて通れません。

一般的に東京オリンピックが終わる2023年に東京の都心を中心に不動産市場が下落する可能性があるとあくまで想定ですが、されています。

現在の不動産市場の好況は、東京オリンピックのために訪日する外国人観光客を見込んだ宿泊施設の着工や海外投資による購入が続いているのが主な原因です。

したがって、オリンピックが不動産情勢の1つの目安になることは間違いないでしょう。

2024年度以降世帯数の減少が増加していく

日本では2008年をピークに、その後の人口減少が続いていますが、核家族化などの影響で世帯数は逆に増加しています。

しかし、その世帯数が2024年にはピークアウトし減少に転じるのです。

世帯数の減少は住宅の需要に直結する問題だといえます。

したがって、賃貸需要も同様に減少すると考えられるでしょう。

不動産投資家には今まで以上の賃貸需要の見極めが必要になると思われます。

4. 過去の不動産投資における問題から学べることは多い！自分の投資に活かそう

過去の不動産投資で起こったトラブルを確認することは、不動産投資をする上でとても役に立ちます。

「同じ過ちはしない」という考え方で自分の投資に活かすのです。

過去の問題を想定されるリスクとして、あらかじめリスクヘッジを講じることができるでしょう。

また、効果的なリスクヘッジをするためには、専門家のアドバイスを受けることがおすすめです。

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